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Ma famille met en vente un terrain de 7500 m² en Zone U sous un POS de 1994 dont l'article U5 interdit la construction sur des parcelles inférieures à 550 m² mais le U14 ne pose pas de COs .
Un investisseur proposait d'édifier 18 villas jumelées en posant un PC valant division (art R 421-7-1 du code Urb) après un CU "opérationnel positif" ...
Je sais ici des esprits "pointus" pour ne pas expliquer que oui, l'investisseur/promoteur construisait les villas par le biais d'une SCI , et allait les mettre en vente séparémént une fois achevées ... etc . etc ...
Le souci, c'est qu'obsédé par ce minimum requis de 550 m² ... j'ai constaté que chaque villa, une fois séparée du tout ... allait se retrouver sur: 7500 m² divisé par 18 = 416 m² ce qui est loin du compte !
Toujours persuadé que ce n'était pas logique , j'ai fini par trouver sur le net la jurisprudence CAA Paris Commune de Sceaux Desgranges n°01PA00560 du 31 dec 2004 ... validée le 26 oct 2005 par le CE ...
Il n'est donc pas légal de construire ces villas jumelées, si in fine vendues à des propriétaires différents, chaque "villa" se retrouve édifiée sur moins de 550m².
Ayant lu que "ce serait différent" si sur les parcelles de plus de 550m² étaient construites des unités collectives , nous projettons de bâtir 9 "maisons" de chacune 2 logements dotés d'un petit hall d'entrée commun pour que l'on ait affaire à "un collectif de deux appartements" à la place des deux villas jumelées avec deux entrées bien distinctes .
Ainsi une fois les "9 bâtiments" mis en vente , la division porterait sur 9 fois 2 logements en copropriété deux à deux (et quand même 18 au total) ... avec l'avantage que 7500m² divisé par 9 font 833m² par lot . Ce nouveau ratio me parait conforme à l'U5 du Pos.
Pour simplifier: peut-on faire de la division parcellaire avec un groupe de petits collectifs, ici réduits à leur plus simple conception, comme on peut le faire avec des "habitations individuelles groupées" qui respecteraient le Pos en tout point ?
A force de rabâcher le morceau , je finis par douter de tout ... et même les pros et officiels interrogés dans mon patelin , ne débordent pas d'enthousiasme !
Je serais donc très reconnaissant aux spécialistes de ce forum s'ils pouvaient me dire si mon raisonnement tient la route , ou si par exemple je me fourre sacrément le doigt dans l'oeil
Cordialités et grand merci .
.:.
le 24 aout 2005,
J'édite ce post pour vous dire que j'ai re-ouvert ce même problème avec un schéma genre "cas d'école" ici: Souci PC selon R421-7-1 Curb avec plans pour plus de clarté (moins de bla-bla et on capte immédiatement).
1-En tout premier lieu, il faut déjà s'assurer que votre PLU vous autorise à lotir et qu'il n'y a pas d'article vous restreignant dans le nombre de divisions parcellaires possibles.
2-Votre raisonnement me semble correct sauf que vous aurez à établir 9 réglements de copropriété et qu'il faudra définir les droits d'utilisation des jardins...
3-Vérifiez auprès des services d'urbanisme de plus, le montage de l'opération : est-ce que vous devez dans ce cas là vous soumettre à la réglementation des lotissements ou alors pouvez construire 9 lots au fur et à mesure...
Pour moi, le point 1 sera le plus décisif sur le cadre administratif à appliquer.
Si vous louez les maisons aucun probleme. Si vous vendez en VEFA, c'est chaud, parce que le juge a une définition stricte de la notion de "collectif", l'idée d'accoler des villas pour en faire un seul et même batiment n'est pas neuve.... Cordialement VG
vOUS ËTES DANS LE CAS DU PC VALANT DIVISION R421-7-1 LISEZ ATTENTIVEMENT LE TEXTE ET LES ALINEAS ET VOUS VERREZ dans le litec qu'il est recommandé (ou déconseillé ) de fournir un parcellaire.
Normalement dans le cadre du r 421-7-1, il n'y a qu'un seul maître d'ouvrage (celà serait en train de changer) donc les bâtiments sont bâtis par le vendeur.
Le projet n'a pas a respecter le plu ou pos, lot par lot mais doit le respecter sur l'ensemble de l'opération (cos, emprise au sol, distances entre bâti, etc...). Exactement comme un propriétaire qui veut construire plusieurs bâtiments sur son terrain.
D'ailleurs la seule pièce complémentaire à fournir par rapport au pc ordinaire est un document qui précise la nature juridique que l'on donnera aux futurs espaces communs (indivision-asl ou autre). Il n'est pas demandé de pièces graphiques supplémentaire.
Dans votre cas pour le calcul de la densité il faut prendre la surface totale de l'opération et ne pas exclure les futurs espaces communs. Nous ne sommes pas en lotissement.
Pendant des années le pc valant division a été ignoré des archis et promoteurs qui déposaient des pc ordinaire puis vendaient bâti par bâti(voir les grands projets dans le sud-ouest avec copros et villas indépendantes). Le conseil supérieur des notaires à crier halte aux feux suite à un arrêt sur la commune de la clusaz ou d'autres. Résultat de + en + de professionnels demandent des pc valant division. Et alors là, de nombreux professionnels ou services administratifs découvrant cette procédure, font leurs petites interprétations à savoir dans le pire des cas la superposition du lotissement et du pc ordinaire comme si il y avaient autant de M.O. que de futurs bâtiments. (cas du lotissement)
Dans le cas où la pression foncière est trés forte les services interprètes généralement de la façon la + défavorable pour le pétitionnaire
Depuis qques années les pos et les plu précisent les règles en cas de pc valant division ou demandent un minimum parcellaire par logement, ce qui dénature le pc valant division mais qui a l'avantage de supprimer ce pouvoir discrétionnaire des instructeurs qui en matière d'urbanisme est poussé au summum.
Concernant la jurisprudence de sceaux, elle manque d'information :
Merci à tous ceux qui répondent ici à mon post . Je vous signale que que j'ai re-ouvert ce même problème avec un schéma genre "cas d'école" ici: Souci PC selon R421-7-1 Curb avec plans pour plus de clarté (moins de bla-bla et on capte immédiatement).
Cependant je voudrais remercier et répondre ici à phil 17, que j'ai les deux JP TAA + CE de "commune SCEAUX DEGRANGES" Et que je vais faire des Copiés/collés des principaux passages soit de l'une, soit de l'autre permettant de déméler "le sac de noeuds" .
Je les poste sur le nouveau fil "Souci PC selon R421-7-1 Curb."
PC valant division parcellaire
Forum fermé
Posté - 17 août 2006 : 01:19:21
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