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 Sujet  |
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 18 août 2006 : 13:00:51
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Bonjour,
Je suis tombé sur des questions/réponses de l'assemblée nationale publiés au JO me laissant perplexe:
http://questions.assemblee-nationale.fr/q12/12-64086QE.htm
Celle-ci indique que la jurisprudence veut que tout sous-sol sans ouverture sur l'exterieur soit considéré comme cave non aménageable même si celui-ci est, dans les faits, aménagé à usage d'habitation. Ainsi un sous-sol aménagé avec les caractéristiques de "sous-sol non aménageable" et donc déclaré comme cave ne peut être considéré comme de la SHON.
Avez-vous entendu parlé de cette jurisprudence ?
Une buanderie en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur peut-elle donc être déclaré comme cave est donc ne pas être inclus dans la SHON ?
Finalement est-ce l'usage réel du sous-sol ou la caractéristique physique de celui-ci qui détermine sa destination vis à vis de l'administration ?
Merci pour vos réponses,
cordialement,
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 13:16:13
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Lajayette,
Vous avez apporté la réponse du gouvernement au sujet de la shon au point de vue du ministère du logement.
Sachez toutefois qu'au regard des services fiscaux c'est bien l'usage qui est pris en compte.
Une cave par définition est un local nu, en terre battue et sans ouverture sur l'extérieur hormis la porte d'accès.
De l'emménager au vu du texte cité et ce dont je vous en remercie, ne créera pas de shon mais créera une surface dite utile taxable à la même pondération qu'une pièce habitable si cette "cave" est habitée autrement dit transformée.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 15:04:07
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Citation :
Initialement entré par lajayette
Bonjour,
Je suis tombé sur des questions/réponses de l'assemblée nationale publiés au JO me laissant perplexe:
http://questions.assemblee-nationale.fr/q12/12-64086QE.htm
Celle-ci indique que la jurisprudence veut que tout sous-sol sans ouverture sur l'exterieur soit considéré comme cave non aménageable même si celui-ci est, dans les faits, aménagé à usage d'habitation. Ainsi un sous-sol aménagé avec les caractéristiques de "sous-sol non aménageable" et donc déclaré comme cave ne peut être considéré comme de la SHON.
Avez-vous entendu parlé de cette jurisprudence ?
La voici
Citation :
Une buanderie en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur peut-elle donc être déclaré comme cave est donc ne pas être inclus dans la SHON ?
Rien dans le texte de cette jurisprudence ne permet de le penser.
Il est cité un local à usage de chaufferie, et trois locaux à usage de cave. Si cette réalité est avérée, alors c'est conforme à la circulaire 90-80.
Le plaignant a tenté de prouver que ces caves n'en étaient pas en produisant une annonce immobilière. Elle ne pouvait bien sur pas être prise en compte par le tribunal.
Le plus étonnant, c'est qu'il ne soit pas mentionné d'expertise statuant sur l'utilisation réelle de ces caves, et que le tribunal semble s'être contenté de relever qu'elles étaient enterrées et sans fenêtres. En ce sens, cela laisserait alors la porte ouverte à tout et n'importe quoi (voir mon exemple plus bas), et c'est ce que relève la question du député.
Au passage, le tribunal traite avec bien(trop) peu d'égard la circulaire 90-80, en soulignant qu'elle est dépourvue de valeur réglementaire et ne peut donc être invoquée. Ce n'est pas contestable, mais le préambule de cette circulaire demande tout de même expressément aux préfets de l'appliquer strictement...
Citation :
Finalement est-ce l'usage réel du sous-sol ou la caractéristique physique de celui-ci qui détermine sa destination vis à vis de l'administration ?
Vis à vis de l'urbanisme, cette réponse ministérielle est claire : c'est la caractéristique physique qui primerait, après confrontation des caractéristiques techniques des locaux avec la circulaire 90-80.
Mais ceci est à mon sens imbécile car, en extrapolant le cas des caves citées dans la jurisprudence ayant entrainée cette question, quelle serait alors la SHON d'un local de 1000m2 servant de dancing, mais construit entièrement enterré et sans fenêtre ?
Les juges diraient-ils alors aussi que ce n'est qu'une grande cave et que donc il y a 0m2 de SHON ?
Je ne sais pas pourquoi, mais j'ai le vague sentiment que non...
Citation :
Merci pour vos réponses,
cordialement,
NB: je suis d'accord avec la remarque de Bouzigues au sujet des impôts locaux.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 12:20:24
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...le fait de ne pas déclarer de SHON sur ce type de sous-sol ne me parait pas particulierement imbécile car ce calcul de surface a pour but de faire respecter le COS, le COS est censé pouvoir garantir une certaine qualité du paysage urbain, le fait d'aménager un sous-sol ou pas déjà existant ne modifie en rien le paysage urbain.
Et pour ce qui est du dancing ou quoique que ce soit comme aménagement de sous-sol, celui-ci doit respecter les règles sanitaires départementales. Sur cette base là, de nombreux aménagements en sous-sol(genre 1000 m2 de dancing) sont de facto illégaux sans pourtant à avoir à se référer à un calcul de SHON. En effet la destination de "cave" (quelque soit l'usage réel) considérée dans le jugement ne s'applique que sur le calcul de la SHON et pas sur d'autres considérations réglementaires (code de l'habitation, réglement sanitaire).
cordialement, |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 15:01:56
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Citation :
Initialement entré par lajayette
...le fait de ne pas déclarer de SHON sur ce type de sous-sol ne me parait pas particulierement imbécile car ce calcul de surface a pour but de faire respecter le COS, le COS est censé pouvoir garantir une certaine qualité du paysage urbain, le fait d'aménager un sous-sol ou pas déjà existant ne modifie en rien le paysage urbain.
Le but du code de l'urbanisme et des règlements locaux qui en découlent est défini à l'article L110 de ce code.
La SHON est définie à l'article L112-1 puis précisée à l'article R112-2. Le 1er alinéa de ce dernier article dispose que ne sont pas de la SHON les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
Une chambre installée en sous-sol, même n'ayant pas de fenêtre sur l'extérieur, sera bien une pièce d'habitation. Idem pour une buanderie, un cellier, ou autre pièce de service. La circulaire explique que seule les caves et les locaux techniques sont déductibles.
Citation :
Et pour ce qui est du dancing ou quoique que ce soit comme aménagement de sous-sol, celui-ci doit respecter les règles sanitaires départementales.
Sur cette base là, de nombreux aménagements en sous-sol(genre 1000 m2 de dancing) sont de facto illégaux sans pourtant à avoir à se référer à un calcul de SHON.
Et pourquoi serait-il illégal d'aménager 1000m2 de dancing dans un sous-sol ?
Les issues de secours : des escaliers en colimaçons sortant sur le toît terrasse/parking de ce dancing.
Les locaux techniques de ventilation et autre : enterrés.
Etc.
Bref, je vous dessine le projet demain.
Et il respectera tous les règlements et lois en vigueur....
Je citerais en exemple le cas des bâtiments de Vulcania, dont les 3/4 des salles sont enterrées et sans aucune issue sur l'extérieur. Faut-il considérer toutes ces salles de spectacles comme n'étant pas de la SHON ?
Enfin, il est tout a fait légal de se construire une maison entièrement enterrée et n'ayant aucune fenêtre donnant sur l'extérieur. Cette maison ne génèrerait aucune SHON ?
En conclusion, il est très facile d'imaginer une construction enterrée de manière à ce qu'elle réponde aux normes et codes en vigueur.
Citation :
En effet la destination de "cave" (quelque soit l'usage réel) considérée dans le jugement ne s'applique que sur le calcul de la SHON
Certes, mais qu'est-ce qu'une cave ?
C'est uniquement un espace enterré et n'ayant pas d'ouvertures sur l'extérieur ?
C'est cette définition que je trouve imbécile. "Un peu court jeune homme", ai-je envie de dire au juge.
D'une part, des espaces utilisés depuis des siècles en tant que cave sont exclus par la directive. Je parle là de ces caves d'affinage (de fin ou de fromage) que l'on trouve dans de nombreuses régions et qui ont pour particularité d'être isolées des habitations et d'être creusées à flan de colinne. Ces caves ont toutes une petite façade avec un porte donnant dehors. Au sens de la circulaire, ce ne sont donc pas des caves. Ridicule, non ?
D'autre part, des espaces enterrés et sans ouvertures sur l'extérieur ne sont pas des caves, mais des pièces utilisées pour une activité humaine (salle de répétition, de spectacle, atelier, buanderie, etc.). Il faudrait les considérer comme étant tout de même des caves ? Illogique, non ?
Citation :
et pas sur d'autres considérations réglementaires (code de l'habitation, réglement sanitaire).
cordialement,
En conclusion, il y a un problème avec la difinition de la cave, tant pour les juges que pour la circulaire.
Pour moi, pour faire la différence entre une cave et un cellier, il faut utiliser la définition encyclopédique, ou alors légiférer (encore...).
Mais pour l'instant, on n'est pas à l'abri qu'un jour la jurisprudence se retourne et considère les caves comme étant une surface participant à l'habitation et devant, à ce titre, ne pas être déduite de la SHOB.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 20 août 2006 19:53:25 |
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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 17:33:58
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Bonjour,
Lorsque tout jeune, j'ai construit ma maison il y a 30 ans, on parlait de "surface habitable" ... et pour être habitable , un sous sol devait avoir le plafond à + de 2.20 m de hauteur ...
Que la dalle du bâtiment soit à même le sol , avec un vide sanitaire de 0.50 m ou à 2.19 m (donc avec sous-sol) ils ne tenaient pas compte de cette surface là .
C'était la condition incontournable pour obtenir un crédit "aidé" , un emprunt bonifié ... ; au delà des 2.20m , sous sol /cave/cellier étaient à prendre en compte dans la "surface habitable" d'ailleurs également retenue pour la taxe d'habitation .
Les assurances "habitation" classent ces locaux dans les "dépendances" et n'y couvrent pas le sinistre en cas d'incendie , sauf à prendre une clause supplémentaire ...
Sous toute réserve et de mémoire, je crois que par ailleurs, on ne peut ni loger ni rien louer à quiconque si le plafond du local ne dépasse pas les 2.20m ... d'où le voccable connu de tous: "valeur locative" = 0
Le plafond de mon sous sol fait 2.17m de haut et j'y passe le plus clair de mon temps, comme un pape, surtout lorsqu'il fait chaud l'été .
M'enfin tout çà ... c'était du temps où les chanteurs avaient de la voix ; quoique ...!?!... pour la SHON , la hauteur du plafond au dessus est peut-être toujours d'actualité non ? 
CDLT
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 18:19:31
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Crokro,
La valeur locative cadastrale d'un sous sol n'est pas nulle.
La contenance de cette dépendance comme vous écrivez est pondérée, généralement de 40%, autrement dit la surface est taxée à 40% de la surface dite habitable.
Le principe cadastral est de taxé toutes les surfaces utiles telles que celles des terrasses ou des bûchers par exemple, qui le sont à 20% voir à 30%.
Un abri voiture qui n'est ni plus ni moins qu'une terrasse couverte sera taxé aussi à 40%.
Un garage qui n'est pas une surface habitable sera taxé à 50% ou 60% si son accès est communiquant avec le logement.
Un garage par nature ne produit pas de déchets ménagers, pourtant il est soumis à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Il ne faut donc pas être catégorique, vérité ici et mensonge de l'autre côté des pyrénées.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 18:36:02
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[quote]Le 1er alinéa de ce dernier article dispose que ne sont pas de la SHON les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
[quote]
...la position des juges ne fait finalement que confirmer ce que vous décrivez ici pour les combles:
[quote][i]
2) Si l'on aménage des combles constituant de la SHOB mais pas de SHON (donc de hauteur inférieure à 1m80) sans modifier l'apparence extérieure de la construction, il n'y a besoin d'aucune autorisation. Même aménagés, ils ne constituent malgrès tout pas de SHON, puisqu'ils sont toujours de hauteur inférieure à 1m80.
[quote]
...comme pour les combles aménagés avec une hauteur inférieure à 1,80 m donc considéré comme non aménageable donc ne créant de SHON (caractéristique physique du lieu primant sur l'usage, principe idem au principe avancé par les juges), on a le droit d'aménager un sous-sol qui d'après le code de l'urbanisme est une surface non aménageable et ceci sans permis car il n'y a pas de création de SHON.
cordialement,
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 20:18:55
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Citation :
Initialement entré par lajayette
...comme pour les combles aménagés avec une hauteur inférieure à 1,80 m donc considéré comme non aménageable donc ne créant de SHON (caractéristique physique du lieu primant sur l'usage, principe idem au principe avancé par les juges), on a le droit d'aménager un sous-sol qui d'après le code de l'urbanisme est une surface non aménageable et ceci sans permis car il n'y a pas de création de SHON.
Remarque pertinente... mais qui ne résoud pas les non-sens que je soulève dans mes exemples.
Reprenons le jugement.
Le juge ne veut s'en tenir qu'aux caractéristiques physique des lieux : que ces locaux, situés effectivement en dessous du niveau du sol et dépourvus d'ouverture sur l'extérieur ne pouvaient, nonobstant leur surface et leur hauteur, être regardés comme aménageables écrit-il.
Mais au fait, quel texte juridique lui permet de dire cela ?
Quelle loi dit : un local enterré et sans ouverture sur l'extérieur n'est pas aménageable ?
Réponse : aucune.
Ces mots sont simplement ceux de la circulaire 90-80, circulaire dont il réfute la valeur réglementaire dans l'argument suivant !
Ce qu'il faut comprendre d'un tel jugement, c'est que le juge dit ce qu'il veut, vu le flou total de la loi à ce sujet.
Dans ce jugement de maison, il a conclut que ces locaux étaient non aménageable.
Mais si on lui donne Vulcania ou mon dancing à juger, croyez-vous qu'il dira pareil ?
C'est pour cela que je considère ce jugement mauvais sur ce point.
Il me semble logique que l'on ne considère pas les caves comme de la SHON, mais en ayant auparavant constaté la réalité de la chose et non quelques caractéristiques physiques choisies arbitrairement (cf les non sens que je dévellope).
Dans la même idée, la limite des 1m80 n'a pas de base légale non plus. C'est je suppose issue aussi de jurisprudences (elles-mêmes basées sur quoi ?).
Ensuite, dans la réalité des faits et le fond de la chose, la SHON est bien là pour caractériser les espaces aménageables et donc utilisables.
Et c'est vrai que là, je considère, en lisant stricto sensu la circulaire 90-80, que l'aménagement d'un comble, où la hauteur est partout inférieure à 1m80, est bien moins utilisable que l'aménagement d'une cave d'une hauteur de 2m50, même ne disposant pas d'ouvertures sur l'extérieur.
La salle de musique au sous-sol est bien plus vivable que la mezzanine servant de lit d'appoint pour les petits cousins en vacances...
Merci pour cette conversation intéressante.
A vous lire.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 19 août 2006 20:24:10 |
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 20:59:40
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par lajayette
...comme pour les combles aménagés avec une hauteur inférieure à 1,80 m donc considéré comme non aménageable donc ne créant de SHON (caractéristique physique du lieu primant sur l'usage, principe idem au principe avancé par les juges), on a le droit d'aménager un sous-sol qui d'après le code de l'urbanisme est une surface non aménageable et ceci sans permis car il n'y a pas de création de SHON.
Remarque pertinente... mais qui ne résoud pas les non-sens que je soulève dans mes exemples.
Reprenons le jugement.
Le juge ne veut s'en tenir qu'aux caractéristiques physique des lieux : que ces locaux, situés effectivement en dessous du niveau du sol et dépourvus d'ouverture sur l'extérieur ne pouvaient, nonobstant leur surface et leur hauteur, être regardés comme aménageables écrit-il.
Mais au fait, quel texte juridique lui permet de dire cela ?
Quelle loi dit : un local enterré et sans ouverture sur l'extérieur n'est pas aménageable ?
Réponse : aucune.
Ces mots sont simplement ceux de la circulaire 90-80, circulaire dont il réfute la valeur réglementaire dans l'argument suivant !
Ce qu'il faut comprendre d'un tel jugement, c'est que le juge dit ce qu'il veut, vu le flou total de la loi à ce sujet.
Dans ce jugement de maison, il a conclut que ces locaux étaient non aménageable.
Mais si on lui donne Vulcania ou mon dancing à juger, croyez-vous qu'il dira pareil ?
C'est pour cela que je considère ce jugement mauvais sur ce point.
Il me semble logique que l'on ne considère pas les caves comme de la SHON, mais en ayant auparavant constaté la réalité de la chose et non quelques caractéristiques physiques choisies arbitrairement (cf les non sens que je dévellope).
Dans la même idée, la limite des 1m80 n'a pas de base légale non plus. C'est je suppose issue aussi de jurisprudences (elles-mêmes basées sur quoi ?).
Ensuite, dans la réalité des faits et le fond de la chose, la SHON est bien là pour caractériser les espaces aménageables et donc utilisables.
Et c'est vrai que là, je considère, en lisant stricto sensu la circulaire 90-80, que l'aménagement d'un comble, où la hauteur est partout inférieure à 1m80, est bien moins utilisable que l'aménagement d'une cave d'une hauteur de 2m50, même ne disposant pas d'ouvertures sur l'extérieur.
La salle de musique au sous-sol est bien plus vivable que la mezzanine servant de lit d'appoint pour les petits cousins en vacances...
Merci pour cette conversation intéressante.
A vous lire.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
...je suis d'accord sur votre notion de vivabilité d'une pièce...mais pour ce qui est de la nécessité d'une autorisation, elle est pour moi inutile car quelque soit l'angle pris il n'y a pas de création de SHON:
- Soit principe du physique sur l'usage: une cave reste une cave après aménagement, pas de création de SHON
- Soit principe de l'usage sur le physique: la pièce a pu être aménagée donc on doit considérer la pièce aménageable préalablement à l'aménagement, ainsi celle-ci doit dès l'origine être comptée dans la SHON.
Ainsi en aucun cas la transformation du lieu créée de la SHON.
En appliquant ce raisonnement, on s'aperçoit que les juges ont finalement pris la décision d'appliquer le premier principe évitant de considérer l'ensemble des pièces en sous-sol de France en SHON avec comme résultante de nombreux dépassements de COS et donc, probablement, une régulation massive à effectuer.
Toutefois considérer tout sous-sol comme aménageable nous aurait donné une régulation massive mais aurait définitivement éviter aux services de l'urbanisme et aux propriétaires des contorsions de cerveaux massifs.
En fait la source du problème n'est pas pour moi dans la définition des sous-sols mais plutôt que dans le fait que le code de l'urbanisme s'attache à la notion d'aménageable plutôt que celle d'aménagé car aujourd'hui les techniques et matériaux permettent , dans les faits, de tout pouvoir aménager donc tout est aménageable.
cordialement, |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 août 2006 : 21:48:53
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Citation :
Initialement entré par lajayette
...je suis d'accord sur votre notion de vivabilité d'une pièce...mais pour ce qui est de la nécessité d'une autorisation, elle est pour moi inutile car quelque soit l'angle pris il n'y a pas de création de SHON:
- Soit principe du physique sur l'usage: une cave reste une cave après aménagement, pas de création de SHON
- Soit principe de l'usage sur le physique: la pièce a pu être aménagée donc on doit considérer la pièce aménageable préalablement à l'aménagement, ainsi celle-ci doit dès l'origine être comptée dans la SHON.
Ainsi en aucun cas la transformation du lieu créée de la SHON.
La circulaire dit pourtant expressément le contraire en demandant de prendre en compre le critère lié à l'affectation des locaux, et en particulier : est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc... .
Cette circulaire est valable tant pour la création du local que pour sa transformation.
Pour continuer avec un exemple, que dirait un juge si une commune demande le versement de la TLE à quelqu'un ayant aménagé une cave de 500m2 en cinéma ?
Pensez vous que le juge dira : non, ce local doit toujours être considéré comme une cave ?
Citation :
En appliquant ce raisonnement, on s'aperçoit que les juges ont finalement pris la décision d'appliquer le premier principe
Hélas, ce principe n'a pas de base légale...
Chaque cas est donc à la discrétion du juge.
Citation :
évitant de considérer l'ensemble des pièces en sous-sol de France en SHON avec comme résultante de nombreux dépassements de COS et donc, probablement, une régulation massive à effectuer.
Pas de régularisation à effectuée.
Il suffit d'attendre au cas par cas les litiges.
Citation :
Toutefois considérer tout sous-sol comme aménageable nous aurait donné une régulation massive mais aurait définitivement éviter aux services de l'urbanisme et aux propriétaires des contorsions de cerveaux massifs.
Il est clair que la loi est bien trop imprécise ici.
Ce sont les juges qui ont du, au fur et à mesure, déterminer ce qui est en sous-sol et en comble de la surface aménageable ou non.
Ceci a généré des jurisprudences loin d'être constantes entre elles...
Citation :
En fait la source du problème n'est pas pour moi dans la définition des sous-sols mais plutôt que dans le fait que le code de l'urbanisme s'attache à la notion d'aménageable plutôt que celle d'aménagé
Pour ma part, je trouve ceci normal.
Qu'elle soit ou non aménagée, la surface existe.
Elle participe donc dès le départ à la volumétrie du bâtiment, et c'est ce que la loi tente de gérer.
Citation :
car aujourd'hui les techniques et matériaux permettent , dans les faits, de tout pouvoir aménager donc tout est aménageable.
cordialement,
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 19 août 2006 21:53:10 |
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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 00:34:13
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Merci Bouzigues de toutes ces précisions que vous me donnez et que j'ignorais totalement.
Je ne savais pas non plus l'éventail de taxation parvenu à un tel degré de mesquinerie !
D'ici que sous peu, ils ne taxent pas la surface sous les arbres qui sont dans mon entrée: la SHAD (de "shadow",l'ombre)
CDLT
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 10:58:52
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Laurent,
vous relevez justement que:
est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc... .
Cette circulaire est valable tant pour la création du local que pour sa transformation.
La difficulté devient à partir de quand une cave n'en devient plus une car "le rangement de matériel de loisir" ou "dépôts" sont des fonctions qui sont très largement attribués aux caves sans pour autant que personne n'en trouve rien à redire, d'ailleurs la définition d'une cave est:
pièce en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur pouvant servir de pièce de stockage, où généralement est conservé du vin.
Vous conviendrez que le rangement de matériel de loisir ou dépôts semble en plein dans la définition de la cave.
En fait la définition de cave pour être juridiquement utilisable doit se fonder sur des éléments caractéristiques:
"généralement est conservé du vin", le "généralement" donne une information et non une définition.
"pouvant servir de pièce de stockage", vous conviendrez que n'importe quelle pièce peut avoir cette fonction, elle n'est donc pas caractéristique d'une cave.
"sous-sol" et "sans ouverture sur l'extérieur" me semble les seuls éléments caractéristiques de "cave" et donc appliquable juridiquement. En ce sens les juges sont restés conforme à la définition.
En ce qui concerne la vivabilité d'une cave aménagée par rapport à des combles aménagés, vous avez raison. Mais si la jurisprudence convient que aménager une comble non aménageable (<1,80m) ne produit pas de SHON, sous cet argument un juge ne peut considérer que l'aménagement d'un sous-sol non aménageable créé de la SHON car il n'y a pas de gradation des caractéristiques physiques produisant la non aménageabilité (<1,80m n'est pas considéré plus contraignant que l'absence d'ouverture sur l'exterieur).
Si le juges décident du contraire, la nouvelle jurisprudence entrainera de facto la formation de SHON dans toutes les combles dites "non aménageables" aménagées.
Il me semble que ceux qui désirent aménagés leurs sous-sols (entérrés + sans ouverture) en local annexe d'habitation (cadre du jugement de la cours d'appel) ont une base d'argumentaire juridique (appuyée par la réponse du ministère du logement sur la question et le traitement par les services de la mairie des combles "non aménageables" aménagées) solide à faire valoir auprès des services instructeurs des mairies pour la non comptabilisation en SHON de cet aménagement.
cordialement, |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 13:21:12
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Citation :
Initialement entré par lajayette
Laurent,
vous relevez justement que:
Je ne relève pas : je cite la circulaire !
Citation :
La difficulté devient à partir de quand une cave n'en devient plus une car "le rangement de matériel de loisir" ou "dépôts" sont des fonctions qui sont très largement attribués aux caves sans pour autant que personne n'en trouve rien à redire,
Justement si.
La circulaire interdit clairement cette utilisation.
Je rapelle qu'il est expréssement demandé au préfet d'appliquer strictement cette circulaire.
Citation :
d'ailleurs la définition d'une cave est:
pièce en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur pouvant servir de pièce de stockage, où généralement est conservé du vin.
Cela dépend du dictionnaire...
Le TLFI dit bien plus justement à mon sens : Chambre souterraine, ordinairement voûtée et creusée sous une maison, dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin.
Je pense que c'est la difinition exacte au sens commun d'une cave.
Citation :
Vous conviendrez que le rangement de matériel de loisir ou dépôts semble en plein dans la définition de la cave.
Non, pour moi ceci n'est pas l'utilisation normale d'une cave.
Citation :
En fait la définition de cave pour être juridiquement utilisable doit se fonder sur des éléments caractéristiques:
Pour être juridiquement utilisable, elle devrait être définie par la loi.
Au lieu de cela, la loi dit juste : "sous-sol non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial"
Et je réitère, les juges ont tout le loisir de changer leur position et dans le futur considérer que les caves sont des espaces aménageables.
Tout ceci n'est qu'une histoire de position de juges.
Citation :
"généralement est conservé du vin", le "généralement" donne une information et non une définition.
Exact.
Sauf que la définition du TLFI que je donne plus haut est pleinement utilisable.
Citation :
"pouvant servir de pièce de stockage", vous conviendrez que n'importe quelle pièce peut avoir cette fonction, elle n'est donc pas caractéristique d'une cave.
Exact.
Citation :
"sous-sol" et "sans ouverture sur l'extérieur" me semble les seuls éléments caractéristiques de "cave"
Pour moi il manque un élément indispensable : le stockage au frais de provisions.
Citation :
et donc appliquable juridiquement. En ce sens les juges sont restés conforme à la définition.
Définition qu'ils ont eux-même créée et qui ne correspond pas au sens commun du terme !
Et c'est bien là tout le fond du problème.
S'il veulent considérer les caves comme n'étant pas de la SHON, il aurait fallu qu'ils utilisent autre chose comme définition, car la leur ne résiste pas une seconde aux contre-exemples.
Leur définition est innapplicable dans les faits.
Citation :
En ce qui concerne la vivabilité d'une cave aménagée par rapport à des combles aménagés, vous avez raison. Mais si la jurisprudence convient que aménager une comble non aménageable (<1,80m) ne produit pas de SHON, sous cet argument un juge ne peut considérer que l'aménagement d'un sous-sol non aménageable créé de la SHON car il n'y a pas de gradation des caractéristiques physiques produisant la non aménageabilité (<1,80m n'est pas considéré plus contraignant que l'absence d'ouverture sur l'exterieur).
Et pourquoi les juges ne pourraient-ils pas dire le contraire ?
Ils en ont toutes la liberté, puisque ceci n'est pas inscrit dans le loi.
Citation :
Si le juges décident du contraire, la nouvelle jurisprudence entrainera de facto la formation de SHON dans toutes les combles dites "non aménageables" aménagées.
Les juges ont déjà établi que les espaces où la hauteur est inférieure à 1m80 situés en sous-sol ou en comble ne devaient pas être considéré comme aménageable, alors que ceux situés dans les niveaux courant si.
Je ne vois pas pourquoi il ne pourraient pas dire que les caves servant à autre chose que le stockage au frais de provisions doivent être considéré comme des surfaces aménageables.
Ce ne serait qu'une définition plus juste et surtout compréhensible par tous les profanes de l'urbanisme.
Citation :
Il me semble que ceux qui désirent aménagés leurs sous-sols (entérrés + sans ouverture) en local annexe d'habitation (cadre du jugement de la cours d'appel)
Je ne lis pas ça dans cette jurisprudence.
Il est cité : trois locaux à usage de cave
Citation :
ont une base d'argumentaire juridique (appuyée par la réponse du ministère du logement sur la question
Sauf que la réponse du ministre du logement méconnait la globalité de la circulaire 90-80 émanant de ce même ministère !
En effet, la circulaire ne s'arrête pas à la seule constitance des locaux comme le dit le ministre !
Elle traite aussi expréssement l'affectation ou l'usage qu'il est fait de ces locaux, en précisant : est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc... .
Si l'on cite et l'on s'appuie sur une circulaire, il faut la lire et l'appliquer dans son entier !
Citation :
et le traitement par les services de la mairie des combles "non aménageables" aménagées) solide à faire valoir auprès des services instructeurs des mairies pour la non comptabilisation en SHON de cet aménagement.
Vous prennez avec moi le risque de construire le dancing souterrain et d'argumenter à la DDE qu'il ne génère aucune SHON ?
La loi doit s'appliquer à tous les bâtiments et non pas seulement au cas classique d'une maison simple !
Citation :
cordialement,
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 14:42:01
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Chambre souterraine, ordinairement voûtée et creusée sous une maison, dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin.
...cette définition apporte une description physique supplémentaire indiquant qu'une chambre souterraine a une fraîcheur constante. Elle n'indique en aucun cas que le stockage de provision est inhérente à la cave mais seulement que les caractéristiques physiques de la cave permettent ce type de stockage...ici aussi aucun usage ne définit la cave, c'est par ses caractéristiques physiques de cave que l'on peut utiliser cette pièce pour la conservation de provisions.
La définition stricte se résume ici à "chambre souterraine"
"ordinairement voûtée et creusée sous une maison" est ici à titre informatif
"dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin" indique un usage possible offert par les caractéristiques physiques.
Avec votre appréciation de la nécessité de stockage de provisions, vous indiquez en substance que le quasi ensemble de caves de bâtiment de ville sont en fait des dépôts (je peux vous assurer que beaucoup des caves de Paris ne stockent ni provisions, ni vin mais plutôt des vélos et vieux meubles sans que personne n'estime que cela contrevienne au sens commun du mot cave) et donc doivent être considérés comme de la SHON.
Ainsi j'estime que seul l'attachement à des caractéristiques physiques permettent distinguer arbitrairement ce qui n'est pas de la SHON...mais avec cet attachement aux caractéristiques physiques on arrive alors aux abérrations que vous énoncez.
C'est pourquoi mon point de vue est que la notion de sous-sol non aménageable ne dévrait pas exister car il techniquement possible d'aménager tout sous-sol dans au moins une des activités que la circulaire énonce.
Ainsi tout sous-sol devrait être considéré comme de la SHON.
cordialement,
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 20:12:21
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Citation :
Initialement entré par lajayette
Chambre souterraine, ordinairement voûtée et creusée sous une maison, dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin.
...cette définition apporte une description physique supplémentaire indiquant qu'une chambre souterraine a une fraîcheur constante. Elle n'indique en aucun cas que le stockage de provision est inhérente à la cave mais seulement que les caractéristiques physiques de la cave permettent ce type de stockage...ici aussi aucun usage ne définit la cave, c'est par ses caractéristiques physiques de cave que l'on peut utiliser cette pièce pour la conservation de provisions.
La définition stricte se résume ici à "chambre souterraine"
"ordinairement voûtée et creusée sous une maison" est ici à titre informatif
"dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin" indique un usage possible offert par les caractéristiques physiques.
Je ne lis pas cette définition comme vous.
Une cave ne peut contenir que des provisions lis-je ici.
Citation :
Avec votre appréciation de la nécessité de stockage de provisions, vous indiquez en substance que le quasi ensemble de caves de bâtiment de ville sont en fait des dépôts (je peux vous assurer que beaucoup des caves de Paris ne stockent ni provisions, ni vin mais plutôt des vélos et vieux meubles sans que personne n'estime que cela contrevienne au sens commun du mot cave) et donc doivent être considérés comme de la SHON.
Effectivement, c'est le cas...
Quand une cave sert à ranger son vélo et ses meubles, ce n'est plus une cave. C'est un rangement.
Comme je l'ai expliqué sur de fil, on peut s'interroger sur la pertinence des décisions juridiques ayant exclu les caves de la surface aménageable tout en conservant celle des celliers ou autre rangements.
Citation :
Ainsi j'estime que seul l'attachement à des caractéristiques physiques permettent distinguer arbitrairement ce qui n'est pas de la SHON...mais avec cet attachement aux caractéristiques physiques on arrive alors aux abérrations que vous énoncez.
C'est pourquoi mon point de vue est que la notion de sous-sol non aménageable ne dévrait pas exister car il techniquement possible d'aménager tout sous-sol dans au moins une des activités que la circulaire énonce.
Ainsi tout sous-sol devrait être considéré comme de la SHON.
cordialement,
Je crois que nous allons finalement nous réunir dans cette conclusion.
Ne devrait finalement entrer en ligne de compte que la hauteur des locaux pour en apprécier l'aménageabilité.
L'alinéa a) de l'article R112-2 du code de l'urbanisme devrait être rédigé ainsi :
a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols où la hauteur est structurellement inférieure à 1m80
au lieu de :
a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
Si nous n'avons pas aujourd'hui refait le monde, nous avons au moins refait une partie de la loi  
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 21 août 2006 14:16:49 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 21:03:12
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Si l'un de vous pouvait faire la synthèse des échanges, cela constituerait certainement un nouveau "Eclairage sur...SHON et aménagement de sous-sols" tout à fait intéressant !
cordialement
Emmanuel
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 15:22:44
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La circulaire 90-80 dit qu'il y a 3 critères permettant de déduire de la SHOB des surfaces de combles et de sous-sol :
- 1) critère lié à la hauteur des locaux (moins de 1m80).
- 2) critère lié à l'affectation des locaux (locaux techniques, caves).
- 3) critère lié à consistance des locaux (encombrement de la charpente, plancher porteur ou non, hauteur sous plafond).
La réponse ministérielle dit que si une surface ne satisfait aucun des critères du point 3) elle ne doit pas être compté dans la SHON.
Je suis d'accord avec ceci, à la nuance près qu'il y a une erreur de lecture de la circulaire 90-80 par le ministre. En effet, la liste qu'il cite est fausse dans son dernier élément : ouvertures sur l'extérieur. Celui-ci ne figure pas dans le point 3) mais dans le point 2) de la circulaire, pour restreindre le nombre d'ouverture d'une cave.
Il s'en suit donc qu'il est erroné, par rapport à la lecture de la circulaire 90-80 et contrairement à ce que soutien le ministre, de dire qu'un espace en sous-sol ne disposant pas d'ouverture sur l'extérieur doit obligatoirement être considéré comme une cave.
C'est donc à tort que le ministre explique que la jurisprudence confirme bien la circulaire.
Comme l'a à juste raison relévé Mme le député dans sa question, le juge ajoute bien un nouveau critère à la consistance des locaux lorsque qu'il dit : que ces locaux, situés effectivement en dessous du niveau du sol et dépourvus d'ouverture sur l'extérieur ne pouvaient, nonobstant leur surface et leur hauteur, être regardés comme aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial au regard des dispositions réglementaires susmentionnées .
En conclusion, je sais par expérience que c'est bien la version de la circulaire qui continue d'être appliquée. Si on dépose un permis de construire avec des locaux borgnes en sous-sol et que l'on appelle ceux-ci buanderie, atelier, cellier, séchoir, etc., ils seront bien comptabilisés en SHON par les services instructeurs. Si l'on veut qu'ils ne soient pas comptés, il faut les appeler caves.
Enfin, si cette jurisprudence a relaxé un propriétaire ayant aménagé ses caves, il ne faut pas en faire une jurisprudence constante comme le sous-entend le ministre. Le prochain jugement pourra en effet très bien dire le contraire puisque ceci ne repose sur aucune base juridique mais seulement l'appréciation du juge.
En conclusion, ne rien en change dans mon sujet "Eclairage sur les SHOB/SHON".
NB:tout ça pour ça...heureusement que l'on était dimanche  
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 16:25:14
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Si l'un de vous pouvait faire la synthèse des échanges, cela constituerait certainement un nouveau "Eclairage sur...SHON et aménagement de sous-sols" tout à fait intéressant !
cordialement
Emmanuel
Je veux bien faire une synthèse de l'échange. Laurent me corrigera si je déforme ses propos.
1. Les sous-sols non aménageables ne sont pas inclus dans la SHON.
2. La définition de sous-sol non aménageables est une notion floue juridiquement parlant. Ceci donne des jurisprudences instables.
3. La cave est considérée comme sous-sol non aménageable. Mais la définition de la cave est sujette à contreverse.
Chambre souterraine, ordinairement voûtée et creusée sous une maison, dont la fraîcheur constante permet de conserver des provisions, principalement du vin.
- cette définition peut être interprétée comme un usage (position de Laurent):
la cave est la pièce souterraine sans ouverture sur l'extérieure où l'on met des provisions.
- elle peut être interprétrée comme une description physique(ma position):
la cave est une pièce souterraine sans ouverture sur l'extérieure. Grâce à ses caractéristiques physiques, elle permet la conservation de provisions mais la conservation de provision n'est pas inhérente à la cave.
De ces deux interprétations découlent un traitement urbanistique différent:
- Si l'usage prime sur le physique, l'utilisation de la pièce pour autre chose que le stockage de provisions créée de la SHON.
- Si le physique prime sur l'usage, la pièce ne créera pas de SHON quelque soit l'usage (sachant que les conditions physiques sont: une pièce en sous-sol sans ouverture sur l'exterieure). (Cf traitement identique aux combles non aménageables aménagées).
4. La position du Ministère de l'équipement datant de aout 2005 est que le physique prime sur l'usage (http://questions.assemblee-nationale.fr/q12/12-64086QE.htm), cette réponse s'appuie sur une décision de la cours d'appel de Paris datant de 2004. Cette position du ministère de l'équipement est un message relativement clair aux services de l'urbanisme des mairies d'appréciation des caves dans le sens de leur caractéristiques physiques plutôt que de leur utilisation réelle.
Cette appréciation du Ministère de l'Equipement contrevient à première vue à la circulaire 90-80 qui indique qu'une cave dépourvue d'ouverture sur l'extérieur ne compte pas en SHON mais que tout sous-sol aménagé (hors caves) compte en SHON...mais on revient ici à l'ambigüité de la définition d'une cave.
6. Laurent fait justement remarquer qu'avec le principe du physique primant sur l'usage, il pourrait y avoir des abbérations de type 1000 m² de dancing en sous-sol sans pour autant créer de la SHON...
7...toutefois en considérant que la définition d'une cave réside dans le fait de conserver des provisions, la quasi-totalité des caves en zone urbaine dense (type Paris) ne devrait plus se nommer cave et compter comme de la SHON, ce qui n'est manifestement pas la position des services d'instruction des mairies concernées.
Conclusion:
Face à ce double positionnement possible, il nous semble que tout sous-sol devrait faire partie de la SHON car le sous-sol non aménageable n'existe pas. Il semble que tout sous-sol peut être (avec plus ou moins de difficultés techniques) aménagé.
L'unique critère physique d'appréciation SHON/pas SHON devrait être la hauteur de 1,80 m...
cordialement,
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lajayette
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 10:52:32
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Bonjour,
Je sais que vous allez me trouver monomaniaque...
Concernant les jurisprudences diverses qui comdamnent ceux qui ont aménagé leurs caves, il me semble que la différence par rapport à la jurisprudence 2004 (voir plus haut) réside dans la ligne de défense. Pour les autres jurisprudence, la ligne de défense était de dire que l'aménagement ne produit pas de préjudice aux tiers cherchant ainsi à limiter la condamnation.
La ligne de défense dans la jurisprudence 2004 semble plus audacieuse vu qu'elle met en avant le fait comme l'aménagement d'une cave ne changeait pas les caractéristiques physiques de celle-ci, elle devait encore être considérée comme cave (pas de SHON). Cette considération semble avoir convaincu les juges.
N'ayant pas fait une revue exhaustive des décisions des juges,y a t il des juristes parmi nous qui savent si cette ligne de défense a déjà été mise en avant ? Si oui, quelles étaient les conclusions des juges ?
Cordialement, |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 11:27:40
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Citation :
Initialement entré par lajayette
Bonjour,
Je sais que vous allez me trouver monomaniaque...
Mais non.
Moi aussi j'aime ça
Citation :
Concernant les jurisprudences diverses qui comdamnent ceux qui ont aménagé leurs caves, il me semble que la différence par rapport à la jurisprudence 2004 (voir plus haut) réside dans la ligne de défense. Pour les autres jurisprudence, la ligne de défense était de dire que l'aménagement ne produit pas de préjudice aux tiers cherchant ainsi à limiter la condamnation.
Har, c'est toujours une mauvaise stratégie que de dire que ça ne gène personne ou que d'autre personne l'on fait aussi.
A rapprocher de des célèbres tentatives : mais m'sieur le juge, il n'y avait personne sur l'autoroute, j'pouvais bien rouler à 160. Et puis, tout le monde fait ça. 
Et le juge de dire que tous les juges font la même chose : condamnation...
Citation :
La ligne de défense dans la jurisprudence 2004 semble plus audacieuse vu qu'elle met en avant le fait comme l'aménagement d'une cave ne changeait pas les caractéristiques physiques de celle-ci, elle devait encore être considérée comme cave (pas de SHON). Cette considération semble avoir convaincu les juges.
Bonne analyse synthètique.
La jurisprudence a bien opéré un revirement contre-disant la circulaire, contrairement à ce que tente de dire le ministre.
Citation :
N'ayant pas fait une revue exhaustive des décisions des juges,y a t il des juristes parmi nous qui savent si cette ligne de défense a déjà été mise en avant ?
Vincent est demandé à la barre.
Citation :
Si oui, quelles étaient les conclusions des juges ?
Cordialement,
Comme je concluais dans la synthèse de nos échanges, je crois qu'il est sage, pour s'éviter des confrontations inévitable avec les services instructeurs, de rester sur la circulaire, seule source écrite à disposition (et c'est déjà bien quant ils l'appliquent).
Des juges disent de temps en temps le contraire, mais ce n'est pas une raison pour la remettre en cause. Toutes les instructions ne terminent pas en contentieux au conseil d'état !
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Jurisprudence SHON & sous-sols
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