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 Sujet  |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 18 août 2006 : 16:37:37
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Bonjour,
Je m'adresse à vous car j'ai besoin d'aide dans la vente de ma maison.
Début 2004, nous avons acheté un bien immobilier dont nous étions locataires (mon futur mari et moi même) au prix de 83 000€ (+ FRAIS NOTAIRE, frais bancaire) et ayant quitté la région , nous souhaitons revendre ce bien.
Aujourd'hui, une personne semble interressée pour nous racheter la maison 160 000€.
Qu'en est-il du point de vue de la "rescision de la vente pour lésion"?
Comment calculer les 7/12èmes?
Si je compte bien, (160 000 x 7) / 12 = 93 333 € or nous avons acheté 83 000 euros...
Devons-nous vendre maxi 142 000 euros? c'est à dire (83 000/7)x12 ?
Merci de votre aide et de vos éclairciseements car je suis perdue...
Emmanuelle
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 17:22:51
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Emmapm24,
C'est un gag ou quoi ?
Votre maison que vous avez soit disant acheté 83 000 euros + frais de notaire + frais de banque en 2004, et qui était donc votre résidence principale, vous pouvez la vendre même 1 000 000 d'euros si vous trouvez preneur sans qu'aucune plus value vous soit réclamée...
La rescision et la lésion vous les inscrivez sur un moteur de recher et vous conviendrez qu'ils sont hors sujet avec votre vente actuelle.
Sans limace
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 17:36:34
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[quote]Initialement entré par bouzigues
Emmapm24,
C'est un gag ou quoi ?
Votre maison que vous avez soit disant acheté 83 000 euros + frais de notaire + frais de banque en 2004, et qui était donc votre résidence principale, vous pouvez la vendre même 1 000 000 d'euros si vous trouvez preneur sans qu'aucune plus value vous soit réclamée...
La rescision et la lésion vous les inscrivez sur un moteur de recher et vous conviendrez qu'ils sont hors sujet avec votre vente actuelle.
Sans limace]
Bouzigues,
je ne comprends pas pourquoi vous me demandez s'il s'agit d'un gag alors que c'est notre propre notaire qui nous a parlé de cette "loi" en nous disant que l'ancien propriétaire avait un "droit de regard" sur le prix de vente de notre maison pendant deux ans et que si nous la vendions 7/12ème plus cher que ce que nous l'avons acheté, nous nous exposons à des risques que l'ancien propriétaire se retourne contre nous...
Je ne comprends toujours pas pourquoi vous parlez de gag??? Je cherche un conseil car les avis sont contradictoires selon les notaires et je ne sais pas si mon calcul des 7/12èmes est bon...
De plus, ce n'est plus notre résidence principale depuis mars 2006 et donc nous devrons payer une forte plus-value (mais comme on m'a dit, quand on paie une plus-value, c'est bon signe! )
merci de votre aide!
Emmanuelle
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Edité par - emmapm24 le 18 août 2006 17:54:43 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 17:53:03
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Citation :
Initialement entré par emmapm24
je ne comprends pas pourquoi vous me demandez s'il s'agit d'un gag alors que c'est notre propre notaire qui nous a parlé de cette "loi" en nous disant que l'ancien propriétaire avait un "droit de regard" sur le prix de vente de notre maison pendant deux ans et que si nous la vendions 7/12ème plus cher que ce que nous l'avons acheté, nous nous exposons à des risques que l'ancien propriétaire se retourne contre nous...
Ce n'est pas bien grave. Bouzigues a ses humeurs comme tout le monde. |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 17:57:09
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tout ce que je souhaite c'est savoir si mes calculs sont justes...
merci d'avance
Emmanuelle |
Edité par - emmapm24 le 18 août 2006 17:59:19 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 18:38:47
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Emmapm24,
Voici comment j'entends la rescision de la vente pour lésion:
Soit un vendeur qui vend un bien à un prix en fait inférieur au 7/12 de la valeur du bien, il pourra alors dénoncer la vente.
Maintenant un vendeur qui vend un bien à son prix et que le même bien est revendu plus tard plus cher, je ne vois pas en quoi il aurait à réclamer ?
Mais les arcanes des offices notariaux sont impénétrables puisqu'il est question de minutes, ils sont les maîtres du temps....
De toute façon il aurait fallu indiquer sur l'acte authentique la mention que vous a dit votre notaire, cela aurait eu au moins l'avantage d'être clair.
Mais encore faut-il tirer les choses au clerc (de notaire).
Sans limace,
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
Edité par - bouzigues le 18 août 2006 18:40:55 |
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LeNabot
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13018 réponses |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 20:06:23
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il faut surtout voir si vous êtes dans le délai de l'action en rescision pour lésion, qui, en plus des arcanes des offices notariaux, est assez connu des tribunaux, et des marchands de bies en tout genre.
Ce délai est de deux ans à compter de la date de signature de l'acte : si vous avez acheté début 2004, le délai est passé.
de plus, c'est le prix brut qui compte, et non les frais de notaire ou bancaire.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 20:30:28
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Citation :
Initialement entré par fafaimmo
Ce délai est de deux ans à compter de la date de signature de l'acte : si vous avez acheté début 2004, le délai est passé.
Certes.
Mais la valeur s'apprécie surtout le jour de la vente. Et non entre la vente passée et la valeur d'aujourd'hui. En dehors de cette considération et même si le délai de deux ans n'était pas purgé, le cas présenté ne présente aucun problème.
Article 1675
Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation. |
Edité par - LeNabot le 18 août 2006 20:35:01 |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 20:42:14
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Citation :
Initialement entré par fafaimmo
il faut surtout voir si vous êtes dans le délai de l'action en rescision pour lésion, qui, en plus des arcanes des offices notariaux, est assez connu des tribunaux, et des marchands de bies en tout genre.
Ce délai est de deux ans à compter de la date de signature de l'acte : si vous avez acheté début 2004, le délai est passé.
de plus, c'est le prix brut qui compte, et non les frais de notaire ou bancaire.
merci pour vos réponses à tous!
Par contre, je me suis trompée dans la date d'achat car ce n'est pas février 2004 mais février 2005 !!! Aïe...
Bon donc le délai n'est pas passé mais je sais que quand nous avons acheté le bien, notre ancien propriétaire (le vendeur donc!) a vendu en sachant (il s'en est rendu compte entre le sous seing et l'acte lui même) que son prix était en dessous du marché. Donc 83 000€ pour cette maison c'était bien bas (je pense qu'il aurait pu en tirer au moins 100 000€) donc qu'en pensez-vous?
Devons-nous attendre février pour vendre ou pensez-vous qu'il est possible de vendre sans risque ni problème dès à présent?
Comme vous pouvez le lire, je suis encore dans le flou... Premier achat et questions de débutants...
merci encore de votre aide si précieuse!
Emmanuelle |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 20:50:02
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Citation :
Initialement entré par emmapm24
merci d'avoir pris du temps pour moi
Emmanuelle
De rien, ma fille. Vous avez juste un clerc de notaire qui pédale dans la semoule. Personne n'est parfait. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 20:51:29
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Citation :
Initialement entré par emmapm24
Donc 83 000#65533; pour cette maison c'était bien bas (je pense qu'il aurait pu en tirer au moins 100 000#65533;) donc qu'en pensez-vous?
Ce n'est pas assez pour une rescision des 7/12. Dormez en paix ce soir.
PS : 83000/100000 on est loin des 7/12 non ? 
PS2 : il aurait fallu que le prix que vous l'aviez acheté soit sous les 42000 EUR. On en est loin. |
Edité par - LeNabot le 18 août 2006 20:57:09 |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 21:28:25
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par emmapm24
Donc 83 000#65533; pour cette maison c'était bien bas (je pense qu'il aurait pu en tirer au moins 100 000#65533;) donc qu'en pensez-vous?
Ce n'est pas assez pour une rescision des 7/12. Dormez en paix ce soir.
PS : 83000/100000 on est loin des 7/12 non ?
PS2 : il aurait fallu que le prix que vous l'aviez acheté soit sous les 42000 EUR. On en est loin.
si j'ai bien compris (???) cela signifie que une rescision n'a pas de lien direct avec la mise en vente du bien acquis... L'ancien propriétaire peut s'estimer léser à tout moment avant les deux ans et faire estimer son "ancien" bien par 3 experts et demander réparation?
Ainsi, l'ancien proprétaire de notre maison savait en nous vendant qu'il avait fixé un prix bas par rapport au marché de notre ville donc il aurait déjà pu entamer une action? ou bien je me trompe?
merci encore car vraiment, je patauge et je veux comprendre...
Emmanuelle |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 21:37:01
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Citation :
Initialement entré par emmapm24
Ainsi, l'ancien proprétaire de notre maison savait en nous vendant qu'il avait fixé un prix bas par rapport au marché de notre ville donc il aurait déjà pu entamer une action? ou bien je me trompe?
merci encore car vraiment, je patauge et je veux comprendre...
Emmanuelle
Pour que la récision pour lésion puisse être mise en oeuvre, il faut que le vendeur de l'époque ait été lésé de plus de 7/12. Cette proportion s'apprécie par rapport au prix à la date de la vente.
Vous dites que vous avez acheté votre appartement 83 000 EUR, alors qu'elle aurait pu être évalué à 100 000 EUR. Si vous mettez les données dans un chiffrier électronique vous vous apercevrez que la décote est de 2/12 seulement. Vous avez donc une marge énorme avant d'arriver à une décote de 7/12. Vous comprenez ou pas ?
PS : en gros il faut vendre moins de la moitié du prix réel pour faire un raccourci. |
Edité par - LeNabot le 18 août 2006 21:39:06 |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 21:48:52
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
[quote]
Pour que la récision pour lésion puisse être mise en oeuvre, il faut que le vendeur de l'époque ait été lésé de plus de 7/12. Cette proportion s'apprécie par rapport au prix à la date de la vente.
Vous dites que vous avez acheté votre appartement 83 000 EUR, alors qu'elle aurait pu être évalué à 100 000 EUR. Si vous mettez les données dans un chiffrier électronique vous vous apercevrez que la décote est de 2/12 seulement. Vous avez donc une marge énorme avant d'arriver à une décote de 7/12. Vous comprenez ou pas ?
PS : en gros il faut vendre moins de la moitié du prix réel pour faire un raccourci.
Oui, je pense comprendre. Pour parler de rescision de la vente pour lésion, il aurait fallu arriver à une décote de 58 000 EUR donc un prix d'achat pour nous de 42 000 EUR, non?
Donc j'en reviens à penser (mais là encore je suis peut-être dans le faux?) que ceci n'aurait rien à voir avec le prix de revente de notre maison? Qu'on vende ou non, l'ancien propriétaire (on a acheté en février 2005 donc) peut se "réveiller" un matin et se dire que son prix était largement en dessous du marché réel et réclamer son dû. Cela n'a rien à voir avec la revente. Qu'on revende 160 000 EUR comme on nous le propose ou 200 000 EUR ou même 120 000 EUR???
J'en pose des questions, désolée mais ce point m'intrigue...
Emmanuelle |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 22:00:52
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Citation :
Initialement entré par emmapm24
Oui, je pense comprendre. Pour parler de rescision de la vente pour lésion, il aurait fallu arriver à une décote de 58 000 EUR donc un prix d'achat pour nous de 42 000 EUR, non?
Tout à fait.
Citation :
Donc j'en reviens à penser (mais là encore je suis peut-être dans le faux?) que ceci n'aurait rien à voir avec le prix de revente de notre maison? Qu'on vende ou non, l'ancien propriétaire (on a acheté en février 2005 donc) peut se "réveiller" un matin et se dire que son prix était largement en dessous du marché réel et réclamer son dû.
Encore bon. Mais gros détail, la décote est largement inférieure à 7/12. Réellement 2/12. Il ne peut donc pas mettre en oeuvre une action au titre de la réscision pour lésion. Vous êtes tranquille.
Citation :
Cela n'a rien à voir avec la revente. Qu'on revende 160 000 EUR comme on nous le propose ou 200 000 EUR ou même 120 000 EUR???
Vous le vendez au prix que l'on vous offre. Point barre. C'est complètement indépendant de la vente d'il y a presque deux ans.
Citation :
J'en pose des questions, désolée mais ce point m'intrigue...
Vous n'êtes pas la seule à déraper sur la notion. La preuve : le pauvre clerc de notaire qui a quelque peu pédalé dans la quatrième dimension. |
Edité par - LeNabot le 18 août 2006 22:02:56 |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 22:18:01
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LeNabot, vraiment un grand merci pour votre aide et vos éclaircissements car j'ai la nette impression d'y voir plus clair!
Puis-je me permettre de vous demander d'où vient tout votre savoir?
Nous sommes un peu perdus car nous ne pensions pas acheter un logement mais cette offre est venue à nous sans qu'on l'attente quand nous étions locataires et donc, après réflexion, nous avons décidé de sauter le pas mais ensuite, le travail nous a appelé loin de notre région d'où déménagement et sûrement revente . Tout ceci pour expliquer mes questions "naïves".
Vous m'avez été très précieux et je vous en remercie vivement!
Emmanuelle |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 22:29:36
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Citation :
Initialement entré par emmapm24
Puis-je me permettre de vous demander d'où vient tout votre savoir?
Rien d'extraordinaire. J'ai taquiné le code civil au travers de mes études de droit déjà très lointaines. En fait j'ai surtout fait du droit administratif.
Citation :
Tout ceci pour expliquer mes questions "naïves".
Il faut bien commencer un jour. Dans ce cas, il n'y a pas de questions idiotes. On a tous appris un jour.
Citation :
Vous m'avez été très précieux et je vous en remercie vivement!
De rien. Ceci dit le laisse à d'autres pilliers le soin de compléter ou de corriger. La discussion reste ouverte.
PS : Pardonnez bouzigues que j'aime bien. Je ne sais pas ce qu'il avait aujourd'hui, peut être les abeilles. Pas grave. Même moi j'ai très mauvais caractère, je comprends.  |
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emmapm24
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 22:34:32
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
[quote]Initialement entré par emmapm24
PS : Pardonnez bouzigues que j'aime bien. Je ne sais pas ce qu'il avait aujourd'hui, peut être les abeilles. Pas grave. Même moi j'ai très mauvais caractère, je comprends.
ce n'est pas grave, le problème venait peut-être de mes explications un peu confuses en la matière mais encore une fois, c'est un premier achat et je ne saisis pas toutes les subtilités du droit (quelqu'il soit ) pour être bien claire et précise!
Ahhh la jeunesse!
merci et en effet, la discussion reste ouverte à celles et ceux qui souhaitent y apporter des corrections ou des compléments d'information!
Emmanuelle |
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laurent.4
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 09:33:14
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| Bonjour, l'action en rescision pour lésion appartient au vendeur et doit être intentée dans le délai de 2 ans à compter de la levée de la dernière condition suspensive, bien souvent la signature de l'acte authentique. Pour qu'il y ait lésion, il n'est pas nécessaire que le bien soit revendu durant ce laps de temps. Il suffit au vendeur d'intenter l'action. Si les conditions de la lésion apparaissent réunies, le juge nomme 3 experts qui rendront un avis commun. Pour que la vente soit rescindée, il faut que le vendeur initial ait été lésé de plus des 7/12èmes (art 1674 code civil) ce qui revient à dire qu'il doit avoir reçu de la vente moins des 5/12 de la valeur vénale de son bien. Pour faire simple, prenez le prix auquel vous l'avez acheté, hors frais de toute nature, et multipliez par 2,4. Cela vous donne la valeur vénale n'entrainant pas lésion. Exemple: un bien est vendu 100000. Les experts estiment sa valeur au jour de la vente à 240 000. Le préjudice subi est de 140 000 et doit être supérieur à 7/12ème de la valeur vénale..pour qu'il y ait lésion. Or, 7/12ème de 240 000 cela fait juste 140 000. Il n'y a pas lésion. On peut simplifier davantage en disant que, pour qu'il y ait lésion, le vendeur doit avoir touché moins des 5/12èmes de la valeur réelle de son bien. Exemple: 5/12èmes de 240 000 = 100 000. Il n'y a pas lésion. Faites vos calculs...dans votre cas, la lésion est une menace si votre bien valait, lorsque vous l'avez acquis, plus de 199 200 euros... |
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rescision de la vente pour lésion
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