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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 18 août 2006 : 22:43:00
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Bonjour,
Je reviens avec mon souci PC valant division parcellaire expliqué plus clairement, façon "cas d'école" :
Surface totale du terrain 4000 m²
Article U5 du POS : Parcelles constructibles si > 600m²
Selon Figure 1:
0n a 1 des deux villa jumelée pour 500 m² de terrain ...
et selon la JP "CAA Paris n°01 PA00560 31 déc 2004 " + confirmation au CE du 26 oct 2005 ... le PC sera refusé ou illégal .
Selon Figure 2:
On a un "collectif" (hall d'entrée commun) de 2 logements pour 1000m² de terrain. Les 2 projets sont quasi identiques ...
Cette formule est-elle juridiquement solide ?
Merci
.:.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 15:50:25
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Au vu de votre shéma, je dirais oui.
Ou sont les parkings ?
En revanche, ca va etre le chantier niveau copro. puisque vous aurez à chaque fois deux propriétaires indivis par lots, chaque indivision étant membre de l'ASL à constituer en application de R.421-7-1 du CU. |
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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 20 août 2006 : 17:21:37
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Merci VINZZ de votre réponse .
Pour les parkings et autres détails, pas de souci ... ce schéma n'est qu'un croquis simplifié pour décrire simplement la "molécule" du système.
Le premier problème d'une copropriété dans une autre copropriété est pile-poil ce que je cerne mal.
... le second problème de vision floue étant la trop grande similitude entre les deux concepts, pour que l'un soit jugé illégal et l'autre présumé 100% légal avec si peu de différence.
En réalité je pense que le pétitionnaire du PC a tout intéret de rajouter un local commun, comme en l'occurence, une pièce de confinement commune puisque j'habite dans une zone de risque chimique (risque faible)
Là aussi, une pièce de confinement commune à deux logements est-ce bien légal de chez légal 
Beaucoup de questions qui laissent les "pros" un peu évasifs ...
Je dirai pour être complet que c'est parce que j'ai un "malade de recours et contentieux en tout genre" à proximité de mon terrain ...que je potasse tant le sujet.
CDLT |
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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 12:33:53
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Je reviens en particulier pour Phil 17 qui a pris le temps de taper un long post sur ma premère file et je réponds ici :
Citation :
Concernant la jurisprudence de sceaux, elle manque d'information :
quel type de pc a été déposé ?
il faudrait avoir le plu de la zone
Dans l'Arrêt de la CAA
Paris 31 décembre 2004
N° 01PA00560
" Considérant qu’aux termes de l’article UEa 5 du règlement annexé au plan d’occupation des sols de Sceaux : Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes :
... 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d’occupation des sols : surface : 300 m², de forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu’il soit possible d’inscrire un rectangle de 12 mètres x 20 mètres... ;
Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme deux bâtiments à usage d’habitations totalisant trois logements, ne présentent aucune différence avec celles qui avaient fait l’objet d’une première demande de permis, qui portait sur la construction d’un ensemble de trois maisons ;
que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l’exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ;
qu’ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l’application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés ;
que, nonobstant la circonstance que ces pavillons constituent une copropriété, la réalisation du projet entraînera la division, au moins en jouissance, du terrain d’assiette, laquelle constitue une division parcellaire au sens des dispositions de l’article UEa 5 du règlement du plan d’occupation des sols ;
que le terrain d’assiette du projet n’est pas, compte tenu de ses caractéristiques, de nature à permettre que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain respectant les exigences de forme et de dimensions énoncées par les dispositions précitées de l’article UEa 5 ;
que, dès lors, le permis litigieux a été délivré en méconnaissance desdites dispositions réglementaires ;"
Puis en Conseil d'Etat
N° 265488
26 octobre 2005
" ... Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UEa 5 du plan d'occupation des sols relatif à la surface et à la forme des terrains : "Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes : (…) 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : -surface : 300 m2" ;
et qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, applicable à la date à laquelle s'est prononcée l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire :
"Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6" ;
que la cour a pu, sans commettre d'erreur de droit, déduire de ce que les trois pavillons autorisés constituaient des lots distincts et destinés à la vente,
que le terrain d'assiette du projet constituait une division parcellaire au sens des dispositions précitées du plan d'occupation des sols et que le projet entrait ainsi dans le champ d'application de l'article R.421-7-1 ;
que c'est par une exacte application des dispositions précitées qu'elle a estimé que la surface du terrain d'assiette, égale à 839 m², était insuffisante pour que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain au moins égale à 300 m² ;
Considérant, en cinquième lieu, qu'en vertu " ... etc... etc ...
DONC :
En lisant les deux jugements on parvient bien à comprendre que :
>>> C'était un POS avec obligation de parcelles > 300 m² pour pouvoir construire .
>>> le pétitionnaire du PC projetait de contruire 3 pavillons dont deux accolés ( pourtant, même dalle et sous-sol pour garage commun) ...
Ils l'ont bien planté le "Schmilblick" ! et on est bien obligé de composer avec çà maintenant, sauf à aller se chercher des "crosses" par devant les tribunaux avec une probabilité de perdre de 99% ...
Voili voilà ...
CDLT |
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phil17
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 19:07:27
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Comme vous l'avez noté "C'était un POS avec obligation de parcelles > 300 m² pour pouvoir construire".
En effet, "POUR POUVOIR CONSTRUIRE", mais dans le cas du pcvd la division se fait APRES la construction.
D'ailleurs si un propriétaire construits plusieurs bâtiments sur son terrain avec un permis ordinaire. Pas de problème.
Aprés avoir obenu la conformité, rien ne l'empêche de diviser et de vendre chaque bâtiment ou de constituer une copropriété sur l'ensemble.
D'accord ou pas ?
Le seul inconvénient c'est qu'il ne peut pas vendre en VEFA et ça, pour un promoteur, c'est rédhibitoire.
D'ailleurs pour éviter un tel schéma les nouveaux PLU imposent souvent 1 bâtiment par tranche de minimum parcellaire et même 1 logement par bâtiment. Comme ça ils se couvrent.
C'est bien la preuve qu'à défaut de telles mention rien n'empêche l'opération décrite ci-dessus.
Il serait trés intéressant de savoir si le plu de sceaux (zone ultra protégée) n'avait pas mentionné cette limitation de bâti et de logement par bâti.
Quoi qu'il en soit c'est la lutte du pot de terre contre le ... Si l'instructeur ne veut pas entendre raison vous n'avez plus qu'à obtempérer ou aller au T.A., soit 4 ans avec l'appel. Il le sait et en profite.
En plus cette façon d'instruire se situe tjrs dans les zones à trés forte pression foncière où les autorités veulent limités au maximum les constructions et un peu d'illégalité ne les dérange pas. D'autant plus que c'est en général bien vu par la population local qui veut se protéger des nouveaux venus.
Nous sommes bien loin de la loi SRU dont le but premier est de densifier les zones déjà urbanisé.
J'ai interrogé un avocat de renom spécialiste en urbanisme sur cette façon d'instruire les pcvd lot par lot. Pour lui c'était dénaturer complétement le texte. On ne peut plus clair.
à bientôt
pierre17 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 20:26:47
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Cockro,
Votre lecture de l'arret commune de Sceaux est la bonne
et sans etre (encore  ) un avocat de renom, je peux vous assurer que selon une JP constante (et qui remonte avant cet arret Ville de Sceaux), il est jugé qu'une division en jouissance vaut division parcellaire au sens de l'article 5 du POS.
Certes, lors de la délivrance d'un PC valant division, cette derniere ne s'effectue qu'au moment de la signature de l'arreté (ce qui explique par exemple que le respect des regles d'implantation est examiné au regard de l'article 8 du POS et non de l'article 7), mais il n'empeche que le Conseil d'Etat juge que chacun des futurs lots (le terme "lots" est ici imporpres) doit présenter des carcatéristiques conformes aux exigences de l'article 5.
Ceci est vrai pour une opération groupée, telle que celle que vous projetez, ou bien pour une copropriété horizontale (méthode dite "Stemmer"), où l'emprise totale reste pourtant propriété indivise (le juge assimile alors la "privatisation" de l'emprise au sol des maisons à une division en jouissance et donc à une division foncière).
Vous aurez beau tordre les textes dans tous les sens, votre projet n'est réalisable que si vous parvenez à "coller" des maisons pour en faire des batiments uniques, étant précisé alors que la question de la gestion des copro. n'est pas si compliquée qu'elle n'y paraît
Bien cordialement,
Vincent. |
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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 15:01:39
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Merci Phil 17 et Vinzz de vos longues réponses et avis respectifs sur les PC valant div. parcel.
Alors dans l'ordre :
Phil 17 vous écrivez :
... "D'ailleurs si un propriétaire construits plusieurs bâtiments sur son terrain avec un permis ordinaire. Pas de problème."
Il se peut que je n'ai pas tout lu ici ou là (et de plus je ne suis pas du métier) ... mais j'en suis resté que pour édifier des bâtiments sur un terrain précis, il convient:
>>> soit demander un PC ordinaire (villa, immeuble collectif)
>>> soit passer au préalable par une autorisation de lotir si le nbre de lots > à 2 sur 10 ans
>>> soit demander un PC groupé selon l'art R421-7-1 curb
Tout projet "pas très clair" risquant de faire détacher in fine plus de 2 lots renvoie à la case : demande d'autorisation de lotir .
J'ai bien vu en allant voir au préalable le Maire (et son Staff) que leur premier souci à été de savoir si le projet serait divisé /quand / comment/par qui/pour qui ... parce qu'ils n'entendaient pas se laisser refiler le plus petit m² de ce "machin" à entretenir sur le dos de la commune .
Ils ont exigé murettes+grillage en cloture , portail d'entrée; bref on sent bien qu'ils veulent ce truc là complètement indépendant. Manque plus qu'une pancarte: "Eintritt Verboten"
On retombe donc que les services d'urbanime des municipalités (même celui de Pétrâouchn'oc les Bains) se méfient assez de cette affaire de permis groupés. De là, soit ils fixent une surface mini au POS/PLU... soit comme vous dites on bricole la substance ou le timing des textes et règlements avec comme Joker, la position du pot de fer ...(air connu)
A mon sens donc, maintenant , impossible de caser dans une demande de "permis groupé" davantage de bâtiments formant "unité d'ensemble" que d'unité de surface minimum requise à l'article 5 des règlements.
Pour aller dans le sens d'une de vos remarques , dans mon POS, il n'est à aucun moment question ni de Permis groupés ni d'autres exotismes , donc de conditions qui grèveraient lourdement cette catégorie de PC ... c'est déjà çà !
Pour finir vous dites : " la population locale qui veut se protéger des nouveaux venus." Eh oui pour moi tout est là ... mon terrain est construit tout autour et les derniers GRINGOS arrivés sont les plus virulents
Puis Vinnz:
Tout est clair, merci de votre concision toute professionnelle en la matière, si j'ai bien saisi .
J'ai donc particulièrement intérêt à réussir le "collage des logements par deux" et à me débrouiller pour qu'ils ne fassent plus qu'une "unité d"ensemble" .
Le PC risque fort d'être attaqué ; mais à quel motif ? ... requalification des deux apparts formant un collectif de 2 ... en deux habitations distinctes (?!?) .
A en croire la jurisprudence , je pense qu'avec un Hall d'entrée commun , çà devrait déjà passer et si de plus , il s'y rajoute une pièce commune dite de confinement , la probabilité de requalification sécroule fortement ...
Pour la méthode Stemmer je n'ai pas trop creusé l'argutie (je suis déjà suffisamant embarrassé avec celle de mon "je l'espère acheteur du terrain" ) mais j'ai cru comprendre que cette "méthode" a été juridiquement démontée car il n'y avait plus l'unique "constructeur" requis à l'art R421-7-1 curb
Merci en tout cas de la peine que vous prenez tous les deux à communiquer ici vos réflexions .
Bien cordialement .
.:.
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Edité par - crokro le 25 août 2006 15:06:26 |
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phil17
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 19:41:13
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ATTENTION
Il a été jugé qu'il y avait autant de bâtiments que de logements dans le cas de logement acollé.
Amicalement
pierre17 |
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crokro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 19:08:20
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Bonjour
Je viens vous dire la progression de mon affaire :
Youppy ! le PC vient d'être accordé !
Reste plus qu'à attendre sereinement la rafale de recours en tous genres  ... fondés ... ou non 
CDLT |
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