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Suite à la lecture des divers sujets sur la caducité des règlements de lotissement au bout de 10 ans alors que le dernier paragraphe du Code de l'Urbanisme L 315-2-1 dit bien que le cahier des charges doit être respecté je voudrais savoir ce qu'il en est En effet suivant les jurisprudences,il semblerait que les juges ne réagissent pas de la même manière suivant la reprise partielle ou totale du règlement dans le cahier des charges Dans mon cas perso il s'agit d'une construction (très moche en plus)d'un 2ème garage sur la zone non édificandi entre les maisons et un lotissement de 1978, un voisin qui débarque la maison ayant été vendue et se croit tout permis..... Le Pb est que la DT a été accordée par la Mairie pour un appenti de 19,76 m2.....distant en fait de 20 cm de la palissade mitoyenne....(déclarée comme privative par ce même voisin mais cela est une autre histoire.....)donc non conforme au POS non plus (limite ou 4 m)ni à sa DT (couverture en tôle bitumeuse au lieu d'ardoises), DT jamais affichée d'ailleurs et tout cela construit en notre absence (résidence secondaire actuellement)et nous sommes en périmètre historique en plus ! La mairie et la DDE se retranche derrière les 10 ans sans tenir compte du Cahier des Charges qui reprend dans 6 articles le règlement. .... Par contre l'Architecte des B de F lui dit que ce Cahier des charges est souverain.... Si quelqu'un a des idées .. .. Merci
Lotissement de 1978 : les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges sont caduques, depuis la loi de simplication administrative de 1986.
Le POS de la commune s'est donc substitué au cahier des charges.
Ce sont les règles du POS qui s'appliquent.
Si la DT a été délivrée illégalement, sur fausse déclaration, il s'agit d'un acte frauduleux que le maire peut toujours "retirer", sur demande expresse d'un administré. Si la construction n'est pas conforme à la DT, une action peut aussi obliger le contrevenant à se mettre en conformité (soit par modificatif à présenter soit par mise en conformité de l'ouvrage)
Les dispositions contractuelles contenues dans le cahier des charges sont toujours valables: destination et usage des constructions ou des terrains, par exemple
Ce que vous dites me semble en contradiction avec ce document ADIL qui parle d' avant 1977:
TISSEMENT / CAHIER DES CHARGES / REGLES D'URBANISME / CADUCITE (Cass. Civ. III : 7.12.05)
Les lotissements créés depuis 1977 sont facultativement régis par un règlement et/ou un cahier des charges. Le règlement, rédigé par le lotisseur, a pour objet d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme déjà en vigueur. Il doit être compatible avec celles-ci et être approuvé par l'autorité administrative. Le cahier des charges quant à lui est un document contractuel de droit privé fixant les relations entre le lotisseur et les colotis et celles des colotis entre eux.
Afin de ne pas laisser se pérenniser des " règles d'urbanisme d'origine privée ", il est prévu que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu sauf opposition expresse des colotis (Code de l'urbanisme : L. 315-2).
La Cour de cassation considère, cependant, que les dispositions de l'article L. 315-2-1 ne remettent pas en cause les dispositions d'un cahier des charges et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues sans limitation dans le temps (Cass. Civ. III : 12.2.97). Or, nombre de documents dénommés cahiers des charges comportent des normes d'urbanisme ou, situation plus délicate, " contractualisent " le contenu du règlement ou du document d'urbanisme en vigueur à l'époque.
De fait, les règles d'urbanisme propres au lotissement qui ont été " contractualisées " continuent de régir les rapports de droit privé des colotis après l'expiration du délai de 10 ans. Les colotis peuvent alors invoquer le non respect du contrat devant le juge judiciaire et ceci sans avoir à faire état d'un préjudice. Les conséquences sont lourdes puisque de nombreuses condamnations à démolition sont intervenues ces dernières années sur le fondement d'anciens cahiers des charges jusque-là oubliés de tous.
Afin de limiter l'insécurité juridique créée par cette jurisprudence, la loi SRU du 13 décembre 2000 a introduit au Code de l'urbanisme un nouvel article L.111-5 qui dispose que " la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ". Cet article, s'il n'empêche pas la contractualisation volontaire des règlements dès lors que le rédacteur du cahier des charges ou d'un acte de vente l'aura expressément prévu, permet en revanche d'éviter la contractualisation fortuite des règles d'urbanisme… mais seulement pour les lotissements créés depuis 1977. C'est ce que nous apprend de manière implicite l'arrêt du 7 décembre 2005.
En l'espèce, un coloti avait été condamné à démolir une construction contraire à une zone non-aedificandi délimitée par le plan du lotissement approuvé en 1954, plan visé par l'article 1er du document dénommé cahier des charges et annexé à celui-ci. Le coloti condamné soutenait en cassation qu'en déduisant la valeur contractuelle du plan du lotissement du seul fait que le cahier des charges le vise et stipule son annexion sans rechercher si ce document ne constituait pas un règlement d'urbanisme compte tenu de sa nature et de l'intention des colotis, la Cour d'appel avait violé l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que ni le cahier des charges du lotissement, ni le plan qui y est annexé ne constituent en eux-mêmes un règlement du lotissement ou un document d'urbanisme préexistant susceptible d'être reproduit dans un cahier des charges. On en déduit que pour que l'article L.111-5 puisse jouer, il faut d'abord démontrer l'existence d'un règlement ou d'un plan d'urbanisme préexistant ainsi que leur reprise dans le cahier des charges qui devra leur être postérieur. Cette jurisprudence rend l'article L.111-5 inapplicable aux lotissements approuvés avant 1977, dans la mesure où le règlement tel qu'on l'entend aujourd'hui n'était pas distinct du cahier des charges. En effet, le lotisseur n'était à l'époque tenu que de présenter à l'administration un plan du lotissement et un cahier des charges, lequel comportait tout à la fois des règles régissant les relations entre colotis et des normes d'urbanisme.
Le règlement est de droit public et s'éteint au bout de 10 ans. le cahier des charges, non obligatoire, est de droit privé et s'impose aux colotis sans limitation dans le temps sauf accord des colotis pour l'abroger.
Merci de votre réponse même si je le savais déjà ... Ce qui m'intéresse c'est l'interprétation de ceci : " On en déduit que pour que l'article L.111-5 puisse jouer, il faut d'abord démontrer l'existence d'un règlement ou d'un plan d'urbanisme préexistant ainsi que leur reprise dans le cahier des charges qui devra leur être postérieur" et cela " la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ". Cet article, s'il n'empêche pas la contractualisation volontaire des règlements dès lors que le rédacteur du cahier des charges ou d'un acte de vente l'aura expressément prévu, permet en revanche d'éviter la contractualisation fortuite des règles d'urbanisme… mais seulement pour les lotissements créés depuis 1977. C'est ce que nous apprend de manière implicite l'arrêt du 7 décembre 2005."
Dans mon cas il est évident que le rédacteur du Cahier des charges reprenant dans tous les articles le règlement et le fait qu'un des articles de ce même cahier spécifie que le Cahier des charges et le règlement ainsi que les plans seront annexés in extenso aux actes de vente (celui de mon voisin il y a 2 ans...donc 25 ans après...) .....répond bien aux conditions citées ci-dessus et je voudrais savoir si d'autres personnes se sont retrouvées dans la même situation ou si des intervenants ont des jurisprudences.... Merci à vous...
Réponse aujourd'hui de la Mairie uniquement sur le Cahier des charges et le règlement, pas sur la non conformité à la DT.... Ils se retranchent derrière la caducité du règlement au bout de 10 ans soit en 1983....car lotissement de 1973....alors que nous avons acheté nous après cette date et qu'on nous a inclu à l'acte le règlement et le Cahier des charges ainsi que le certificat d'urbanisme le précisant.....et que le Notaire nous avait bien spécifié qu'à l'époque il s'appliquait et qu'on ne pouvait modifier l'aspect extérieur car nous avions acheté après une vente judiciaire la maison mise hors d'eau et nous avons du effectuer tous les travaux volets extérieurs, porte d'entrée ...barrières en conformité.... De même nos voisins n'ont jamais eu le droit de supprimer les volets extérieurs ni de construire des cabanes de jardin....et au milieu de tout on peut bâtir n'importe quoi ...curieux non ? Donc on réattaque sur le non respect de la DT de sa construction à 20 cms de la mimite qui est la palissade mitoyenne( donc pour moi il ne peut construire en limite.....si quelqu'un peut confirmer.... Plus le non affichage de la DT ainsi que conseillé.....
je relance le sujet ... Mon voisin ayant déménagé avant la fin du délai de mise en conformité et probablement vendu nous repartons dans une procédure pénale Du coup je relisais l'article L11-5 Article L111-5 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 13 JORF 14 décembre 2000 La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.
Alors dans notre cas le règlement est bien annexé à l'acte (pavé de 47 pages) et repris dans le Cahier des charges qui y fait constamment référence mais est suivi aussi de l'Arrêté préfectoral de création du lotissement en 1973 qui indique lui"aucune dérogation au règlement du présent lotissement ne sera accordée pour quelque motif que ce soit" alors contractuel ou pas ??? Car du coup nous demanderions la démolition pure et simple avant les 3 ans !
Merci à tous ....même si c'est pour me répondre que c'est désespéré
Problème de lotissement et cahier des charges
Forum fermé
Posté - 20 août 2006 : 15:17:50
et repris dans le Cahier des charges qui y fait constamment référence mais est suivi aussi de l'Arrêté préfectoral de création du lotissement en 1973 qui indique lui"aucune dérogation au règlement du présent lotissement ne sera accordée pour quelque motif que ce soit"
