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 Sujet  |
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
 Posté - 21 août 2006 : 11:03:33
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Bonjour
dans les honoraires "autres prestations" qui apparaissent dans mes charges, se trouve cette ligne.
De quels comptes parle-t-on ? Il n'y a qu'un seul compte bancaire pour la copropriété, au nom du Syndicat des copropriétaires de le résidence.
La facturation est calculée de la manière suivante :
7,95€ x nbre_lots_principaux
Ce montant, et ce mode de calcul, sont-ils choisis librement par le Syndic ?
(mais accepté pas les copropriétaires dans le Contrat de Syndic)
Merci
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 12:52:57
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Bonjour,
L'ouverture d'un " compte séparé " a été rendue obligatoire par les textes en vigueur , mais dans ce cas le syndic professionnel peut percevor un supllément d'honoraires tels qu'ils sont prévus dans son contrat de mandat.La fixation d'un montant par lots ne veut pas dire
que c'est un même montant qui sera du par tous, la charge pourrait, ensuite,être répartie au prorata des tantièmes de chacun des copropriétaires au titre des charges communes.
François
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Edité par - oldman24 le 21 août 2006 13:19:56 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 13:01:40
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Oldman, voudriez-vous revoir votre rédaction, SVP, car elle peut prêter à confusion  .
A part ça, j'espère que notre ancien se porte du mieux possible  .
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 13:39:44
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Bonjour mfld,
Merci pour votre message.J'espère être maintenant sur les rails.
Mais pour le moment la santé n'est toujours pas brillante mais je ne veux pas m'encrouter.
CIAO
François  |
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 14:43:13
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c'est d'ailleurs le cas, le montant global est réparti au prorata des tantièmes, ce qui n'est pas forcément équitable
je peux posséder deux lots, qui représentent 40% des tantièmes, mais seulement 20% des lots !
En fait, concrètement à quoi correspond cette séparation de comptes bancaires ? J'essaie d'évaluer la charge de travail que ca représente, pour savoir si ca justifie 8€ par lot ...
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 15:12:25
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Dans la plupart des cas le passage en compte séparé s'accompagne d'une majoration des honoraires de gestion courante. Cette majoration doit être expliquée, discutée et, le cas échéant approuvée par l'assemblée.
Mais il n'y a pas lieu de faire apparaître à ce titre des frais spéciaux ou exceptionnels.
Ceci étant dans un immeuble de 24 lots il y a généralement 8 appartements qui sont des lots principaux, accompagnés chacun d'une chambre de service et d'une cave qui sont des lots accessoires.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 17:02:50
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Soyons honnêtes !
Si les syndics demandent des honoraires supplémentaires pour tenir un compte séparé, c'est trop souvent par leur montants excessifs pour décourager les copropriétaires de le demander (alors que c'est le régime normal prévu par la loi, et que cela rend le rapprochement bancaire beaucoup plus facile avec la disparition des horreurs du style "compte pivot"), et pouvoir ainsi conserver les fonds du syndicat sur leur compte (commun ou virtuellement individualisé) pour les faire fructifier à leur profit.
Cela constitue une rénumération indirecte du syndic. Dans le cas d'un compte séparé, c'est l'AG qui décide du placement de la trésorerie disponible. A 2,75% aujourdhui pour un livret, c'est intéressant.
L'attitude intransigeante est de refuser ces honoraires supplémentaires.
Une attitude plus souple consiste à calculer la trésorerie effective du syndicat, de calculer la rentabilité à 2,75%, et de proposer au syndic en contrepartie de la séparation du compte, une hausse de ses honoraires pour gestion courante correspondant à sa perte de rénumération.
Tout le monde y trouve son compte : pas de perte de rentabilité pour le syndic, compensation de la hausse d'honoraires par le rendement de la trésorerie, et tous les avantages d'un compte séparé pour les copropriétaires, et en premier lieu le CS.
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Edité par - mfld le 21 août 2006 17:05:40 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 août 2006 : 22:37:29
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Le point de vue de mfld rejoint celui que Gedehem et moi même avons déjà proposé.
Il est incontestable que les honoraires de gestion courante de la plupart des professionnels sont inférieurs à ce qu'ils devraient être.
La compensation se trouve dans la rémunération des fonds de mandats déposés, maintenant quasiment admise et dans les honoraires exceptionnels.
Il y a un seul moyen de remédier à cette situation : rendre effectivement obligatoire le compte séparé, avec une période transitoire de trois ans.
Et il faut rappeler qu'un compte individualisé n'est pas un compte séparé. IL en résulte que de nombreux professionnels sont à la merci d'une demande d'annulation du mandat. Ce n'est pas la bonne solution. Il faut inviter le syndic à régulariser sans délai et repartir du bon pied;
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 27 août 2006 : 22:07:18
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Bonsoir,
Vous écrivez, Mfd, "Cela constitue une rénumération indirecte du syndic.".
J'irais même plus loin : le compte unique en effet permet en effet un placement des fonds du syndicat sur un compte rémunéré dont le syndic est seul bénéficiaire, ce qui est en fait source de pratiques abusives, comme retarder le plus possible, par exemple, la réalisation de travaux qui ont été payés par les copropriétaires, ou encore tarder à payer les entreprises, ou encore rembourser le plus tard possible des copropriétaires lorsqu'un prélèvement indu a par exemple été opéré... etc... .. mais aussi ceci peut encourager d'éventuelles pratiques illicites à l'insu des copropriétaires, comme les ristournes par exemple...
Non seulement il y a dans le meilleur des cas un placement des sommes au seul profit du syndic, le syndicat sert alors de réserve de trésorerie pour le syndic, mais de plus des pratiques parfois illégales et/ou abusives selon le rapport à la loi du syndic... l'ensemble contribuant bien sûr à mettre une copropriété au bord du goufre. |
Edité par - albifrons le 28 août 2006 01:35:58 |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 00:35:55
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Excellentes justifications de mfld et albifrons. Cela relève de la gestion courante du syndic et d'une obligation vis à vis de la loi :
Article 18 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
(...)
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 02:00:24
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Bonsoir,
vous avez en effet tous bien raison. Je pense en fait qu'un compte unique peu permettre en vérité et souvent à l'insu des copropriétaires une activité parasitique du syndic sur le dos du syndicat, et donc délictuelle.
Qu'il y ait une loi qui institue le compte séparé, et qui prévoit de plus des sanctions très sévères en cas de manquement, signifie bien que le législateur a bien compris la néssécité du compte séparé, et que certains syndics détournent en imposant au syndicat des tarifs abusif pour l'ouverture du compte séparé. Un compte bancaire aujourd'hui coûte cher : il suffit de voir tout que nous prélèvent les banques pour savoir que les frais bancaires ne cessent d'augmenter. Rares sont les syndics qui annoncent les tarifs bancaires justifiant l'augmentation en fonction des frais bancaires, ex sur un projet de contrat de syndic que je viens de environ 180 euros... ceci n'a rien à voir avec les 1000 euros que nous impose notre syndic actuel, voir plus (sur un contrat de mandat j'ai pu lire 25 % du forfait de base en sus... soit en fait plus de 2000 euros !). Le problème, comme il est bien dit et répété sur de nombreux posts de ce forum,c'est de convaincre les copropriétaires de faire le bon choix, et qui hélas, le plus souvent refusent de se tenir au courant et de se poser les bonnes questions. Il est bien clair que les syndics peu scrupuleux profitent à fond de ce refus de savoir et de s'impliquer des copropriétaires.
Le jeu des validations annuelles par assemblée a ses limites lorsque les copropriétaires refusent de s'investir, et que le syndic est doué pour s'accrocher sur son support.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 10:24:24
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Le bon choix c'est
Compte séparé généralisé et obligatoire
Honoraires de gestion courante décents et non pas minorés
Honoraires exceptionnels limités aux prestations réellement exceptionnelles et à des taux ou montants raisonnables
Plusieurs UInautes sont d'accord sur ce programmen simple. Si vous êtes aussi d'accord, rejoignez les sans tergiverser
En l'état actuel des règles, le syndic ne peut faire figurer des honoraires exceptionnels au titre du compte séparé. Le formulation est très simple :
Hono gestion courante avec compte unique 2 500 HT
Hono gestion courante avec compte séparé 2 745 HT
Cette formulation est parfaitement légale.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 10:43:18
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Mais OUI JPM on vous rejoint sur ce programme !!!
en tous cas moi !!!!
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 17:52:57
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Citation :
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
(...)
voila, , LA REPONSE c'est là que ça ne tourne pas rond |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 août 2006 : 23:12:19
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Citation :
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
(...)
voila, , LA REPONSE c'est là que ça ne tourne pas rond
Ah, oui c'est pas rond du tout dans ce coup là !!
Il suffit que les copros voient ceci pour comprendre qu'il faut impérativement demander à avoir un compte séparé ouvert au nom du Syndicat !
»que le procédé délictueux mis en oeuvre par Jean Mathieu et les époux DE SA ressort d’une part des documents découverts par le SRPJ au cours de la perquisition effectuée au cabinet Mathieu et du cahier de caisse, de la main de celui-ci, retraçant l’ensemble des opérations de retraits en espèces d’un montant de 2 244 450 francs entre le mois de mai 1988 et de février 1992 et la ventilation des sommes ainsi retirées en espèces du compte unique ouvert au nom du cabinet Mathieu à la banque Bonasse entre les sommes remises aux époux DE SA et celles conservées par Jean Mathieu à son bénéfice exclusif ;
Décision attaquée :cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, 5ème chambre 1998-01-13
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXRXCX1999X03X06X00837X051
Et cet article du Monde commenté par l'ARC :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0704/abus213.htm
C'est comme quand on traverse la chaussée et qu'on se fait accrocher par un vélo : ça n'arrive pas qu'aux autres !
VW |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 06:53:01
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Très bien pour ces récapitulatifs Insacohr et Virginia !
merci beaucoup, ceci va m'aider j'espère...
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 20:00:06
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Il y a de quoi se bagarrer et ma foi au moment de l'AG, la "foule" plutôt la petite foule présente est plus réceptive à ce qui se dit.
Donc c'est bien l'AG qui décide et discute le contrat du Syndic malgré le travail en amont du CS.
N'oubliez pas de profiter pour discuter très fermement [b]des frais annexes du contrat[/b, soit :
- remise du dossier au syndic suivant : Loi ENL (13/07/06) : gratuit
- frais d'acquéreur : gratuit
- frais du vendeur : à réduire systématiquement
- etc, etc....
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 185 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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