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jazz
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 21 août 2006 : 21:26:49
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Bonjour,
Nous entammons une démarche de divorce par consentement mutuel.
Nous avons fait construire une maison dont la date d'achevement des travaux (DAT) est Décembre 2002.
Pour que le divorce soit prononcé, il faut que la liquidation des biens immobiliers soit effective...
Nous pensions vendre notre maison mais sommes, de fait, redevables de la TVA immobilière (19.6%, construction de moins de 5 ans) ce qui entrainerai une perte estimée (sur la différence prix d'acquisition de la maison, (hors terrain, hors matériaux achetés par nos soins qui semblent être refusés par le fisc)) d'environ 40 000 euros...
Nous reflichissons alors, à une solution pour attendre de vendre après les fatidiques 5 ans: 15 mois d'attente!.
Première question, la date de signature du compromis fait elle acte de vente ou celle de vente effective avec remise de clef? Nous avons vu les deux versions s'affronter!!!
Pour se faire, nous envisagions que je loue un appartement... En attente de la date anniversaire des 5 ans, pour eviter cette fameuse TVA (+-40 000 €) et vivre séparément d'un commun accord (pas d'acte officiel), tout en restant sous le même régime d'imposition commun (même adresse), compte communs etc,...
La question est: l'administration fiscale peut elle me contester un statut de résidence principale, argumentant que je dispose d'une autre résidence (le sachant par la l'acquitement de la taxe d'habitation redevable pour un locataire) et ainsi imposer ma part au titre de la plue value immobilière (résidence secondaire de moins de 15 ans: 27 %)?
Là aussi, j'ai lu des avis contradictoires...Certains parlent d'exceptions en cas de divorce, en cas d'imposition commune inchangée et déclaré au même domicile...
Merci de votre savoir et de vos précisions
Jazz
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 15:13:46
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Si vous le louez, cet appartement ne sera plus votre habitation principale et vous perdrez le bénéfice de l'exonération de l'impôt sur la plus value dont bénéficie la résidence principale.
Le bien est toujours considéré "habitation principale",si, bien évidemment, il n'est pas loué et laissé à la disposition de l'un des époux. L'autre époux ne sera pas assujetti à l'imppot sur la plus value si la vente intervient dans un délai très court, limité à UN an à la suite du divorce.
Si vous le revendez avant le terme de 5 ans de son achèvement, vous serez redevable de la TVA résiduelle (TVA due - TVA déjà payée dans le cadre de la construction).
Le compromis vaut vente. Mais généralement, un tel acte est assorti d'une condition suspensive. Seule la vente définitive est alors retenue dans le calcul du délai de 5 ans précité. |
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jazz
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 21:34:18
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Bonsoir,
Merci de cette réponse.
"si la vente intervient dans un délai très court, limité à UN an à la suite du divorce" (je vous cite) Cependant, dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, ledit divorce n'est prononcé qu'à la liquidation des bien immobiliers: la maison...
Mon intention étant de trouver, pour moi, un logement en location, mon épouse resterait dans la maison (nous continurions de payer les prêts). Au niveau fiscal, rien ne serait donc changé mais l'administration peut elle s'interesser au fait que nous louions un appartement et déduire que la maison commune n'est plus mon habitation principale, auquel cas, je serais redevable, sur ma part, de l'impôt sur la plus value!
En effet, nous avons 15 mois à fonctionner comme cela afin d'éviter cette TVA immobilière!
Concernant la taxation globale du bien vendu, elle est inégale puisque le terrain est alors indissociable de la maison, donc taxé alors qu'il semble impossible de décaisser la TVA du terrain, puisque la vente du terrain n'était pas soumise à la TVA!!!
Jazz |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 09:12:27
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A plus forte raison, si la vente intervient au moment du divorce, la condition, selon laquelle il s'agissait de la résidence principale des époux et que la vent est la conséquence directe du divorce, est donc remplie bien que l'un des époux (et c'est tout à fait logique) ait été mis dans l'obligation de se loger ailleurs.
La doctrine administrative prend en considération cette sitution et ne remet pas en cause la notion de "résidence principale" même si, entre temps, l'époux a acquis un autre bien immobilier pour se loger.
Au regard de la TVA ne sont déductibles que les sommes déjà versées à ce titre dans le cadre de la construction. Le terrain à bâtir n'étant plus, depuis 1998, assujetti à cette taxe, il est bien évident que vous ne disposerez d'aucun crédit résultant du son achat.
Dans votre situation, il paraît dificile de tout concilier éviter l'impôt sur la plus value et se dégager de l'assujettissement à la TVA en différant la vente encore 15 mois. N'oubliez pas cependant, que ce sera l'acquéreur qui, en définive, supportera la TVA puisque vous vendez TTC. Cela réduit singulièrement votre contribution effective. |
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jazz
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 18:43:09
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Merci pour ces précisions!
Le délai de un an maximum que vous évoquiez pour une vente après divorce est il applicable pour la vente avant divorce: je serais locataire depuis 15 mois d'un appartement avant la vente!
Ou alors le simple fait que l'un des époux réside dans la maison constitue t-il la résidence principale des deux époux, surtout si fiscalement rien a changé (déclaration commune au lieu de résidence habituel (la maison), comptes communs etc...). Ma crainte étant que les services fiscaux s'interrogent sur l'utilisation de cet appartement loué par le couple et enquêtent afin de prouver que cela fait x mois que je n'habite plus le bien vendu, cherchant alors à imposer ma part, sur la plue value immobilière!
J'espère n'être pas trop confus dans mes explications!
Remerciement!
nb: est ce que les matériaux achetés mais posés par nos soins, avec factures, peuvent être déduits de la TVA (Carrelage, sanitaire, cuisine équipée etc...)
Jazz |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 10:36:56
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Dès l'instant où vous pouvez prouver que la vente est la conséquence directe du divorce, il importe peu qu'elle se réalise en cours de procédure puisque, si j'ai bien compris, il s'agit d'un divorce par consentement mutuel. De plus, ce bien constituait la résidence principale du couple avant l'engagement de la procédure et par son ordonnance de non-conciliation le Juge aux Affaires Matrimoniales vous a autorisé à disposer d'une résidence séparée. Par ailleurs, cette question de règlement de la communauté était un préalable imposé par le Juge afin qu'il puisse statuer en toutes connaissances de cause sur la suite à donner à la requête dont il a été saisie.
Il conviendra de conserver tous les documents en votre possession afin d'établir la véracité des faits invoqués afin de ne laisser place à aucune suspicion sur la sincérité de vos allégations.
Pour ce qui concerne la TVA liée à l'acquisition de matériaux, dans la rigueur des principes seules les factures d'entreprises sont admises en déduction, bien qu'il soit possible d'établir que lesdits matériaux aient été utilisés dans cette construction. Ceci est un élément toujours difficile à prouver, ces matériaux pouvant avoir été employés à d'autres fins. |
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jazz
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 août 2006 : 16:27:15
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Bonjour,
Désolé d'insister, mais la nouvelle procédure de divorce se fait en un seul temps maintenant! Il n'y a plus de procedure devant le juge de conciliation, une simple demande lorsque les biens immobiliers de la communauté sont vendus! La seule "preuve" possible pour justifier de l'engagement de la procédure est alors notre visite chez l'avocat, (mais sans actes officiels)... Ce qui me semble bien mince!
Le mot procédure tel que vous l'employez, dans notre cas, sera la demande finale de divorce déposée devant le juge après la vente de la maison...
Merci encore!
Jazz |
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jazz
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 00:18:42
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Bonsoir,
D'après le notaire, cela semble risqué: le fisc tolerant un maximum d'une année dans ce genre de cas. Je prendrais donc le risque d'un redressement fiscal sur la plue value immobilière concernant ma part, si le fisc enquête et prouve que la maison vendue n'était plus ma résidence principale depuis plus d'un an...
Il va donc falloir payer cette TVA!
Jazz |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 12:06:36
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| La TVA est due dans n'importe quelle situation. |
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laurent.4
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 10:00:28
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| Bonjour, concernant la date retenue par l'administration fiscale pour la vente effective, n'y a-t-il pas un risque que le fisc considère que la date à retenir est celle du ''compromis'' puisqu'il s'opère un effet rétroactif? |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 10:58:20
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| Si l'administration à connaissance de l'existence du compromis il est certain qu'elle en tirera parti. |
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jazz
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 20:15:56
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Bonsoir,
Voici une partie de la réponse donnée par l'administration fiscale ,via mail, concernant le problème de date retenue pour la vente:
"Peu importe la date de la promesse de vente c'est la date de signature de
la vente qui doit être prise en compte"...
Jazz |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 14:31:06
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La réponse obtenue est incomplète.
S'il s'agit d'une simple promesse de vente, la vente n'est pas encore conclue, n'est pas "parfaite" selon la signification du code civil.
Le terme de "compromis" ayant été utilisé, cela signifie que les deux parties (vendeur et acquéreur) sont d'accord sur l'objet et sur le prix auquel cas la vente est "parfaite". Dès lors c'est à la date de ce compromis qu'il convient de se placer si l'on veut savoir le régime fiscal applicable à l'opération (TVA ou taxe de publicité foncière).
Attention aux termes employés, l'impact juridico-fiscal est différent.
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TVA immobilière, divorce et plus value: quid?
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