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bimmo
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 22 août 2006 : 15:00:58
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Bonjour, voila mes questions.
Je suis actuellement proprietaire d'une maison (dans laquelle je vie ) et d'un studio (Crédits totalement payés).
Je souhaite acheter une autre residence principale (plus grande) et louer l'ancienne (700€). De plus je souhaite aussi investir dans une maison neuve pour la location (beneficiant ainsi des avantages de de Robien en la louant 600€, dans une ville ou la demande locative est importante).
Ma nouvelle maison sera financer par un crédit sur le salaire de ma femme et moi. (credit 1000€/mois)
Et l'autre maison sera financer par la location du studio et de mon ancienne maison.
Je souhaite créer une sci pour l'achat de la maison en de robien. (Dans le but de préparer deja la sucession a mes futurs enfants!)
Mon banquier me propose 2 crédits :
- Pour ma nouvelle résidence principale : emprunt de 150 000 sur 25ans a un taux de 5% TEG.
- Pour la maison de robien : emprunt de 160 000€ sur 25 ans a un taux de 4.8% TEG. (assurance moins chere car c'est pour la location).
Est ce que mes projets peuvent tenir la route? La création d'une sci est elle interessante?
Est ce que je peux pretendre a de meilleurs taux? Je peux faire confiance a mon banquier?
Je precise que nos revenu de moi et ma femme sont de 3000€ a deux par mois.
Le studio est loué 400€.
Merci de vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 15:09:07
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| pour les crédits soit vous faites le tour des banques, soit vous passez par un courtier |
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bimmo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 15:27:47
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J'ai commencé le tour des banques, a part m'envoyer vers un conseiller en patrimoine dont les disponibilités sont pas avant 2 mois, c'est la seule reponse que j'ai eue. Les banquiers ne m'ont pas pris au serieux.
L'avantage de cette banque, c'est que mes parents y sont, et ils peuvent
se porter garants en cas de gros pépins de la vie.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 16:58:58
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bjr,
Revenu : 3000
Loc maison 1: 700
loc maison 2: 600
Loc studio : 400
total Revenu 4700
en général les banques prêtent maxi 33% sauf à certains clients...
4700 *33% = 1551
Vous empruntez et remboursez par mois
Maison neuve 1 : environ 880
Maison neuve 2 : environ 920
total prêt 1800 € soit 38 % donc légèrement supérieur à ce qu'autorisent généralement les banques. mais tout dépend de vos professions( sécurité de l'emploi ), vos âges, valeur de la maison et appartement dont vous êtes déjà proprio, savoir que ce sont des loyers brut , il faut aussi enlever les charges , impots divers  etc etc. voyez actuellement avec combien vous vivez qu'est-ce que vous économisez mensuellement et si vous economisez, qu'il y a des périodes sans locataires ( surtout le studio )
En gros faut faire chauffer la calculette.
Bon courage ....
n6
Patience- Les plus érudits en la matière vont vous envoyer les références et les liens vers les textes de lois. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 21:02:22
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En général les banques calculent différemment pour du locatif
Revenu : 3000
Loc maison 1: 700 / loc maison 2: 600 / Loc studio : 400
Total locatif 1 700 compté à 75% soit 1 360 environ
total Revenu 4 360
en général les banques prêtent maxi 33%
4 360 *33% = 1 453
Vous remboursez par mois
Maison 1 : environ 880 / Maison 2 : environ 920
total prêt 1800 €
Ils ont parfois un autre calcul
Locatif: Total des revenus 1700 * 75% = 1360
Emprunts : total des mensualités locatives 920
Cout du locatif 920 - 1360 = -440, qui augmente votre revenu lequel passe à 3000 + 440 = 3 440. Soit 1480 de mensualité possible pour votre maison, laquelle coute en effet 820 donc sans souci
Au fait, votre salaire est sur 12 mois ou sur 13 mois?
Mais en ce moment les banques sont timides, et frileuses, elles vont peut-etre privilégier le calcul numéro 1, plus défavorable.
Festina lente |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 21:56:49
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Bjr
Eh oui les banques enlevent les charges mais
de toutes façons vous êtes un peu à niveau supérieur d'endettement
Pour être le plus précis possible et voir votre marge de manoeuvre il faudrait effectivement enlever toutes les charges.voir ce qu'il vousreste...pour vivre et financer vos acquisitions.( mes chiffres ne sont que des indications d'ordre général pour vous donner une idée)
( en considérent uniquement les prêts habitat)
reste à voir les relations avec votre banque...
numero six |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 22 août 2006 : 22:17:19
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Bjr
pour ribouldingue, il y a une deuxieme maison en cours de crédit
Citation :
Soit 1480 de mensualité possible pour votre maison, laquelle coute en effet 820 donc sans souci
Citation :
Maison 1 : environ 880 / Maison 2 : environ 920
soit 1800 de crédit donc un peu juste non ?
n6
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 07:37:12
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Numero6, il y a 920 pour sa maison locative, et j'ai retiré ces 920 plus haut, et les 880 dont nous parlons.
Les deux emprunts sont répartis dans deux paragraphes différents, lune des mensualités s'imputant sur les revenus locatifs, l'autre étant purement une mensualité rentrabnt dans les 30% ou les 33% (selon les banques).
D'autres banques font 80% des revenus locatifs au lieu de 75%. Ce coeeficient tient compte théoriquement des charges non locataives, des vacances, de la taxe foncière et des travaux.
Festina lente |
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bimmo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 08:40:29
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nous sommes tous les deux fonctionnaires payés sur 12 mois avec une prime de fin d'année (cela permet de payer nos impots sur le revenu).
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 09:54:55
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Alors ce n'est pas 3000 à prendre en compte, c'est (3000 x 12 + prime) / 12
Festina lente |
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bimmo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 11:46:40
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Mais y a t'il interet a creer une sci pour cette maison en location.
Voici mon calcul :
achat maison A : 880€/mois a rembourser
achat maison B : 920€/mois a rembourser
Soit au total : 1800€/mois a rembourser
Revenu locatif : 350€ + 700€ + 600€ = 1650€/mois c'est a dire 1300€ net (avec charges comprises et je ne tiens pas compte de l'evolution des loyers dans le temps).
Emprunt sur nos salaires : 1000€
Soit au total : 2300€ de revenu a mettre dans les credits.
Donc sa me laisse en marge 2300€ - 1800€ = +500€
Je ne tiens pas compte des avantages de Robien, je vais pouvoir deduire de mes revenus une partie des interets de mon emprunt.
Donc grosso modo je m'endette de 1000€/mois mais je recupere 500€/mois. Ce qui me laisse une marge pour prévoir d'eventuelles travaux ou des mois de non location.
Est ce que mon raisonnement est bon?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 14:28:48
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Dans votre SCI je ne sais pas comment calcule les banquiers, mais je sui persuadé qu'ils calculent 1650 euros de revenus bruts donc 1650 * 0,75 = 1233 de revenus nets, donc pour que la SCI fonctionne sans créer un déficit ingérable, il faut un emprunt dont la mensualité ne dépasse pas 1250 euros par mois.
Vous pouvez convaincre pour plus, mais il faut que le partenaire soit deja un peu connaisseur, et il va vous demandez a vous de garantir l'emprunt de la sci.
D'autre part, vous allez devoir apporter à la SCI des maisons(c'est presque gratuit) mais aussi des emprunts, et la vous paierez environ 5% de droits sur le montant restant de l'emprunt si je ne m'abuse.
Je ne sais pas si ça va beaucoup vous plaire 
Festina lente |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 23 août 2006 : 14:35:18
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bjr
Citation :
(avec charges comprises et je ne tiens pas compte de l'evolution des loyers dans le temps).
oui mais les charges augmentent aussi de toutes façons et peut être plus vite que les loyers....
Citation :
Numero6, il y a 920 pour sa maison locative, et j'ai retiré ces 920 plus haut, et les 880 dont nous parlons.
j'avais lu un peu vite, désolé  filochard euh pardon Ribouldingue 
N6 |
Edité par - Numero6 le 23 août 2006 14:37:49 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
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rootsaba
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 14:49:26
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| il n'y a pas de prob de surendettement a partir du moment ou vous prenez une société de gestion qui vous garanties les loyers. Conseil de consultant en gp je suis dans la partie . pour les credits va falloir vraiment voir ailleur c bcp trop cher |
Help !!!!! |
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