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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
 Posté - 24 août 2006 : 14:55:01
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Bonjour à tous,
Certains d'entre vous ont suivi notre rocambolesque achat qui finalement se termine en une dénonciation du compromis (vous pouvez voir nos différents postes en cliquant sur notre pseudo).
Après tergiversations et vains essais pour trouver une solution aux différents problèmes qui se présentaient (travaux réalisés au noir, changement de destination sans permis, ancienne servitude surgissant de nulle part, retards du vendeur pour désigner un représentant fiscal, non-certitude du raccordement au tout à l'égoût), nous avons finalement envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception à l'agence immobilière (avec copie à notre notaire, mais pas à celui du vendeur, ni au vendeur lui-même), lui demandant de négocier avec le vendeur l'annulation du compromis pour vice de consentement, en focalisant notre lettre sur le fait qu'on nous avait vendu comme maisonnette une annexe qui n'était en fait qu'une écurie.
Notre notaire nous indique que nous aurions probablement gain de cause en cas de procès, d'autant plus que la date butoir pour la signature de l'acte authentique était le 30 juin. Ce n'est toutefois pas une date extinctive mais le point de départ de toute mise en demeure.
L'AI a reçu notre lettre de dénonciation mardi, l'accusé de réception nous est parvenu hier. Aujourd'hui (jeudi), nous recevons un courriel du vendeur qui annonce qu'il aura tous les papiers très bientôt (de quels papiers parle-t-il précisément, mystère...) et que son notaire va probablement essayer de trouver une date pour la signature. Or il est fort improbable qu'il existe un permis de changement de destination pour l'annexe en question et vu le nombre de mensonges que nous avons déjà entendu de sa part, il est hors de question que nous faisions notre affaire de cette irrégularité ou que nous acceptions de lui donner plus de temps pour régulariser la situation, ce qui prendrait environ 6 mois pour obtenir un permis purgé de tout recours.
Nous ne voulons pas prendre le moindre risque et nous aimerions être sûrs que nous faisons un sans faute dans notre "procédure". Devons-nous faxer l'email du vendeur à l'agence en faisant part de notre étonnement et en lui demandant de bien vouloir informer le vendeur de notre volonté? Nous faut-il contacter directement le vendeur? Son notaire? Que faire et ne pas faire? Quels sont les pièges possibles? Nous soupçonnons le vendeur d'être au courant de notre dénonciation mais de chercher à gagner du temps en nous emberlificotant. Il est négociateur de métier donc il sait arriver à son but.
Merci d'avance, on a vraiment besoin de vos conseils avisés!
Pipotin
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 24 août 2006 : 19:15:42
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Re-Bonjour,
Encore une chose: nous avons utilisé l'argument de l'absence de permis pour la dénonciation car c'est le plus efficace et nous ne voulions pas nous perdre dans une longue lettre de récriminations diverses et variées. Mais c'est loin d'être la seule raison qui nous motive à ne pas signer l'acte authentique. Cela fait des mois qu'on dort mal à cause de ce compromis et notre notaire est d'accord avec nous pour dire que toute cette histoire sent le roussi.
Alors, en admettant que le vendeur ait enclenché sans nous le dire une demande de permis dès juillet, au moment où notre notaire a découvert qu'il y avait eu changement de destination, pourrait-il nous forcer à acheter sous prétexte que la demande est en cours? De même si par miracle un permis existait déjà sans qu'aucun des notaires ni l'AI ne soient au courant, pourrions-nous être contraints d'acheter 2 mois après la date butoir pour la signature et l'entrée en jouissance?
Bref, serait-il judicieux d'envoyer une mise en demeure indiquant que si il y a eu erreur et que le permis définitif et son certificat de conformité existent bel et bien, nous mettons alors le vendeur en demeure de le fournir avant une date x faute de quoi le compromis sera caduc? Une telle lettre risquerait-elle d'être considérée comme contradictoire avec la dénonciation? Quelle est le délai minimum à accorder dans une mise en demeure? On pensait la faxer demain en indiquant le 31 août, soit dans 6 jours. Est-ce trop court?
En fait, la question serait alors de savoir si le permis existe, et jusqu'au mail envoyé ce jour par notre vendeur (où il évoque des papiers sans préciser lesquels), il semblait clair qu'il n'existait pas :
- si pas de permis, la dénonciation s'applique
- si permis, le vendeur est mis en demeure de le produire, ainsi que tous les autres papiers nécessaires à la vente, à une date précise
Cela se tient-il ou sommes-nous complètement à côté de la plaque???
Merci d'avance à tous
Pipotin |
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 13:15:49
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Bonjour,
Nous avons obtenu un rendez-vous avec un avocat spécialiste en droit commercial et en droit immobilier, dès cet après-midi. Vu la complexité de la situation, il nous parait indispensable de nous faire aider.
Bien que nous n'ayons pas eu de réponse pour ce poste particulier - peut-être justement à cause de la complexité - nous remercions tous ceux qui nous ont aidé sur de précédents postes, en particulier et par ordre alphabétique, JCM, Laurent, LeNabot, Péguase et Vinzz.
Pipotin |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 25 août 2006 : 14:18:13
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JE n'ai pas tout compris tellement cela est long et complexe.
Cela dit, un petit retour de votre part, permettra à chacun de s'instruire.
On attend donc la suite ...
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:48:20
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Bonsoir,
Lors de notre seul et unique rencontre avec notre avocat, il nous a informé de ses honoraires: 200€ de l'heure. C'est très élevé mais nous sommes prêts à payer cette somme car ses spécialisations pourraient nous être très utiles et nous voulons régler cette affaire au plus vite.
Mais aujourd'hui, surprise: nous venons de recevoir un contrat à signer et en plus des 200€/heure, le contrat stipule que l'avocat conservera 7% des sommes récupérées, le cas échéant. Nous espérons récupérer 35'000€, donc cette commission représenterait environ 2'500€ en plus des honoraires normaux et des frais engagés (ouverture de dossier, LRAR etc.).
Une telle commission en plus des honoraires est-elle monnaie courante? Le cas échéant, à quel pourcentage s'élève-t-elle en général? Existe-t-il une norme concernant les honoraires d'avocat?
Merci et bonne nuit,
Pipotin |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 01:11:03
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Bonsoir,
A mon avis vous êtes mal embarqué !!!
J'ai eu personnellement affaire à un avocat "spécialiste de droit immobilier" pour une affaire de viager.
Je n'ai jamais pu obtenir de lui la moindre estimation du coût de la procédure engagée.
Et le jour du procès nous (mes frères et moi) avons été déboutés parce que le "spécialiste de droit immobilier" ignorait (à moins d'être un avocat marron) qu'un viager est une vente aléatoire !!!
Pour le reste 200€/heure me paraît totalement ubuesque 
Ca ne veut rien dire...
Heures de qui (de sa secrétaire, de lui-même)???
Pour faire quoi ???
Des brouillons de lettres n fois recommencés ???
+ 7% des sommes récupérées !!!
Dites donc il a des mouchoirs en soie votre avocat 
A votre place, et si vous en avez le temps, j'irai voir ailleurs !!!
Bien à vous.
Ali.
Ps: Si vous habitez le 34,30,84,83 et bien entendu le 13 je peux vous donner les coordonnées d'un avocat sur Marseille qui gagne 99% de ses procés 
Hélas ça n'etait pas celui que nous avions choisi !!!
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Edité par - ali gator le 14 sept. 2006 01:49:42 |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 08:30:27
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| Il n'y a jamais eu de procès gagné d'avance ! Les 200 € représentent la consultation à laquelle vous donnez ou non suite. Si vous donnez suite c'est un acompte sur la procédure. Il ne peut cumuler des honoraires avec une convention faisant état d'un %. Prenez avis auprès du Conseil de l'ordre ou confidentiellement auprès du batonnier. |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 09:06:10
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Je n'ai pas suivi votre affaire dès le début, mais avez-vous consulté la mairie (service de permis de construire) ? Ils doivent garder toute l'historique de tout permis accordé, changement de destination etc, puisque c'est la mairie qui les délivre. En cas de refus de leur part, il faut insister.
D'après l'article 1116 du Code civil, il me semble que vous avez cause à annuler le contrat. Le trompeur n'a pas la possibilité de rectifier la chose après coup. Si vous aviez su, vous n'auriez pas contracté. Il vaut mieux ne pas faire de concessions qui risquent de vous perdre.
Toutefois, je me pose des questions. Ne deviez-vous pas consulter l'acte de vente précédent, voir les transformations faites, avec ou sans permis ? L'engagement de vente dit-il simplement ce que le vendeur se propose de vendre ? En quel cas, y a-il vraiment tromperie ? Ou négligence de votre part ?
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 13:10:09
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Bonjour et merci à tous pour vos réponses.
Pour répondre à Cho, il n'y a pas eu négligence de notre part mais de celle des propriétaire actuels et de leur notaire, l'acte de vente actuel ne révélant pas l'existence du problème.
Je m'explique: quand ils ont acheté la maison il y a quelques années, leur notaire (qui était aussi celui de leur vendeur) a omis de faire les vérifications de base (servitude, urbanisme etc.) et semble avoir rédigé son acte de vente sur la base des déclarations des précédents propriétaires. Le notaire en question n'a pas remarqué que l'acte de vente qu'il rédigeait n'était pas conforme aux précédents, que ce qu'il décrivait comme maison, n'était selon les actes précédents qu'une écurie. Bref, le notaire n'a pas fait son travail correctement.
L'adjoint au maire en charge de l'urbanisme nous a envoyé il y a quelques semaines, ainsi qu'à notre avocat, une confirmation écrite que ce changement de destination n'avait fait l'objet d'aucune demande de permis, ce que le notaire n'avait semble-t-il pas pris soin de vérifier pour rédiger l'acte il y quelques années.
Nous ignorons si les propriétaires actuels étaient au courant à l'époque ou s'ils s'étaient faits avoir. En d'autres termes, nous ne saurons jamais s'il y a eu dol à notre encontre, en revanche, il y a clairement vice de consentement. Les propriétaires peuvent se retourner contre leur notaire négligent s'ils s'estiment lésés, nous en revanche, ne pourrions nous retourner contre personne si nous faisions notre affaire de ce problème.
Pipotin |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:50:33
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Citation :
Initialement entré par poumpoum
Il n'y a jamais eu de procès gagné d'avance !
Bien entendu !!!
Mais il me semble qu'un avocat "spécialiste de droit immobilier" ne doit pas ignorer un certain nombre de subtilités qu'il est censé connaître.
Ali.
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 12:47:17
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Bonjour,
Suite au message de poumpoum ci-dessous,
Citation :
Initialement entré par poumpoum
Il n'y a jamais eu de procès gagné d'avance ! Les 200 € représentent la consultation à laquelle vous donnez ou non suite. Si vous donnez suite c'est un acompte sur la procédure. Il ne peut cumuler des honoraires avec une convention faisant état d'un %. Prenez avis auprès du Conseil de l'ordre ou confidentiellement auprès du batonnier.
nous avons effectué des recherches et, aussi bien sur le site du Conseil National des Barreaux (http://www.cnb.avocat.fr/index.php) que sur celui de la Conférence des Bâtonniers (http://www.conferencedesbatonniers.com/profession/honoraire.php), il est dit que:
"L'honoraire est libre, sous réserve d'acceptation par le client :
soit forfait ;
soit taux horaire.
Possibilité de cumuler ces 2 modalités et d'y ajouter un " honoraire de résultat "."
Ce qui est délicat dans notre cas, c'est que, lors de notre entretien, l'avocat ne nous avait mentionné que le forfait horaire. Ce n'est qu'en recevant la convention d'honoraire en même temps que la copie de son premier courrier à la partie adverse que nous avons découvert cet "honoraire de résultat". En dehors du côté financier, c'est plutôt la manière qui nous choque. Après un beau blabla sur la valeur du contrat, y compris verbal, il nous en envoie un qui détruit son joli laïus.
Donc, la question: Que pouvons nous faire ?
- Nous avons un contrat oral mais qui ne mentionne que le forfait horaire.
- L'avocat a déjà entrepris des démarches.
- Nous n'avons pas encore retourné la convention signée qui mentionne l'honoraire de résultat.
Options:
1.- Parler à l'avocat et lui dire qu'il n'avait rien mentionné de tel lors de notre entretien ?
2.- Contacter le barreau mais avec le risque de se mettre notre avocat à dos ?
3.- ... (suggestions ?)
Merci d'avance pour vos éclairage
Cordialement
Pipotin
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