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etikri
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 31 août 2006 : 19:46:59
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Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble de 5 copropriétaires.
En décembre 2005, lors de notre toute première réunion, un des propriétaires s'est proposé puis fut nommé pour exercer en qualité de syndic bénévole par la majorité des copropriétaires (3 sur les 5); à l’occasion de cette assemblée, outre cette élection, fut décidé plusieurs actions :
* Etablissement du règlement de copropriété,
* Ouverture d’un compte dédié,
* Travaux urgents sur les façades communes,
* Etc…
Mais depuis cette date, soit après plus de huit mois, le copropriétaire syndic n'a absolument rien fait, sinon nous réclamer un appel de fond qu’il nous proposa de déposer sur un compte personnel (à son nom)… J'ai bien sûr refusé tout versement dans ces conditions, mais cet argent devait servir à boucher une fissure de façade engendrant des infiltrations d'eau et par là, des moisissures dans mon appartement, ce que j'ai fait constater par mon assureur.
Nous avons également des problèmes avec les génoises de la toiture qui menacent de tomber sur des passants à tout moment.
Il devient donc impératif de faire effectuer ces travaux, mais, malgré mes nombreux courriers, je n'obtiens aucune réponse du syndic.
Ma question est donc la suivante :
Cette personne peut-elle vraiment être considéré comme syndic compte tenu que nous n'avons pas de compte banquaire, de règlement de copro, ni de déclaration officielle (hypothèques...)?.
Dans l'affirmative, comment puis-je le faire renoncer à ses fonctions, sachant que 3 propriétaires sur 5 ont votés pour lui, motivés par le seul souci de l’économie, mon idée étant de faire appel à un syndic professionnel ?
Je vous serai reconnaissante de bien vouloir m'aider dans cet imbroglio.
Merci
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 août 2006 : 21:48:29
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L’article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Le syndic est chargé.
D’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
De ce fait, vous n’avez plus de syndic et vous devez passer par un administrateur judiciaire.
Si la copropriété n’a pas ou plus de syndic (exemple : un syndic a démissionné au cours de son mandat), ce n’est pas l’article 46 qui s’applique, mais l’article 47 du décret.
Dans ce cas, tout " intéressé " (même s’il n’est pas copropriétaire, donc), peut saisir le tribunal pour faire nommer un " administrateur provisoire " qui aura essentiellement pour tâche de récupérer les archives et les fonds auprès de l’ancien syndic et de convoquer une assemblée générale.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 août 2006 : 22:13:05
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Bonsoir,
Vous êtes dans une situation critique et relevez de l'administration judiciaire.
Il est temps que vous vous documentiez sur le droit de la copropriété et faites savoir à vos voisins ,soucieux de faire des économies, qu'ils jouent avec le feu.
Vous trouverez sur le site suffisamment de pages à copier et à leur communiquer, afin de les sortir de leur léthargie.
Une petite copropriété peut être auto-gérée par un syndice non professionnel, autrement dit bénévole mais qui a un minimum de connaissances des textes , de la comptabilité (ici, en principe analytique et non " en partie double" et surtout qui fait preuve d'une honneteté à toute épreuve.
Vous trouverez sur le site un grand nombre de contributeurs prêts à vous aider pour sortir de cette regrettable ituation.
Surtout, ne faites pas comme certains qui disparaissent des forums sans laisser d' adresse.
Bon courage
François. |
Edité par - oldman24 le 31 août 2006 22:17:17 |
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etikri
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 14:43:05
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Merci beaucoup pour vos précieux conseils,ainsi que pour vos liens
trés instructifs
J'ai fait des photocopies afin que les copropriétaires soient au courant des démarches à suivre.
Encore merci!
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Edité par - etikri le 01 sept. 2006 15:08:15 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 18:04:06
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apparemment il s'agit d'un immeuble ancien mis en copropriété; pour le règlement de copropriété il aurait été souhaitablequ'il soit établi dès l'origine de la copropriété (article 14 L1965)
Il peut aussi être adopté par une AG mais il a alors un objet limité (article 26 même loi) dans la mesure ou il ne concerne que la jouissance,l'usage et l'administration des parties communes
Pour le syndic comme indiqué ETASPAK,un syndic bénévole doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires.
Pour les infiltrations eau suite à une fissure en façade la prise en compte est du ressort de l'assurance du tiers lésé,vous,mais qui peut se retouner vers/contre l'assurance de la copropriété sous réserve que votre (rigolo de)syndic est souscrit une assurance multirisque notamment pour tout ce qui concerne les parties communes (toiture,façades,escaliers,alimentation générale eau etc...)
L'exécution des travaux (sauf urgence)passe obligatoirement par un vote en AG avec ,naturellement,ordre du jour accompagné de devis
je pense que votre idée d'un syndic professionnel, tout au moins pour remettre les choses en ordre (là vous êtes mal partii),est certainement la meilleur |
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etikri
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 18:30:18
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Oui,tout à fait,il s'agit d'un magnifique bâtiment datant de fin 19éme et le précédent syndic a fait comme l'actuel....Rien!
Quand à l'assurance multirisques de la copropriété,elle a été établi dés notre arrivée par notre "future ex-syndic",qui dés les premiers problémes de canalisations bouchées (car vétustes et d'un trop petit diamètre pour le nombre actuel de locataires)a refusé de faire marcher l'assurance prétextant que ces derniers finiraient par résilier notre contrat s' il y avait trop de travaux ...????
Ce qui dés le début ne nous a guére donné envie de l'avoir comme syndic.L'avenir nous a donné raison.
Voilà pour la petite anecdote,maintenant,il va nous falloir convaincre les 3 irréductibles copro qui sont plutôt "raspiasse" comme on dit par ici.....
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 19:21:35
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Bonsoir,
Etikri, vous parlez de voix mais il serait préférable de parler de millièmes ,( en admettant que vous les connaissez ). |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 21:29:20
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Etant donné qu'il n'y a pas eu de règlement de copropriété il ne doit pas y avoir d'état de division de l'immeuble définissant les tantièmes des parties communes de chaque copropriétaire alors comment sont réparties les charges et leur paiement?
Votre syndic bénévole à tout faux et cela risque de vous (copropriétaires) couter plus cher que les honoraires d'un professionnel |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 09:30:51
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Il n'a pas forcément tout faux votre syndic bénévole. Vous êtes dans un cas d'extrême complexité. Il a éventuellement du mal à gérer les soucis mais rien ne prouve qu'il "nexiste pas".
Le compte bancaire : la banque a éventuellement refusé de créer un compte pour une entité dont il n'a pas tous les papiers nécessaires (vous dites ne pas avoir de règlement de copropriété). La banque a éventuellement accepté un compte séparé et imposé à votre bénévole qu'il en assume toutes les responsabilité d'où, elle a imposé que ce compte soit au nom propre de votre bénévole. Renseignez-vous. Ne tirez pas sur l'ambulance.
Réglement de copropriété : ce n'est jamais à un syndic de le rédiger. Cela dit, actuellement, il faut justement remettre au goût du jour les vieux règlement datant d'avant 1965, et ça, effectivement, c'est une tâche "qui pase par le syndic". C'est à dire que le syndic doit le faire faire par les juristes compétents.
Je ne vois pas comment il est possible de diviser un immeuble en copropriété, c'est à dire vendre un premier morceau à un tiers par rapport au propriétaire initial de l'ensemble, sans faire de réglement avant le premier acte. Les notaires ne peuvent pas faire les actes sans réglement.
Si effectivement vous êtes dans un immeuble appartenant à plusieurs propriétaires, si effectivement vous n'avez pas de réglement de copropriété, c'est qu'il a été divisé avant 1965 et même bien avant. Il y avait des papiers décrivant les division avant la loi de 1965. Et ces papiers, si mauvais soient-ils, il sont aux hypothèques. Alors, ne tirez toujours pas sur l'ambulance, donnez-lui plutôt des sous (avec tous les papiers pour montrer que ces mouvements de fonds sont carrés, tant pour vous que pour lui) pour qu'il s'entoure d'un juriste qui saura mettre cette division au goût du jour ou vous expliquez la portée des pièces existantes. Et pour savoir comment vous y prendre, vous avez forcément la description exacte de la situation juridique de chaque morceau du bâtiment dans vos actes. Alors, commencez par les lire.
Pour les travaux urgents sur façade, aidez-le. Qui vous empêche de créer une "commission travaux", c'est à dire de désigner un volontaire pour faire faire ces travaux sous le contrôle d'un maître d'oeuvre qui vous apportera tout le soutien et toute la compétence nécessaire. Et là aussi, approvisionnez la caisse pour y arriver. Si vous voulez faire super bien malgré la situation juridique carrément pas au point de l'immeuble, faites une AG pour approuver le dossier du maître d'oeuvre et le devis des entreprises.
Votre syndic est effectivement débordé et dépassé, mais avouez qu'il y a de quoi.
Vous pouvez demander une administration judiciaire, mais présentez au syndic bénévole et aux autres propriétaires votre idée "pour l'aider", pas "pour le sanctionner".
Vu la complexité de votre situation, il est préférable de chercher à remettre d'aplomb avec un administrateur judiciaire avant de vous orienter vers le syndic professionnel qui n'a pas pour mission première de remettre le chaos en ordre, mais qui a pour mission première d'administrer proprement quelque chose de propre.
Quand tout sera de nouveau d'aplomb, mon conseil est de poursuivre avec le principe du syndic bénévole car votre copropriété (si c'en est une) est petite. Mais de ne pas avoir trop d'oursins dans les poches. Chaque fois que vous aurez besoin de menus travaux ou plus gros travaux, commencez toujours par confier le dossier à un maître d'oeuvre. D'ailleurs, vous savez que c'est ce que fait le syndic professionnel parce qu'il est syndic, pas technicien du bâtiment, pas maître d'oeuvre. Et vous, les copropriétaires, vous n'êtes pas maître d'oeuvre. Alors, la séduction des syndics qui vous expliquent qu'ils sauront faire sans maître d'oeuvre, c'est que pour vous puiser une peu plus d'honorires pour eux-mêmes, car juridiquement, dans ce cas, la présomption de maître d'oeuvre, elle porte sur le syndicat (syndicat = ensemble des copropriétaires), pas sur le syndic.. Mais ce détail et ses conséquences, il oublie de vous les préciser clairement.
Commencez par lire vos actes et par demander aux hypothèques le règlement ou l'état de division enregistré. La demande aux hypothèque est payante (environ 80 € par nature de pièce et il vious faudra certainement 3 demandes au moins). Ensuite le syndic, bénévole ou pas a sa légitimité par le vote de l'AG, par le contrat si c'est un pro. Mais si c'est un bénévole, il n'a pas à être enregistré aux hypothèques.
seborga1 |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 10:09:21
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etikri,
Votre post initial ne nous dit rien sur les relations que vous entretenez avec votre syndic bénévol.
Communique-t-il avec vous? De quelle façon? Posez vous lui des questions sur ses actes? Sait il ce que c'est qu'un reglement de co-propriété? Le savez vous vous même? Etes vous le seul à vous poser des questions?
Avant de vous conseiller sur l'action à entreprendre, il me semble primordial d'en savoir plus sur les actions exactes entreprises par ses soins depuis sa nomination et sur les relations que vous entretenez avec lui.
Soit c'est un "escrocq", et il convient d'entreprendre les actions conseillées par Oldman24, soit il est de bonne foi mais ne communique pas assez, soit il n'y connait rien mais n'a pas forcemment pour but de faire mal et a tout simplement besoin de votre aide.
Je suis de l'avis de Seborga. Ne pas tirer sur l'ambulance, en tout cas pas de suite. Dites nous en d'abord d'avantage.
DAVID |
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etikri
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 13:10:09
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Oui,Oldman 24 nous les connaissions à l'achat,mais l'un des co-pro a a fait des extensions et du fait a modifié ses milliémes, il devait prendre rendez-vous chez un notaire l'année derniére depuis,toujours rien.
Nous avons fait trois courriers à notre syndic au sujet de tout ce qu'il faut faire pour nous mettre en régle avec la loi,et sa réponse est invariablement:Oui,je m'en occupe!Et rien ne se fait.
Comme vous voyez,on tourne en rond et à présent, nous devons agir
avec ou sans notre "syndic bénévol".
Du moins en ce qui concerne nos travaux urgents. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 12:31:43
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Certes ,il ne faut pas tirer sur une ambulance mais à condition de savoir que ce véhicule ne sert pas à transporter des fonds.
"Tourner en rond " n'est pas une situation  .
Il faut entrer dans l'arène et prendre le taureau par les cornes .
Ce ne sont pas les UInautes qui pourront le faire pour vous   |
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etikri
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 18:39:39
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Détrompez-vous Oldman 24,vous ne pouvez agir à ma place,mais vous m'avez tous beaucoup aidé,et même si je n'en suis qu'au début,j'aperçois enfin une porte de sortie.
Quand à l'ambulance qui transporte des fonds,vous ne croyez pas si bien dire.
Je ne voudrai pas l'accabler,mais cette personne a quelques soucis avec la justice au niveau de certains impayés
D'où notre méfiance
Ceci,explique cela .....
J'ai donc contacté deux maçons afin qu'ils me fassent un devis.
Je pare au plus pressé |
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