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 Sujet  |
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esb35
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 01 sept. 2006 : 10:14:50
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Bonjour,
J'envisage de vendre l'appartement que je loue actuellement via un mandataire.
Afin de lui proposer d'en devenir acquéreur, puis-je prendre contact directement avec le locataire actuel sans en informer le mandataire ?
J'ai relu le contrat qui me lie au mandataire : je ne vois rien qui semble me l'interdire.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:20:39
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Esb35,
Le mandat accordé est-il simple ou exclusif ?
S'il est exclusif vous devrez attendre le délai pour le dénoncer.
S'il est simple vous pouvez traiter directement avec le locataire, aussi aurait-il fallu avant de missionner un mandataire de faire la démarche préalable auprès du locataire.
Apparemment vous envisagez de vendre avec le locataire en place ?
Ou avez vous signifié au locataire que son bail ne serait pas reconduit pour vente et qu'il avait de toute façon priorité pour acheter au prix que vous demandez ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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esb35
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:30:41
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Il s'agit d'un mandat exclusif.
Le bail court jusqu'à fin 2007, et je n'ai pas l'intention de le reconduire.
En fait, je voudrais contacter le locataire actuel pour savoir s'il est intéressé par l'achat de mon appartement, quitte à ce que cela se fasse avant l'expiration du bail. |
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esb35
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 13:36:14
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Puis-je le faire directement ou suis-je obligé, dans ces conditions, d'en informer préalablement le mandataire ?
Merci pour vos réponses |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 14:16:27
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Esb35,
Il faut que vous lisiez attentivement le mandat que vous avez signé.
Autrement dit certains mandats exclusifs sont aussi dits semi exclusifs car le propriétaire s'est autorisé de vendre en direct et l'agence l'a accepté.
Par contre d'autres sont exclusivement exclusifs c'est à dire que vous pourrez vendre en direct mais la commission d'agence sera due.
Le locataire n'est pas obligé d'accepter de payer une commission via vous à l'agence aussi sur le prix net vendeur ce sera vous qui prendrez pour verser à l'agence sa commission. Comme elle n'aura pas présentez d'acheteur vous pourrez négocier avec celle-ci ses honoraires....
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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esb35
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 19:13:03
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Merci pour vos réponses, bouzigues.
J'ai repris le document : il s'agit d'un "mandat exclusif de gestion" (loi n°70.09 du 02/01/1970 art. 6 et 7 / décret n°72.678 du 20/07/72 art.64, 66 et 67).
Lorsque je l'ai signé, il s'agissait dans mon esprit de donner mandat pour tous les actes de gestion dans le cadre de la location. Il n'a jamais été, à l'époque, question de vente.
Il est d'ailleurs précisé explicitement que "le présent mandat sera résilié de plein droit ipso facto en cas de vente par le mandant des biens loués, ou en cas de congé pour vente, reprise pour habiter."
J'aurais donc tendance à considérer que je peux joindre directement le locataire pour lui faire une offre sans passer par l'agence ...
Merci de me dire ce que vous en pensez. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 19:39:03
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Esb35,
Vous avez un pseudo ESB Ille et Vilaine ?
Bien le mandat n'est pas un mandat pour vendre mais pour gérer.
Aussi c'est Byzance, rien ne vous empêche donc de contacter en direct votre locataire.
Vous pouvez dans un premier temps lui faire une offre orale, s'il y a réticence ou silence de sa part, il faudra lui donner congé pour vente par exploit d'huissier, vous pouvez aussi lui faire par LRAR.
L'avantage de l(huissier de justice c'est que c'est un praticien du droit et qu'il connaît les bonnes formules pour ne pas être débouté.
Et même s'il se trompait, sa garantie professionnelle vous indemniserait.
Le pseudo zoubazou est féru des actes d'huissier.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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esb35
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 11:20:02
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Bonjour bouzigues,
Effectivement, je suis rennais (d'adoption) ... Celà dit, l'appartement dont il est question se trouve en région parisienne.
Merci pour vos réponses et pour vos conseils.
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:44:54
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Bonjour,
la délivrance d'un congé (notament congé pour vente) obéit à un certain formalisme.
Si votre bail est régi par la loi de 1989 (c'est le cas la plupart des cas car il reste peu de bail soumis à la réglementation antérieure), l'article 15 de la loi indique les mentions obligatoires. Vous le retrouverez ci-après reproduit:
"Article 15
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 5 I (JORF 14 juin 2006).
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification[/blue].
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé[/blue].
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé."[/i]
Citation :
[i]Initialement entré par esb35
Bonjour bouzigues,
Effectivement, je suis rennais (d'adoption) ... Celà dit, l'appartement dont il est question se trouve en région parisienne.
Merci pour vos réponses et pour vos conseils.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:35:03
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Pourquoi une si longue réponse, qui n'a rien à voir avec le sujet ?????
on ne parle pas de "congé pour vente", EDB35 voulait savoir s'il pouvait proposer son logement au locataire ... nuance de taille, me semble t-il.
Il peut aussi vendre son bien loué, avec le locataire dedans; et il me semble que c'est une bonne démarche (et la moindre des corrections) que de le proposer en priorité aux occupants.
de plus comme il n'est pas revenu depuis le 2/9, c'est qu'il a eu ses réponses  |
Edité par - Joulia le 20 sept. 2006 23:36:05 |
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