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 Sujet  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 01 sept. 2006 : 17:50:21
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Ce sujet est maintenant fermé et n'est plus réactualisé.
Vous retrouverez cet éclairage tenu à jour dans le nouveau forum en cliquant sur ce lien.
Lorsque l'on construit en limite de propriété, il existe évidemment des libertés et des restrictions.
D'abord, il faut établir si vous avez le droit de construire en limite de propriété.
- par rapport au droit public, vous le saurez
- en consultant en mairie les règles locales d'urbanisme (et/ou en lisant le réglement de lotissement si c'est le cas).
Ces règles, spécifiques à chaque commune et même à chaque zone d'une commune, définissent à l'article 7 les distances à respecter. Certaines autorisent, d'autres interdisent.
- en appliquant l'article R111-18 du code de l'urbanisme dans les communes ne disposant pas de documents d'urbanisme.
Cet article permet, avec l'expression A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, de construire en limite de propriété.
- par rapport au droit privé.
- Ici, une seule chose est à vérifier : que votre voisin ne dispose pas d'une servitude à votre égard vous interdisant de bâtir. Ceci est rare mais existe. Cela provient généralement du découpage d'une ancienne propriété batie. Le propriétaire vendeur s'assure ainsi que l'acheteur d'une partie de son terrain ne va pas construire un immeuble juste devant sa maison.
- A défaut, vous n'avez aucun accord à demander à votre voisin.
A ce sujet, je précise que les accords écrits (même et hélas quelques fois sur le conseil des mairies) que l'on voit parfois circuler à ce sujet n'ont strictement aucune valeur. Il n'appartient en effet en aucune façon à votre voisin de vous autoriser ou non à enfreindre la loi que constituent les règles locales d'urbanisme !
Toutes constructions érigées au mépris des règles locales, mais avec l'autorisation du voisin, encourent la destruction dans les 3 ans après la fin des travaux et deviennent des constructions illégales par la suite, générant des problèmes à la revente, à la transformation, à l'entretien, etc. - Enfin, nombre d'action en justice sont intentées pour se plaindre que le voisin a construit sur sa parcelle et cache ainsi la vue ou le soleil. Sachez que ces arguments, à la totale appréciation du juge, sont très très généralement (toujours ?) écartés. La justification est qu'il n'y a aucune raison que, pour le confort de l'un, on interdise à l'autre de jouir lui aussi de son bien, comme le lui permet l'article 544, un des plus important du code civil. Au mieux, il peut être octroyé une indemnité, mais le plus souvent le juge renvoi dos à dos les parties.
Une fois le droit à construire établi, il reste à savoir ce que vous pouvez construire.
- D'un point de vue urbanistique
- D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :
- Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes l'une de l'autre.
- Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
- Ensuite, vous trouverez la hauteur constructible à l'article 10 des règles locales d'urbanisme.
Dans les communes ne disposant pas de règles, le code de l'urbanisme ne fixe pas de hauteur. Cependant, l'article R111-21 peut facilement être brandi pour rabaisser les "prétentions"...
- Enfin, il y a une subtilité à connaître.
Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanismeune règle édicte qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Le schéma suivant précise la chose.
Ici, l'angle est volontairement très aigu, afin de bien faire ressentir le problème.
L'angle minimum à respecter est tout simplement l'angle droit.
L'angle peut bien sur être obtus.
NB:si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a peut-être une possibilité. Vous devez pouvoir construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisement long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite.
Mais ce mur, s'il n'est pas suffisement incorporé à l'architecture global du projet, peut alors être assimilé à un mur de clôture, et donc être soumis aux règles afférentes (POS, PLU, lotissement, etc.). Ces règles, en limitant la hauteur des murs de clôtures, rend alors "inefficace" la tentative. Cependant, si rien n'est précisé dans les règles locales, c'est l'article 663 du code civil qui s'applique. Lisez le bien et surtout le terme "minimum"...
Mais il y a plus subtil encore.
Cette même règle a un autre effet très souvent oublié des services instructeurs : elle s'applique aussi aux toîtures !
Pour vous en convaincre, voici le même schéma, mais simplement retourné à 180°. On alors non plus une vue en plan, mais une coupe de la construction.
Cette règle interdit donc aussi de construire une pente de toît allant vers son voisin.
[Ajout d'Emmanuel]Ici, en rouge, les anomalies :
[fin de l'ajout]
Sauf à utiliser la même astuce que proposée plus haut, à savoir mener le mur construit en limite plus haut que le bas du toît. Sa hauteur devra être suffisante pour que le toît visible depuis derrière ce mur soit à plus de Xm de la limite (et ici, on ne craint pas qu'il soit assimilé à un mur de clôture).
- D'une point de vue civil.
- Les articles 676 et 677 établissent les jours de souffrances admis en limite de propriété. Pour respecter le droit urbanistique, les huisseries encadrant ces jours de souffrances doivent être installées en limite de propriété, c'est à dire à ras de l'extérieur du mur bati en limite.
Sachez que ces jours ne vous procurent pas une servitude sur votre voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher.
La jurisprudence de ces articles précise que les briques de verres formant mur en limite de propriété ne créées pas de jour de souffrance. Elles doivent être considérées comme un matériaux de construction, au même titre qu'une brique de terre cuite ou un parpaing. - Enfin, l'article 681 du code civil interdit de rejeter ses eaux pluviales chez son voisin. Donc, si les règles locales d'urbanisme permettent de penter un toît vers chez son voisin, il y a tout de même obligation de recueillir les eaux de pluie. Le droit à la propriété du voisin interdit de le survoler avec un cheneau. Celui-ci doit donc être installé au sommet du mur et cela implique une adaptation de la charpente.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 11 nov. 2007 17:52:20 |
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 30 sept. 2009 10:12:38 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 08:58:24
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Un exposé aussi brillant n'autorise pas un esprit OBTUS à en remontrer...
Merci beaucoup, Laurent
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 09:29:20
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Merci Mout.
Je ne suis pas resté obtus à vos arguments...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 09:44:29
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Bravo pour ce nouvel "éclairage" : on va finir par construire une véritable bibliothèque vivante...
Merci donc Laurent
cordialement
Emmanuel
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 14:19:15
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Bravo pour ce nouvel "éclairage" : on va finir par construire une véritable bibliothèque vivante...
Merci donc Laurent
cordialement
Emmanuel
Je pense que c'est la finalité de la chose !!!
Félicitations.
Ali.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 14:59:17
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Merci de vos encouragements. 
Le fainéant que je suis est comme les autres : il ne trouve guère de plaisir à répéter à longueur d'année les mêmes choses sur les mêmes sujets. Ces sujets sont donc là surtout pour m'éviter les rabâchages.  .
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 12:30:09
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Il n'y a rien de plus courageux qu'un fainéant quand il se met au travail......
Bon boulot en tout cas.... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 15:19:48
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Ne serais-je pas le seul fainéant icelieu ?
Parlerait-on d'expérience ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 14:17:32
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| Vous avez tout compris.....fainéante pour ce qui ne m'intéresse pas.... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 14:53:09
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Pas la même fainéantise alors.
Je suis au contraire fainéant sur ce qui m'intéresse.
J'élabore des méthodes pour simplifier et automatiser mon travail, afin de gagner du temps pour... ne rien faire...
Quelque chose d'Alexandre Le Bienheureux dans la démarche quoi.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 16:46:30
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| Mais cela est la base du manuel du fainéant.....comment s'économiser.... |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 sept. 2006 : 17:02:47
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Ce qui sape l'efficacité, c'est la vélléité, genre "ne pas faire soi-même aujourd'hui ce qu'autrui fera demain"
Il y a aussi les courageux agités, toujours en mouvement et en verbe...et il y a les courageux organisés qui donnent faussement l'impression d'être désoeuvrés tant ils sont disponibles.
Vous savez tous qui sont les plus efficaces. |
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cch38530
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 16:54:40
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Citation :
Mais il y a plus subtil encore.
Cette même règle a un autre effet très souvent oublié des services instructeurs : elle s'applique aussi aux toîtures !
Pour vous en convaincre, voici le même schéma, mais simplement retourné à 180°. On alors non plus une vue en plan, mais une coupe de la construction.
Cette règle interdit donc aussi de construire une pente de toît allant vers son voisin. Sauf à utiliser la même astuce que proposée plus haut, à savoir mener le mur construit en limite plus haut que le bas du toît. Sa hauteur devra être suffisante pour que le toît visible depuis derrière ce mur soit à plus de Xm de la limite (et ici, on ne craint pas qu'il soit assimilé à un mur de clôture).
Bonsoir,
Comment cette règle peut-elle être mise en oeuvre lorsque (c'est le cas dans ma commune) le POS interdit toute construction avec un toit à un seul pan, et impose donc les toitures à 2 pans.... |
christian |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 17:04:39
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Citation :
Initialement entré par cch38530
Bonsoir,
Comment cette règle peut-elle être mise en oeuvre lorsque (c'est le cas dans ma commune) le POS interdit toute construction avec un toit à un seul pan, et impose donc les toitures à 2 pans....
mais, Christian, en mettant simplement en limite de propriété le pignon, c'est à dire le mur dont le sommet forme un triangle, isocèle ou pas... Les murs placés en bas du toit, de forme rectangle, étant perpendiculaires à la limite de propriété.
En fait, on met la pente de toit perpendiculaire à la limite de propriété.
Ce type de construction en limite n'est réellement impossible que lorsque ce sont des toits à 4 pans qui sont imposés ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Wallace
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 28 oct. 2006 : 14:13:47
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Bonjour,
a ce sujet, j'aimerais avoir la réponse au problème suivant :
Nos voisins s'apprêtent à construire une extension en limite de propriété. Jusque là pas de problèmes car votre exposé est fort clair.
Là où ça se gâte, c'est que la construction est du genre qui se fait beaucoup en ce moment : poteau-poutre + doublage, recouverts de bois uniquement sur les parties extérieures.
Contre le pignon qui nous appartient en propre, il n'y aura que trois poteaux et du doublage isolant, en quantité fort modeste (12 cm).
Est-ce légal ?
Le pignon faisant seul la séparation entre les deux maisons n'est-il pas, de fait, susceptible de devenir mitoyen ?
Nos voisins, ou leurs successeurs, ne pourront-ils pas ensuite exiger que le mur devienne mitoyen ?
Merci d'avance de votre réponse.
W. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 oct. 2006 : 18:43:17
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Citation :
Initialement entré par Wallace
Bonjour,
a ce sujet, j'aimerais avoir la réponse au problème suivant :
Nos voisins s'apprêtent à construire une extension en limite de propriété. Jusque là pas de problèmes car votre exposé est fort clair.
Là où ça se gâte, c'est que la construction est du genre qui se fait beaucoup en ce moment : poteau-poutre + doublage, recouverts de bois uniquement sur les parties extérieures.
Contre le pignon qui nous appartient en propre, il n'y aura que trois poteaux et du doublage isolant, en quantité fort modeste (12 cm).
Est-ce légal ?
Oui.
Cette solution n'a d'inconvénient que pour lui.
Si votre construction est détruite avant la sienne, son isolant va se retrouver à l'extérieur et il ne pourra pas construire de mur devant (puisqu'il serait sur votre terrain) !
Citation :
Le pignon faisant seul la séparation entre les deux maisons n'est-il pas, de fait, susceptible de devenir mitoyen ?
Non, pas de fait.
Citation :
Nos voisins, ou leurs successeurs, ne pourront-ils pas ensuite exiger que le mur devienne mitoyen ?
Ils peuvent de toutes façons le faire, à n'importe quel moment, en demandant l'application de l'article 661 du code civil.
Citation :
Merci d'avance de votre réponse.
W.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 09:42:28
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
D'un point de vue urbanistique
- D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :
- Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes l'une de l'autre.
- Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
Bonjour Laurent,
Une petite question du matin: lorsqu'on représente un mur construit en limite de propriété à l'aide d'une vue en hauteur (coupe verticale), on constate que la fondation déborde sur la propriété voisine. En effet: si le mur est effectivement situé à 1 ou 2 cm de la limite, il repose au centre d'une fondation qui "déborde" donc d'une dizaine de centimètres.
D'où ma question: est-ce qu'un tel schéma représente une malfaçon ou existe-t-il une "tolérance" pour l'implantation de la fondation dans ce cas.
D'avance merci.
Walt92 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 10:11:15
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aucune tolérance... fondation chez le voisin vaut emprise irrégulière !
il faut faire une fondation verticale . |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 10:57:38
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
aucune tolérance... fondation chez le voisin vaut emprise irrégulière !
il faut faire une fondation verticale .
Merci wroomsi.
Walt92 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 22:30:31
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Citation :
Initialement entré par walt92
lorsqu'on représente un mur construit en limite de propriété à l'aide d'une vue en hauteur (coupe verticale), on constate que la fondation déborde sur la propriété voisine.
Ca, c'est dans le cas d'un travail mal étudié.
Une fondation en limite de propriété bien étudiée montrera une semelle affleurante avec la limite de propriété, et donc un mur désaxé par rapport à celle-ci.
Citation :
En effet: si le mur est effectivement situé à 1 ou 2 cm de la limite, il repose au centre
Non, pas au centre, mais sur le bord.
Citation :
d'une fondation qui "déborde" donc d'une dizaine de centimètres.
D'où ma question: est-ce qu'un tel schéma représente une malfaçon
C'est une malfaçon, et surtout une violation de propriété privée.
Citation :
ou existe-t-il une "tolérance" pour l'implantation de la fondation dans ce cas.
D'avance merci.
Walt92
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 22:19:58
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par walt92
lorsqu'on représente un mur construit en limite de propriété à l'aide d'une vue en hauteur (coupe verticale), on constate que la fondation déborde sur la propriété voisine.
Ca, c'est dans le cas d'un travail mal étudié.
Une fondation en limite de propriété bien étudiée montrera une semelle affleurante avec la limite de propriété, et donc un mur désaxé par rapport à celle-ci.
Citation :
En effet: si le mur est effectivement situé à 1 ou 2 cm de la limite, il repose au centre
Non, pas au centre, mais sur le bord.
Citation :
d'une fondation qui "déborde" donc d'une dizaine de centimètres.
D'où ma question: est-ce qu'un tel schéma représente une malfaçon
C'est une malfaçon, et surtout une violation de propriété privée.
Citation :
ou existe-t-il une "tolérance" pour l'implantation de la fondation dans ce cas.
Merci Laurent.
Walt92 |
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