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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 27 févr. 2007 : 19:32:01
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Citation :
Initialement entré par frank.B
Citation :
Initialement entré par wroomsi
ces fenêtres en sont-elles vraiment...
C'est vrai que ces fenêtres ont l'air étrangement ramassées vers le haut par rapport à ce qu'on évalue du plafond, depuis l'extérieur, peut-être que les occupants ne pourront voir aucune différence entre mon toit actuel et mon toit réhaussé... En revanche elles peuvent s'ouvrir, l'une d'elle est même pourvue de persiennes.
donc a priori il s'agit bien de fenêtre créatrice de servitudes de vueCitation :
Suite à votre réponse et à la lecture de votre lien je crois comprendre que trente années de réalisation de fenêtres sans contestation me contraint à une servitude de vue sur ma parcelle... et dans le cas de jours de soufrance ? D'après le texte de L.Campedel : "Sachez que ces jours ne vous procurent pas une servitude sur votre voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher". Ce qui n'est pas mon cas, je craindrais trop les représailles, même avec la loi de mon côté ! Je veux juste m'en approcher au maximum.
Pouvez me dire si malgré cette prescription (je prends le cas le plus défavorable) je peux monter mon toit au ras de cette fenêtre et si je peux me ballader dessus (je ne compte pas poser mon seau juste devant leur fenêtre ! mais avouez que ce genre de prescription peut mener à de la promiscuité farfelue !!!). En plus du nettoyage de la verrière, j'aurai des entretiens de VMC, de clim et de Conduits de cheminée, surtout au début.
la servitude de vue n'empêche pas d'entretenir votre propriété au pied de cette vue ; imaginez une fenêtre donnant sur un jardin: heureusement, elle n'empêche pas le voisin de tondre le gazon !!!Citation :
Et comment savoir de quand date ce percement, les propriétaires sont-ils tenus de conserver une preuve de date ? leur copro ?
oui, c'est à eux de démontrer les 30 ans car pour prescrire, il appartient au fond dominant de montrer les 30 ans...
je pense en fait que le souci n'est pas là : vous aurez le droit de passer devant la fenêtre pour entretenir vos verrières, ça ne fait aucun doute. En revanche, il me semble nécessaire de vérifier que la réhausse du toit ne constitue pas une limitation du droit de vue : ça ce serait génant...
Si c'est le cas, et que ça bloque, il faudra passer en phase offensive et exiger qu'ils prouvent l'existence trentenaire de ces ouvertures.
Si ce n'est pas le cas ou que les voisins ne se plaignent pas, tout va bien... mais il faut que ce soit écrit et notarié : ce sera justement l'occasion pour le voisin d'inscrire dans le marbre ces servitudes de vue et, pour vous, d'en limiter l'ampleur ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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frank.B
Contributeur actif
42 réponses |
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mario.g
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 12:16:40
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Bonjour;
merci pour la reponse.
"L'obligation est de laisser un jeu suffisant pour que les bâtiments puissent se balancer indépendemment l'un de l'autre.
Ces 4cm sont une habitude pratique correspondant aux zones faiblement sismiques et pour des bâtiments pas trop haut.
Dans les zones fortement sismiques, le joint peut être de 10 ou 15cm (et même plus)."
Par contre rien ne precise cette obligation?
D'ou, comment me defendre d'un batiment construit contre mon mur d'habitation si rien n'est précisé dans la loi....
Je suis en zone sismique 1A (assez faible)
merci encore
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 12:27:00
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Citation :
Initialement entré par mario.g
Bonjour;
Par contre rien ne precise cette obligation?
La seule manière de connaitre la "bonne" valeur, c'est de réaliser un calcul spécifique aux 2 bâtisses...
Citation :
D'ou, comment me defendre d'un batiment construit contre mon mur d'habitation si rien n'est précisé dans la loi....
Je suis en zone sismique 1A (assez faible)
Je pense que 2cm doit être une valeur minimum.
Mais je n'ai pas les textes.
Un bureau d'étude structure pourra vous renseigner.
Citation :
merci encore
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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sltcaruel
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 25 mars 2007 : 16:52:49
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Bonjour,
J'ai un projet de construction dans la commune de Valognes dans la manche (50).
Le terrain se situe dans un futur lotissement et il y a un alignemnt obligatoire sur 5m de toute ou partie de la facade.
Ma question est simple : je ne veux pas que le mur de mam maison soit collé à celui de mon voisin. Je souhaite contrute un appentit pouvant acceuillir une voiture (environ 3 m de large) sur toute la longueur de la maison avec 1 ou 2 pe,tes de toit, peut importe.
Cette construction est elle considérée comme pouvant compte dans les 5m de facade qui doivent être aligné ?
Sinon, qu'elle type de construction peux me permettre de ne pas avoir mon mur de pignon accolé à celui du voisin ?
Merci d'avance pour vos reponses.
Sophie. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 21:16:49
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Désolé mais je n'arrive pas à saisir votre demande et vos explications.
Je pense qu'un schéma serait le bienvenu.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Roc-Blanc
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 22:08:19
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Bonjour,
J'ai un terrain de 2950 m2 dont 2500 de constructible, est-il possible de construire sur cette limite virtuel (je suis chez moi) par exemple le mur sur cette limite, mais l'égout dépassant et dans cette configuration les fondations aussi. La limite de mon terrain est à plus de 5 mètres.
Merci
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 22:33:52
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Rien ne doit dépasser sur la zone non constructible.
Construire exactement en limite constructible peut être dangeureux si le sujet est sensible dans la commune. Vous avez alors grand intêret à faire implanter in situ cette limite théorique par un géomètre.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Roc-Blanc
Nouveau Membre
5 réponses |
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benohit
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 12:27:42
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Bonjour
Tout d'abord bravo pour ce site et pour les réponses pertinentes que vous y donnez.
Voici mon pb :
je souhaite construire un garage en limite de propriété (dans mon POS il doit être soit en limite soit à 5 m), mais mon terrain n'est pas carré, mais a un angle aigu, cf dessin :
Est ce que le simple fait de mettre un des cotés du garage (le fond) en limite séparative est suffisant, et donc c'est OK que le bout du garage (entrée) soit à 2 m de la limite séparative (car l'angle du terrain est aigu), ou bien dois je mettre le garage de telle sorte que toute la facade opposée (porte du garage) soit également à 5 m de la limite séparative ? Et donc sur le dessin, décaler le garage vers la droite ? ce qui diminue la place pour la maison ...
merci d'avance pour vos réponses .
[i m g ]http://img207.imageshack.us/img207/4050/dessingaragemk9.jpg[/ i m g ]
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ben, |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 12:50:07
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le POS prévoit "soit soit"...
votre garage, au milieu de la façade, est à 3m.. : donc c'est pas bon.
pourquoi ne pas faire un garage suivant la limite de gauche et positionné sur celle ci ?
PS : enlevez les espaces entre les crochets qui entourent "i m g" |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 avr. 2007 12:50:43 |
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benohit
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 17:27:26
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Merci pour la réponse.
juste une question : pourquoi parlez vous du milieu de la facade ? si le milieu de la facade est à 5m de la limite gauche, c'est bon ? meme si le coin inférieur gauche du garage est alors à 3 m de la limite gauche ?
Voilà l'image sans les espaces :
je ne peux pas construire le garage à gauche car il y a une zone de jouissance exclusive de ce coté là (entre la limite séparative à gauche et une limite à 4m), et par ailleurs la limite du terrain n'est pas droite, mais fait plusieurs angles ...
A noter que je considère (j'ai raison ?) que la zone de jouissance exclusive n'est pas à prendre en compte dans le POS, qui ne s'intéresse qu'aux limites séparatives du terrain..
Ce qui est assez marrant (si on peut dire) c'est qu'une fois que j'aurai construit, je rétrocèderait cette zone au voisin ... mais je prèfère construire mon garage avant .. |
ben, |
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benohit
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 18:50:20
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voilà un scan du plan pour se faire une meilleure idée
- en rouge : limite de mon terrain
- en vert : limite du terrain voisin
- en hachuré jaune : zone de jouissance privative au profit du voisin
- en bleu : cloture
Le retour de 2 m du terrain du voisin créé un angle aigu, qui m'oblige donc à mettre le garage plus à droite (pour qu'il y ait 5 m entre la limite verticale et le garage), sauf à faire un garage assez court (<6m) vu qu'il sera en limite séparative (en haut) et que la distance entre celle-ci et le retour du terrain fait 12 m.
Autre chose : pouvez vous me confirmer que la zone de jouissance privative ne change rien par rapport aux distances que je dois respecter par rapport aux limites séparatives (5 m pour maison, avec garage possible en limite séparative) ? Seule contrainte à mon avis = ne pas construire dans la zone de jouissance privative ?
Merci pour vos éclaircissements, je vais finaliser mon plan ce we pour pouvoir déposer le permis rapidos ..
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ben, |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 19:23:51
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trop compliqué pour moi, désolé !
je laisse à d'autres le soin de répondre... même si je vais chercher...
pouvez vous regrouper vos interventions sur les distances aux limites dans un seul fil : on s'y retrouvera mieux ! (là , j'en ai compté trois mais un est effectivement à part avec le PPRI)
merci |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 10:32:01
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Bonjour,
Bravo pour votre Forum . J’ai une question pour Mr Laurent CAMPEDEL à propos de permis de construire.
Je suis en pavillon sur un terrain de 620m2.
La terrain voisin de 618m2 a été vendu en 2006. Il comporte 2 maisonnettes. La maisonnette ‘A’ est en bordure de rue, l’autre ‘B’ est au fond de terrain.
Dans ma commune le Cos est de 0.6 et il y a un PLU.
En mars 2006, un premier permis de construire a été délivré et affiché pour une extension de ‘A’
Le 13 janvier 2007, nous sommes réveillés par des marteau piqueurs. On découvre que la maison ’B’ est en voie de démolition. Ce même jour sont affichés 1 permis de démolir, et un permis de construire avec mention « surélévation ».
Le 13 janvier nous avons agi auprès de la mairie (courrier RAR) pour faire valoir que le délai de recours n’avait pas été respecté. Sans réponse, le 10 Février nouveau recommandé RAR. Pas de réponse.
Le chemin d’accès à la maison ‘B’ est de 3m de large.
Après renseignements pris auprès du géomètre, il se trouve que ce terrain a fait l’objet d’une copropriété horizontale divisée en 2 lots de 300m2 chacun. (Alors que les permis de construire font toujours référence au terrain de 618m2)
Au vue de la progression du chantier, on décrouvre qu’il s’agit d’un petit collectif de 2 appts de 80m2 chacun. Une fenêtre en bordure de façade surplombe mon séjour en vue oblique à 8m environ et un bow-window à une vue oblique à moins de 6m de la clôture avec ma propriété.
Dans un ultime courrier RAR adressé au Maire le 4 avril 2007, je demande l’arrêt des travaux et l’annulation du permis de construire pour les motifs suivants :
1. L’affichage des permis de construire et de démolir n’ont été faits que le jour de l’ouverture de chantier de démolition, aucun recours de tiers n’a pu être émis avant le début des travaux ; recours susceptible d’entraîner la révisions, voire l’annulation du permis en question .
2. Le Lot No 2 dont il est question, n’est pas constructible : Il ne satisfait pas aux conditions posées par l’article R.11.4 du code de l’urbanisme qui demande qu’en cas de division d’une parcelle, la largeur d’accès doit être au minimum de 4m pour desservir au maximum 4 habitations individuelles. Au fond de ce chemin d’accès, il y a 2 logements de prévu.
3. De plus , le permis de construire a pour objet la surélévation d’un existant composé d’un garage et d’une habitation dont l’implantation d’origine était à 1 mètre de la clôture séparative. Le fait d’avoir démoli l’existant change le contexte qui devient construction et non plus « élévation » . Il doit se trouver frappé d’une marge de recul à 2.50 de la clôture pour le pignon aveugle (Article 7 du PLU)
4. L’architecture comporte un « Bow Window » dont la fenêtre Ouest n’est pas à 8m de la limite de propriété. A cela s'ajoute une fenêtre en façade surplombant mon séjour en vue oblique à moins de 8m.
5. Stationnement ; L’article 12 du PLU stipule l’existence de 2 places de stationnement par logement du F2 au F5. L’espace au sol restant du lot No2 ne permet pas le stationnement, ni la manœuvre pour 4 véhicules.
6. A cela s’ajoute les incivilités répétées du constructeur :
-Câble de téléphone France Télécom sectionné au ras du pylône le 1er janvier privant 14 abonnés de téléphone pendant une semaine
-Intervention sur la voie publique (suppression du marquage au solde la zone bleue, suppression des bordures anti-parking sur le domaine communal)
- Chantier ouvert depuis le mois de <septembre 2006 et ne fonctionnant que le samedi de 8h à 19h. ( Les plaintes multiples des riverains ont conduit les responsables communaux à rappeler à l’ordre le constructeur reculant ainsi l’ouverture du chantier de 8h00 à 9h00.)
- Dégradation de la clôture délimitant ma propriété. Bien que cette clôture appartient au No xx, sa remise en état devra pleinement incomber aux propriétaires de cette parcelle.
Voici mes questions :
Comment peut-on diviser un terrain en lots et pour chaque propriétaire de lot déposer un permis de construire en faisant valoir non pas la superficie de son lot, mais de toute la parcelle ?
Vu la largeur du chemin d’accès de 3m, ce qui rend le terrain ‘B’ inconstructible, comment un permis de construire a-t-il pu être délivré ?
Quelles sont les conditions requises pour une surélévation ? Ici on a tout rasé en gardant un lambeau de mur pour justifier de conserver l’alignement de l’ancienne maison (1m de la clôture séprative) au lieu des 2,5m requis par le PLU ?
s’il n’y a pas de réponse ou une réponse négative de la mairie quelle est la marche à suivre pour faire respecter mon droit ?
Désolé pour cet exposé un peu long mais nécessaire à la compréhension du dossier.
Avec mes remerciements les plus vifs.
Jim.
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Cordialement
Jim |
Edité par - jim78 le 09 avr. 2007 20:09:03 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 11:17:21
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sous réserve d'avis plus éclairés, de Laurent bien sur, mais aussi des autres contributeurs notamment Vincent, spécialiste de la copro horizontale...Citation :
Initialement entré par jim78
1. L’affichage des permis de construire et de démolir n’ont été faits que le jour de l’ouverture de chantier de démolition, aucun recours de tiers n’a pu être émis avant le début des travaux ; recours susceptible d’entraîner la révisions, voire l’annulation du permis en question .
non, le délai de recours de tiers contre l'autorisation d'urbanisme n'est pas suspensif de ladite autorisation qui est parfaitement exécutoire dès l'accord.Citation :
(...)
4. L’architecture comporte un « Bow Window » dont la fenêtre Ouest n’est pas à 8m de la limite de propriété. A cela s'ajoute une fenêtre en façade surplombant mon séjour en vue oblique à moins de 8m.
c'est quoi cette règle de 8m. ? le code civil prévoit 19 décimètres...Citation :
6. A cela s’ajoute les incivilités répétées du constructeur :
-Câble de téléphone France Télécom sectionné au ras du pylône le 1er janvier privant 14 abonnés de téléphone pendant une semaine
-Intervention sur la voie publique (suppression du marquage au solde la zone bleue, suppression des bordures anti-parking sur le domaine communal)
- Chantier ouvert depuis le mois de <septembre 2006 et ne fonctionnant que le samedi de 8h à 19h. ( Les plaintes multiples des riverains ont conduit les responsables communaux à rappeler à l’ordre le constructeur reculant ainsi l’ouverture du chantier de 8h00 à 9h00.)
- Dégradation de la clôture délimitant ma propriété. Bien que cette clôture appartient au No xx, sa remise en état devra pleinement incomber aux propriétaires de cette parcelle.
aucun rapport avec la légalité de l'acte autorisant la constructionCitation :
Voici mes questions :
Comment peut-on diviser un terrain en lots et pour chaque propriétaire de lot déposer un permis de construire en faisant valoir non pas la superficie de son lot, mais de toute la parcelle ?
c'est la question centrale de votre situation : y a t il ou pas effectivement division des deux lots, ou s'agit il d'une division en jouissance dans une copropriété horizontale ? s'il n'y a pas de division du terrain, le terrain est en copro, les deux parties sont la propriété d'une seule et même personne (fut-elle la "copropriété) ce qui permet d'apprécier les règles d'urbanisme à l'ensemble de la parcelleCitation :
Vu la largeur du chemin d’accès de 3m, ce qui rend le terrain ‘B’ inconstructible, comment un permis de construire a-t-il pu être délivré ?
idem que précédemment : la question sera, en l'absence de division : la copro A-B est elle accessible ?Citation :
Quelles sont les conditions requises pour une surélévation ? Ici on a tout rasé en gardant un lambeau de mur pour justifier de conserver l’alignement de l’ancienne maison (1m de la clôture séprative) au lieu des 2,5m requis par le PLU ?
c'est à mon sens le seul point contestable de façon évidente : faites constater la démolition totale par un huissier et contestez non pas le PC, qui a été régulièrement accordé au vu des pièces présentées, mais la construction qui n'a pas respecté le PC en réalisant en fait une démolition/construction et pas une simple surrélévation... le non respect des prescriptions du PC, c'est du pénalCitation :
s’il n’y a pas de réponse ou une réponse négative de la mairie quelle est la marche à suivre pour faire respecter mon droit ?
mise en demeure d'agir au pénal (cf. ce fil)Citation :
Désolé pour cet exposé un peu long mais nécessaire à la compréhension du dossier.
Avec mes remerciements les plus vifs.
Jim.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 avr. 2007 11:18:44 |
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 17:37:23
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Emmanuel, merci pour l'interêt que vous portez à ma question;
Pour ce qui est des 8m de distance, il s'agit de l'article UB7 du PLU de ma ville. "Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives:
- 2,50m en cas de pignon aveugle ou de pignon présentnt des baies éclairant des pièces secondaires.
8m si la façade comporte des baies éclairant des pièces principales..."
Il est de même rappelé dans le PLU en s'appuyant sur l'article R111-4 du code de l'urbanisme qu'en cas de division de parcelle, la largeur d'accès sera au minimum de 4m. Ceci afin de déclarer le terrain constructible.
Pour ce qui est de la division, le plan obtenu chez le géomètre ayant prtiqué la division montre bien 2 lots distincts avec tracé de séparation qui sera vraisemblablement clôturé dès la fin du chantier.
Merci pour votre aide.
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Cordialement
Jim |
Edité par - jim78 le 09 avr. 2007 18:05:56 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 17:58:09
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il faut donc "dépecer" le (les) PC et vérifier précisément sur quelles bases il a (ont) été accordé(s) (parcelle divisée effectivement ou non) : oulbiez les "vraisemblablement cloturé...", n'ayez que des certitudes ; l'administration doit se prononcer sur le dossier qui lui est présenté, sans faire de procès d'intention au pétitionnaire... sa décision ne sera donc illégale -et susceptible d'un recours au TA- que si le dossier présenté prévoyait la division... sinon, ce sera la construction qui ne sera pas conforme au PC -et alors recours pénal.
pour la question de la fenêtre, c'est bien une illégalité du PC donc recourts administratif. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 avr. 2007 18:01:42 |
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jim78
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 19:09:03
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Emmanuel,
Encore une fois merci pour vos précieux conseils.
Mon propos sur le "éventuellement clôturé" n'est que la lecture du nouveau plan émis par le géomètre après création de la copropriété qui montre bien un mur de séparation des 2 lots.
Pour illustrer mon propos, je joins une vue aérienne du projet ainsi que le plan du géomètre et de la servitude créée par la fenêtre.
Voici le plan du géomètre relatif à la division.
Mille mercis.
Très Cordialement. |
Cordialement
Jim |
Edité par - jim78 le 09 avr. 2007 19:21:51 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 19:24:57
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| je pense que ça se tente...effectivement ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Eclairage pour construire en limite de propriété
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