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 Sujet  |
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
 Posté - 04 sept. 2006 : 10:55:26
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bonjour
étant AI, je trouve un acheteur à mon mandant au prix du mandat,
les acheteurs signent une offre d'achat le 25 .07 que mon mandant accepte
Sur l'offre , il est précisé que l'offre est valable jusqu'au 15.08.
On avait convenu de se retrouver fin Aout pour signer un compromis.
Hors, le vers le 20 Aout, je rappelle mon mandant pour lui proposer une date de signature de compromis.
Ce dernier me dit qu'il ne veut plus vendre car il a une offre supérieure, il me rétorque qu'il n'est engagé que jusqu'au 15 Aout.
JE lui dit que l'offre d'achat était valable jusqu'au 15, mais que l'ayant acceptée avant cette date , il était engagé, et qu'il devait vendre.
Cette situation se présentant pour la première fois, j' aimerai qu'une personne connaissant ce genre de problème me donne la marche à suivre
pour faire valoir mes droits et ceux de l'acheteur qui a fait l'offre.
En effet, j'ai travaillé sur ce dossier, investi, réussi à trouver l'acquereur au prix mandat, et je trouve inadmissible l'attitude du vendeur.
Merci de me donner la procédure à suivre pour faire valoir mes droits dans ce cas précis
PS: c'est urgent
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Eric13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 12:09:22
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Bonjour,
La question est de savoir si votre mandat contient ou non une clause pénale en cas d'inexécution.
Dans la négative, vous ne pourrez obtenir que des dommages - intérêts en fonction de votre préjudice. Celui-ci ne pouvant être assimilé au manque à gagner (votre commission) mais bien à la perte subie : investissement, temps etc..
En revanche, si votre mandat mentionne cette clause pénale, alors il ne vous reste plus qu'à envisager de faire respecter le contrat.
Le mieux est de mettre en demeure le mandant d'exécuter son mandat sauf si vous avez un écrit de sa part indiquant qu'il n'exécutera pas, car, dans ce cas, il n'est pas nécessaire de le mettre en demeure.
Ensuite, vous pourrez l'assigner en paiement... et prendre patience.
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 13:24:18
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merci de votre réponse
mon mandat prevoit bien la clause pénale,
il s'engage à signer avec tout acquereur présenté par nous au prix et condition du mandat.
quelle est la procedure pour l'assigner ?
prendre un avocat, je suppose , qui va le payer ?
in fine, cela ne risque t il pas de me couter tres cher en frais de justice
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Eric13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 16:20:27
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| Tout dépend du montant de votre commission. En outre, c'est un choix personnel à débattre avec votre conseil. Un contentieux n'est jamais une chose facile d'où l'adage "un mauvais accord vaut tjs mieux qu'un bon procès". Je suis moi même AI et j'ai fait le choix d'assigner. Je pense que votre réflexion est tout à fait justifiée mais je pense aussi que notre profession, trop souvent exposée à ce genre de dilemne, devrait plus souvent en faire une question de principe. Car il est particulièrement insupportable de travailler sur un dossier et de remplir parfaitement un mandat pour s'apercevoir que le vendeur, qui n'a pas versé un centime, se permet en plus de ne pas respecter son engagement. Pour info, notre droit est tel que la partie succombante peut être condamnée à payer tout ou partie des frais d'avocat. |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 17:54:38
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bonjour,
vous pouvez effectivement l'assigner pour non respect de ses engagements.
Pourquoi avoir attendu un mois pour faire le compromis de vente ? c'etait prendre des risques, et la preuve est là.
NB |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 11:24:11
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Que dit votre client ACQUEREUR ???
Une offre d'achat acceptée ( accord sur la chose et sur le prix) vaut vente !
Il est possible, au delà de l'obtention de dommages et intérêts, que vous obtiendrez à coup sur, à votre acquéreur d'obtenir peut être la vente, et à défaut des DI
Cordialement.
Gilles |
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Eric13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:37:47
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Bonjour à tous,
Il est vrai que la jurisprudence de la Cour de cassation est très claire sur la question du droit à dommages-intérêts en présence du refus du vendeur. Encore faut il avoir prévu une clause pénale.
Certains ont ils déjà obtenu une décision en la matière et a t elle été en leur faveur ?
Cordialement |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 16:16:24
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Oui, oui. A plusieurs reprises. Le fondement juridique est la perte d'une chance de percevoir la commission.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 16:29:19
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Citation :
Initialement entré par saba01
Ce dernier me dit qu'il ne veut plus vendre car il a une offre supérieure, il me rétorque qu'il n'est engagé que jusqu'au 15 Aout.
La CA de Versailles en a jugé ainsi (25 mars 2005, Fontaine) parce que :
-le compromis à venir allait contenir nécessairement des conditions suspensives supplémentaires ;
-le délai de 10 jours apparaissait plutôt comme un délai extinctif.
On peut ne pas être d'accord, surtout me semble-t-il sur le premier point ; mais en tout état de cause relisez bien votre offre.
Personnellement j'utilise des offres sous condition suspensive de réitération en compromis, avec versement d'acompte.
http://www.edpref.com/docs/251A.pdf
Enfin c'est ce modèle que j'utilise quand je ne peux pas décemment passer directement au compromis, ce qui est toujours préférable. En cas de défaillance du vendeur, il faut le mettre en demeure avant l'échéance (10 j maxi, sinon il faut enregistrer), pour être tranquille.
jcm |
Edité par - jcm le 06 sept. 2006 16:31:37 |
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Eric13
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 12:46:59
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Bonjour à tous,
On peut également se reporter à la décision reproduite ci-dessous fondée sur la violation du mandat par le mandant
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=107263&indice=2&table=INCA&ligneDeb=1
Actualisé le 9 août 2002
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Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 9 juin 1998 Rejet
N° de pourvoi : 96-14390
Inédit titré
Président : M. LEMONTEY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme Marie-Louise de Cazaux, demeurant 24, rue Nazareth, 31000 Toulouse, en cassation d'un arrêt rendu le 19 février 1996 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), au profit de M. François Cantillon Tramont, demeurant précédemment 27, rue Matabiau, 31000 Toulouse et actuellement chez M. Goron, 16370 Saint-Sulpice de Cognac, défendeur à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mai 1998, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, Mme Petit, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Delaroche, conseiller, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme de Cazaux, de Me Odent, avocat de M. Cantillon Tramont, les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond que, par acte sous seing privé du 23 septembre 1989, Mme de Cazaux a donné à M. Cantillon Tramont, agent immobilier, mandat de vendre une propriété, moyennant un prix ne pouvant être inférieur à 2 000 000 francs, la rémunération du mandataire étant fixée à 6% du prix de vente ou à la somme forfaitaire de 120 000 francs à la charge de la venderesse;
que par lettre du 9 octobre 1989, elle a demandé à M. Cantillon Tramont de rectifier le prix de vente, de telle sorte qu'elle obtienne la somme de 2 000 000 francs nets, la commission de l'agence étant en sus;
que par lettre simple puis recommandée des 11 et 12 juin 1990, ce mandataire a notifié à Mme de Cazaux une offre d'achat émanant de M. Imbert au prix de 2 100 000 francs;
que celle-ci n'a pas donné suite à ces lettres, et que, sommée de comparaître devant le notaire afin de signer l'offre d'achat ainsi formulée, elle s'y est refusée;
qu'elle n'a pas davantage répondu à la proposition faite ultérieurement par M. Imbert d'acquérir la propriété au prix de 2 200 000 francs, hors commission d'agence;
que M. Cantillon Tramont, estimant avoir rempli sa mission, et se prévalant de la clause pénale insérée au mandat qui prévoyait une indemnité de 120 000 francs à la charge du mandant au cas où celui-ci ne donnerait pas suite à la vente alors que les conditions stipulées seraient respectées, a assigné Mme de Cazaux en paiement de cette indemnité;
que celle-ci a opposé que le mandat du 23 septembre 1989 avait été révoqué du fait de l'absence de réponse de l'agent immobilier à sa lettre du 9 octobre suivant, et que les surcharges apportées par ledit agent, qu'elle n'avait ni datées ni approuvées, rendaient nul ce mandat;
que l'arrêt confirmatif attaqué (Toulouse, 19 février 1996), retenant que les conditions d'application de la clause pénale contractuellement prévue étaient remplies, a condamné Mme de Cazaux à payer à M. Cantillon Tramont la somme de 120 000 francs ;
Attendu que Mme de Cazaux fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le professionnel avait entrepris de vendre l'immeuble à un prix qu'il n'était pas habilité à recevoir, ni en vertu du mandat initial ni en vertu d'une autre convention respectant les formes imposées par la loi;
qu'en se bornant à déclarer qu'il y avait eu un accord entre les parties sans établir l'existence d'une convention écrite, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, 73 et 76 du décret du 20 juillet 1972, ensemble les dispositions de l'article 1325 du Code civil ;
Mais attendu que, contrairement à l'énoncé du moyen, les juges du fond n'ont pas constaté que M. Cantillon Tramont avait entrepris de vendre l'immeuble à un prix qu'il n'était pas habilité à recevoir au mépris d'une clause expresse du contrat;
que loin de se borner à déclarer qu'il y avait eu accord entre les parties, sans établir l'existence d'une convention écrite, ils ont retenu que le mandat était conforme aux exigences légales et que la correction relative au montant du prix de vente, sans aucune modification quant à la rémunération du mandataire, ne portait pas sur un élément essentiel à sa validité ;
D'où il suit que le moyen est inopérant ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme de Cazaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme de Cazaux à payer à M. Cantillon Tramont la somme de 12 000 francs ; |
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laurent.4
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 07:29:05
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| Bonjour à tous. Enfin un endroit dans ce forum où l'on ne s'étripe pas et dans lequel l'objectivité semble de mise, c'est bien. Quelques remarques: pourquoi faire signer une offre d'achat lorsque l'on a en face un acheteur qui achète au prix du mandat? Sans doute pour signer le ''compromis'' avec toutes les parties. C'est très professionnel mais, on le voit ici, ''dangereux'' pour la suite de l'affaire. Ensuite, il m'a semblé qu'un intervenant évoquait un offre avec versement d'acompte...Gaffe, ce n'est pas permis. Enfin, même si une offre acceptée ''vaut vente'', cette ''vente'' n'est pas parfaite au sens juridique du terme et la vente judiciaire n'a, à mon sens, aucune chance d'aboutir. Seuls des dommages-intérêts peuvent être alloués. |
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 13:16:27
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merci à tous pour vos avis
le compromis a finalement été signé, le vendeur ayant compris qu'il pouvait difficilement faire autrement.
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question à AI- mandant ne veut plus vendre
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