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crimu
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 05 sept. 2006 : 12:42:55
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Bonjour,
J'ai rachete un appartement a mes parents il y a 1 an. Cet appartement etait loué. J'ai donc avert les locataires qu'ils devraient quitter ce logement a leur fin de bail, etant donne que je comptais y habiter.
Or, pour des raisons personnelles, je suis partie vivre a l'etranger, 2 mois apres que ces locatires aient quitté l'appartement. J'ai donc du relouer l'appartement pour rentrer dans mes frais.
Je viens de recevoir une mise en demeure d'un cabinet d'avocats, car les anciens locataires se retournent contre moi. Ils ont vu que je n'habitais pas dans cet appartement, et me demandent une somme colossale de dedommagement.
Que puis je faire ? Et est il normal de recevoir une mise en demeure sans avoir recu d'avertissements au prealable ?
Je vous remercie
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 13:10:37
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eh oui c'est le danger car il y a tellement d'abus que les locataires maintenant vérifient bien que les motifs du congé par le bailleur sont réels.
Mais il y a eu jurisprudence sur le fait qu'un bailleur avait donné congé pour reprise mais qu'entre temps, sa situation a changé .... ce qui semble être aussi votre cas.
alors mon conseil: préparez et bétonnez votre dossier en mettant toutes les preuves de votre côté que vous vouliez bien revivre dans votre appart mais que des raisons (prouvables bien entendu) ont fait que vos plans ont dû être changés .... vous auriez intérêt à aussi prendre un avocat pour voir vos chances (en fonction de vos "raisons personnelles" invoquées). cet avocat connaitra surement cette jurisprudence.
si je la retrouve entretemps, je la mets en ligne. |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 21:15:33
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Un peu de littérature trouvée sur ce site :
ACTUS
Bailleurs : la fraude au congé lourdement sanctionnée
Le 3/11/2001
Deux arrêts de la Cour de cassation confirment si besoin était la fermeté de la jurisprudence à l'égard des propriétaires qui usent des motifs autorisés pour donner congé à leurs locataires dans l'objectif en réalité de libérer le logement pour un autre motif ou le relouer nettement plus cher ! Le 'pas vu, pas pris' est tentant, mais il y a des locataires qui veillent, et la sanction, qui est l'annulation du congé, peut coûter très cher quand entre-temps le logement a été vendu ou reloué...
Par un arrêt de la 3ème Chambre civile du 3 avril 2001, la Cour de cassation a sanctionné un bailleur qui, ayant repris le logement pour y loger son fils, le relouait six mois plus tard avec un loyer nettement réévalué : elle a considéré la fraude établie par la rapidité de la relocation, l'ampleur de l'augmentation du loyer et l'absence de justification du bailleur des motifs du départ de son fils, en l'occurrence un évènement imprévisible tel qu'une perte d'emploi ou une mutation...
Par un autre arrêt de la même Chambre, cette fois du 11 juillet 2001, la Cour a sanctionné une propriétaire ayant délivré un congé à ses locataires pour y loger son mari peu après avoir reçu une notification d'expropriation : la fraude cette fois visait à libérer le logement pour ne pas subir, dans la fixation de l'indemnisation à venir, de décote en raison de l'occupation !
Ces arrêts révèlent un raidissement de la Cour de cassation devant des arrêts de Cours d'appel plutôt compréhensifs, et doivent inciter à la prudence, les tribunaux étant par ces exemples encouragés à exercer un contrôle sur la réalité des motifs du congé, et à juger de leur sincérité par l'usage fait du logement après sa libération...
De nombreuses jurisprudences analogues ont antérieurement sanctionné des fraudes au congé pour vente !
Ces manoeuvres sont d'autant plus à déconseiller que les locataires évincés sont parfaitement à même de vérifier de la réalité de l'occupation par celui pour qui le logement a été repris - il suffit de vérifier la boîte aux lettres ou lui envoyer un courrier - ou, quand le congé a été donné pour vente, de vérifier de la réalité de l'effort de vente - il suffit de se faire passer pour un acheteur...
Et ils peuvent agir, même si entre-temps ils ont trouvé à se reloger : la fraude est en soi un motif d'annulation du congé, qui peut placer le propriétaire dans une situation juridiquement épouvantable s'il a, le temps de la procédure qui peut être très longue, vendu ou reloué le logement !
Traduction : un jugement en faveur du locataire peut se monnayer très cher...
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La question :
Bailleur, j'ai donné congé au locataire en mars 2002 pour reprise du logement à des fins personnelles, dans les formes et délais voulus, avec une véritable intention d'y habiter à compter d'octobre.
Le locataire quitte le logement ces jours-ci, avant même la date de fin du bail (octobre).
Victime d'un licenciement économique en date du 1er juillet (évènement imprévu), j'envisage à présent de ne plus reprendre le logement (charges d'emprunt trop élevées vu ma nouvelle situation) et envisage plutôt de le relouer ou le vendre.
Le licenciement économique est-il suffisant pour justifier de ma (nouvelle) décision et éviter la requalification éventuelle en congé frauduleux ? Surtout si je ne vais pas du tout habiter dans l'appartement repris et conserve mon studio actuel ?
Notre réponse :
La jurisprudence tend à considérer de façon constante que le fraude au congé pour reprise du logement ne se jugeait pas sur l'intention ou la réalité du besoin de reprendre, mais a posteriori sur l'installation effective et durable du bénéficiaire de la reprise dans le logement à titre de résidence principale ; cette jurisprudence joue en votre défaveur car elle fait tout reposer sur la réalisation du motif du congé...
Bien entendu, comme vous le suggérez, il est possible d'invoquer la force majeure, mais la question est de savoir si le licenciement économique, en constitue un cas incontestable : ce ne le serait à notre avis que si vos droits à indemnisation sont réduits ou si vous êtes dans une situation parmettant d'anticiper des difficultés de reclassement, ce qu'évidemment nous ne vous souhaitons pas !
Le plus sage serait de mettre à exécution votre intention d'habiter votre logement, au moins pendant quelques mois ; compte tenu de votre nouvelle situation et faute d'avoir retrouvé un emploi rapidement, personne ne pourra vous reprocher de changer votre fusil d'épaule, et de mettre en vente ou de remettre en location pour habiter un logement plus économique...
Autrement, et surtout si vous relouez, de surcroît plus cher, le risque n'est pas nul d'être condamné à des dommages et intérêts.
La solution consistant à proposer à vos locataires la reprise de la location, voire l'achat du logement, ne vous mettrait pas non plus à l'abri d'une telle condamnation, dans la mesure où, ayant engagé probablement des frais pour se reloger, ils pourraient vous en réclamer la prise en charge...
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