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delphseb
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 08 sept. 2006 : 18:10:17
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Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d'un appartement pour lequel un devis pour des travaux de ravalement a été accepté en AG au mois de mai 2006. Les travaux viennent de débuter et j'ai reçu hier un relevé du syndic indiquant que je devais verser 6000 euros sous 15 jours.
En y regardant de plus près, j'ai constaté que pour ces travaux, repoussés sans cesse depuis 6 ans, aucune provision (1300 euros pour toute la copropriété !) n'avait été faite.
Des travaux de réfection de l'électricité des parties communes ont également été votées et nous avons également reçu un relevé nous demandant de verser 1000 euros sous quinzaine.
Ayant des enfants en bas âges et une activité professionnelle très prenante, j'avoue que je ne me suis pas trop préoccupée de ces problèmes jusqu'ici, me contentant de régler les charges.
Le syndic n'est-il pas tenu de faire des provisions dès lors que des travaux aussi importants sont envisagés ? Ai-je la possibilité d'échelonner les remboursements ?
Merci pour votre intérêt.
Cordialement
DelphSeb
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 18:27:40
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ce n'est pas le syndic qui fait des provisions (avec quel argent ???) mais c'est l'AG qui vote si provisions pour travaux à faire ou non.
reprenez vos compte-rendus d'AG et vous verrez surement que la question faisait l'objet (chaque année) d'un vote et que ce vote était NON !!!
il a dû être aussi décidé en AG les modalités des appels de fonds pour les travaux votés. Aux copro de prévoir cette trésorerie en fonction des dates que VOUS, copro, avez voté !
en tout état de cause, vous vous mettez dans l'embarras si vous ne payez pas. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 19:01:41
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Pour le syndic la seule obligation c'est de soumettre au vote de l'AG à sa désignation et ensuite au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien....susceptibles d'être nécessaire dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG(article 18 alinéa 6 loi de 1965).
Malheureusement,comme indiqué par Joulia,trop souvent une majorité de copropriétaires refuse cette possibilité préférant,soit disant,faire eux-mêmes des "économies" pour ces gros travaux
Vous(copropriétaires)avez voté des travaux de ravalement et,dans la foulée,des travaux de réfection de l'électricité sans que personne,semble t-il,ne se soit préoccupé du financement desdits travaux (possible ou pas par une partie + ou - importante des copropriétaires)
La seule possibilité,à ma connaissance, d'échelonner les remboursements c'est de voir avec le syndic cette possibilité mais il n'est pas dans l'obligation de le faire notamment si vous n'êtes pas le seul dans ce cas;les travaux acceptés en AG venant de débuter le syndic, lui, est dans l'obligation de régler l'entreprise en fonction des conditions de paiement convenuzz |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 19:49:21
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et oui ce sont les copropriétaires qui décident.
chacun fait son bas de laine comme il veut....
il ne vous reste qu'à régler les appels, sinon le syndic sera dans l'obligation d'engager la machine à impayés car son rôle est d'exécuter les résolutions votées en AG.
certaines copropriétés font le choix de faire tous les grands travaux en même temps.....
n'aviez vous pas lu la convocation d'AG, n'y aviez vous pas assisté, lu le PV........??????? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 21:33:02
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Felix 1930 écrit justement Citation :
La seule possibilité,à ma connaissance, d'échelonner les remboursements c'est de voir avec le syndic cette possibilité mais il n'est pas dans l'obligation de le faire
Mais il faut surtout se demander s'il a le droit de le faire !
La pratique des plans amiables de paiement des arriérés de charges est fort sympathique mais ne peut être envisagée que pour des sommes importantes pour le débiteur, mais d'importance moyenne ou faible pour le syndicat.
Il faut savoir que cette pratique est reconnue mais qu'elle n'a aucun fondement juridique et qu'en toute hyppothèse elle n'est envisageable que lorsque l'accord écrit comporte une reconnaissance de dette explicite et sans réserve du débiteur. Si celui ci paie un premier acompte puis conteste sa dette, la responsabilité du syndic peut être mise en cause.
Pour le cas présent, c'est bien à l'enrepreneur qu'il faudrait poser la question
Même avec la plus grande symathie pour Delphseb, il attend ses sous 
Si c'est en cours de chantier que le syndic ne peut pas régler une situation intermédiaire, l'entrepreneur peut suspendre l'exécution du chantier après une mise en demeure de payer. Quand un entrepreneur a été un peu pressuré dans le cadre d'une mise en concurrence, il n'hésite pas à le faire car il n'a pas d'autre choix.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 23:18:36
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| sans compter que le copropriétaire "débiteur" va s'attirer la foudre des autres copropriétaires si le chantier doit être interrompu |
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delphseb
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 10:13:26
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Merci à tous pour ces réponses.
C'est vrai que nous n'avons pas pu assister aux AG depuis 2 ans et que les autres propriétaires ne s'impliquent pas plus que nous alors ça fonctionne un peu à la "va comme je te pousse" : les AG sont souvent reportées faute de participants, des décisions ne sont pas appliquées,...
Bon, ne me reste plus qu'à aller voir le banquier !
Merci encore
DelphSeb |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 10:47:23
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delphseb :vous dites : "les AG sont souvent reportées faute de participants,"
c'est faux...
il n'y a pas de quorum pour tenir une AG, l'élection des membres du bureau se fait à la majorité de l'article 24.
qeules les résolutions qui demandent des conditions de vote non remplies lors de l'AG ( exemple: article 26, unanimité) ne peuvent pas ^tere examinées.
et n'oubliez pas le fameux article 25-1.... |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 21:43:20
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Si le taux d'absentéisme est si élevé comment de tels travaux ont-ils pu être votés, sachant que, selon la nature du ravalement, 3 majorités différentes s'imposent ?????:
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=35&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La nature des travaux d'électricité, j'ignore en quoi ils ont consisté.
Cependant, delphseb indique :
Citation :
08 Sep 2006 : 18:10:17
Les travaux viennent de débuter et j'ai reçu hier un relevé du syndic indiquant que je devais verser 6000 euros sous 15 jours.
En y regardant de plus près, j'ai constaté que pour ces travaux, repoussés sans cesse depuis 6 ans, aucune provision (1300 euros pour toute la copropriété !) n'avait été faite.
Là, il y a un truc qui va pas. Vous ne pouvez avoir un appel supérieur à la facture de la copropriété !!!
Dans le PV de l'AG, un échéancier n'a pas été voté ?
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
VW |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 23:47:59
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Je ne vois pas ou Inglese et Marin ont été chercher la nécessité" de la majorité de l'article 25 pour effectuer un ravalement quand il y a eu intervention de l'administration ???
Cette intervention ne modifie en rien la nature des travaux qui restent des travaux d'entretien.
Le fameux arrêt de la Cour de cassation du 26 novembre 1971 est bien en ce sens.
La seule incidence de l'injonction administrative est que l'assemblée n'a pas à se prononcer sur le principe des travaux. Elle ne peut que choisir l'un des devis présentés.
Et pour une amélioration la réponse du même cabinet est un peu simpliste. Il faut qu'il y ait vraiment une amélioration très significative pour que la majorité de l'article 26 soit nécessaire : remplacer un enduit par des plaques de pierre par exemple. Sinon l'exemple du " revêtement " n'est pas satisfaisant. Suivre l'évolution des techniques n'est pas " améliorer " au sens de la loi.
Le principe reste donc qu'un ravalement est décidé à la majorité de l'article 24, réserve faite des cas dans lesquels il y a une amélioration substantielle.
Il faudrait aussi tenir compte dans certains cas d'améliorations entrant dans le cadre des économies d'énergie, comme l'amélioration de l'isolation thermique. On peut tomber alors dans le cas de l'article 25 avec application du décret du 29 septembre 1987.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 01:04:32
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je ne vois pas ou Inglese et Marin ont été chercher la nécessité" de la majorité de l'article 25 pour effectuer un ravalement quand il y a eu intervention de l'administration ???
Cette intervention ne modifie en rien la nature des travaux qui restent des travaux d'entretien.
Excusez moi du peu, mais je trouve que cet article et fort bien fait.
Ravalement = simple coup de badigeon = art. 24L = entretien
Ravalement = sur injonction de la Mairie ou d'une Administration = art. 25L indiscutable
Ravalement = modification de l'aspect extérieur, imperméabilisation, isolation, art. 26 L = amélioration. (c'est celui que nous avons eu dans ma copro).
VW |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 09:10:55
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| je confirme ce qu'écrit Virginia concernant les règles de majorité |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 13:59:14
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Il y a un gouffre entre l'article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation qui précise :
<Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté.
Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins tous les 10 ans , sur l'injonction qui est faite par l'autorité municipale >
et certains jugements:
<Cass.18.11.1997 vote à l'article 21 lorsqu'il est indispensable en raison de l'état défectueux des façades>
et un autre
< si rien ne l'impose absolument, il s'agira alors de travaux d'amélioration dans le cadre de l'article 30>
en utilisant ces deux derniers "arguments" le ravalement des façades ne sera pas souvent voté.
La jurisprudence fait,dans certain cas,preuve de plus de souplesse que qq intervenants en acceptant les votes à l'article 24 même si il y a "amélioration" sur le plan du produit ou du matériel
Je signale qu'imperméabilité n'est pas forcément de l'amélioration c'est aussi un problème de produit employé et que celle à base de polymère figure dans les clauses techniques applicables en fonction des zones climatiques voire de qq départements français
Dans le cas de ravalement suite à une demande d'une autorité,municipale ou autre, c'est bien l'article 25 qui doit servir de majorité mais comme l'AG peut voter contre ces travaux un (des)copropriétaire peut saisir les tribunaux afin que ces travaux puissent être réalisés.
( lu dans code de la copropriété Litec 2006 le T.corr. de Paris 3è ch.le 01.07.1998 a qualifié de décision abusive le refus d'une AG de procéder à un ravalement de façades demandé par une autorité)
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 14:10:39
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décidément il faudra que je change de lunette pour relire mes réponses:
il convient de lire < vote à l'article 24 (et non 21)lorsqu'il est indispensable en raison de l'état défectueux des façades>
Ce problème de ravalement semble aussi compliqué pour sa partie juridique que pour celle technique
question:un UI connait-il < Le ravalement,guide technique règlementaire et juridique> de F.Virolleaud et M.Laurent ed. Le Moniteur???? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 18:03:44
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Je confirme d'abord qu'une ravalement n'est pas un coup de badigeon comme l'exprime Virginia W.
C'est une opération d'entretien d'une importance capitale pour tous les immeubles. Il suffit de prendre connaissance du Protocole du ravalement de la Ville de Paris qui reste un excellent guide à cet égard. Il montre fort bien que le ravalement ne se limite pas à la mise en propreté des façades mais contribue à la conservation du bâtiment.
Je confirme qu'un ravalement, comme indiqué plus haut par Felix 1930, doit être effecrtué lorsque l'état de l'immeuble l'exige. Cette solution est de beaucoup préférable à l'ancienne périodicité décennale. Elle oblige ceux qui donnent un coup de badigeon à le refaire tous les cinq ans, et permet à ceux qui ont fait de bons travaux d'attendre 12 ans et plus.
Je confirme que dans la très grande majorité des cas la ravalement est voté à la majorité simple de l'article 24 même s'il doit coûter 80 000 euros.
La majorité de l'article 26 n'est nécessaire que lorsqu'il y a des améliorations substantielles.
Dans ce même cas, la majorité nécessaire est réduite à celle l'article 25 lorsque les modifications entrent dans le champ des économies d'énergie.
Tout celà est du B A-BA de la gestion immobilière.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 19:40:20
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je confirme d'abord qu'une ravalement n'est pas un coup de badigeon comme l'exprime Virginia W.
C'est une opération d'entretien d'une importance capitale pour tous les immeubles. Il suffit de prendre connaissance du Protocole du ravalement de la Ville de Paris qui reste un excellent guide à cet égard. Il montre fort bien que le ravalement ne se limite pas à la mise en propreté des façades mais contribue à la conservation du bâtiment.
Je confirme qu'un ravalement, comme indiqué plus haut par Felix 1930, doit être effecrtué lorsque l'état de l'immeuble l'exige. Cette solution est de beaucoup préférable à l'ancienne périodicité décennale. Elle oblige ceux qui donnent un coup de badigeon à le refaire tous les cinq ans, et permet à ceux qui ont fait de bons travaux d'attendre 12 ans et plus.
Je confirme que dans la très grande majorité des cas la ravalement est voté à la majorité simple de l'article 24 même s'il doit coûter 80 000 euros.
La majorité de l'article 26 n'est nécessaire que lorsqu'il y a des améliorations substantielles.
Dans ce même cas, la majorité nécessaire est réduite à celle l'article 25 lorsque les modifications entrent dans le champ des économies d'énergie.
Tout celà est du B A-BA de la gestion immobilière.
Je confirme mon post du 12 Sep 2006 : 01:04:32.
Quand je dis "badigeon", il s'agit de travaux d'ampleur minime par rapport aux autres types de ravalements. Ils consistent en un nettoyage pour défraichissement des peintures ou vétusté. Il n'y a pas reprises à proprement dit.
Vous êtes maintenant d'accord pour les améliorations (grosses améliorations compte tenu de l'important du chantier et de ses intervenants) votées à l'art. 26L. Il suffit de voir notre devis et interventions architecte. Rien à voir avec un simple entretien !
Quant à celui à l'art. 25 L, il s'impose de par la loi : injonction d'une autorité administrative.
VW |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 22:55:09
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badigeon :peinture à la détrempe,relativement grossière,utilisée pour les murs de façades,les murs de cave etc., généralement à la chaux éteinte et à la colle ou à l'alun (dictionnaire technique du bâtiment et des TP)
le badigeon est (était)aussi une "peinture" à l'eau destinée surtout à la "restauration" des plafonds
l'intervention d'un architecte peut être un choix de sécurité pour le suivi des travaux de ravalement ce n'est pas,à ce moment là,une amélioration et ce malgrè l'absence de restauration à l'identique |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 18:21:46
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On a perdu DelpSeb dans la bataille des badigeons ...
la question interressante est : pourquoi ne pas donner votre pouvoir à un participant ? votre copro est laissée à va-l'eau; il faudrait quand même vous rendre compte un jour que c'est VOTRE argent qui part comme cela, sans aucun controle !
aucun moyen de vous y impliquer un peu plus ou tout au moins, de faire savoir ce que sont VOS intentions de vote ????
en tout cas, je suis pantoise face à de telle réponse de copropriétaires ... |
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delphseb
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 22:42:38
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Bonjour,
Non, non vous ne m'avez pas perdue en cours de route. Je suis vos messages avec beaucoup d'intérêt en déplorant simplement que tout cela s'avère si compliqué.
Non, nous n'avons la possiblité, tout au moins jusqu'ici, de nous impliquer davantage dans la vie de la copro en participant aux AG. Comme il s'agit d'une petite copro, peu de monde y participe et ceux qui participent représente déjà d'autres personnes. Jusqu'ici nous n'étions pas lésés car les copro sont en général des rentiers qui disent non à tout (la preuve !)
Merci encore à tous
Delphseb |
DelphSeb |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 10:06:53
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| delphseb: vous pouvez donner pouvoir à qui vous voulez, qu'il soit copropriétaire ou non........ |
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Provision pour travaux de ravalement
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