Citation :

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J'ai emmenagé en Septembre 2005 dans un appartement meublé, où il était stipulé que "la durée du bail est d'un an, dans le cas où le preneur ne souhaite pas renouvelé le bail il devra en invformer le bailleur avec un préavis de trois mois".

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Citation :

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http://www.anil.org/guide/locatif/meuble.htm

Les clauses obligatoires

Propriétaire et locataire, vous avez intérêt à rédiger un bail ou contrat de location afin de clarifier vos relations.

La durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit mentionner la raison.
A son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

A l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois :

proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Cas particulier :
Lorsque le logement est loué à un étudiant : la durée du bail signé à compter du 28 juillet 2005 peut être limitée à 9 mois ; le bail n'est, alors, pas automatiquement reconduit.

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Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=SOCX0400145L

Article 115


L'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Dans le premier alinéa, les mots : « à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés » sont supprimés et les mots : « a droit à l'établissement d'un contrat écrit » sont remplacés par les mots : « bénéficie d'un contrat établi par écrit » ;

2° Le troisième alinéa est complété par les mots : « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».

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Citation :

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CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Législative)



Chapitre II : Mesures relatives à la protection des occupants de certains meublés






Article L632-1


(Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. 126 Journal Officiel du 31 juillet 1998)


(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 115 Journal Officiel du 19 janvier 2005)


(Loi nº 2005-841 du 26 juillet 2005 art. 33 Journal Officiel du 27 juillet 2005)

Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

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Citation :

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Il est également mentionné que dans le cas ou le bailleur ne souhaite pas renouveller le bail il devra s'aquitter de 50€ pour les frais de dossier.

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Citation :

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A ce jour, je devrais alors m'engager sur la location de cet appartement pour une nouvelle année.
IIl se trouve que suite à des changements d'ordre personnel je souhaiterai quitter les lieux.
Quels sont mes droits?

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Citation :

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N° 13/05

Location meublée

Le régime relatif aux locations meublées, instauré par la loi du 29.7.98 et inséré dans le CCH, a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale (cf. HA cohésion sociale / art. L. 632-1 et suivants / loi du 18.1.05 : art. 115).
Il suscite deux premières questions :
Comment apprécier la notion de résidence principale ?
Comment appliquer ces nouvelles dispositions dans le temps ?

DEFINITION DE LA NOTION DE RESIDENCE PRINCIPALE

Seules les locations meublées occupées à titre de résidence principale sont concernées par le régime de l'article L. 631-1 et suivants. Cette exigence était déjà mentionnée dans le régime introduit par la loi du 29.7.98, et la notion a été largement commentée à l'occasion de la loi du 6.7.89.
L'analyse de cette notion apparaît avec plus d'acuité aujourd'hui en raison de la durée souvent très brève des contrats de location meublée.

Ebauche de définition

La notion d'habitation principale apparaît comme une notion de pur fait, laissée à la libre appréciation des juges du fond. La jurisprudence permet cependant de dégager un certain nombre d'indices utilisés régulièrement par les juridictions.

Aucun de ces indices n'est à lui seul décisif et il convient plutôt d'utiliser la technique " du faisceau d'indices " afin de déterminer si on se trouve devant une " résidence principale ".
Ces indices sont :
- la durée effective d'occupation du local ;
- les attaches familiales, c'est-à-dire, la recherche du lieu de résidence de la famille ;
- le lieu d'exercice de la profession ;
- le lieu de paiement de l'impôt sur le revenu, le lieu pour lequel le contribuable demande des abattements ou avantages fiscaux au titre de sa résidence principale permet d'affiner l'analyse ;
- le lieu d'inscription sur les listes électorales.

Au final, la notion d'habitation principale peut être résumée comme le lieu d'installation complète et permanente de l'individu. Pour autant, la notion de permanence n'est pas synonyme de définitive et on peut imaginer que, sur une même année, une même personne puisse disposer de plusieurs habitations principales successives.
Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (RM Robert, JO, Sénat du 2 juin 1983, p. 807).

Ces considérations d'ordre général permettent d'entrevoir quelle qualification donner à certaines situations délicates auxquelles sont confrontées les ADIL.

Application aux étudiants

Concernant les étudiants, il nous semble que la solution, ainsi que la motivation, avancée par la réponse ministérielle, en date du 30.11.04, relative à l'article L. 632-1 du CCH dans son ancienne rédaction, peut être reprise. Celle-ci énonce que doit être qualifié d'habitation principale " un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s'il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ".
Par ailleurs, dans une récente réponse ministérielle (JO Sénat du 28 avril 2005), le ministre du logement précise
que le nouveau régime des meublés issu de la loi de cohésion sociale " s'applique bien à tous les étudiants locataires d'un logement meublé pendant l'année universitaire, quel que soit le nombre de logements loués par le bailleur. Dans une telle situation, le logement meublé est, en effet, considéré comme la résidence principale de l'étudiant " Le ministre ajoute qu' afin de prendre mieux en compte la situation particulière des étudiants, il sera proposé dans le projet de loi " Habitat pour tous ", " d'abaisser de douze mois à neuf mois, soit une durée correspondant à celle de l'année universitaire, la durée minimale des baux conclus avec des étudiants par les propriétaires de logements meublés ".


Application aux travailleurs saisonniers

Concernant les travailleurs saisonniers, 2 hypothèses doivent être distinguées :

- le travailleur saisonnier conserve un logement dans une commune différente de celle de son futur lieu de travail et il y conserve sa domiciliation fiscale, l'essentiel de ses biens et de ses attaches autres que professionnels. Dans ce cas, le contrat de bail conclu avec le bailleur ne devrait être soumis au régime de l'article 632-1 du CCH, sa résidence principale se situant dans son logement d'origine ;

- le travailleur saisonnier passe d'un logement à un autre au gré des saisons. Dans ce cas, il n'existe pas une pluralité d'habitation principale mais une véritable succession de résidences principales et à l'occasion de chaque saison, le travailleur saisonnier devrait bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 du CCH. A chaque saison, le logement loué fait l'objet d'une installation complète et permanente, et même si elle n'est pas définitive, il n'en reste pas mois qu'elle constitue la résidence principale du preneur pendant toute la durée de la location.

Application aux personnes ne parvenant pas à accéder à un logement en raison de difficultés financières

Une ADIL nous a fait part d'une situation particulière qui concerne des personnes, vivant dans des zones touristiques, en proie à des difficultés financières qui ne trouvent à se loger dans des logements loués en meublé que durant les périodes de basse saison et qui se voient contraintes de déménager dès l'arrivée des beaux jours. Dans cette situation, les locataires ont vocation à résider habituellement et effectivement avec leur famille dans le logement et leurs intérêts professionnels et matériels se situent dans la région. Aussi, ceux-ci devraient bénéficier d'un contrat écrit d'une durée minimale d'un an.

Sur un plan pratique, il paraît important que le bailleur et le preneur s'entendent précisément sur la destination qu'entend donner ce dernier aux locaux loués (résidence principale ou secondaire).
Dans un souci de protection, le propriétaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne pourra en aucun cas installer sa résidence principale dans les locaux loués. Cette clause ne sera valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de résidence principale n'étaient pas réunies. En cas de fausse déclaration, le preneur pourra, preuves à l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 et suivants.

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