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 Sujet  |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
 Posté - 13 sept. 2006 : 14:41:10
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Que pensez vous du tableau Excel proposé par ASI77 pour réaliser une simulation achat/location?
Vous semble-t-il objectif ?
En l'espèce, je cherche à acquérir et, selon cette simulation, je suis perdant (par rapport à une location) si je revend au bout de 10 ans (à moins d'une augmentation du bien de 20% en € constant...)
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 14:45:58
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Citation :
Initialement entré par consturba
En l'espèce, je cherche à acquérir et, selon cette simulation, je suis perdant (par rapport à une location) si je revend au bout de 10 ans (à moins d'une augmentation du bien de 20% en € constant...)
Il est plus sage d'attendre deux ou trois ans. Le marché français est en plein retournement. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 16:05:13
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Citation :
Initialement entré par consturba
Que pensez vous du tableau Excel proposé par ASI77 pour réaliser une simulation achat/location?
Vous semble-t-il objectif ?
En l'espèce, je cherche à acquérir et, selon cette simulation, je suis perdant (par rapport à une location) si je revend au bout de 10 ans (à moins d'une augmentation du bien de 20% en € constant...)
Cette simulation ne vaut pas un clou et a deja été démonté 1000 fois sur plusieurs sujets inhérant à cette section.
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Edité par - bibix1111 le 13 sept. 2006 16:05:27 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 16:25:23
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Cette simulation ne vaut pas un clou et a deja été démonté 1000 fois sur plusieurs sujets inhérant à cette section.
Vous proposez quoi ? |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 16:35:25
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Cette simulation n'est ni parfaite, ni mauvaise.
Elle ne prends pas en compte plusieurs éléments.
- La différence entre votre prix d'achat et la valeur de votre bien sur le marché actuel. En effet, il est possible d'acheter un bien 10% en dessous de son prix "actuel normal"! Cela le tableau n'en tient pas compte.
- Le tableau ne tient pas compte non plus de la valeur ajouté que vous pouvez donné à votre bien en y accomplissant des travaux.
Personne ne dait dire comment va évoluer exactement le marché. Ce qui est sur c'est que vous limitez grandement les risques si vous pouvez rester longtemps dans votre bien...
raimec |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 16:48:38
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Je suis d'accord avec Raimec.
A noter quelques erreurs ... tout de même
1) Il manque les charges imputables uniquement au propriétaire (quelqu'un peut il m'indiquer l'ordre de grandeur / mois de ces charges ?)
2) Les charges de copro (pour un appart.) sont d'environ 70% pour un locataire et 100% pour un propriétaire
3) Pour la garantie du bien, si l'hypothèque est prise, les frais de main de levée (environ 0,7% pour un prêt de 120.000 €) devront être rajoutés lors de la revente
4) Pour la garantie du bien, si la caution est prise, environ 80% du montant est restitué à l'emprunteur à la revente
Les points 1, 2 et 3 sont en défaveur pour l'achat
Le point 4 : il faut rajouter 80% de la caution dans le capital du propriétaire.
Il y en a surement d'autres ...
asi77
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 17:11:18
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix1111
Cette simulation ne vaut pas un clou et a deja été démonté 1000 fois sur plusieurs sujets inhérant à cette section.
Vous proposez quoi ?
Je prefere ne rien proposer que de proposer un calcul bidon qui ne tient pas compte de l'essentiel. A savoir qu'à la revente de son bien 10 ans plus tard par exemple, on recupère indirectement les echéances du credit payées. Pour le locataire c'est la banqueroute.
Ce que j'avance est valable au bout de 10 ans si on revend son bien le même prix qu'a l'achat, ca implique donc un krach plus une remontée donc dans le pire des schémas.
Prenez ca en compte et rappassez me voir question rentabilité de la location...
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 18:27:20
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bibix1111,
Le tableau tient compte de cela !
Ce que vous n'avez pas compris est qu'une grande partie des mensualités du prêt représente les intérêts dû à la banque et que l'amortissement est d'autant plus faible que la durée est longue ...
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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Flatrider
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 14:22:01
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Il y a une chose qui ne rentre absolument pas en ligne de compte: si on revend dans les 10 ans, on ne solde pas son crédit pour en reprendre un autre, donc les dix premieres années comptent, que ce soit du point de vue du remboursement des interets et de la capitalisation.
Autre point: si vous etes tous tres forts pour anticiper le marché qu'en sera t'il des taux d'interets en cas de baisse éventuelle?
On sait que leur baisse a largement contribué a la hausse des prix, on est donc en droit de s'imaginer qu'une baisse des prix de l'immobilier serait directement liée a une remontée des taux d'interets donc un gain de capacité de financement largement minoré (a moins d'acheter cash). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 14:36:50
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Citation :
Initialement entré par Flatrider
Il y a une chose qui ne rentre absolument pas en ligne de compte: si on revend dans les 10 ans, on ne solde pas son crédit pour en reprendre un autre,...
Cela dépend du contrat de prêt camarade Pieds Nickelés. D'autre part, le fait de reporter un crédit ne solde pas l'ancienne dette. Et en cas de negative equity, hypothèse hautement probable maintenant, il faudra l'éponger. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 14:53:01
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Flatrider
Il y a une chose qui ne rentre absolument pas en ligne de compte: si on revend dans les 10 ans, on ne solde pas son crédit pour en reprendre un autre,...
Cela dépend du contrat de prêt camarade Pieds Nickelés. D'autre part, le fait de reporter un crédit ne solde pas l'ancienne dette. Et en cas de negative equity, hypothèse hautement probable maintenant, il faudra l'éponger.
Hautement probable !!! Vous jauger sur 10 ans maintenant? vous n'etiez deja pas capable en debut d'année de dire avec justesse ce qui allait se passer pour les 6 mois à venir alors sur 10 ans je doute |
Edité par - bibix1111 le 14 sept. 2006 14:53:40 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:02:59
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Citation :
Initialement entré par asi77
bibix1111,
Le tableau tient compte de cela !
Ce que vous n'avez pas compris est qu'une grande partie des mensualités du prêt représente les intérêts dû à la banque et que l'amortissement est d'autant plus faible que la durée est longue ...
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
Sachez que pour mes credits, je ne depasse pas 20 ans, je n'ai pas de frais de remboursement anticipé et je n'ai pas non plus de frais de dossier a payer. Maintenant croyez bien qu'avec ces parametres, l'achat d'un bien en region parisienne est plus interessant qu'une location: (dixit votre tableau). |
Edité par - bibix1111 le 14 sept. 2006 15:04:02 |
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Flatrider
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:03:16
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Flatrider
Il y a une chose qui ne rentre absolument pas en ligne de compte: si on revend dans les 10 ans, on ne solde pas son crédit pour en reprendre un autre,...
Cela dépend du contrat de prêt camarade Pieds Nickelés. D'autre part, le fait de reporter un crédit ne solde pas l'ancienne dette. Et en cas de negative equity, hypothèse hautement probable maintenant, il faudra l'éponger.
Non car en cas de revente pour acheter, la negative equity est soldée par un achat moins cher, proportionnel a la revente. Le fait est effectivement qu'on paye un credit plus cher que la valeur réelle du bien, mais en comparaison, comme les loyers baissent peu on est toujours gagnant.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:05:03
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| Vous m'enlevez les mots de la bouche Flatrider |
Edité par - bibix1111 le 14 sept. 2006 15:05:44 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:09:58
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Citation :
Initialement entré par Flatrider
Non car en cas de revente pour acheter, la negative equity est soldée par un achat moins cher, proportionnel a la revente. Le fait est effectivement qu'on paye un credit plus cher que la valeur réelle du bien, mais en comparaison, comme les loyers baissent peu on est toujours gagnant.
ça c'est du pur discours de commercial incompétent. Car si vous vendez un bien moins cher que le capital restant du, la banque reportera le solde débiteur sur la prochaine opération. Car voyez vous, les banquiers ont l'air plus futé que vous.  |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
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Flatrider
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:20:25
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Pret relais !
Je crois bien que ca ne sert a rien d'essayer de lui expliquer. Il est juste la pour essayer de se trouver des excuses a payer le credit d'un autre.
Restez locataire Le nabot, si c'est votre choix, mais n'encouragez pas les autres a faire comme vous!! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:22:53
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Pret relais !
Vous serez ramené au problème précédent. Rembourser la negative equity. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:25:54
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| C'est exact. Cependant, il faut voir au bout de combien de temps ce fait la vente et si c'est 10 ans aprés l'achat, il y a fort a parier que les interets et la negative equity potentielle soient remboursé sous forme de mensualité voir meme plus, surtout sur un credit sur 15 ou 20 ans. |
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Sujet |
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Simulation achat/vente de ASI 77
Forum fermé
