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 Sujet  |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
 Posté - 17 nov. 2006 : 08:48:24
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Si ca vous plait de jouer les petits chefs...
Bon nombre des mes messages sont supprimés sans raisons, ou alors si le contunu ne convient pas, il serait aussi de bon ton de supprimer ceux qui sont du même tonneau.
Ex:
Citation :
Trop fort bibix et tellement sûr de lui, tellement fort qu'il connaît même la traduction du mot "führer" (très difficile) mais ne sait pas l'écrire (ben oui on ne peut pas tout savoir... dans ce cas on fait quoi ????)
Ca, vous ne juger pas bon de le supprimer visiblement, Pourquoi?
Tout le monde se plaint de vos modérateurs qui font un travail de dictateur sur ce forum. Quand celui ci sera desert vous pourrez toujours menacer qui vous voudrez, ce ne seront plus les bannieres publicitaires qui vous rempliront les poches.
Voilà, ca c'est dit. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 17 nov. 2006 08:49:00 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 09:05:03
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Keep cool bibix.
Sans entrer dans une quelconque polémique qui ne m'intéresse pas, il faut garder à l'esprit l'objectif premier de ce forum qui est d'aider (ou essayer) un maximum de personnes qui recherchent la bonne info pour les sortir de situations parfois délicates.
Vous excellez dans ce sujet, il faut autant que faire se peut que nous nous y maintenions
Cdt ;-)
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 11:22:31
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Luc 57, je vous rejoins sur 1 point après voir mené une rude négociation, se retirer et le meilleur moyen de ne pas payer trop quelque chose que l'on ne veut pas acheter. Votre démonstration et sans doute ce que l'on appelle une demonstration par l'absurde |
TL |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 11:53:06
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et où sont toutes les réponses qui avaient déjà été faites à ce message ? Ne sont-elles pas "replacées" avec ?
***Modérateur***
Les réponses n'en étaient pas.
Ce n'était que des commentaires sarcastiques sans intêrets.
Ils ont été supprimés.
Sont supprimés également les nouveaux messages de même teneur apparus depuis.
Laurent Campedel,
j'estime que demander des nouvelles de cette transaction, 2 mois après le post, n'était pas spécialement sacarstique et surement pas autant que la 1ere réponse .....
Avouez quand même qu'il y a vraiment de quoi se poser quelques questions de base !
 (oserai-je quand même ????)
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Edité par - Joulia le 17 nov. 2006 11:57:30 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 15:05:41
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Voilà un ami a acheté samedi matin un appartemment (nord Moselle) dans un programme neuf pour le prix de 152 000 EUR (2eme étage, terrasse, 2 ch, 75m2) avec garage alors que normalement ce serait plutôt 170 - 175 000 EUR (dans des programmes comparables), soit une économie d'au moins 10-12%, le prix d'une voiture. Il a signé les documents.
La phrase magique a été prononcée "Ecoutez, je vous propose 152 000 EUR, si vous êtes d'accord, tout va très vite, sinon on en reste là..."
Il s'agissait là d'une queue de programme (le chantier a déjà démarré. livraison dans 1 an) suite à un désistement. Il retourne vivree chez ses parents jusqu'à la livraison prévue dans 1 an.
En général, les premiers qui signent sur plan vont devoir payer une partie d'avance, partie qui va servir à démarrer les travaux. Ces gens-là ont le pouvoir de choisir les meilleurs appartemments mais vont payer presque plein pot. Le promoteur se fera de l'argent seulement sur les derniers appartemments (suivant les paramètres de l'opération on pense sur les 20% restants)
Donc il s'agit là d'un bon timing avec la bonne marche à suivre pour obtenir un meilleur prix. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 15:15:53
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| Sympa la technique, moi je fais pareil qunand je vais aux puces ! |
Amicalement, un agitateur. |
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Shaquila
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 19:14:41
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Régulièrement pourtant les derniers acheteurs dans un programme, doivent supporter les surcouts et mauvaises surprises de la construction.
Cet exemple n'est donc pas généralisable... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 19:23:39
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Citation :
Initialement entré par Shaquila
Régulièrement pourtant les derniers acheteurs dans un programme, doivent supporter les surcouts et mauvaises surprises de la construction.
Cet exemple n'est donc pas généralisable...
Non, et c'est un très mauvais conseil à donner me semble-t-il aux futurs propriétaires, généralement ce sont les logements dont personne ne veut, car mal localisés, orientations mauvaises, pas le bon étage, ou vue sur la rue la plus bruyante, ou accolés à la cage d'ascenseur, ou .......
Bref
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 15:45:58
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En fait, il reste plusieurs F3 disponibles dans l'immeuble (notamment des rez-de- chaussée ou "rez-de-jardin", ca fait plus classe). Le F3 en question est bien situé. Il y a tout simplement trop d'offres dans le neuf.
Le promoteur essaie juste de refourguer les appartemments qui lui restent sur le bras car il il a encore des frais de portage.
Mais bon sur le même étage une personne aura payé plein pot et une autre avec une ristourne conséquente pour un bien quasi identique.
Pareil pour les billets d'avaion ou de train, ton voisin a pu avoir une place à -40%.
Autre truc: le promoteur essaie de mettre en avant des promotions en nature (aménagement en intérieur) plutôt qu'une réduction de prix.
Toujours demander une réduction de prix. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 16:57:13
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| Vous nous en apprenez des choses luc! Et donc, alors que vous pensez que les prix vont s'effondrer, vous conseillez tout de même a vos amis d'acheter. Etrange !!!! |
Amicalement, un agitateur. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 17:46:02
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Je n'ai pas conseiilé à mon ami d'acheter, je lui avais conseillé d'attendre le printemps dernier et ainsi d'être en position de force.
J'avais parlé dans un message d'un promoteur qui avait racheté un ancien hôpital pour le découper et revendre par lot en appartemment. Et ben ca ne marche toujours pas.
Je suis dans une banque allemande où il y a beaucoup de Luxembourgeois et allemands. Ici, les prix de l'immobilier sont déments (acheter une maison quelconque sans charme c'est 700 000 ou 800 000 EUR minimum).
Une banque comme Fortis propose depuis bien longtemps des prêts sur 40 ans.
Pourquoi?
Déjà, le grand duché a la taille d'un demi-département francais. La ville de Luxembourg (80 000 habitants) est petite. En plus, il y a une gestion très drastique du foncier, on ne peut pas construire ce que l'on veut.
Sans oublier que ce pays est le plus riche au monde par tête d'habitant, beaucoup d'institutions européeennes (et la gabegie qui va avec), de sociétés financières... et que le business augmente chaque année.
De ce fait, il y a une quasi-absence de rotation du parc immobilier et beaucoup de maisons (des maisons normales, pas des hôtels particuliers) restent au sein d'une même famille pendant plusieurs générations.
Pour les jeunes au Luxembourg, impossible d'acheter (sauf si papa-maman derrière).
La solution est simple: ils commencent à travailler vers 23-24 ans, ils restent chez leurs parents jusqu'à 28-30 ans afin d'économiser plusieurs années de loyer, argent qui servira à acheter un appartemment sur plan.
Sinon deuxième solution: acheter un terrain 2 fois plus grand et 2 fois moins cher en Belgique ou en Allemagne (oû c'est vraiment bon marché, je confirme)pour y faire construire une maison. Sans compter que dans ces pays, on peut déduire les intérêts d'emprunt. Impossible en France sauf pour faire de l'investissement locatif. On peut ajouter aussi les règles défavorables à la succession dans notre pays.
Le problème des jeunes au Luxembourg est tellement problématique que le gouvernement a décidé de lutter contre la spéculation immobilière.
Quant à la partie Nord de la Lorraine jouxtant le grand duché, beaucoup de vendeurs guettent le riche travailleur frontalier.
Il faut savoir que beaucoup de travailleurs frontaliers gagnent plus qu'en France mais pas tant que ca. Certains (ceux qui ont beaucoup d'ancienneté ont des gros salaires) mais sinon beaucoup triment. Un serveur se fera 300 EUR de plus par mois à Luxembourg qu'en France c'est tout. Et le travail se précarise aussi de plus en plus. 90% des intérimaires viennent de France. On peut même parler d'ajustement transfontalier du marché du travail.
Quant au marché local immobilier, il est bloqué. Il y a eu énormément de constructions. A Metz, la ville construit tout un nouveau quartier avec 2500 logements!
On parle toujours des robiens à Toulouse ou Angoulême mais ici le robien fait des ravages.
Même à Briey ou à Charleville on en construit encore.
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:12:33
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Le copain (33 ans) a bouclé le financement:
Emprunt de la quasi-totalité de la somme pour l'achat (150 000 EUR)
Durée 20 ans
TEG 3.85%
Assurance (April) 0.24%
Frais de dossier 0 (C'était entre 500 et 999 EUR)
Suppression de la pénalité de remboursement anticipé
Pas d'obligation de domiciliation
En suivant mes conseils, il a obtenu des conditions très favorables.
A noter qu'on avait envoyé un dossier à Empruntis qui n'a pas trouvé mieux. Donc, il est allé voir 5-6 banques locales et les a mis en concurrence en allant voir sa banque en dernier. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:18:39
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Citation :
Initialement entré par Luc57
Je n'ai pas conseiilé à mon ami d'acheter, je lui avais conseillé d'attendre le printemps dernier et ainsi d'être en position de force.
J'avais parlé dans un message d'un promoteur qui avait racheté un ancien hôpital pour le découper et revendre par lot en appartemment. Et ben ca ne marche toujours pas.
Je suis dans une banque allemande où il y a beaucoup de Luxembourgeois et allemands. Ici, les prix de l'immobilier sont déments (acheter une maison quelconque sans charme c'est 700 000 ou 800 000 EUR minimum).
Une banque comme Fortis propose depuis bien longtemps des prêts sur 40 ans.
Pourquoi?
Déjà, le grand duché a la taille d'un demi-département francais. La ville de Luxembourg (80 000 habitants) est petite. En plus, il y a une gestion très drastique du foncier, on ne peut pas construire ce que l'on veut.
Sans oublier que ce pays est le plus riche au monde par tête d'habitant, beaucoup d'institutions européeennes (et la gabegie qui va avec), de sociétés financières... et que le business augmente chaque année.
De ce fait, il y a une quasi-absence de rotation du parc immobilier et beaucoup de maisons (des maisons normales, pas des hôtels particuliers) restent au sein d'une même famille pendant plusieurs générations.
Pour les jeunes au Luxembourg, impossible d'acheter (sauf si papa-maman derrière).
La solution est simple: ils commencent à travailler vers 23-24 ans, ils restent chez leurs parents jusqu'à 28-30 ans afin d'économiser plusieurs années de loyer, argent qui servira à acheter un appartemment sur plan.
Sinon deuxième solution: acheter un terrain 2 fois plus grand et 2 fois moins cher en Belgique ou en Allemagne (oû c'est vraiment bon marché, je confirme)pour y faire construire une maison. Sans compter que dans ces pays, on peut déduire les intérêts d'emprunt. Impossible en France sauf pour faire de l'investissement locatif. On peut ajouter aussi les règles défavorables à la succession dans notre pays.
Le problème des jeunes au Luxembourg est tellement problématique que le gouvernement a décidé de lutter contre la spéculation immobilière.
Quant à la partie Nord de la Lorraine jouxtant le grand duché, beaucoup de vendeurs guettent le riche travailleur frontalier.
Il faut savoir que beaucoup de travailleurs frontaliers gagnent plus qu'en France mais pas tant que ca. Certains (ceux qui ont beaucoup d'ancienneté ont des gros salaires) mais sinon beaucoup triment. Un serveur se fera 300 EUR de plus par mois à Luxembourg qu'en France c'est tout. Et le travail se précarise aussi de plus en plus. 90% des intérimaires viennent de France. On peut même parler d'ajustement transfontalier du marché du travail.
Quant au marché local immobilier, il est bloqué. Il y a eu énormément de constructions. A Metz, la ville construit tout un nouveau quartier avec 2500 logements!
On parle toujours des robiens à Toulouse ou Angoulême mais ici le robien fait des ravages.
Même à Briey ou à Charleville on en construit encore.
Vous mentez Luc, la fortis ne fait pas des prêt sur plus de 15ans, du moins pas en france. Et j'en sais quelques chose, j'ai un membre de ma famille qui siege au directoire. |
Amicalement, un agitateur. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:26:40
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| Je parle de Fortis Banque Luxembourg (ex Banque Générale de Luxembourg) |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 11:32:40
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Je me renseignerai ce WE et si vous mentez gare à vous.
A notez que fortis est une banque pour les Sociétés bien plus que pour les particuliers et que donc les prets immos n'y sont pas à leur avantage. Bref !
Pour revenir au sujet et comme vous dites que le marché va se ramasser, on peut largement considerer que votre copain c'est fait enfler. Attention au chômage, au mutation, aux accidents de la vie et surtout à la Negative Equity si chere au minus. |
Amicalement, un agitateur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 18:01:49
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Et j'en sais quelques chose, j'ai un membre de ma famille qui siege au directoire.
Apparemment, cela ne vous a pas profité au niveau de la connaissance de la fiscalité relative aux assurances vies. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 09:44:57
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La méthode du vendeur de programme neuf est la suivante : il identifie les appartements qui semblent les meilleurs. Il les déclare déjà vendus à chaque visiteur. Il se débrouille pour faire d'abord signer les réservations sur les plus mauvais logements. Ensuite, il vend les bons.
Dans cette stratégie, s'il reçoit un client qui semble très costaud financièrement, et qui est prêt à se barrer car il est déçu d'arriver trop tard pour tel ou tel logement qui lui plaisait, le commercial corrige éventuellement le tir et il le serre en lui faisant le coup de la demande de renseignement qui lui permet d'annoncer : l'option est levée sur celui que vous auriez préféré, la banque vient de refuser le financement. Et hop, le commercial est au moins certain de faire une vente sans risque même s'il vient de perdre un peu trop tôt un des bons logements du programme !
Ce qui me choque dans le conseil de négo de Luc57, c'est qu'il conseille de faire un coup dans le dos à l'agent immobilier ! |
seborga1 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 10:08:10
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seborga a écrit:
Citation :
il le serre en lui faisant le coup de la demande de renseignement qui lui permet d'annoncer : l'option est levée sur celui que vous auriez préféré, la banque vient de refuser le financement.
Je ne comprends pas du tout, dans un contrat de reservation,
l'option est levée au moment du passage chez le notaire.
c'est à ce moment là que l'acheteur s'engage a acheter le bien
dans le cas contraire s'il ne lève pas l'option en n'achetant pas
il perd son dépôt de garantie.
Et qu'est ce que le promoteur a avoir avec le refus de financement?
Le dossier de crédit ne passe pas par lui.
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 12:11:08
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Je pense que Seborga a voulu dire "l'option est annulée".
En disant "l'option est levée" en effet, Seborga réalise un beau contresens... |
moulinsart |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 11:35:49
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| Paraitement exact, j'ai fait un contresens. |
seborga1 |
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Négociation
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