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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 20 sept. 2006 : 14:44:35
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lanfeust: pouvez vous me citer dans quel texte vous avez trouvé que les coordonnées de l'acheteur sont celles de sa résidence principale ??????
mon voisin qui a acheté est en travaux depuis 3 mois:....à quelle adresse le syndic lui envoie t il les courriers ????? svp |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:07:35
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nefer, je m'exprime "à priori". Je ne suis donc pas dans la certitude que cette information soit transmise au syndic. Dans mon cas, ladite information avait été transmise par mon notaire au syndic. Je n'ai pas indiqué que c'était la pratique obligatoire mais je maintiens que lors de l'acquisition, l'acte mentionne la résidence principale et que cette information peut être transmise. N'ayant pas de modèle d'avis de mutation sous les yeux, je ne peux vous certifier que cette information y est effectivement portée.
Je vais rechercher.
Pour votre voisin, je n'ai pas été son notaire donc je ne sais pas ce qui a été fait ou pas ou alors j'ai oublié et ma profession et mon emploi du temps. Désolé.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:25:07
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Je suis revenu.
Source : recommandation n°3 de la commission relative à la copropriété
"Article 6 : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun, prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ».
Considérant par ailleurs que l'article 23, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés, par un mandataire commun, qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Considérant que dans la pratique ne sont pas donnés au syndic les moyens de tenir cette liste à jour dans des conditions d'exactitude satisfaisante.
Qu'en effet, l'actualisation d'une telle liste n'intervient normalement que dans les cas de mutation ou de création d'un droit réel puisque, dans de telles hypothèses, les parties, le notaire l'avoué ou l'avocat sont tenus d'en aviser le syndic par application de l'article 6 du décret susvisé, observation étant faite que la notification à faire au syndic n'est réglementée qu'en cas de mutation par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et ne concerne que les notaires."
Si j'ai mal lu ou compris, je vous remercie de me corriger. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:40:58
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Je ne vois pas de raison à la controverse sur l'adresse.
Dans la notification de transfert de propriété figure toujours l'adresse de l'acquéreur à la date de signature de l'acte. Cette adresse est présumée être celle de son domicile à cette date.
Si l'acquéreur a acheté pour occuper lui-même, il doit notifier son changement de domicoe au syndic le moment venu. Et notifier =LRAR.
Quant à l'avocat, il n'a pas le droit de réclamer directement au débiteur la moindre somme. Il se fait payer par le syndicat et le syndic voit comment il peut récupérer tout ou partie de la somme sur le débiteur.
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 12:59:19
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Bonjour et excusez-moi pour le retard ; mais j’ai des nouvelles :
A. Pour répondre à Lanfeust et JPM concernant la controverse sur l’adresse,
Lanfeust dit :
Citation :
Source : recommandation n°3 de la commission relative à la copropriété
"Article 6 : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun, prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ».
Et JPM répond :
Citation :
Je ne vois pas de raison à la controverse sur l'adresse.
Dans la notification de transfert de propriété figure toujours l'adresse de l'acquéreur à la date de signature de l'acte. Cette adresse est présumée être celle de son domicile à cette date.
Si l'acquéreur a acheté pour occuper lui-même, il doit notifier son changement de domicoe au syndic le moment venu. Et notifier =LRAR.
J’apporte moi-même des éclaircissements (du site): http://www.mon-immeuble.com/Lois/droit02/droitrec.htm_____________________________________________________________________
07/03/2006
MINISTÈRE DE LA JUSTICE
COMMISSION RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ
La recommandation ci-après annule et remplace la précédente recommandation compte tenu de la loi SRU du 13 décembre 2000 et de son décret d'application du 27 mai 2004.
RECOMMANDATION N°3
RELATIVE À L'IDENTIFICATION ET À L'INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES
La Commission,
Vu les articles 6, 32 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Considérant que, dans la pratique, ne sont pas toujours donnés au syndic les moyens de tenir à jour la liste prévue à l'article 32 susvisé dans des conditions d'exactitude satisfaisante ;
Qu'en effet, l'actualisation d'une telle liste n'intervient normalement que dans les cas de mutation ou de création d'un droit réel puisque, dans de telles hypothèses, les parties, le notaire, l'avoué ou l'avocat sont tenus d'en aviser le syndic par l'application de l'article 6 du décret susvisé ;
Que ces prescriptions ne sont pas toujours respectées, aucune obligation d'information ne pesant sur quiconque en cas notamment de changement de domicile, de décès ou d'incapacité du copropriétaire ou d'élection de domicile ;
Que ces lacunes pourraient être comblées si chacune des personnes concernées avait conscience que le respect d'un minimum de formalités est susceptible d'améliorer la gestion de la copropriété et d'éviter des procédures inutiles ou vouées à l'irrecevabilité.
En conséquence,
La Commission recommande :
1. - Aux syndics de s'efforcer de tenir à jour la liste des copropriétaires et des titulaires de droits sur les lots, conformément à l'article 32 du décret du 17 mars 1967, étant
précisé que les copropriétaires peuvent prendre connaissance de cette liste dans le bureau du syndic ;
2. - Aux notaires, avocats ou avoués, selon le cas, de faire remplir par les intéressés une fiche de renseignements précisant le nouveau domicile à l'occasion de chaque mutation ou de chaque constitution de droits sur un lot et de la transmettre au syndic ;
3. - Aux notaires, avocats ou avoués, selon le cas, d'inviter les propriétaires indivis à
désigner un mandataire commun ;
4. - Aux notaires chargés d'une succession ou à l'administration des domaines en cas
de succession vacante d'aviser dès que possible le syndic en lui fournissant les
précisions nécessaires relatives à la date et au lieu du décès, et à l'identité des ayants
droit ;
5. - Aux notaires et aux avocats de notifier au syndic toute mutation résultant d'une
vente publique dès la publication de l'adjudication ;
6. - Aux tuteurs ou aux curateurs d'un majeur protégé, à l'administrateur légal ou au
tuteur d'un mineur de notifier au syndic la décision les désignant et les décisions
ultérieures modifiant la situation de l'intéressé.
7. - Aux copropriétaires de répondre aux demandes de renseignements émanant du syndic de leur immeuble pour l'établissement ou la mise à jour de la liste des copropriétaires et, en cas de mutation d'un lot, de transmettre à l'acquéreur les informations relatives à l'organisation de la copropriété de l'immeuble, notamment le
règlement de copropriété et les convocations aux assemblées qu'il aurait pu recevoir avant la mutation, pour une date qui lui serait postérieure.
8. - Aux syndics, de rappeler aux copropriétaires, en cas d'indivision ou d'usufruit d'un
lot, la nécessité d'être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut
d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un
d'entre eux ou du syndic.
9. - Aux notaires et aux parties, que tant que la notification prévue à l'article 6 n'a pas
été faite, le transfert de propriété du lot est inopposable au syndicat.
10. - Aux copropriétaires qu'ils doivent notifier au syndic, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, leur domicile réel ou élu soit en France métropolitaine, si l'immeuble y est situé, soit dans le département d'outre-mer ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble.
La présente recommandation annule et remplace la précédente recommandation n°3.
_____________________________________________________________________
Par conséquence, à mon avis, tout le monde est coupable : moi parce que je n’ai pas notifié par LRAR la nouvelle adresse, le syndic qui ne s’est pas efforcé de tenir à jour l’adresse et le notaire car il a indiqué une seule adresse au syndic (je me suis informé entre temps), celle où on a habité au moment de la vente, sans préciser le nouveau domicile. Toutefois, le notaire m’a clairement dit « c’est la première fois dans sa vie – de notaire – qu’il a rencontré un tel problème, d’habitude le bien acheté est pour y habiter, donc il est supposé d’être l’habitation de l’acquéreur ; s’il ne l’ai pas, l’acquéreur doit envoyer une LRAR pour préciser que ce n’est pas le cas ». |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:17:59
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B. Concernant la réponse à Nefer, pour
Citation :
pour info: le syndic n'envoie pas de budget signé aux copropriétaires!!!!
il est quand mêm étrange qu'un syndic, après 2 retours de courrier d'appel de fonds, en NPAI ne s'inquièté pas de savoir où est passé ce copro.........
A-propos, que veut dire NPAI ?
Je voulais dire que je me suis trompée, je voulais dire que je n’attendais pas de la part du syndic le budget signé, mais la notification du procès-verbal de AGE.
Voici en ce sens d’après le même site www.mon-immeuble.com, les :
_____________________________________________________________________
Recommandation n°4 Recommandations relatives à la tenue des assemblées générales
LA COMMISSION,
4.4. Recommandations relatives à l'établissement du procès verbal
Vu l'article 17 du décret du 17 mars 1967 :
« II est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s'il en a été constitué un.
Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.
Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet »
Vu le second alinéa de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses ».
4.5.1. LA COMMISSION
Constate que les dispositions ci-dessus rapportées se réfèrent à la notification des décisions de l'assemblée générale dans la perspective de l'exercice des actions en justice ayant pour objet de les contester sans viser expressément la notification, du procès-verbal, dans son intégralité.
Prend Acte de la pratique établie et qu'elle approuve d'adresser une copie du procès-verbal à l'ensemble des copropriétaires.
En conséquence, LA COMMISSION Recommande aux syndics :
en toute hypothèse, de notifier le procès-verbal le plus rapidement possible, sans attendre l'expiration du délai de deux mois
- aux copropriétaires opposants, défaillants ou abstentionnistes ayant émis des réserves,
- d'adresser le procès-verbal par lettre simple aux copropriétaires ni opposants, ni défaillants.
En outre, LA COMMISSION Rappelle aux syndics :
- de procéder aux notifications du procès-verbal aux copropriétaires opposants, défaillants ou abstentionnistes ayant émis des réserves par lettre recommandée avec accusé de réception et non par remise contre émargement.
- que les décisions de l'assemblée générale sont immédiatement exécutoires sauf pour les travaux non urgents votés en application des articles 25 et 26 de la loi.
___________________________________________________________________
Le moment de la vente a coïncidé – à 2 semaines près - avec l’AGE du 2005. Or, d’après d’autres recommandations de la même commission pour les copro, je devais recevoir la convocation de l’AGE – or c’est l’ancien proprio qui l’a eue. Et puis, aucune notification du PV de l’AGE. Or, cette notification nous aurait permis de nous rappeler qu’on a des charges à payer dans le futur et qu’elles sont de x euros par mois. (Bien sûr, je répète que ça n’efface pas ma faute d’oubli, mais le syndic aussi il est a le devoir de faire quelque chose en échange de l'honoraire qu'il encaisse... |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:42:24
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J'en reviens donc à ce que j'ai dit au préalable,
le notaire ou avocat chargé de représenter l'acheteur lors de l'acquisition du bien immobilier doit informer le syndic de corpopriété de la résidence principale dudit acheteur et par mesure de précaution, l'acheteur doit s'informer auprès du syndic qu'il dispose bien de la bonne adresse ou à défaut le notifier par LRAR.
Mais si cela vous est possible (apparemment pas évident), rapprochez vous de votre CS pour qu'il s'inquiète de cette situation. Il aurait déjà du le faire étant donnée l'antériorité de votre dette.
Bon courage. |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:52:26
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C. Pour ce qui concerne le contrat de syndic de copropriété, j’ai réussi à l’avoir.
Ce contrat est très succinct : il indique seulement :
V – Service contentieux
A/Définition :
- Relance des impayés
- Suivi du dossier en Justice
B/Rémunération (à la charge des Copro débiteurs)
- Rappel simple 6 euros HT
- LRAR 13 euros HT
- Constitution du dossier à l’Huissier 77 euros HT
- Suivi de procédure 38 euros HT
Par conséquence je ne vois nulle part qu’il est en droit de déléguer à une société d’avocat la récupération de la charge ; est-ce possible que ceci est indiqué dans le règlement de copro ?
Je ne vois nulle part la marche à suivre (la procédure) pour les mauvais payeurs: quand il doit faire la mise en demeure, quelle est son coût [il y a qqn qui peut m’apporter des éclaircissements sur la loi qui l’oblige à m’envoyer la mise en demeure par LRAR ?] et surtout je ne vois pas expliquée cette « ouverture dossier contentieux/recouvrement de charges » dans son contrat.
Si j’ai bien compris, vu qu’il n’a pas envoyé de mis en demeure avant, je ne lui dois rien pour cette ouverture.
Est-ce qu’il y a qqn qui peut m’envoyer à la procédure légale pour les mauvais payeurs ? Pourquoi il a commencé s’agiter un an après et non pas tout de suite, après un trimestre de non-paiement de notre part ?
Que veut dire
Citation :
GG :
Les frais réclamés doivent être justifiés et procéder, d'un travail du syndic.
Quel est ce « travail du syndic » sur lequel je peux poser des questions, pour voir s’il a été fait ou non ?
En réponse à Marvin94
Citation :
3) Isabel, il y a une incohérence dans vos propos, vous dites que vous n'avez jamais reçu les appel de fonds, puis vous dites que le syndic continu de vous envoyer les appels de fonds à l'ancienne adresse en mars 2006.
4) Pour moi il n'est pas normal que l'AG 2005 ne se tienne seulement en septembre 2006, car le syndic avait jusqu'a fin juin pour tenir l'AG selon la loi.
5) Ne faut il pas l'accord de l'AG pour entamer une procédure avec un avocat ?
Je précise que je ne connais pas grande chose, donc je me pause ces questions.
- Il n’y a pas d’incohérence, dans la lettre que j’ai reçue de l’avocat j’ai vu combien d’appels de fons m’ont été demandé – et envoyé – apparemment à l’ancienne adresse. Donc, pour faire court : les appels, le syndic les a envoyé à l’ancienne adresse, mais la lettre de mise en demeure de l’avocat il l’a envoyé à la nouvelle adresse !
- D’après les recommandations du même site, une AGE peut se tenir jusqu’au décembre (si j’ai bien compris)
- Pour la question 5, je suis moi-même intéressée d’avoir une réponse.
Amicalement, Isabel
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:17:12
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Puisque la procédure ne figure pas dans la copie du contrat dont vous disposez (s'agit t'il de la copie du dernier contrat signé?) regardez dans le RDC, la procédure de recouvrement des créances du syndicat y figure peut-être.
Sur ce qui vous indiquez, je fais juste une remarque en indiquant que le fait de mettre que les frais de relance simple sont à la charge des copropriétaires débiteurs est contraire à l'article 10-1 de la loi de 1965. Cette mention est donc nulle.
Demandez au CS si il peut obtenir (dans le cadre de sa mission) une copie de votre compte individuel (cela pourrait vous éviter d'avoir à la payer, car ça l'est en général) afin de voir si des frais de mise en demeure y figurent. Si tel n'est pas le cas, aucun frais de mise en recouvrement ne peut vous être imputé mais il faut le vérifier. Enfin, je vous conseille d'acquérir un livre traitant des règles delatives à la copropriété et de le mettre à jour gratuitement à partir d'internet. Allez également voir sur le site de JPM qui est très instructif. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:39:08
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ISABEL: NPAI = n'habite pas à l'adresse indiquée
le syndic envoie la convocation au copropriétaire en titre le jour de cet envoi:il ne peut pas deviner qu'un acte a été signé la veille mais que le notaire n'a pas encore notifié cette mutation.
Il est aussi normal que le PV soit adressé au copropriétaire destinataire de la convocation, pour le respect de l'article 42. |
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isabel
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:59:10
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Pour lanfeust:
- POurriez-vous m'indique un bon livre, svp? Ou le plus simple et de m'acheter Ed. lefebvre?
Je vous remercie pour l'idée d'aller sur le site de JP - mais je ne connais pas son adresse!
Et pour Nefer
Citation :
le syndic envoie la convocation au copropriétaire en titre le jour de cet envoi:il ne peut pas deviner qu'un acte a été signé la veille mais que le notaire n'a pas encore notifié cette mutation.
Il est aussi normal que le PV soit adressé au copropriétaire destinataire de la convocation, pour le respect de l'article 42
Dans la feuille de présence de l'AGE 2005 il a mis l'acquéreur (donc nous) et il ne nous a rien envoyé (j'ai réussi à avoir aussi cette feuiile de présence)
Et je vous remercie encore une fois pour votre gentillesse. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 15:09:36
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Perso, pour les textes: "code de le copropriété" édition Litec.
Pour la comptabilité: pour le moment, je m'informe sur le site de JPM mais attend de trouver le bon et ce n'est pas gagné avec ce que j'ai pu trouver jusqu'à présent. Donc pour ce dernier point, appel aux bons contributeurs. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 16:07:21
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Pour le site de JPM, deux manières d'accéder :
1 ) au dessus du présent message, dans la bande de boutons au dessus, cliquez sur le troisème à partir de la gauche
2) ou bien http://jpm-copro.com/
Vous avez sur cette page les liens d'accès à toutes les parties.
Je crois qu'à Lanfeust je n'avais donné que le lien d'accès aux études comptables.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 16:24:04
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| j'avais le lien pour l'ensemble des dossiers. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 03:28:26
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Citation :
Initialement entré par isabel
Pour lanfeust:
- POurriez-vous m'indique un bon livre, svp? Ou le plus simple et de m'acheter Ed. lefebvre?
Vous en avez pas mal dans ce lien, dont un qui est excellent : "ASCENSEURS Comment éviter le pire".
Ils sont assez accessibles à la lecture pour des personnes qui n'aiment pas les langages rébarbatifs des lois pures et dures :
http://www.unarc.asso.fr/site/guides/guides.htm |
VW |
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