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 Sujet  |
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cachki
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 21 sept. 2006 : 12:25:46
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Bonjour,
J'ai acheté en janvier 2005 un appartement qui constitue ma résidence principale. Mon compagnon et moi venons de signer un compromis pour l'achat d'une maison.
Je m'interroge sur ce que je vais faire de ce F3. On m'avait dit qu'il n'était pas intéressant de revendre parceque je devrais payer de la plus value, mais je viens de lire le BO des impôts de jan2004 qui précise qu'on ne doit pas de plus value sur une habitation principale.
Pouvez vous me préciser quels autres frais j'aurais en vendant?
Sinon, j'envisageais de louer, j'ai déjà passé une annonce mais le marché n'est pas très favorable à la location ces temps-ci... Et puis j'ai un emprunt encore sur 18 ans à rembourser... 18 ans sans carrence locative aucune, ça me semble difficile !
Merci de vos avis !
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 12:53:18
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Citation :
Initialement entré par cachki
Bonjour,
J'ai acheté en janvier 2005 un appartement qui constitue ma résidence principale. Mon compagnon et moi venons de signer un compromis pour l'achat d'une maison.
Je m'interroge sur ce que je vais faire de ce F3. On m'avait dit qu'il n'était pas intéressant de revendre parceque je devrais payer de la plus value, mais je viens de lire le BO des impôts de jan2004 qui précise qu'on ne doit pas de plus value sur une habitation principale.
Pouvez vous me préciser quels autres frais j'aurais en vendant?
Sinon, j'envisageais de louer, j'ai déjà passé une annonce mais le marché n'est pas très favorable à la location ces temps-ci... Et puis j'ai un emprunt encore sur 18 ans à rembourser... 18 ans sans carrence locative aucune, ça me semble difficile !
Merci de vos avis !
A votre place je jouerai sans hésiter. Penser à un complement de retraite.  |
Amicalement, un agitateur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:21:40
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Si j'étais vous je passerais vite fait, bien fait, sur l'avis de Bibix. Réfléchissez bien. Vous allez vous retrouver avec deux biens qui risquent de se dévaloriser en cas de crack. Actuellement vous achetez cher, mais vous pouvez vendre cher. Dans quelques années, si vous avez besoin de vendre, vous risquez de vendre "pas cher". Tenez en compte au lieu de foncer tête baissée à la vue d'un conseil manisfestement déphasé.
PS : pour les frais de vente --> vous n'aurez que les commissions si vous passer par un AI, les frais de levée d'hypothèque ou PPD, et les divers certificats obligatoires (amiante, surface le cas échéant....). Votre vente est exonérée sur la plus value puisque c'est votre RP. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 21 sept. 2006 13:25:49 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:29:35
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Peu importe que les biens se dévaluent puisque vous louez l'un des biens et que vous habitez l'autre.
Pensez qu'à la fin de votre credit, le loyer rentre net dans la poche et en plus vous disposez du capital. (l'appartement).
Les conseils de LE NABOT sont ceux qu'un type qui, à 50 ans, est encore en location... 
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Amicalement, un agitateur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:38:45
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Peu importe que les biens se dévaluent puisque vous louez l'un des biens et que vous habitez l'autre.
Pensez qu'à la fin de votre credit, le loyer rentre net dans la poche et en plus vous disposez du capital. (l'appartement).
De la dette, bibix, de la dette..... Qu'il faudra payer en priant que les loyers entrent. On ne s'improvise pas bailleur.
Citation :
Les conseils de LE NABOT sont ceux qu'un type qui, à 50 ans, est encore en location...
Si je reprends votre historique ici, mon cher bibix, vous ne saviez même pas comment calculer un taux d'endettement pour l'investissement locatif. Pour un empereur de caves et de parkings, ça fait désordre. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 21 sept. 2006 13:39:32 |
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cachki
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:39:46
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Les avis donnés peuvent très bien être contradictoires, d'ailleurs j'aime autant, et je ferai ensuite mon choix personnel en fonction de tout celà !
(Note: j'ai remarqué que le forum est souvent le lieu de chamailleries entre les uns et les autres. A mon avis, ce n'est pas une course pour savoir qui aura les plus souvent raison, le principe d'un forum est que chacun donne son avis, ensuite c'est au lecteur de faire le tri. Merci de nous laisser cette responsabilité ! J'en profite pour remercier les différents contributeurs aux forums de leur disponibilité!)
J'en profite pour compléter ma question : combien de temps sont valables les certificats d'amiante et de plomb ? Dois-je refaire ceux qui ont été faits par le précedant propriétaire il y a moins de deux an ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 13:42:45
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Citation :
Initialement entré par cachki
J'en profite pour compléter ma question : combien de temps sont valables les certificats d'amiante et de plomb ? Dois-je refaire ceux qui ont été faits par le précedant propriétaire il y a moins de deux an ?
Variable. Selon le certificat. Un résumé ici :
http://www.alliancesudexpertise.com/duree-validite-diagnostics.php |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:00:20
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La question à poser avant de parler de louer ou vendre, est peut-être dans quel environnement ce situe cet appart ???
En effet, si il se trouve dans un coin un peu perdu, il sera difficle à louer. Cela jouera aussi sur le loyer. Lors de la vente, l'impact sera peut-être moindre puisque les gens ne pouvant plus être en centre-ville, vont vers la périphérie voire la grande périphérie.
C'est quand même un jeu d'offre et de demande, et là, vous seul vous pouvez répondre.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:09:03
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix1111
Peu importe que les biens se dévaluent puisque vous louez l'un des biens et que vous habitez l'autre.
Pensez qu'à la fin de votre credit, le loyer rentre net dans la poche et en plus vous disposez du capital. (l'appartement).
De la dette, bibix, de la dette..... Qu'il faudra payer en priant que les loyers entrent. On ne s'improvise pas bailleur.
Citation :
Les conseils de LE NABOT sont ceux qu'un type qui, à 50 ans, est encore en location...
Si je reprends votre historique ici, mon cher bibix, vous ne saviez même pas comment calculer un taux d'endettement pour l'investissement locatif. Pour un empereur de caves et de parkings, ça fait désordre.
De la dette qui se rembourse toute seule, est ce vraiment de la dette?
Vous raisonnez comme une poule mouillée Nabot, c'est pour ca que vous êtes tout nu. |
Amicalement, un agitateur. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:12:43
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Chachki,
De combien sont vos mensualités?
Combien se loue votre bien?
Combien payez vous d'impots foncier?
En répondant a ces questions, normalement on devrait dejà y voir plus clair. |
Amicalement, un agitateur. |
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cachki
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:18:31
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EH HO Bibix et Lenabot, EPARGNEZ NOUS VOUS PETITES ATTAQUES PERSONNELLES !!!
Chaque avis est valable, et si ne pouvez pas entendre un conseil différent du votre, que faites vous sur un forum de DISCUSSIONS ? Si vous avez envie de vous affronter, trouvez-vous donc un ring de boxe ! |
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cachki
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:28:57
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Citation :
Initialement entré par fdsc
La question à poser avant de parler de louer ou vendre, est peut-être dans quel environnement ce situe cet appart ???
En effet, si il se trouve dans un coin un peu perdu, il sera difficle à louer. Cela jouera aussi sur le loyer. Lors de la vente, l'impact sera peut-être moindre puisque les gens ne pouvant plus être en centre-ville, vont vers la périphérie voire la grande périphérie.
C'est quand même un jeu d'offre et de demande, et là, vous seul vous pouvez répondre.
L'appartement est situé dans une ville moyenne de province, près du centre ville. Ce qui freine autant les acheteurs que les locataires potentiels c'est qu'il se trouve sur une rue à fort trafic aux heures de pointes... Par contre l'arrière est très calme donnant sur le jardin de la copropriété, et il beneficie d'une terrasse...
Il est vrai que j'hésite vraiment entre avoir un bon complément retraite à terme (j'aurai 52 ans à l'issue du prêt), tout en sachant que d'ici là, il va certainement me coûter de l'argent (ex: le double vitrage sera à changer d'ici 5 ans..., les éventuelles carences locatives... etc ) |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 14:36:17
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Le problème des carences est simple. Elles sont dues à la mauvaise situation de l'appart ou au loyer trop élevé par rapport à a prestation.
Si l'appart est correctement situé, cela vous retire un point négatif sans en ajouter un positif. C'est ainsi qu'il faut raisonner.
Par contre un appart bien entretenu par le proprio avec des équipements de qualité (double vitrage, ...) est un réel plus qui peut, si il a en plus un certain charme, faire passer un loyer légèrement élevé.
Vous comprennez que c'est dur de vous répondre puisque personne ne connait l'avenir, et vous seul savez si vous pouvez baissez un éventuel loyer afin de coller au marché et éviter les carences.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 15:24:28
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Citation :
Initialement entré par cachki
EH HO Bibix et Lenabot, EPARGNEZ NOUS VOUS PETITES ATTAQUES PERSONNELLES !!!
Chaque avis est valable, et si ne pouvez pas entendre un conseil différent du votre, que faites vous sur un forum de DISCUSSIONS ? Si vous avez envie de vous affronter, trouvez-vous donc un ring de boxe !
Impossible, Le nabot est manchot ! 
Prenez ça sur le ton de l'humour cachki |
Amicalement, un agitateur. |
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cachki
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 16:48:55
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Merci bibix de me rassurer, je n'avais pas perçu la bienveillance de vos échanges !
Fdsc, pour vous répondre, pour fixer le loyer, j'ai dû prendre en compte le montant des mes mensualités de prêt ainsi que les frais annexes... Le loyer, je l'ai mis au plus bas, de 30€ moins cher que le même appart 2 étages plus haut... Toutes les charges fixes que j'aurai sur cet appartement ne seront même pas couvertes .
Mais voilà, il y a bcp d'offres de location, et notamment moins cher que moi... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 17:11:48
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Citation :
Initialement entré par cachki
Merci bibix de me rassurer, je n'avais pas perçu la bienveillance de vos échanges !
Fdsc, pour vous répondre, pour fixer le loyer, j'ai dû prendre en compte le montant des mes mensualités de prêt ainsi que les frais annexes... Le loyer, je l'ai mis au plus bas, de 30€ moins cher que le même appart 2 étages plus haut... Toutes les charges fixes que j'aurai sur cet appartement ne seront même pas couvertes .
Mais voilà, il y a bcp d'offres de location, et notamment moins cher que moi...
En fait tout dépend uniquement de la somme que vous serez obligé de rajouter chaque mois. Si vous ne nous parlez pas en chiffres, il nous sera difficile de vous aider. |
Amicalement, un agitateur. |
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nathalieamblard
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 17:21:49
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Cachki, vendez !
ne louez pas et ce pour 4 raisons :
- 1) la location est une source d'ennuis (loyers non payés, dégats, période sans locataire ...)
- 2) les loyers sont fiscalisés selon le barême classique
- 3) vous hypothéquez une partie de votre présent sachant que les locations s'autofinancent de moins en moins
- 4) vous ne vous enrichirez jamais autant qu'en achetant et revendant (à condition de créer de la valeur par des transformations) : la vitesse de capitalisation est alors bien supérieure à l'accumulation lente et incertaine des loyers.
A vous de choisir. Bonne soirée.
Citation :
Initialement entré par cachki
Bonjour,
J'ai acheté en janvier 2005 un appartement qui constitue ma résidence principale. Mon compagnon et moi venons de signer un compromis pour l'achat d'une maison.
Je m'interroge sur ce que je vais faire de ce F3. On m'avait dit qu'il n'était pas intéressant de revendre parceque je devrais payer de la plus value, mais je viens de lire le BO des impôts de jan2004 qui précise qu'on ne doit pas de plus value sur une habitation principale.
Pouvez vous me préciser quels autres frais j'aurais en vendant?
Sinon, j'envisageais de louer, j'ai déjà passé une annonce mais le marché n'est pas très favorable à la location ces temps-ci... Et puis j'ai un emprunt encore sur 18 ans à rembourser... 18 ans sans carrence locative aucune, ça me semble difficile !
Merci de vos avis !
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 17:32:55
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Citation :
Initialement entré par nathalieamblard
Cachki, vendez !
ne louez pas et ce pour 4 raisons :
- 1) la location est une source d'ennuis (loyers non payés, dégats, période sans locataire ...)
- 2) les loyers sont fiscalisés selon le barême classique
- 3) vous hypothéquez une partie de votre présent sachant que les locations s'autofinancent de moins en moins
- 4) vous ne vous enrichirez jamais autant qu'en achetant et revendant (à condition de créer de la valeur par des transformations) : la vitesse de capitalisation est alors bien supérieure à l'accumulation lente et incertaine des loyers.
A vous de choisir. Bonne soirée.
Citation :
Initialement entré par cachki
Bonjour,
J'ai acheté en janvier 2005 un appartement qui constitue ma résidence principale. Mon compagnon et moi venons de signer un compromis pour l'achat d'une maison.
Je m'interroge sur ce que je vais faire de ce F3. On m'avait dit qu'il n'était pas intéressant de revendre parceque je devrais payer de la plus value, mais je viens de lire le BO des impôts de jan2004 qui précise qu'on ne doit pas de plus value sur une habitation principale.
Pouvez vous me préciser quels autres frais j'aurais en vendant?
Sinon, j'envisageais de louer, j'ai déjà passé une annonce mais le marché n'est pas très favorable à la location ces temps-ci... Et puis j'ai un emprunt encore sur 18 ans à rembourser... 18 ans sans carrence locative aucune, ça me semble difficile !
Merci de vos avis !
Pour le régime fiscal, les locations sont au micro foncier. Vous n'êtes imposé que sur 60% du total des loyers perçu dans l'année.
La location si on sait choisir ses locataires ne pose pas de probleme, mais effectivement il est bien plus facile de vendre, donner 27% de la plus value à l'etat et placer quelques € sur un compte.
C'est sur le long terme qu'il faut calculer ça.
Même si vous êtes de votre poche de 100€/mois ou encore 1200€ annuel pendant 18ans, ca vous aura couté 21600€ tout rond -2% par an sur 18 an (l'inflation).
L'investissement de ces 21600€ sur 18 ans vous paie un bien qui en vaut peut être 6 ou 7 fois plus et qui en prime vous rapporte un loyer.
C'est comme ça qu'il faut claculer l'interet de la location et pas autrement. |
Amicalement, un agitateur. |
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cachki
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 17:48:49
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
En fait tout dépend uniquement de la somme que vous serez obligé de rajouter chaque mois. Si vous ne nous parlez pas en chiffres, il nous sera difficile de vous aider.
En chiffres: j'ai 400 € de mensualités de prêt, sur 18 ans. 65€ de charges versées au syndic, dont 40 récupérables, à la charge du locataire éventuel. J'ai envisagé demander un loyer de 450€.
La taxe foncière est de 450€.
J'ai acheté cet appart 63000€ il ya 2ans, + 4500€ de frais de notaire (je n'ai plus le chiffre exact en tête) , et j'ai réalisé des travaux d'embellissement avec des matériaux biologiques pour environs 4000€...
C'est un immeuble ancien, avec des travaux d'entretien à prévoir pour les parties communes (mais pas de gros investissement à prévoir a priori). Dans l'appartement, les fenêtres sont en double vitrage , mais qui devront être bientôt changées car certaines vitres deviennent opaques. pas d'autres travaux à prévoir.
Voilà ! Vous en savez maintenant autant que moi, vous avez tous les détails en mains ! |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 18:10:16
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Voici mon raisonnement
Vous louez 490€ charges comprises
La dessus vous payer 465€ de mensualité charges comprises.
Il vous reste 25€ de benefice/mois.
Vous payer 37€ d'impots foncier/mois.
Ensuite les impots sur le revenu au micro foncier vont vous prendre un peu moins de 25€/mois.
Sur 18 ans, cette operation vous coute 8000€.
On va rajouter 4000€ d'impondérable (travaux d'entretien et autres mois de vacances eventuels).
TOTAL: 12.000€
Pour 12.000€ etalés sur 18 ans (55€/mois), vous disposez d'un bien d'une valeur de plus de 60.000€ et qui vous rapporte en plus 450€ de loyer tous les mois sans que vous ayez plus rien à verser à votre banque.
Si vous le vendez, vous allez faire une petite plus value qui va être taxée à 27% et moins les frais de notaire et les travaux que vous avez fait vous n'aurez surement rien gagné ou peu.
Sincerement, si les chiffres que vous m'avez donné sont exacts, gardez votre bien. |
Amicalement, un agitateur. |
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anille
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 18:22:47
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Citation :
Pour le régime fiscal, les locations sont au micro foncier
Pas si voue empruntez, car les intérêts du prêt et les travaux ne sont pas déductibles dans ce cas |
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