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oldman24
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 Posté - 23 sept. 2006 : 16:18:01
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Bonjour,
Dans le cas d'un lot " démembré " qui du nu-propriétaire, de l'usufruitière ou du mandataire, désigné conformément aux textes en vigueur (L/65 & D/67)peut ou doit agir en justice lorsqu'un différend les oppose au syndicat des copropriétaires, géré par un syndic non professionnel (bénévole)
Au cas paticulier, dans une assignation, le nu-propriétaire se présente en qualité de " propriétaire" sans faire mention de
l'usufruitière, alors qu'elle est mandataire dans ce lot démembré.
Recevez , par anticipation, mes remerciements pour vos avis éclairés, à ce sujet.
François
oldman24
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Salutations
François |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 21:32:07
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Tout dépend de la nature de la demande faite en justice.
Notez par exemple que l'article 613 du Code civil dit que l'usufruitier n'est tenu que des frais des procès qui concernent la jouissance et des autres condamnations auxquelles ces procès pourraient donner lieu.
On lit entre les lignes que l'usufruitier peut agir en justice pour défendre sa jouissance tant contre le nu propriétaire que contre un tiers.
De son côté le nu propriétaire peut défendre la propriété et l'usufruitier doit dénoncer au nu propriétaire tout tiers qui y porterait atteinte (article 614)
Notez aussi que le régime de l'usufruit est tout en subtilités qui deviennent de véritables pièges lorsque l'usufruit porte sur un lot de copropriété.
La meilleure dans ce domaine est que le nu propriétaire a, en principe, la charge des grosses réparations, mais n'est pas tenu de les faire exécuter  Quand il s'abstient, l'usufruitier doit les faire exécuter en avançant les frais. Le nu-propriétaire est tenu de rembourser à la fin de l'usufruit, c'est à dire le plus souvent, aux héritiers de l'usufruitier décédé.
Il était stupide dans le passé d'imposer au syndic de faire les comptes entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, alors qu'il n'avait pas connaissance des clauses de l'acte constitutif
Le syndic fait les comptes du lot et laisse les intéressés faire leur affaire de la répartition. Il peut y avoir problème quand le RC n'a pas prévu la solidarité.
A noter enfin que le clause de solidarité a été déclarée non écrite pendant de longues années. Revirement récent de la Cour de cassation dans le bon sens 
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 10:40:45
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Citation :
Initialement entré par JPM
Tout dépend de la nature de la demande faite en justice.
...................................................................
Bonjour et merci à JPM et aux 53 lecteurs de ce topic,
L'assignation reçue par le syndic bénévole demande au TGI
-qu'il soit dit et jugé que le SDC devra prendre en charge les travaux de réfection totale d'un balcon sur cour sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du Jugement,
- que le SDC soit condamné à payer au " propriétaire" une somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-d'ordonner l'execution provisoire du Jugement à intervenir par application des dispositions de l'article 515 du NCPC,
-condamner le SDC aux entiers depens,conformément aux disposition de l'article 696 du NCPC.
Il est précisé ce qui suit:
Le copropriétaire" n'est,en fait, comme en droit que le nu-propriétaire.
Sa tante qui a fait l'acquisition de l'appartement concerné est usufruitière et a été désignée comme mandataire, prenant en charge toutes les dépenses imputables à ce lot démembré.
Au cours de son AGO du 9 décembre 2005, le SDC a rejeté à l'unanimité des présents et représentés la demande de prise en charge
des travaux de réfection totale du balcon dégradé aux motifs que :
-dans le règlement de copropriété de l'immeuble ,seuls les balcons de FACADE sont classés dans les parties communes,
-la dégradation invoquée n'existait pas à l'achat de l'appartement.
Des témoins ont assisté à la dégradation , dont le principal auteur a été un " charpentier-couvreur" qui a creusé une partie de la dalle pour démontrer que les fers à bétons étaient rouillés et fait savoir qu'il se chargerait de procéder à la réfection totale de balcon , mais en faisant abstraction des dispositionson des textes en vigueur, c à d avant examen par le syndic et sans l'intervention d'un maître d'oeuvre et sans souscrire une assurance dommages-ouvrage.
-au surplus, et en tout état de cause, le RC précise que les copropriétaires qui causent des dégradationss à l'immeuble sont responsables et tenus de les réparer.
Enfin, et surtout comme les intéressés n'étaient ni présents ni représentés et n'ont pas fait opposition ,dans les deux mois suivant la date de notification du procés verbal de l'AGO,il semblerait que le
requérant doive être débouté.
Merci de me confirmer.
Bien cordialement.
François
oldman24 |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 25 sept. 2006 22:14:46 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 11:56:15
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Il faut sortir les dictionnaires
Il est vrai que le Robert ne retient pour façade que la face antérieure d'un bâtiment ou s'ouvre l'entrée, le plus souvent sur la rue. Larousse dit : " chacun des côtés extérieurs d'un bâtiment "
Techniquement une maison classique a quatre façades : une principale (caractérisée soit par l'entrée, soit par le côté rue, soit par l'exposition au midi), une arrière dite aussi contrefaçade (parallèle à la principale mais opposée), et deux latérales qu'on appelle aussi pignons, surtout quand elles sont aveugles.
Et là, Robert, qui se flatte de modernisme, parle des " façades à pignons ", c'est à dire de la définition ancienne des pignons qui correspondait aux pannes de maintenant (partie triangulaire supérieure de la façade latérale correspondant aux combles).
Autant dire qu'il est inapproprié de parler de balcons de façade. Tous les balcons sont des balcons de façade .
Seule la lecture complète du RC peut permettre, à l'issue d'une exégèse quasiment vaticane, de dire si le rédacteur a voulu seulement parler de la façade sur rue ou des façade en général.
Dans le premier cas, la solution serait absurde : les balcons sont les balcons. Ils ne peuvent être partie commune d'un côté, privative de l'autre.
De toute manière, et dans tous les cas, la solution juridique compatible avec les contraintes techniques est donnée par TGI Paris 10 mars 1973 Administrer août 1973 p. 33 : si les balcons sont déclarés parties privatives et le gros-oeuvre des planchers de l'immeuble partie commune, seul le revêtement des balcons constitue une partie privative. La sous-face des balcons étant le prolongement extérieur des planchers constitue une partie commune.
Observations sur cette décision :
1) ici plancher s'entend de l'ossature séparative entre deux étages, soit la dalle dans le cas d'un immeuble moderne.
2) la sous-face est un terme impropre car la sous-face est la pellicule inférieure de l'ossature (ou plancher ou dalle) du balcon.
En vertu de cette jurisprudence la reprise de l'ossature du balcon est une intervention sur partie commune, mais le propriétaire du lot concerné doit supporter la charge de l'entretien d'un revêtement en plomb du balcon.
Sur une affaire de ce genre on peut gloser et plaider pendant des heures, des jours et des années si on va jusqu'à la Cour de cassation. Mieux vaut faire les travaux avant que le balcon ne tombe dans la rue à l'occasion d'un coup de gelée brutal suivant une journée très humide 
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 12:21:59
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Fans tout celà, je n'ai oubliqé que la question posée !!!
La demande du nu propriétaire est à mon avis recevable. Il agit pour la sauvegarde du bien. Celà ne veut pas dire qu'elle sera jugée bien fondée !
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 15:53:48
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Citation :
Initialement entré par JPM
Fans tout celà, je n'ai oubliqé que la question posée !!!
La demande du nu propriétaire est à mon avis recevable. Il agit pour la sauvegarde du bien. Celà ne veut pas dire qu'elle sera jugée bien fondée !
Vous dites que la demande du nu-propriétaire serait, à votre avis, recevable alors que j'ai précisé que le recours vient d'être formé en septembre 2006 et que l'AGO - au cours de laquelle a été votée la décision contestée- s'est tenue le 9 décembre 2005 et que le PV a été notifié par LRAR, à la mandataire, le 15 du même mois.
N'avez vous pas oublié ce point de droit qui me parait très important
même en faisant de la philosophie "vaticane".  |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 25 sept. 2006 17:37:43 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 09:55:26
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Attention Oldman, la question initialement posée est de savoir, dans le cas d'un lot affecté d'un ususfruit, s'il est nécessaire que l'action soit engagée par l'usufruitier et le nu-propriétaire ou si l'un des deux peut agir seul. C'est à cette question que j'ai répondu.
Vous indiquez ensuite que le nu-propriétaire demande que le syndicat soit condamné à prendre en charge le coût de travaux. Il ne demande pas l'annulation d'une décision d'assemblée générale. Vous semblez invoquer la déchéance de l'article 42 al. 2 . Elle ne s'applique pas à cette demande.
La demande du nu propriétaire est donc recevable. Reste à savoir si elle sera déclarée bien fondée.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 14:20:54
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Merci JPM,
Cette réponse est la meilleure, car elle m'apprend qu'un copropriétaire dont la demande de réparation intégrale (remplacement) d'un balcon aux frais du SDC a été rejetée par une délibération majoritaire d'une AGO du 9 déc 2005 peut revenir à la charge en saisissant le TGI, en septembre 2006.
J'attends de savoir si quelques uns des lecteurs de ce topic partagent cet avis et peuvent indiquer les références du texte permettant cette procédure qui n'est pas évidente dans le code de la copropriété.
Je rappelle que ce balcon sur la façade,côté cour de l'immeuble,est
classé "partie privative" par le règlement de copropriété, qu'il est à usage exclusif du copropriétaire , auteur des dégradations dont il se prévaut.
LE RC prévoit, en outre, que les copropriétaires sont responsables des dégats dont ils sont la cause .
La lecture des pages du web donne de nombreux exemples de balcons,
côté cour, et de leur classement dans les parties privatives si cela est prévu par le RC.
Un lexique immobilier dit aussi "façade= façade principale "
(FACADE AU SINGULIER dans un acte notarié). |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 26 sept. 2006 17:42:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 16:28:17
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J'ai bien dit que la demande était recevable. Je n'ai pas dit qu'elle sera déclarée bien fondée |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 13:55:53
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Bonjour à tous,
Dans ce topic seul JPM a contribué à m'éclairer.Je l'en remercie à nouveau !
Ce silence religieux m'interpelle?
Mais ainsi va la vie !.
François
oldman24 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 27 sept. 2006 : 16:45:17
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Bonjour Oldman.
La parole est d'argent, mais quand on n'est pas sûr, le silence est d'or, vous le savez bien .
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 14:11:13
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Bonjour mfld,
Votre post ne me console pas !
Mais heureusement que la lecture d'un vrai Litec (ed 2006)
m'a permis de trouver des références de jurisprudence et des commentaires du plus haut intérêt.
Donc, ceux qui disposent de cet ouvrage pourront s'y référér et répondre, le cas échéant, à d'autres demandeurs, avec des wagons chargés de
mots (7 pages),comme on le constate sur certains forums . |
Salutations
François |
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