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james69
Pilier de forums
369 réponses |
 Posté - 28 sept. 2006 : 22:09:32
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Bonjour,
Voilà un problème se pose à moi... J'ai besoin des vos avis.
Je suis AI et une personne me contacte pour faire estimer son bien.
Elle a acheté une maison avec terrain attenant il y quelque temps et souhaite en détacher une parcelle (constructible). Dans sa zone, il faut 1500m2 pour construire et elle a une parcelle (totale) suffisamment grande pour le faire.
Seulement, afin de pas trop perdre de valeur sur sa maison actuelle avec la découpe futureet garder un passage voiture, elle souhaite donc détacher ces 1500m2 pour que le futur acquéreur puisse avoir le PC et le certificat de conformité et une fois que l'acquéreur a eu son certificat de conformité, que cet acquéreur lui rétrocède une partie du terrain qu'il avait acquis.
Le notaire du vendeur lui a dit que c'était tout à fait envisageable et qu'il fallait faire une vente à rémérer.
Je ne suis pas aussi convaincu que le notaire mais bon, c'est pour ça que j'ai besoin de vos conseils.
N'est ce pas contraire aux règles d'urbanisme car on contourne la loi pour avoir une parcelle constructible ? Un notaire n'est il pas un oficié ministériel chargé de veiller au bon droit ? Et pour le futur acquéreur, quels risques ? SUppsons par exemple que la maison brule, si l'acquéreur n'a plus la surface exigé par le POS et marqué sur son permis, pourra t il la faire reconstruire...?
Bref, vos avis sur cette situation.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 08:22:58
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Une vente à réméré serait la pire des choses car l'on verait l'acte de vente que votre cliente doit récupérer une partie des 1500 m² cédés.Le service insructeur pourrait alors légitimement considérer que votre cliente n'a fait que "preter" temporairement 500 m² par ex à un tiers auquel elle n'a finalement vendu que 1000 m², soit une surface insuffisante pour construire.
La vente à réméré (article 1659 du code civil) n'est ici envisageable que si, in fine, l'acquéreur reste proprio d'au moins 1500 m².
Sinon, il suffit de passefr un acte de vente classique, de ne rien à dire à personne et de ne rien laisser transparaitre dans les actes et, une fois la maison du voisin construite et le certificat de conformité délivré sur une parcelle de 1500 m², alors -comme il s'en est engagé dans une contre lettre- il rétrocéde x m² à l'actuelle proprio.
Bien cordialement,
Vincent |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 08:47:31
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Remérer... remérer... remérer...
Changer la reine d'une ruche. Le miel et les abeilles ? Non ça doit pas être ça.
Rémérer... rémérer...
Reprendre un bien vendu. Ha, on approche.
"Vente à remérer" ou plutôt "vente à reméré". Vente comportant une clause de reprise du bien vendu au terme d'un délai moyennant indemnités.
Donc une sorte de prêt sur gage ou de prêt in fine.
A la fin du délai au terme duquel la "faculté de remère" prend fin, le vendeur peu rembourser l'acheteur (capital + intérêts + frais) et reprendre le bien, à défaut de remboursement, la vente devient définitive.
Pendant le délai où la "faculté de remère" est en vigueur, l'acheteur s'oblige à satisfaire les droit et devoirs de propriétaire du bien.
Etrange, mais ça existait au XIXe siècle !
Pas sur que cette pratique soit encore tolérée par les textes modernes.
Merci, james69, de nous fournir quelques textes ou liens pour qu'on puisse se faire une idée.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 08:51:06
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Désolé vinzz, on a posté en même temps.
Donc ça existe encore.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:26:17
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je n'ai pas ces textes ou lien et c'est pour ça que je vous ai demandé de l'aide.
Vinz, qui dénommez vous le service instructeur ?
Sinon, si je vous suis, cela est éventuellement possible à la condition de ne rien laisser paraître sur le compromis et donc de refaire un acte par la suite.
Sinon, supposons que la maison brûle et qu'elle n'est plus que les 1000m2, qu'est ce qui se passe pour l'acquéreur ayant construit ? Il a un pré à vache par la suite ou pas s'il n'a plus les minimas (POS) pour construire?
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:48:56
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le service instructeur est celui qui instruit la demande de permis de construire (mairie ou direction départementale de l'équipement).
les choses sont simples:
soit une parcelle de 5000 m², dont on détache 1.500 m² pour vendre un terrain à batir.
Si l'acquéreur de cette parcelle sollicite son PC en indiquant qu'il a pour projet de rétrocéder ensuite 500 m² à un tiers (ou au vendeur initial qu'importe), alors le PC sera refusé.
Si l'acquéreur ne dit rien mais qu'une fois le PC délivré, le maire ou le préfet se rend compte que l'acquéreur avait initialement l'intention de revendre 500 m² dès le PC obtenu, alors ce dernier pourra être retiré pour "fraude".
Si l'acquéreur ne dit rien et qu'une fois sa maison achevée il vend 500 m² de terrain, et que cette opération n'était pas avancée dans aucun docuement (surtout pas dans un acte de vente à réméré) alors il n'y aura pas de problème.
QUant à l'hypothèse d'un incendie, je ne la comprends pas, désolé.
Vincent. |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 14:05:44
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Merci pour votre rapidité et l'exemple très concret.
Pour la maison qui brule :
on part alors du principe que l'acquéreur ne dit rien qu'il fait constuire, qu'il rétrocède par la suite 500m2 des 1500m2. Sa maison brule 2 ans plus tard, peut-il la reconstruire? Cette question vous parait peut être bête mais moi elle m'interpelle. Car on doit reconstruire à l'identique, selon le PC qui avait été demandé ou du moins avec les minimas en matière de POS et ils n'y seront plus.
Du coup je trouve ça de + en + limite de la part de l'AI de prendre le terrain en vente... |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 14:18:36
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| oui il peut la reconstruire à l'identique, même si la superficie du terrain d'assiette a diminué et même si il ne respecte plus les exigences de POS. |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 14:33:19
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Citation :
Initialement entré par vinzz
le service instructeur est celui qui instruit la demande de permis de construire (mairie ou direction départementale de l'équipement).
les choses sont simples:
soit une parcelle de 5000 m², dont on détache 1.500 m² pour vendre un terrain à batir.
Si l'acquéreur de cette parcelle sollicite son PC en indiquant qu'il a pour projet de rétrocéder ensuite 500 m² à un tiers (ou au vendeur initial qu'importe), alors le PC sera refusé.
Si l'acquéreur ne dit rien mais qu'une fois le PC délivré, le maire ou le préfet se rend compte que l'acquéreur avait initialement l'intention de revendre 500 m² dès le PC obtenu, alors ce dernier pourra être retiré pour "fraude".
Ok mais si la maison est dans ce cas déjà constuite quand le maire s'en rend compte, que se passe t il ?
Citation :
Si l'acquéreur ne dit rien et qu'une fois sa maison achevée il vend 500 m² de terrain, et que cette opération n'était pas avancée dans aucun docuement (surtout pas dans un acte de vente à réméré) alors il n'y aura pas de problème.
Et là, est-il obligé de revendre, ne peut-il pas céder cela gratuitement?
Citation :
QUant à l'hypothèse d'un incendie, je ne la comprends pas, désolé.
Vincent.
***Modération***
Correction des balises pour une meilleure lecture. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 sept. 2006 20:53:01 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:31:25
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Alors: un PC obtenu par fraude est réputé n'avoir jamais existé... donc si moins de trois ans après la fin de la construction, le risque max, c'est amende et démolition car construction... sans PC!
Si plus de trois ans, aucune poursuite pénale mais la construction n'est pas régulière ce qui compliquera singulièrement les suites...
Il faut donc tout faire pour ne pas se trouver en situation visible de fraude...
Quant à la cession à l'euro symbolique, elle est possible... mais vérifiez bien que vous n'êtes pas dans une zone de préemption communale...! Imaginez que la commune se porte acquéreur de la surface...à 1 euro!
Si vous voulez éviter que l'administration aie l'impression de s'être fait avoir et soulèuve la situation de fraude, faites tout dans les règles, au moins sur les montants d'achat... Certes, vous paierez deux fois des frais de mutation sur une surface qui ne vous intéresse que le temps de la construction, mais bon...
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 sept. 2006 21:02:33 |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 17:30:20
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désolé si je ne maîtrise pas les citations, c'est pour ça que j'ai mis mes commentaires en gras.
En tout cas, merci pour vos réponses qui me seront d'une grande aide.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 20:19:24
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Je suis ce topic avec beaucoup d'intérêt. Décidément on apprend plein de choses sur ce Forum!
N'y a-t-il pas des textes qui pourraient battre en brèche ce type de montage?
Deux scénarii me viennent à l'idée:
1 Un propriétaire1 dispose d'une superficie de 3000m² la surface mini pour construire étant de 1000m² , il y construit une maison puis divise pour vendre 1000² au propriétaire2 qui construit à son tour et lui rétrocède 500m². Le propriétaire1 se retrouve avec 2500m². Il réitère l'opération avec un propriétaire3 et ainsi de suite.
On s'apperçoit alors qu'on aura pu construire 5 maisons (voir 6 si la dernière division est acceptée) au lieu de 3 si le terrain avait été divisé au départ en 3x1000m².
2 Un acheteur acquiert à vil prix un terrain de 500m² situé dans une zone où la surface minimale pour construire est de 1000m². Un voisin lui cède 500m². Il construit puis rétrocède au voisin les 500m² initialement vendus par ce dernier. Il a ainsi pu construire sur un terrain peu cher car normalement inconstructible.
Y aurait-il un vide dans la législation ou dois-je me fier à l'adage "La seule chose qui est interdite, c'est de se faire prendre".
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 20:39:28
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Je suis ce topic avec beaucoup d'intérêt. Décidément on apprend plein de choses sur ce Forum!
Y aurait-il un vide dans la législation ou dois-je me fier à l'adage "La seule chose qui est interdite, c'est de se faire prendre".
L'adage est bon, mais ne pas se faire prendre à la deuxième opération tient du miracle, alors à la troisième!
En fait, tout vient du fait que la division et l'aliénation sont séparées des règles d'urbanisme... jusqu'au jour où il y a préemption. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 21:14:14
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| Je ne pensais pas à une éventuelle préemption, toute fois improbable sur 500m² en plein milieu d'autres proprités, mais à d'autres recours nettement plus coercitifs. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 21:18:40
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Je ne pensais pas à une éventuelle préemption, toute fois improbable sur 500m² en plein milieu d'autres proprités, mais à d'autres recours nettement plus coercitifs.
Bien sur, la fraude, c'est du pénal, et ça fait annuler en cascade tous les PC !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 21:42:36
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Je ne suis en rien spécialiste sur ces sujets.
Mais Toto vend à Titi, puis Titi vend à Toto, même à 2 ou 3 ans d'intervale, ça pourrait sembler étrange aux services de l'urba, à moins qu'ils n'aient pas le moyen de le savoir... |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 22:25:23
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| on rentre aussi dans le lotissement après... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 08:59:50
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Je viens de relire les articles 1659 à 1673 du Code Civil.
Je comprend bien l'intérêt que peuvent avoir vendeur et acheteur si le bien est mobilier (jouissance temporaire du bien en échange de liquidités remboursables).
Si le bien est immobilier, je ne vois aucun intérêt à procéder de la sorte (si j'exclue le cas très particulier de ce topic). En effet, l'acheteur n'est que temporairement propriétaire et le vendeur risque d'être astreint à exécuter des actes initiés par l'acheteur (reprise de baux, par ex). Et en cas de succession de l'un ou l'autre, la situation ne va pas être simple à gérer.
Mais vous avez peut-être des exemples qui m'éclaireront.
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 19:31:09
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Citation :
Je ne suis en rien spécialiste sur ces sujets.
Mais Toto vend à Titi, puis Titi vend à Toto, même à 2 ou 3 ans d'intervale, ça pourrait sembler étrange aux services de l'urba, à moins qu'ils n'aient pas le moyen de le savoir...
Ce montage est possible dès lors que l'intention initiale de construire puis de revendre une partie du terrain n'apparait pas dans les pièces du dossier de PC.
Il faut bien comprendre que la loi SRU a pour objet de permettre une densification du territoire national et en particulier des zones urbaines. Pour ce faire deux mesures essentielles ont été prises:
1. L'abrogation de l'article L.111-5 du CU qui prévoyait qu'en cas de division de parcelle, les droits à construire consommés devaient être déduits des droits à construire attachés à la parcelle détachée. Je m'explique: soit un terrain de 2000 m² avec un COS de 0,1, si on en divise la moitié, les 150 m² de SHON construits sur le terrain initial devait être déduits, on ne pouvait donc construire que 50 m² sur le terrain vendu, alors meme qu'il faisait 1000 m².
Depuis la loi SRU de décembre 2000, dans cet exemple, l'acheteur du terrain de 1000 m² peut construire 100 m² par application du COS de 0,1. Et le propriétaire initial pourrait même détacher 1500 m² et laisser sa maison sur un terrain de 500 m², alors même qu'elle serait surdensitaire.
2. l'autre idée était de supprimer la possibilité de fixer la superfcie minimale constructible dans l'article 5 du PLU. En 2003, cette possibilité a cependant été réintroduite et le code de l'urba (L.123-1 de mémoire) permet aux auteurs du PLU de fixer un tel minimum, mais seulement pour répondre à certaines préoccupations qui doivent être motivées dans le rapport de présentation.
Bref tout ceci pour dire que les montages que vous imaginés vont dans le sens de la volonté du législateur et ne sont pas frappé d'un a priori frauduleux comme on pourrait le penser de prime abord.
Bien cordialement,
Vincent.
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