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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 29 sept. 2006 : 09:19:44
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Bonjour,
Acquereur d'une maison,j'ai signé début Aout le compromis de vente; nous avons convenu avec le vendeur une date butoir (2 Novembre) pour la signature de l'acte authentique.
Or, en cette période d'été, il s'avère assez long d'obtenir un pret intéressant et une delegation d'assurance, et j'ai donc proposé au vendeur, si cela s'avérait nécessaire pour boucler mon financement, de repousser de 2 ou 3 semaines maximum la date butoir, tout en lui précisant que je ferai tous mes efforts pour respecter ce délai (2 Nov).Le vendeur refuse catégoriquement de décaler, et me demande expressement de prendre n'importe quelle assurance, meme plus onéneuse, afin de ne pas retarder la signature, lui ayant également de son coté des impératifs financiers.
Question : le vendeur peut-il imposer unilateralement le maintien de la date butoir initiale, alors que les conditions requises pour signer (obtention des prets, purge du droit de preemption de la mairie) ne sont pas réunies ? puis-je lui imposer une nouvelle date butoir, en essayant de raccourcir le retard ? est-il en droit d'annuler la vente puisque je ne suis pas en mesure de signer dans un délai choisi conjointement ?
Merci pour vos avis et conseils.
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scoubidoo92 |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 14:45:16
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| Le compromis fait foi c'est à vous de "tenir" vos dates en particulier celles concernant l'obtention des prêts....le vendeur peut en effet non seulement annuler la vente, si vous ne respectez pas ces dates mais garder le dépôt de garantie (s'il en a été versé un ou exiger des dommages et intérets prévus au compromis )....quant à repousser la date butoir n'y songez même pas.... |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 21:52:43
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Merci pour votre avis, qui correspond à la situation classique et peut-etre un peu théorique.
Toutefois, je ne pense pas que cette issue défavorable (annulation de la vente avec perte du depot de garantie, soit le "worst case scenario") soit la seule. Il est peut-etre possible de négocier un report de quelques jours avec un vendeur un peu plus souple ?
J'entends dire qu'il est possible parfois de repousser la date butoir, et si c'est vrai, je voudrais savoir sous quelles conditions, et quels sont en la matière les droits et devoirs du vendeur et de l'acquereur, respectivement. |
scoubidoo92 |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 22:19:35
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| Si le vendeur "refuse catégoriquement " je cite vos propos il est dans son droit le plus strict ...un compromis signé est une "vente" en fait vous êtes engagé il aurait fallu mettre des clauses suspensives lors de la rédaction et prévoir des dates plus éloignées ...sinon ce sont les termes du compromis qui s'appliquent....que vous soyiez d'accord ou non....c'est la seule réponse juridique.... |
Edité par - marieke le 29 sept. 2006 22:23:32 |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 22:51:21
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Juridiquement, vous avez raison.
Le vendeur est pressé de conclure la vente, c'est pourquoi il avait exigé de ne pas mettre de clause suspensive liée à l'obtention des prets, ce qui est atypique, et il m'a fallu insister pour mettre une date butoir à +3 mois, je comprends maintenant pourquoi.
Je fais le maximum pour pouvoir signer dans les délais prévus, mais persiste à croire que la vente ne capoterait pas pour un retard éventuel de quelques jours, j'étudie des issues de secours...Annuler une vente pour un retard d'une semaine est tout de meme fort contrariant pour un vendeur, meme si cela peut rapporter assez gros. |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 22:57:29
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mais l'indemnité que vous avez versé peut lui donner envie de revendre ?
Mais pourquoi diable n'avez pas mis de conditions suspensives d'emprunt ??? |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 23:08:07
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Il y a des vendeurs qui ont paniqué en juin/juillet lisant les posts de ce forum...maintenant qu'IL N'Y A PAS DE BAISSE (ni de hausse des taux d'intérêts, voir dernières décisions de la banque euro, de la bnp et de la banque de france) ils décident de partir à la pêche d'un acquéreur qui paye le prix fort...
Selon un analyste immobilier (groupe nexus ???) le déficit des logements est si important qu'il faudraient 10 ans de nouvelles constructions pour arriver à une situation d'offre "normale"...
La plupart des vendeurs que je connais n'ont pas baissé...ils songent à augmenter plutôt. |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 23:16:03
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Citation :
Initialement entré par james69
mais l'indemnité que vous avez versé peut lui donner envie de revendre ?
Mais pourquoi diable n'avez pas mis de conditions suspensives d'emprunt ???
1/ Indemnité de 10% (5% à la signature du compromis, et clause penale pour les autres 5%)font certes une belle somme, mais je ne pense pas que ce soit l'objectif du vendeur, qui est simplement, et c'est comprehensible, pressé de conclure, car part s'installer en province, et veut vite toucher les sous pour investir ou placer.
2/ Car il en faisait une condition determinante pour accepter de signer le compromis, de mon coté, j'ai trouvé après 1 an de recherche assidue une maison qui nous plait beaucoup, et ne souhaitait pas me la laisser souffler par un autre (après 3 echecs frustrants); donc réactivité +++ indispensable à mon avis si on veut saisir un bien de qualité. |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 23:24:38
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Citation :
Initialement entré par lidia
Il y a des vendeurs qui ont paniqué en juin/juillet lisant les posts de ce forum...maintenant qu'IL N'Y A PAS DE BAISSE (ni de hausse des taux d'intérêts, voir dernières décisions de la banque euro, de la bnp et de la banque de france) ils décident de partir à la pêche d'un acquéreur qui paye le prix fort...
Selon un analyste immobilier (groupe nexus ???) le déficit des logements est si important qu'il faudraient 10 ans de nouvelles constructions pour arriver à une situation d'offre "normale"...
La plupart des vendeurs que je connais n'ont pas baissé...ils songent à augmenter plutôt.
Tous les experts signalent une baisse sensible de l'immobilier aux US, et certains prevoient un phenomène similaire en Europe, voire meme un krach (?).
Bien entendu, tous ceux dont ce n'est pas l'interet (AI, banquiers..) crient à l'intox...
En tant qu'acquereur, je ne souhaite bien sur pas que cela se produise, mais ai des craintes. |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 08:36:31
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Citation :
Initialement entré par scoubidoo92
Juridiquement, vous avez raison.
Le vendeur est pressé de conclure la vente, c'est pourquoi il avait exigé de ne pas mettre de clause suspensive liée à l'obtention des prets, ce qui est atypique, et il m'a fallu insister pour mettre une date butoir à +3 mois, je comprends maintenant pourquoi.
Je fais le maximum pour pouvoir signer dans les délais prévus, mais persiste à croire que la vente ne capoterait pas pour un retard éventuel de quelques jours, j'étudie des issues de secours...Annuler une vente pour un retard d'une semaine est tout de meme fort contrariant pour un vendeur, meme si cela peut rapporter assez gros.
J'ai bondi en voyant ce que vous aviez écrit....
Vous pourrez vous sortir de cette histoire si vous n'obtenez pas votre prêt....
En souhaitant que vous n'ayiez pas signé n'importe quoi.....(voir ci-dessous les termes à ne pas utiliser)
La clause suspensive de prêt est une clause obligatoire tout acte doit en comporter une !
Voir :http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?
id_article=686
La condition suspensive de l’octroi du prêt, même si elle n’est pas exprimée par une clause spéciale de l’avant-contrat, existe de plein droit. Il n’en serait autrement que si vous acceptez d’écrire à la main et de signer une mention indiquant, après avoir précisé que vous ne demandez pas de prêt, que si vous devez recourir néanmoins à un prêt, vous ne pourrez pas bénéficier des dispositions de la loi.
Le Tribunal de grande instance de Rochefort a rendu le 7 novembre 2001 (R. G. n° 00-00598) un jugement dont l’analyse suit : L’acquéreur d’un bien immobilier, qui a déclaré que le prix serait payé sans l’aide d’un prêt et ayant porté à l’acte, de sa main, la mention prescrite par l’article L. 312-17 du Code de la Consommation, ne peut, s’il recourt néanmoins à un crédit, se prévaloir du défaut d’obtention de cet emprunt sauf en cas de fraude à la loi. Constitue une fraude à la loi le fait pour le vendeur ou son mandataire de faire pression sur l’acquéreur pour qu’il appose la mention manuscrite de l’article précité alors qu’il sait que son coccontractant ne pourra financer l’acquisition sans l’aide d’un prêt. En l’état d’une telle fraude, destinée à priver l’acquéreur de la protection à laquelle il a droit en vertu des articles L. 312-6 et suivants du même code, le compromis de vente doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. Par conséquent, en cas de refus du prêt et de défaillance de cette condition suspensive, toute somme versée d’avance par l’acquéreur doit lui être remboursée, tandis que l’agent immobilier intervenu dans la transaction se trouve privé de réclamer aucun bien représentatif d’entremise quelconque.
Cette décision est très claire.
Vous ne devez pas souscrire et signer la mention manuscrite qui pourrait vous être demandée. Si néanmoins vous le faites, conservez des traces écrites des pressions que le vendeur ou l’agent immobilier ont pu exercer sur vous. Cependant, il est de loin préférable de rester muet sur l’obtention d’un prêt, de ne pas souscrire la mention manuscrite et de demander ensuite votre crédit. Dans le cas de refus de crédit, le compromis sera caduc et vous pourrez récupérer toute somme versée. |
Edité par - marieke le 30 sept. 2006 08:42:43 |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 14:59:39
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Je ne suis pas surpris de votre réaction.
Je vous rassure, je ne suis pas completement naif, et ai bien étudié la situation avec mon notaire, avant de l'accepter.
Nous avons pris un risque calculé : meme s'il est peu agréable de se voir contraint de ne pas mettre de clause suspensive sur l'obtention des prets, et de se voir imposer de mettre la clause manuscrite que vous mentionnez, j'ai cependant accepté de le faire pour ne pas laisser la vente échouer, ce qui aurait très probalement été le cas, plusieurs autres acquereurs et une agence faisant tout pour que mon opération échoue (surenchère en particulier), selon le vendeur, ce qui explique que la négociation se soit tendue quelques jours avant signature du compromis (version du vendeur, invérifiable, mais assez plausible selon moi, connaissant un peu le marché et contexte actuels, pour avoir cherché depuis un an).
Mon notaire a trouvé l'exigence du vendeur assez inacceptable, mais il m'a conseillé, si je voulais la maison, de bien calculer le risque...
J'ai choisi de jouer le jeu, un peu à contrecoeur, et pense toujours que c'est raisonnable.
Encore une fois, je pense que, meme si je n'arrivait pas à signer avant la date butoir, j'ai quelques arguments à faire valoir auprès du vendeur pour qu'il s'assouplisse si nécessaire (report de quelques jours), et les arguments que vous apportez seraient le cas échéants très utiles en telle situation.
Bien que n'ayant pas de traces ecrites, j'ai subi de fortes pressions du vendeur via notaires pour ceder sur la clause de non obtention des prets, entre autres courtoisies.
Je reste confiant, c'est une question de course contre la montre (qui me prends beaucoup de temps et d'energie) pour obtenir le financement en quelques semaines.
Je ne suis pas du genre à signer "n'importe quoi", je fais confiance à mon notaire, mais accepte peut-etre à tort de vivre un peu....dangeureusement !
Je garde précieusement votre argumentaire, au cas où.....
Je serai curieux de savoir si vous etes notaire, juriste, ou dans cet environnement.
Merci,Marie,pour tous vos conseils.
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scoubidoo92 |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 15:07:26
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| Absolument pas je participe bénévolement à un forum juridique et à celui ci irrégulièrement et j'essaye d'aider par les connaissances que j'ai pu glaner par mon expérience personnelle et par ce que j'ai appris.... |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 11 oct. 2006 : 21:25:42
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Une rectification toutefois à ce que vous annoncez :
"La clause suspensive de prêt est une clause obligatoire tout acte doit en comporter une !
Voir :http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?
id_article=686"
Sauf erreur, je crois que c'est inexact : la clause suspensive de non-obtention du pret est certes prévue par la loi, mais n'est en aucun cas obligatoire.......
Ce qui explique que certains vendeurs avisés imposent au vendeur de ne pas la meetre dans le compromis de vente, en demandant à l'acquereur d'apposer le paragraphe manuscrit que vous avez indiqué.
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scoubidoo92 |
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laurent.4
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 08:14:26
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| La condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier (L312-1 etsuivants du code de la consommation) est d'ordre public. Lorsqu'un acquéreur entend payer le prix au comptant, il doit le préciser par une mention manuscrite strictement encadrée. Si cette mention est inexistante ou incomplète, la condition suspensive d'obention de prêt est sous-entendue: elle s'impose. Le fait que l'on vous ait imposé la mention relative à l'acquisition au comptant rend nulle cette mention: il s'agit d'une menace entâchant votre consentement d'un vice. En outre, cette attitude est pénalement passible de sanctions. Le dépassement de délai pour la signature de l'acte fait sans doute l'objet d'une clause insérée dans le "compromis". En tout état de cause, le vendeur ne peut exiger des indemnités ni renoncer à la vente si ce dépassement est raisonnable et ne résulte pas de la mauvaise foi de l'acquéreur. Si votre vendeur persiste dans ses exigences, n'hésitez pas à lui envoyer un courrier recommandé ainsi qu'au notaire qui a reçu le "compromis", en reprenant ces arguments et en sous-entendant que vous n'excluez pas une action judiciaire. Généralement, tout rentre dans l'ordre après une mise au point de ce type (sales types même dans ce cas...). |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 23:28:06
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Fin de l'histoire : après une course contre la montre depuis un bon mois, et quelques imprévus à surmonter, nous avons enfin obtenu les fonds, grace au soutien de la banque, et pu signer l'acte authentique hier, sans problème.
Vos réponses et conseils auraient certainement été utiles en cas de résistance du vendeur si un retard de quelques jours avait été nécessaire...
Merci pour vos conseils. |
scoubidoo92 |
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Accord sur la date de signature de l'acte
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