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 Sujet  |
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FGI
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 30 sept. 2006 : 18:53:02
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Bonjour,
J'ai besoin d'un conseil sur la conduite à tenir dans notre situation :
Nous louons un F3 non meublé depuis 2 ans, avec actualisation du loyer chaque année .
Le propriétaire nous a signifié, par courrier daté du 20 septembre, une augmentation du loyer et une régularisation des charges, à partir du mois d'octobre.
- pour l'augmentation du loyer, il pose le calcul correctement et se trompe dans le résultat, en sa faveur. Après discussion avec une collègue, je comprends que c'est fréquent, et qu'un simple courrier doit pouvoir régler l'erreur.
- pour la régularisation des charges, il nous a envoyé un décompte du syndic. Si les lignes eau froide et fuel chauffage sont très claires, il y une ligne un peu générale de dépenses communes (qui doit contenir les frais de nettoyage des communs, élec communs, entretien jardin et peut être d'autre choses...) que j'ai demandée à la représentante du Syndic dans l'immeuble de nous détailler, au cas où il y aurait des charges non récupérables par le propriétaire.
Nous payons notre loyer d'octobre vers le 4 ou 5/10 par virement.
Je ne sais pas combien payer...
Je veux bien augmenter mon loyer, mais pas suivant son calcul erroné, suivant mon résultat.
Je ne veux pas payer la régularisation de charges, ni l'augmentation mensuelle du coût des charges sans avoir le décompte clair du syndic.
J'envoie un premier courrier au propriétaire pour lui montrer qu'on a décelé son erreur de calcul de loyer, et qu'on régularisera nos charges éventuellement plus tard, si nécessaire, au vu du détail que nous fournira le syndic ?
Merci par avance du temps que vous consacrerez à ce petit souci.
FGI
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Edité par - FGI le 30 sept. 2006 19:21:29 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 19:07:40
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Visiblement vous avez fait une grande part du travail. C'est agréable de voir que vous ne comptez pas uniquement sur nous.
Exposez le calcul pour la réévaluation, de manière à ce qu'on le corrige si nécessaire.
Pour les charges, en effet, il faut les justificatifs.
Avec une copropriété et un syndic, cela va être dur. En effet, le syndic ne discute qu'avec le proprio et pas avec les locataires.
Vous pouvez précisé que vous avez bien reçu sa demande de regul et conformément à la loi, vous souhaitez voir les justificatifs ou que la partie que vous voulez controler (il faudra vous déplacer). Cela avant de régler la partie récupérable.
La loi dit que les décomptes sont fournis 1 mmois avant la demande de payement, ne vous stressez pas.
Sinon, vous lisez la loi de 89 qui a été modifié en juillet pour les charges locatives, faites attention puisqu'avant, la partie benef et TVA de entreprises de nettoyage n'était pas récupérable par exemple.
un peu de lecture:
ICI
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 19:07:59
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Dans tous les cas, toujours privilégier une approche conviviale entre bailleur et propriétaire, dans l'intérêt des 2 parties (gagnant/gagnant).
Donc, je demanderais un petit entretien d'abord avec le proprio, trouver ensemble une solution, qu'il modifie ainsi son courrier suivant accords
, et le tour est joué. |
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FGI
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 19:19:51
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Merci pour vos réponses si rapides.
Le calcul du loyer selon le propriétaire :
681x103,78/101,45 = 715,40 Euros
OK pour les indices, mon souci c'est le résultat, pour moi, ça fait 696,64 Euros.
La représentante du Syndic ne s'entend pas avec notre propriétaire, et nous aide dans nos démarches. Nous devrions avoir une copie du décompte du syndic pour les charges la semaine prochaine.
Ma question est : combien je paie pour le loyer du mois d'octobre ?
Encore merci !
FGI |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 21:24:27
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A mon avis vous lui envoyez un courrier "aimable" en lui signalant son erreur de calcul et vous gardez le montant que vous trouvez comme base ....Etes vous sûr des indices cités ?
Vous ne donnez pas la date d'entrée donc on ne peut vérifier...comme proposé par FDSC
Pour les charges vous lui demandez des précisions sans parler du syndic....et vous lui signalez que vous mettez la provision habituelle dans l'attente de plus de renseignements....pour l'estimation future cela fait-il une grosse différence avec les provisions actuelles ?
Le rappel est-il conséquent ?
N'oubliez pas que ce ne sont que des provisions donc toujours récupérables en + ou - |
Edité par - marieke le 30 sept. 2006 21:28:41 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 22:08:44
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| votre bailleur ne doit pas vous donner uniquement la page récapitulative des charges de l'année (que vous semblez avoir recu). Il doit enplus vous ajouter le détail : en général, tout y est détaillé: ca s'appelle un relevé de charges par nature (vous avez donc là le total des honoraires du syndic, les assurances du batiment, les salaires de gardien, les pts entretiens etc ... c'est ce document qui vous permettra de vérifier que ce qu'on vous demande est bien correct. |
Cordialement, |
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FGI
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 09:33:50
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Merci tous,
Marieke, pour les indices d'augmentation du loyer, je suis sure que c'est bon, inutile de vérifier et de vous faire perdre votre temps;
Pour les charges, la régularisation est de l'ordre de deux fois notre provision mensuelle sur charge : on paie tous les mois 120 Euros de charge (chauffage fuel inclus, pas d'ascenseur), et il nous réclame, uniquement pour 2005, 240 Euros. Il nous demande une provision sur charge de 141 Euros par mois, à partir d'octobre.
Nous sommes arrivés le 6 septembre 2004, et il écrit dans son courrier : "l'année 2005 sera l'année retenue pour régulariser vos charges, l'année 2004 n'a pas été prise en compte". C'est donc la première fois qu'il régularise nos charges. Uniquement sur 2005. Sans doute pense-il régulariser les 9 premiers mois de 2006 plus tard.
Bref, il y a plein de choses à éclaircir pour nous. Mais j'ai l'impression qu'on part sur de bien mauvaises bases.
FGI
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 11:08:27
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FGI, votre propriétaire applique l' IRL pour l'actualisation du loyer en prenant l'indice du 4e tri 2005 = 103,78 et l'indice du 4e tri 2004 = 101,45
Ensuite il se trompe sur le calcul, en effet vous avez raison
681 x 103,78 / 101,45 = 696,64 € et non 715,40 €. Cela doit être facile de lui faire comprendre. Pour les charges il doit vous fournit les justificatifs de façon claire et précise |
Roland MAILLET |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 12:58:47
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A mon avis 120 euros pour un F3 chauffage compris soit 1440 euros annuels passant à 1680 par ajout des 240 soit 140 mensuels et non 141 sauf si les chiffres donnés sont arrondis....cela commence à être cher...mais c'est plausible....en attente du détail précis des charges ...ce que je ne comprends pas c'est que les décomptes étant annuels il vous donne seulement maintenant le décompte 2005 alors que 2006 est bien avancé ....
Pourquoi dites vous que vous partez sur de mauvaises bases ?
Sans preuve de sa malhonnêteté (il peut s'agir d'une erreur de calcul)laissez lui le bénéfice du doute.....et attendez sa réponse ....
Il n'est pas seul responsable de l'augmentation des charges ...le syndic l'est aussi .... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 13:14:04
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Citation :
Initialement entré par marieke
Il n'est pas seul responsable de l'augmentation des charges ...le syndic l'est aussi ....
Il faut savoir que les budgets prévisionnels sont discutés et votés en AG, une fois par an. Les charges de copro ont enormément augmentées ces dernières années et pas forcément à cause des copro ou du syndic  ; mais dû au différents prix de consommation: le chauffage, le fioul, le prix du gaz ont quand même une (grosse) influence sur la facture finale ....
il faut surtout analyser où se situent les grosses différences et bien vérifier avec le décret du 26 aout 87, si les charges qui vous sont comptées sont bien locatives.
pour les provisions revalorisées: bien prendre le total des charges locatives annuelles + TEOM / 12 et vous arrivez alors à une provision qui "couvre" les charges locatives - Il ne devrait alors pas y avoir trop de pbl lors de la prochaine régul.
pour ma part, je préfère demander un peu plus que les charges annuelles/12 et dans ce cas, mes locataires recoivent un chèque en retour ....
après c'est une question de choix .... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 15:46:18
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marieke: concernant la régularisation des charges 2005, elle ne peu se faire qu'après approbation des comptes en AG et malheureusement toutes les AG n'ont pas encore eu lieu.
apparement ce bailleur a ffectué la régularisation des charges après l4AG et la notification du PV : donc pas de problème |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 20:33:03
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Je sais, NEFER mais logiquement les comptes de 2005 devraient être prêts pour maintenant....l'AG a du avoir lieu depuis un moment....on est en Octobre quand même....
Pour JOULIA en effet.... j'ai mis Syndic j'aurais pu mettre aussi "la copropriété" c'est vrai que les charges ont beaucoup augmenté et les chiffres avancés me semblent plausibles....justement compte tenu du chauffage au fuel.... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 22:51:41
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tout dépend de la date de clôture des comptes qui ne coincident pas souvent avec l'année fiscale. Je recois certains comptes de copro, avec clôture fin juin de chaque année et les AG vont se tenir dans les semaines à venir (avant Noel).
J'suis pas une "pro" syndic, loin de là, mais y'en a qui font bien leur boulot :) |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 09:49:52
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Citation :
Initialement entré par Joulia
tout dépend de la date de clôture des comptes qui ne coincident pas souvent avec l'année fiscale. Je recois certains comptes de copro, avec clôture fin juin de chaque année et les AG vont se tenir dans les semaines à venir (avant Noel).
J'suis pas une "pro" syndic, loin de là, mais y'en a qui font bien leur boulot :)
Oui vous avez raison cela dépend de la date de clôture d'exercice....
En effet il y a des Syndics qui font bien leur boulot....heureusement.... |
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