| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 04 oct. 2006 : 12:09:35
|
Un syndic qui est également architecte peut il s'imposer pour le suivi des travaux.
A chaque fois que des travaux sont soumis à l'assemblée générale, ne figure à l'ordre du jour que notre syndic architecte pour le suivi.
Il y a pourtant eu par le passé des erreurs de commises qui ont amené les occupants de l'immeuble à faire des pétitions car il n'y avait pas de chauffage en novembre (mise en route nlle chaudière).
Pour la prochaine AG qui aura lieu le 10 octobre des travaux sont à l'ordre du jour. Dans la résolution il est fait mention de:
- devis T..E 4 114,50 ttc
- devis L.... présenté en assemblée si possibilité d'accès
Est il normal de faire part de deux devis si un seul est joint à l'ordre du jour. Que le second ne fait état d'aucun montant qui pourtant pourrait être inférieur.
Par ailleurs (tout du moins me concernant) à la résolution 2 il est indiqué :
Désignation du bureau
- Rapport du Conseil Syndical sur son activité 2005(joint)
- Etat d'avancement de l'adaptation du règlement de copropriété
Hors il n'y a aucun rapport de joint.
Tout cela est il normal ?
Dernière petite question qui est en fait une demande d' avis, les honoraires d'architecte sont fixés à 9 %. Est ce justifié
Merci à tous
|
Cordialement
Laure913 |
|
Signaler un abus
|
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
|
|
Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 04 oct. 2006 : 21:17:53
|
Lien très intéressant ! A conserver en mémoire
Merci ETASPAK !
Concernant l'ordre du jour j'aurais peut être du poser la question dans ASSEMBLEES. Sauf si quelqu'un à une petite idée comme sur le montant des honoraires d'arcitecte.... |
Cordialement
Laure913 |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 oct. 2006 : 21:42:45
|
Il y a en fait deux questions distinctes.
La première : Un syndic qui est également architecte peut il s'imposer pour le suivi des travaux ?
Quand des copropriétaires choisissent un syndic architecte, c'est, dans la quasi totalité des cas pour avoir un suivi régulier des travaux par un Homme de l'Art. Un certain nombre de syndicats sont fort attachés à cette formule, notamment dans des immeubles anciens. Le contrat de syndic doit préciser les modalités appropriées à cette situation car il est bien évident que le syndic architecte ne doit pas prendre des honoraires au taux plein pour le remplacement de robints.
La seconde : le syndic architecte fait-il bien son travail, notamment pour ce qui est des travaux ? C'est en fait la question que vous posez. S'il le fait mal, il faut rechercher un autre syndic, architecte ou pas.
Je termine mon mlessage prématurément enregistré par erreur.
Sur le lien d'Etaspak, la question traitée par le Tribunal est avant tout juridique :
Une décision d'effectuer des travaux de ravalement a été prise par le syndic X dont le syndic est également architecte ; l'assemblée a donné délégation au syndic et au conseil syndical pour différentes modalités.
Le syndic a assigné un copropriétaire, opposant au vote des travaux, qui refuse de payer les appels de fonds pour ces travaux.
Le tribunal relève que le syndic ne justifie pas avoir notifié le procès verbal au copropriétaire ; qu'en conséquence le délai de contestation de la décision n'a pas couru
que le syndicar demandeur ne justifie pas que le syndic, et surtout le conseil syndical, aient pris la décision pour laquelle délégation leur avait été donnée par l'assemblée.
qu'en conséquence la décision de l'assemblée doit être, en l'état, considérée comme une décision de principe ne permettant pas au syndic d'effectuer des appels de fonds.
La motivation est fort bien établie et on ne peut qu'approuver le jugement cité qui ne concerne pas particulièrement les syndics architectes mais un syndic architecte qui ne respecte pas les règles de la copropriété.
Mausvais syndic, on peut penser aussi qu'il est mauvais archiotecte. C'est une autre affaire.
|
Edité par - JPM le 04 oct. 2006 21:57:06 |
| Signaler un abus |
|
|
Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 05 oct. 2006 : 14:50:10
|
Merci JPM de ces précisions.
Dans un autre topic un lien renvoyait à la rubrique " vos droits' sur le site de seloger.com disant :
"Les modalités de paiement des travaux votés en assemblée générale de copropriété
Les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre une décision concernant des travaux d'amélioration, de transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement, d'adjonction d'éléments nouveaux ou d'aménagement ou la création de locaux destinés à l'usage commun, ainsi que ceux qui n'ont pas participé à l'assemblée générale, peuvent payer leur quote-part des travaux sur 10 ans en 10 annuités égales. Cette demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndicat des copropriétaires peut " facturer " cette faculté de paiement en accordant un crédit auquel s'applique le taux légal d'intérêt. En revanche, si la copropriété recourt à un emprunt, le demandeur supporte le même taux d'intérêt que celui de la copropriété."
Il y a eu de gros travaux votés l'année dernière et nous n'étions pas présents lors de l'assemblée et pour cause nous n'en avons pas été informés)
Nous n'avons pas pu règler les appels concernant ces travaux et nous demandons donc lors de la prochaine AG un étalement amiable mon fils propriétaire étant étudiant.
Pouvons nous effectivement procéder comme indiqué dans le lien ou est ce trop tard ?
Je suppose qu'il ne s'agit pas d'un droit mais d'une possibilité.
Merci de votre réponse |
Cordialement
Laure913 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2006 : 18:07:18
|
L'étalement des paiements sur dix années n'existe que pour les travaux exigeant la majorité de l'article 26.
Il est regrettable que la loi ne précise pas le délai laissé aux copropriétaires intéressés pour demander le profit de cet étalement. Il est facile de comprendre que les copropriétaires et le syndic aient besoin d'être éclairés sur ce point !
On doit considérer que la demande est tardive quand le premier appel de fonds a été fait et les travaux commencés.
La citation néglige le fait que le syndicat peut prendre hypothèque sur le lot en cas d'étalement.
Il est bien entendu que les copropriétaires ont par ailleurs intérêt à souscrire un emprunt et récupérer les intérêts payés à la banque plutôt que d'avancer eux-mêmes les fonds pour récupérer l'intérêt au taux légal sur lequel ils devraient en outre payer des impôts.
|
| Signaler un abus |
|
|
Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 05 oct. 2006 : 23:56:44
|
Merci JPM
Citation :
La citation néglige le fait que le syndicat peut prendre hypothèque sur le lot en cas d'étalement.
Je m'en doutais quelque peu... C'est normal mais cela implique des frais supplémentaires.
Je vais relire les textes de loi et décret pour savoir précisément quels sont les travaux soumis à l'article 26 et ceux à l'article 24 |
Cordialement
Laure913 |
| Signaler un abus |
|
|
Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 10:46:40
|
Excusez-moi JPM de vous solliciter à nouveau mais j'aimerais savoir clairement à quelle majorité le changement de système de chauffe et le remplacement de la chaudière doivent ils être votés
et à quelle majorité la réfection des peintures de la cage d'escalier .
Merci beaucoup. |
Cordialement
Laure913 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 15:42:57
|
Peinture d'escalier = article 24 dès lors que c'est une opération de pur entretien.
Changement de système de chauffage ? Il faut quelques précisions supplémentaires. Question primordiale : La chaudière actuelle, voire d'autres éléments, sont-ils à bout de course ?
Et aussi : quelle est le motif du changement de système ? Chauffage actuel au charbon ? économies d'énergie ? seule solution technique possible ?
Pour le changement de chaudière la réponse est liée à ce qui précède.
|
| Signaler un abus |
|
|
Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 11:37:51
|
Il s'agissait d'une chaudière à charbon. Après maintes réparations elle est tombée en panne. L' AG a voté le remplacement par une chaudière à gaz.
Merci JPM |
Cordialement
Laure913 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Syndic +Architecte Honoraires
Forum fermé
