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Gébé
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37 réponses |
 Posté - 06 oct. 2006 : 12:09:51
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En 2005, un nouveau syndic a été élu par l'AG. Il nous donne entièrement satisfaction sauf à 4 copropriétaires (sur 60)appartenant au conseil syndical qui regrettent le bon vieux temps où le syndic les faisait bénéficier de nombreux passe-droits puisque ces copropriétaires, qui habitent à l'année dans une résidence avec une majorité de "résidents secondaires", le faisait réélire chaque année grâce aux nombreux pouvoirs que les copropriétaires "lointains" leur remettaient.
Ces 4 copropriétaires, désireux de se débarrasser de ce nouveau syndic (gênant pour eux) lui ont demandé de retarder l'AG annuelle, ce qu'a fait le syndic qui n'y a pas vu malice. Résultat, ces personnes, ont demandé (et obtenu) la nomination d'un administrateur provisoire pour absence de syndic.
Ces 4 personnes prétendent qu'ils sont élus pour 3 ans, puisque aucun délai n'a été fixé par l'AG. Je crois savoir qu'ils ont raison sur ce point.
Cet administrateur provisoire est donc désigné avec pour mission de convoquer une assemblée générale. Il va également inscrire à l'ordre du jour l'élection du conseil syndical. Il faut savoir que cet administrateur provisoire est plutôt orienté comptabilité que droit de la copropriété.
Il est réticent pour mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la révocation du conseil syndical (ou de ses membres, la question n'est pas là) et prétend que du fait même que la copropriété est dépourvue de syndic, le conseil syndical actuel n'a pas d'existence et qu'il n'est donc nul besoin de le révoquer. Or la majorité des copropriétaires souhaite ne plus voir ces 4 personnes au conseil syndical.
Est-il vrai que le conseil syndical n'a plus d'existence légale à partir du jour où un administrateur provisoire a été désigné ?
Sinon comment faire pour "obliger" cet administrateur à mettre la révocation à l'ordre du jour, sachant que sa mission, définie par le TGI se borne à "organiser une assemblée générale tendant à la désignation d"un nouveau syndic" ?
Merci d'avance aux contributeurs.
*** Modération ***
Suprression de balises en fin de message
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Edité par - clemouel le 06 oct. 2006 14:08:42 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 13:51:36
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Du moment qu'il y a nomination des membres du conseil syndical il n'y a pas besoin de révocation;de plus la révocation ne changera rien au problème puisque rien n'interdit aux "révoqués" de se présenter à nouveau.
Le seul problème c'est qu'il vous faut trouver des candidats "d'aplomb" (pourquoi ne pas commencer par vous)le notifier à l'administrateur en sachant que vous pouvez être candidat avant ou pendant l'AG (au moment de la résolution sur le CS)
Ensuite faire la campagne "électorale" necessaire pour que les 4 ne soient pas élus à nouveau; cela ne devrait pas poser de problème puisque vous indiquez < que la majorité des copropriétaires n'en veut plus >
Le vote doit être individuel candidat par candidat;ne seront élus que ceux ayant un vote conforme à la majorité 25 (pensez aussi à élire,si possible,un/deux suppléants) |
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 14:28:04
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| La nomination de nouveaux membres ne pose pas problème. Il y en aura et je serai de ceux-là. Ce que nous voulons, c'est que les 4 personnes n'en fassent plus partie. Nous sommes certains que si elles se représentent, elles ne seront pas élues. Mais elles ne se représenteront pas, arguant du fait qu'elles n'en ont pas besoin, ayant été élues pour 3 ans... d'ou ma question sur leur révocation. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 17:16:30
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Pour un syndic qui vous donner entière satisfaction, le moins que l’on puisse dire c’est que sur ce point, il a fait preuve d’une grande légèreté.
Un grand merci également à vos 4 copropriétaires pour le coût d’un administrateur judiciaire.
Et bien entendu, rien ne vous empêche pour l'élection du nouveau syndic, de mettre à nouveau sa candidature lors de votre prochaine assemblée générale prévue à cet effet.
Ceci dit, lors de cette assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut prononcer à tout moment même en cours du mandat, la révocation d'un membre du conseil syndical.
De ce fait, si le quart des sièges devient vacant, il faudra procéder à la réélection du conseil.
Voyez ce lien :
http://www.avendrealouer.fr/conseils/copropriete/syndicat-copropriete.aspx#C
Afin d’éviter toute controverse, je pense qu’il est préférable que cette demande soit notifier à l’ordre du jour de l’assemblée générale, vous devez insister auprès de votre administrateur judiciaire.
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Edité par - ETASPAK le 06 oct. 2006 17:46:17 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 20:56:37
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| pas tout à fait d'accord. S'il est exacte que le conseil syndical ne sera plus valablement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant par contre seul les postes vacants doivent donner lieu à la désignation de nouveaux membres; les titulaires encore en place conservent leur mandat |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 21:45:46
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Felix, il me semble le contraire.
L’article 25 du décret du 17 mars 1967 précise :
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
Voyez ce lien :
1.2.2. Faut-il élire des suppléants ?
Ce n'est pas obligatoire, mais très conseillé.
En effet, si plus du 1/4 des membres du conseil syndical n'est plus au conseil syndical (vente, décès, démission ...) la loi précise que celui-ci n'est plus valablement constitue .
Il est donc prudent de prévoir des suppléants.
http://www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/100rec.pdf#search=%22conseil%20syndical%20site%3Aunarc.asso.fr%22
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 22:24:55
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Mes 2 questions initiales restent sans réponses :
Est-il vrai que le conseil syndical n'a plus d'existence légale à partir du jour où un administrateur provisoire a été désigné ?
Sinon comment faire pour "obliger" cet administrateur à mettre la révocation à l'ordre du jour, sachant que sa mission, définie par le TGI se borne à "organiser une assemblée générale tendant à la désignation d'un nouveau syndic" ?
Autrement dit, l'administrateur provisoire prétend que sa mission se borne à convoquer l'AG pour obtenir la désignation d'un syndic. C'est effectivement le cas si on lit l'ordonnance du TGI. Il admet cependant être en mesure d'inscrire d'autres questions, entre autres l'élection du conseil syndical, mais se refuse à inscrire la révocation du conseil syndical (ou de ses membres). Il ne tiens donc pas compte de ma demande (courrier LRAR) lui demandant d'inscrire cette question à l'ordre du jour. N'y a-t-il pas là une contradiction ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 22:53:42
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Gébé,
Non ces copropriétaires sont toujours membres du conseil syndical, l'administrateur provioir vous induit en faux car il n'a pas envie d'avoir une assemblée qui dur et ouvre à polémique, mais vous etes dans votre droit.
Vous devez donc adresser à cet administrateur provisoir un courrier RAR en demandant que soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions suivantes:
-Révocation des membres du conseil syndical
-Election des membres du conseil syndical
+ éventuellement election du syndic suivant les contrat joint ( car l'administrateur provisoir ayant souvent contact avec le conseil syndical, il se peut que ceux ci vous propose un syndic qui ne vous convienne pas.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 23:29:23
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ETASPAK,
Dans quel cas le conseil syndical n'a t-il plus de pouvoir?
Dès que 25% des membres d'un CS ne sont plus conseillers(parce qu'ils ont vendu,ont démissionné,sont décédés)le conseil syndical n'est plusvalablement constitué et n'a donc plus aucun pouvoir ni moyen.
Dans ce cas,le syndic est obligé de convoquer une assemblée générale pour l'élection de nouveaux membres du conseil syndical (à concurrence de ceux "partis").Ce peut être l'occasion d'élire des suppléants
Ce qui précède est extrait de "Le manuel du conseil syndical" de l'ARC -édition 3è trimestre 1997 -page 29
c'est aussi ce qui ressort d'une réponse ministériel faite il y a qq années......depuis rien n'a changé je pense,donc, "élection partielle" et non complète |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 02:34:19
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Gébé, ce lien répond à vos deux questions.
Nature et durée de la mission :
Le président du TGI charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale (à quelques exceptions près) et du conseil syndical.
L'assemblée générale et le conseil syndical continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission.
Le président du TGI peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2643.xhtml
Felix, je vous l’accorde « révocation ou élection partielle » du conseil syndical, voyez ce lien :
La fin du mandat :
Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus du quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
Cette vacance peut être comblée par les suppléants.
A défaut, il faudra à nouveau réunir une assemblée pour procéder au remplacement des sièges vacants.
Tout membre du conseil syndical peut être révoqué à tout moment par décision de l'assemblée.
http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_fiche=160
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 06:13:27
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Eastpack, les indications données par ce lien ne correspondent pas à la situation décrite. Elles s'appliquent au cas de "copropriétés en difficulté" et nous ne sommes pas dans ce cas. En effet l'article 29-1 que vous citez s'applique dans les cas où cette notion de copropriété en difficultés est parfaitement définie:
Citation :
l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat
De plus, dans ce cas :
Citation :
Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République
Ma question est relative à la situation ou l'administrateur a été nommé selon les dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, c'est à dire dans le cas d'une copropriété dépourvue de syndic (la demande peut alors être faite par n'importe quel "intéressé"), qui n'apporte aucun début de réponse aux 2 questions posées... d'où mon intervention sur ce forum.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 10:22:25
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Gébé,
Que ce soit l’article 46- 47- 49 du décret les pouvoirs de l'administrateur désigné par le président du tribunal sont parfaitement déterminés :
Soit ils sont limités par le texte de loi ou du décret.
Soit ils sont limités par l'ordonnance de désignation.
D’après ce que vous dites, votre administrateur judiciaire a reçu un pouvoir général d'administration de la copropriété, il n'a ni plus ni moins de pouvoir que le syndic conventionnel.
De ce fait, le conseil syndical continu à exercer son pouvoir qui ne serait pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire et votre conseil syndical est toujours légalement constitué.
Si votre administrateur judiciaire ne veut pas mettre la révocation du conseil syndical à l'ordre du jour, adressez-vous au président du TGI qui l’obligera à notifier cette demande légale.
Voyez ces liens :
Les pouvoirs de l'administrateur (judiciaire) :
Les pouvoirs de l'administrateur désigné par le président du tribunal sont parfaitement déterminés :
Soit ils sont limités par le texte de loi ou du décret :
Ester en justice au nom du syndicat (article 56 du décret) ;
Convoquer l'assemblée et la présider (article 50 du décret).
Soit ils sont limités par l'ordonnance de désignation :
Réaliser les actes nécessaires du fait de la carence du syndic ;
Administrer la copropriété ;
Convoquer l'assemblée qui élira un syndic.
Mais dès lors qu’il reçoit un pouvoir général d'administration de la copropriété, il n'a ni plus ni moins de pouvoir que le syndic conventionnel.
Il doit, en conséquence, respecter les dispositions de la loi, en matière d’administration courante ou dans la tenue des assemblées :
Par exemple, s'il veut réaliser des travaux sur l'immeuble, il devra respecter les procédures légales : demander l'avis du conseil syndical pour tous marchés et contrats dépassant le montant fixé par l'assemblée ; respecter les règles de convocation et de tenue de l'assemblée générale.
Dans le cas contraire l'assemblée, pourra être annulée comme une assemblée ordinaire. Sauf l’exception prévue à l’article 50 du décret, il n'a pas le pouvoir de présider l'assemblée.
En effet, l'article 22 de la loi interdit au syndic, son conjoint et ses préposés de présider l'assemblée.
La jurisprudence étend cette interdiction à l'administrateur provisoire judiciaire désigné en application de l'article 47 du décret.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Administration provisoire :
Dans une copropriété en difficulté, suite à des impayés ou à l'absence de travaux, la vie de l'immeuble est compromise.
Un système spécifique d'administration provisoire et de suspension des poursuites est créé dans deux cas :
Soit l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis (article 29-1 de la loi).
Soit le syndicat ne peut pourvoir à la conservation de l'immeuble (article 47 du décret).
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2643.xhtml
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 14:55:50
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EASTPAK,
Le 2ème lien que vous citez concerne seulement le cas des copropriétés en difficulté. Ce n'est pas notre cas.
Le 1er lien (UNARC)est plus général, il récapitule les différents cas de nomination d'un administrateur .Nous sommes dans le cas I.2 Une copropriété sans syndic
Je cite la mission de notre administrateur :
Se faire remettre les fonds et l'ensemble des archives et documents du Syndicat des Copropriétaires de la résidence,
Organiser une Assemblée Générale tendant à la désignation d'un nouveau syndic,
Disons que l'administrateur disposera d'un délai de quatre mois pour exécuter sa mission... etc.
Il n'est nullement question d'un pouvoir général d'administration de la copropriété. A-t-il dans ce cas les pouvoirs (et les obligations) d'un syndic "classique". Est-il libre de choisir lui-même les questions qu'il va ajouter à LA question : élection du syndic ? Ou doit-il ajouter à l'OJ toute question posée par un copropriétaire dans les formes prévues par la loi ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 15:15:02
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Gébé, soyez représentatif des 56 copropriétaires par une pétition et adressez-vous au président du TGI en lui demandant d’intervenir auprès de l’administrateur provisoire pour l’obliger à notifier cette demande légale, d’autant plus que vous précisez, je vous cite « l'administrateur provisoire prétend que sa mission se borne à convoquer l'AG pour obtenir la désignation d'un syndic. C'est effectivement le cas si on lit l'ordonnance du TGI. Il admet cependant être en mesure d'inscrire d'autres questions, entre autre l'élection du conseil syndical, mais se refuse à inscrire la révocation du conseil syndical (ou de ses membres). Il ne tiens donc pas compte de ma demande (courrier LRAR) lui demandant d'inscrire cette question à l'ordre du jour ».
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 17:06:09
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Merci ETASPAK (j'ai enfin écrit correctement votre pseudo) d'avoir suivi d'aussi près ma demande d'infos. Je tiendrai le plus grand compte de votre point de vue si l'administrateur persiste dans son refus.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 17:25:23
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Je vous en prie Gébé, et bonne chance  . |
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