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edimbourg
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 06 oct. 2006 : 12:46:58
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Une copropriétiare veut transformer des locaux commerciaux à usage de réserves en rez de chaussé sur cour, en locaux d'habitations.
Les copropriétaires sont à 80% opposés à ce projet.
Elle prétend qu'elle n'a pas à demander l'autorisation à la copropriété dans le mesure ou cela n'est pas contraire à la destination de l'immmeuble dans le réglement de copropriéte qui dit : l'immeuhle est déstiné à l'habitation et à l'exercice de proffessions libérales, il pourra également être utilisé à usage commercial artisanal ou de bureaux.
Les locaux du rez de chaussé pouront être utilisés pour l'usage de tous commerces dans le mesure ou il ne nuit ni par le bruit ni par les odeurs.
Que faire pour bloquer ce projet
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 14:43:36
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Voyez ce lien :
Le statut de la copropriété n’interdit pas qu’un copropriétaire transforme des locaux annexes en locaux d’habitation, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
En revanche, si les travaux de transformation portent sur des parties communes (canalisations, percement de gros murs, etc.), une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires est indispensable.
Elle de même indispensable pour autoriser un copropriétaire à demander un permis de construire.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=67
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 15:42:58
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J'ai ce même pb Ruetrousseau que j'ai exposé sur un autre post.
Dans mon cas les travaux de transformation : canalisations (je suppose)... ont été fait sans autorisation de l'assemblée ni autorisation administrative (permis de construire).
De plus regardez les tantièmes de ces locaux : vous verrez qu'ils risquent d'être différents des locaux à usage d'habitation de votre immeuble --> et donc forcément les charges sont différentes --> d'où un pb d'équité par rapport aux autres copropriétaires--> ce qui veut dire que l'assemblée doit voter une modification des tantièmes : c'est la clé de répartition des tantièmes que ceci touche si les tantièmes de ces locaux sont différents (une réserve a souvent des tantièmes faibles par rapport aux tantièmes des logements)--> donc modification du RC ...
L'arc que j'ai consulté m'a répondu pour mon cas qu'il faut le vote à l'unanimité des copropriétaires.
C'est tout cela qu'il faut étudier. Ce qui est bien, dans votre cas c'est que cette copropriétaire vous en parle avant de faire les travaux.
Donc le syndic/et/ ou le syndicat devraient répondre qu'il faut qu'elle commence par demander l'autorisation administrative, etc et si besoin d'un permis de construire puis vote AG. De plus tout doit être à sza charge, y compris la modif du RC...  etc...
Si dans le RC il est indiqué local commercial ou réserve ceci veut dire qu'il ne s'agit pas d'habitation bien que l'immeuble autorise les commerces et l'habitation.
Du reste acheter un local qui ne soit pas d'habitation pour y habiter ou mettre un locataire... c'est le début des ennuis... ceci a failli m'arriver dans le 18è et heureusement, face à une anomalie que j'avais trouvée dans la configuration du studio j'ai appelé un architecte qui m'a fort gentiement répondu de voir l'acte de propriété d'origine avant d'acheter : si indiqué "local" refuser catégoriquement... il avait en fait raison à 1000 %...
Eastpack : le lien que vous proposez est très intéressant et résume fort bien la question je trouve, merci beaucoup !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 18:04:38
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Selon la jurisprudence, le statut de la copropriété n'interdit pas la transformation de locaux à destination de remises ou réserves en locaux d'habitation si la destination de l'immeuble est mixte et s'il n'en résulte pas de gêne pour les autres copropriétaires (Cass civ 10/05/1994 Revue des loyers p. 508) et nombreux autres arrêts dans le même sens.
On peut le regretter, mais la jurisprudence des constante.
Cette transformation peut se heurter à d'autres obstacles, lorsqu'elle exige des travaux affectant les parties communes voire l'aspect extérieur de l'immeuble. Chaque cas est un cas particulier. Le copropriétaire demandeur peut très bien obtenir une autoirisation judiciaire, assortie de dommages et intérêts lorsque l'opposition était mnifestement dépourvue de fondement. Mais il peut aussi essuyer un refus lorsque les travaux posent trop de problèmes.
Pour la révision des tantièmes ? Il ne faut pas trop compter la dessus. Les tenants d'une telle modification oublient l'article L 5 qui précise que les tantièmes généraux sont déterminés " sans égard à leur utilisation [des lots] ". Il peut y avoir des modifications pour certaines catégories de charges. Le chauffage si la remise peut être raccordée au chauffage collectif. Un branchement à l'antenne, etc.
Côté autorisations administratives ? les difficultés sont en général pour la modification inverse : habitation en commerce ou professionnel.
Au final, les obstacles techniques les plus difficiles à franchir pour le demandeur sont ceux relatifs aux raccordements de canalisations, notamment pour les évacuations d'eau. Quand l'opération échoue, c'est souvent à ce propos.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 18:54:41
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Ruetrousseau : quelle différence y-t-il au niveau des tantièmes ?
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edimbourg
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 09:16:24
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Dans le COMPTE-RENDU DE LA RÉUNION D’INFORMATION SUR LES DROITS DES COPROPRIÉTAIRES DU JEUDI 19 JUIN 2003 A 18 H 30 AU GYMNASE JAPY , que je vous invité à consulter avec le lien suivant :
http://georges-sarre.net/actualites/arrondissement/word/19_06_03_copropriete_reunion_sedaine.htm
Monsieur Dominique GADEIX, ADIL 75 (46 bis du boulevard Edgar Quinet75018 paris tél. : 01 42 79 50 50). dit que : ‘C’est le règlement de copropriété qui va déterminer la destination des parties privatives et des conditions de jouissance du lot. Exemple : un lot à usage commercial ou professionnel aura souvent une destination précise et restreinte par le règlement de copropriété. On peut parfaitement, dans un règlement de copropriété, prévoir qu’un lot sera destiné à l’usage de boucherie, d’épicerie, etc. C’est donc ce règlement qui fixe toutes les règles, concernant les parties communes ou privatives, qui ont pour objectif de faire régner le bon ordre dans l’immeuble. Figure dans les premières pages du règlement de copropriété, l’affectation de chacun des lots. Ainsi, s’il prévoit qu’un lot est un dépôt, on ne pourra pas le transformer en quoique ce soit d’autre. Toute modification serait une infraction car ce lot aura été destiné à être un dépôt. Autre exemple, les tribunaux ont considéré qu’un lot à usage de parking ne pouvait pas être transformé en garage pour la réparation d’automobiles’.
Qu »en pensez vous ?
Pouvez vous me donner un lien pour consultler la jurisprudence à ce sujet.
Merci pour votre aide car les copropriétaires sont prets à se battre contre ce projet très nuisible pour l’immeuble.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 11:45:01
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Bonjour JMP
Je ne trouve pas ce que vous écrivez à propos de la répartition des tantièmes.
Voici ce que je lis dans la L 657 du 10/07/1965 :
Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Je ne lis rien d'autre. Parlez-vous d'un autre texte pour cet art 5 que vous citez ?
Merci |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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edimbourg
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 16:51:01
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Bonjour JP
En effet, si l'usage du lot change sa valeur. par exemple : un copropriétaire au rez de chaussée qui transforme une caves en local d"habitation avec escalier plancher transparent .... ce noucveau local augmente la surface habitable donc la valeur du lot la consommation d'eau… et les tantièmes ne correspondent plus puisqu'il sont en fonction de la valeur du lot.
Comment interpréter cet article 5 qui ne dit rien de la modification des tantièmes si la valeur du lot augmente. Par contre, l'article 25 f indique :la modification de la répartition des charges ... rendues nécessaire par le changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
Ce qui dit bien que si la transformation augmente la valeur et les chargesi il faut changer les tantièmes.
Comment alors évaluer cet augmentation de tantièmes ? esr-il possible de l'imposer au coprpriétaire qui fait ce changement ?
Merci, je trouve ce forum très riche.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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chaddi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 23:02:04
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Bonjour,
Sur le même sujet, quel est alors le risque à louer un local commercial
en habitation, sans nécessité de travaux, si la destination de l'immeuble le permet et si les taxes foncières sont acquittées conformément à ce statut d'habitation, ce sans avoir fait de formalités particulières de changement de destination ?
Merci |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 09:14:22
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Bonjour à tous,
ruetrousseau Enregistré - 06 Oct 2006 : 12:46:58
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Une copropriétiare veut transformer des locaux commerciaux à usage de réserves en rez de chaussé sur cour, en locaux d'habitations.
Les copropriétaires sont à 80% opposés à ce projet.
Les copropriétaires ne connaissent pas leur bonheur. Le changement de destination d'un local commercial en appartement est une aubaine et donne de la valeur à l'immeuble. C'est ce qui s'est produit dans ma copropriété.
De plus, dans le cas où ce local commercial est tout service et selon son implantation géographique, personne ne vous dit qu'un jour une boulangerie industrielle , un restaurant (rapide ou autre), un cordonnier, ect, ne s'y implanteront pas, ces commerces étant tous à nuisances sonores et olfactives pour certains.
une décote de 15 à 20% est constatée dans les officies notatiaux pour l'immobilier avec des commerces. |
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chaddi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 20:36:08
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Bonjour,
Dans le prolongement de mon post précédent et pour réagir au lien posté par Etaspak:
Quels sont ces deux délais, 3 ans et 10 ans, que j'ai plusieurs fois vu cités en matière de recours en urbanisme/immobilier, qui semblent être deux palliers classiques dans la "diminution" des moyens de recours et donc des risques encourrus?
Merci
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 21:55:29
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Dans la suite des post de chaddi, qui suggère de regarder ce qui se passe du côté du droit de l'urbanisme, la transformation d'un local a destination de commerce en un local a destination d'habitation nécessite un permis de construire me semble t-il.
Il ne s'agit pas de la destination générale de l'immeuble, qui régit a mon avis les utilisations possibles des différents locaux, comme discuté ci-dessus, mais de la destination précise du local.
Quand on passe de commerce a habitation, on a changé de destination.
J'ai cru comprendre que si le PC n'était pas déposé, il y avait la un délais de trois ans apres la fin des travaux qui courait.
En revanche, l'information aux impots fonciers (déclaration H1) est aussi nécessaire, et doit faire partir un autre délai, mais qui ne doit être que de deux ans, sur les impots fonciers et TH. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 22:19:13
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attention : concernant le changement d'un local commercial en habitation, l'autorisation par les services d'urbanisme n'est pas automatique.
par exemple la Ville de Paris souhaite conservez une activité commerciale dans certains quartiers ou rues et a décidé de s'opposer aux demandes d'autorisation qui aboutissent à la suppression de commerce . |
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chaddi
Nouveau Membre
4 réponses |
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Sujet |
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transformations de locaux commerciaux en habitatio
Forum fermé
