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 Sujet  |
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mimoked
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 08 janv. 2007 : 18:08:57
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Bonjour,
Un copro. veut acheter une partie commune dans notre immeuble pour l'annexer à ses parties privatives.
Dans un point mis à l'OJ, il propose un prix pour cette acquisition sans qu'il soit fait mention d'un changement du nombre de tantièmes après cet hypothétique achat.
A quel article cette résolution devra-t-elle être votée, et sous sa forme actuelle est-elle recevable ?
Comment réagir au moment de l'AG ?
MERCI DE VOS REPONSES 
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 20:40:35
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Normalement dans ce genre de cas, il doit etre voté 3 points distincts, les uns etants liés aux autres:
1/ Vote du modificatif du RDC créant le nouveau lot avec ses tantiemes.
2/ achat du nouveau lot par M. XXX au prix de YY€
3/ Autorisation de travaux donné à M. XX pour la fermeture du nouveau lot.
Tout cela voté a la majorité de tous les copropriétaire + 2/3 des tantiemes (article 26 si je ne me trompe ?) ou bien à l'unanimité si la vente de la partie commune porte atteinte à la destination de l'immeuble.
http://www.lemoneymag.fr/v4/fiche/s_Fiche_v4/0,5382,13742,00.html |
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mimoked
Contributeur débutant
15 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 10:42:41
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L'exposé qui est fait par le site mentionné par Etaspak ne me semble pas suffisament précis sur cette question.
Tout d'abord, on ne peut pas acheter "des parties communes".
Par nature, les "parties communes" forment un tout indivisible. Tout ce qui est commun ..est commun.
Pour vendre une partie de "parties communes" il faut donc préalablement et obligatoirement retirer cette partie des parties communes pour en faire un "lot privatif".
Car en copropriété on ne peut vendre que des "lots privatifs"
Cette création d'un nouveau lot se fait donc "par retrait sur les parties communes".
La décision d'aliéner cette partie de parties communes est prise, comme l'indique Etaspak, sans doute ici à la double majorité art.26, lorsque la partie aliénée n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble
S'agissant d'un "lot de copropriété", il comprendra comme tous les autres lot "une partie privative ET une quote-part des parties communes", PP et PC étant indivisibles dans un lot de copropriété.
es tantièmes des autres lots ne changent pas ! Les nouveaux tantièmes s'ajoutent simplement au total : vous aviez (mettons) 10.000/10.000°, vous aurez 10.050/10.050° avec par exemple ici le 50/10.000° du nouveau lot en plus.
Il est également possible de joindre l'ancien et le nouveau lot pour n'en faire qu'un seul, par cumul des 2 lots.
Cette création entraine, on le comprend, la modification de l'EDD et du RDC, modifications qui devront être publiées au fichier immobilier par acte authentique (notaire).
Ce n'est qu'ensuite que ce nouveau lot privatif peut être vendu !
Minoked : la question posée à votre AG est donc totalement insuffisante et ne permet pas de réaliser l'opération envisagée par ce copropriétaire.
Ce sera plutot comme un "sondage" : le syndicat serait-il d'accord pour aliéner et vendre cette partie de parties communes aux conditions proposées ?
Les questions devront être posées lors d'une prochaine AG qui décidera alors valablement :
- Aliénation d'une partie de parties communes pour création d'un nouveau lot privatif.
- Approbation de la modification de l'EDD et du RDC.
- Décision de vente du lot nouveau lot créé.
Notez au passage que cette opération génère des frais (modif EDD et RDC + acte de vente) et que l'intégralité de ces frais seront à supporter par le copropriétaire demandeur.
Si une AG est convoquée spécifiquement pour aborder ce point, le copropriétaire demandeur devra ici aussi en assumer les frais !
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Edité par - gédehem le 11 janv. 2007 10:54:32 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 11:52:54
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petite rectification sympa (qui prouve que ,presque, tous les sujets et réponses sont lu autrement qu'en diagonale)
rendons à.....yaume ce qui est à lui et non....à ETASPAK, même si ce dernier est un spécialiste des bons liens |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 12:08:22
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L'age, sans doute ... ou mes lunettes ... ou les 2
Merci Félix et pardon à yaume et Etaspak ...: c'est vrai que ce dernier est un habitué des sites .. |
Edité par - gédehem le 11 janv. 2007 12:13:59 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 01:25:19
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Ben ...même avec un clic en haut ou en bas, je ne vois pas de création d'un nouveau lot de copropriété par retrait sur les parties communes ...
Je ne vois que "vente de parties communes"...
Et comme en plus il serait question de convoquer éventuellement une AG "extraordinaire", sauf à ce qu'elle soit sur la lune, cela me semble relativiser le sérieux de telles informations .. ou au moins démontrer l'absence de précision.
Attention aux infos qu'on trouve ici ou là, qui induisent parfois en erreur..
Pourtant il n'y a rien là de bien compliqué : si j'ai une tablette de chocolat entière et que vous en voulez juste un carré, il faut bien couper la tablette pour que vous puissiez ensuite en manger un carré....
Bon appetit ! |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 06:26:33
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Gedehem
administrativement parlant, ce nouveau lot doit être assujeti à la taxe d'habitation et à la taxe foncière. Concernant les charges, il doit y avoir modification des charges communes générales, des charges de bâtiments, des charges d'escaliers et autres répartitions existant dans la ditecopropriété et qui s'y rapporte.
Je pense si je ne me trompe que l'on doit être dans le cas de figure du rachat d'un emplacement de parking dans une copropriété. Je cite ce qui s'est passé pour mon cas avec le rachat d'un emplavement de parking (sauf charges escalier).
Pour le nouveau lot précité ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 11:09:34
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Il me parait opportun de rappeler que dans de nombreux cas la partie commune est achetée pour agrandissement d'une partie privative, ce qui semble être le cas dans le présent sujet.
Dans ce cas le lot créé au titre de la privatisation (d'un palier ou d'un bout de couloir par exemple) est réuni immédiatement au lot agrandi. Il est donc, dans un même instant, créé puis supprimé, de même que le lot agrandi, pour création finale d'un second nouveau lot qui groupe le tout.
Dans un immeuble de 40 lots 1 à 40
On veut agrandir le lot 34.
On crée un lot 101 pour le bout de couloir
On supprime 34 et 101 pour créer le lot 102 (réunion de 34 + 101).
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 11:13:53
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Dans la mesure où ce nouveau lot sera déclaré tant lors de la modif du RDC/EDD que lors de la vente au "fichier immobilier" (ex Sce des hypothèques), lequel dépend des services fiscaux (le cadastre aussi) vous pensez bien qu'il ne sera pas oublié pour les diverses impositions .
Quant aux quotes-parts dans les parties communes de ce nouveau lot, quelles que soient les grilles de répartition, elles doivent être définies à la création du lot puisque ces quotes-parts doivent être mentionnées dans l'EDD/RDC et son tableau récapitulatif, documents enregistrés par acte authentique (notarié) au fichier immobilier ...
Pas moyen de passer au travers, ni des impôts ni des charges.
Pour le rachat d'un emplacement de parking initialement "commun", c'est la même chose !
Du moment qu'on veut "acheter" un bout de partie commune, bout de couloir, parking, terrasse, jardin, ... il faut obligatoirement faire de cette zone un "lot de copropriété", lot privatif comprenant donc indissociablement "PP et quote part de PC", lot qui peut alors être vendu, cédé, etc ...
Les parties communes étant un tout indivisible, on ne peut céder, acheter, "une partie de parties communes" sans la retirer des parties communes et en faire un "lot de copropriété" privatif.
PS : Tout à fait d'accord avec JPM, bien entendu !
C'est cette procédure qui doit être adoptée systématiquement lorsque les 2 lots se jouxtent : on ne fait qu'un seul lot par réunion des 2 lots cumulés.
Cela impose comme il le précise la création d'un nouveau lot, ici le 102 par réunion des lots 34 (ancien) et 101 (ex-partie de Parties Communes), 34 et 101 disparaissant alors.. |
Edité par - gédehem le 12 janv. 2007 11:21:52 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 18:43:34
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Ben ...même avec un clic en haut ou en bas, je ne vois pas de création d'un nouveau lot de copropriété par retrait sur les parties communes ...
Je ne vois que "vente de parties communes"...
Et comme en plus il serait question de convoquer éventuellement une AG "extraordinaire", sauf à ce qu'elle soit sur la lune, cela me semble relativiser le sérieux de telles informations .. ou au moins démontrer l'absence de précision.
Attention aux infos qu'on trouve ici ou là, qui induisent parfois en erreur..
Pourtant il n'y a rien là de bien compliqué : si j'ai une tablette de chocolat entière et que vous en voulez juste un carré, il faut bien couper la tablette pour que vous puissiez ensuite en manger un carré....
Bon appetit !
Pourtant je vous avais mis le lien de la page en question ..... la vieillesse sans doute !!!
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Edité par - yaume le 12 janv. 2007 18:44:20 |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 19:16:42
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| et sinon.. proposer un droit de jouissance exclusif sur partie commune... En échange, cette partie sera entretenue par le copro. C'est intéressant pour la copro dans certains cas. Ex : des rez-de-jardins trop petits mais qui coûtent les yeux de la tête en frais d'entretien pelouse pour qq mètres carrés... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 23:35:39
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Les lunettes, yaume, les lunettes !!!
Mais lorsque je vois les explications, je n'y vois pas le préalable obligé : la création d'un nouveau lot par retrait sur les parties communes :
"Une décision de l'assemblée générale
L'assemblée des copropriétaires se prononce donc à la fois pour la vente et aussi pour la modification de la répartition des charges à la double majorité.
Un nouvel état de descriptif de division
Le règlement de copropriété va être modifié avec un nouvel état descriptif de division comportant la nouvelle liste des parties communes et privatives et les millièmes correspondants. Ce règlement sera publié au Bureau des hypothèques par un notaire, aux frais du nouvel acquéreur.
Où est l'aliénation de la partie concernée, la création du nouveau lot ?
Et encore, dans le même menu, sur la procédure :
"Achat de parties communes : quelle procédure ?
C'est l'assemblée générale des propriétaires qui va donner son autorisation (???) à la vente des parties communes. Comment procéder ?
1ère étape : contacter le syndic
C'est le syndic qui va réunir l'assemblée générale des copropriétaires. Il doit le faire une fois par an mais aussi à chaque fois que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix le lui demande. A ce titre, il doit être averti de l'achat des parties communes, afin qu'il puisse préparer un dossier d'évaluation. La proposition de rachat sera donc inscrite, soit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, soit à celui d'une assemblée générale extraordinaire si les quotas sont atteints. (Des quotas ??, De quels quotas s'agit-il ?? ndlr)
2ème étape : l'autorisation d'acheter
Il faut ensuite obtenir l'accord des copropriétaires à la double majorité, c'est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix (ou à l'unanimité suivant les cas). La même règle s'appliquera pour la modification de la répartition des millièmes et des charges qui suivra cet achat. (Pourquoi modifier les tantièmes ?? Tantièmes appliquées aux parties communes vendues ? pas d'explication. ndlr)
Prenez soin de bien préparer votre dossier, avec l'avis d'experts et de professionnels, dont l'architecte de l'immeuble, précisant l'absence d'impact sur la copropriété. Faites notamment appel à un géomètre expert qui pourra proposer un prix et attribuera au nouveau lot un certain nombre de millièmes avant d'établir une nouvelle répartition des millièmes de la copropriété.
Sachez que les frais liés à la rédaction d'un nouvel état descriptif de propriété seront à la charge de l'acquéreur de la partie commune.
La décision deviendra définitive une fois que sera expiré le délai de 2 mois permettant aux copropriétaires de contester la décision prise."
Pardon, yaume :
j'ai beau lire en large et en travers mais, outre la plaisanterie d'une AG "extraordinaire" que le syndic peut convoquer si les quotas sont réunis .., je ne vois pas là exposé le préalable nécessaire : la création obligatoire d'un nouveau "lot de copropriété", lot de copropriété qui seul peut faire l'objet d'une mutation ..., outre la procédure de cumul des 2 lots pour la création d'un lot nouveau qui les rassemble exposées par JPM.
Voyez vous la confusion :
"C'est l'assemblée générale des propriétaires qui va donner son autorisation à la vente des parties communes.
NON : L'AG décide "d'aliéner une partie de parties communes pour créer un nouveau lot de copropriété.".
Cette "aliénation" suivant L.art.26 ce n'est pas la même chose qu'une "autorisation" qui ne relève que la maj.L.art.25.
C'était le pourquoi de mon post un peu plus haut, simplement pour attirer l'attention sur les imprécisions ou même les erreurs de certains sites (AG "extraordinaire" qui plus est sur des "quotas") que l'on peut trouver ici ou là et qui peuvent induire en erreur ceux qui posent ici des questions...
Mais merci tout de même pour vos infos, yaume.. |
Edité par - gédehem le 12 janv. 2007 23:50:32 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 10:27:54
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S'il s'agit de la vente éventuelle d'un bout de couloir ne desservant que le lot 34 et ne présentant aucune utilité pour les autres lots, le mécanisme est le suivant :
La question est inscrite à l'ordre du jour :
1) vente d'une partie de couloir d'une superficie de 4 m² desservant exclusivement le lot 34 (voir plan annexé à la convocation et proposition de M. Dupont) ;
fixation du prix ;
fixation des nouveaux tantièmes (copropriété, charges) ;
conditions suspensives (réunion de la surface achetée au lot 34 actuel + autorisation d'effectuer les travaux nécessaires à la réunion et dévoiement d'une canalisation d'évacuation) ;
frais de modification des actes (RC + EDD) à charge de l'acquéreur (majorité art. 26 dans ce cas)
2) en cas d'adoption de la résolution 1 : autorisation à M. Dupont de réunir la surface achetée au lot 34 d'effectuer les travaux projetés à cet effet (majorité article 25)
3) constatation de la réalisation des conditions prévues par la résolution 1 (majorité art. 24)
La vente est désormais parfaite (au sens juridique du terme)
4) autorisation au syndic de faire établir et signer tous actes nécessaires pour la mise en oeuvre des résolution précédentes (modification RC et EDD, acte de vente) (majorité article 24)
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 12:05:34
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Bonjour,
Est ce que la démarche est la même lorsque une partie commune d'une copropriété doit être vendu (pour le franc symbolique)à l'union dont fait partie cette copropriété? |
Cordialement
Dominique |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 12:13:06
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| oui gedehem, je pense que toutes les infos sont dans le lien, mais un peu fouillit, la procedure n'est pas expliqué etape par etape, mais c'est pas facile de trouver un site qui explique tout cela clairement !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 13:49:53
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Non, pas du tout.
En premier lieu les " ventes " de ce type posent des problèmes qui sont parfois coriaces, et pourtant pas toujours examinés avec le soin nécessaire.
En second lieu il y a alors deux contractants pas commodes à mnier : le syndicat vendeur et l'union
Chauqe opération est un cas particulier.
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 12:27:18
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| C'est pour cela qu'il vaut mieux ne pas se prendre la tête et essayer du côté de la demande de jouissance exclusif sur une partie commune... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 18:35:55
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Citation :
Initialement entré par fidipat
C'est pour cela qu'il vaut mieux ne pas se prendre la tête et essayer du côté de la demande de jouissance exclusif sur une partie commune...
Ce n'est pas la meme chose !! |
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ACHAT PARTIE COMMUNE
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