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 Sujet  |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
 Posté - 06 oct. 2006 : 22:49:58
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Bonjour,
j'ai réservé en juillet un appartement sur plan pour un
montant de 190 KE.
Je ne suis pas encore passé chez le notaire et l'acte doit avoir
lieu en décembre prochain.
Je viens de trouver un acheteur prêt à m'acheter l'appartement
pour 210 KE.
Ne m'est-il pas possible de promettre de vendre l'appartement
à mon acheteur en recevant des arrhes.
Je sais qu'il ne m'est pas possible de vendre l'appartement avant
de l'avoir acheté mais ne puis-je pas lui faire signer une
promesse unilatérale de vente avec par exemple une condition suspensive qui prévoit le cas ou je n'arrive pas à acheter le bien?
merci de votre aide
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 08:49:21
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Citation :
Initialement entré par phillag
Ne m'est-il pas possible de promettre de vendre l'appartement
à mon acheteur en recevant des arrhes.
Vous posez les questions, et en plus vous mettez les réponses. Vous ne pouvez pas vous engager sur quelque chose dont vous n'avez pas encore la propriété comme vous le faites remarquer très justement.
D'autre part, vous parlez de promesse unilatérale. Si vous mettez en place un système d'arrhes (en réalité c'est un DG couplé avec une clause pénale), ça devient un vulgaire contrat synallagmatique. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 oct. 2006 08:54:50 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 14:33:05
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Citation :
Vous posez les questions, et en plus vous mettez les réponses. Vous ne pouvez pas vous engager sur quelque chose dont vous n'avez pas encore la propriété comme vous le faites remarquer très justement.
Monsieur Lenabot, si je pose la question c'est que je ne connait
pas la réponse, vous savez je n'ai pas de temps à perdre.
Sur un plan logique, je ne vois pas pourquoi je ne pourrait pas
promettre à un futur acheteur de lui vendre un appartement en lui
précisant que ce n'est uniquement si j'arrive à l'acheter
et cela en échange d'un accompte.
Je n'ai pas parlé de vendre l'appartement mais de promettre de
le vendre (il existe la notion de promesse de vente non?)
Sur le plan du droit, c'est autre chose, les transactions en immobilier sont règlementées. C'est pour cela que je demande si
c'est légal et que je pose la question.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 14:40:39
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Phillag. La réponse vous l'avez bien donnée.
Citation :
Je sais qu'il ne m'est pas possible de vendre l'appartement avant de l'avoir acheté
Si vous ne pouvez vendre, vous ne pouvez promettre de vendre. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 16:51:42
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Citation :
Si vous ne pouvez vendre, vous ne pouvez promettre de vendre.
Faux et achifaux, par pitié Lenabot, ne répondez pas si vous ne savez pas.
Du point de vue du droit, il est tout à fait possible de faire
signer une promesse de vente sachant que l'on ne vendra pas.
Il n'est pas question que je le fasse mais c'est ainsi, c'est le
droit!
Les effets de la promesse unilatérale:
Si l'acheteur accepte d'acheter, on dit qu'il lève l'option. Et là, de deux choses l'une :
- soit le transfert de propriété a lieu sans problème.
- soit le vendeur n'est plus d'accord, car il a, par exemple, vendu le bien à un autre. Certes, en signant la promesse, il a donné sa parole. Les juges, saisis par des acheteurs mécontents, ont curieusement décidé dans ce cas que le vendeur pouvait reprendre sa parole à condition de verser à l'acheteur une indemnité. Moralité : cette promesse n'a pas grande valeur !
Donc voilà à première vue cette promesse même si elle n'a pas grande
valeur me semble adaptée à ma situation. Je suis sûr de pouvoir
signer l'acte authentique car j'ai obtenu le prêt et je veux promettre à mon futur acheteur de lui vendre l'appartement avec un papier (j'ai l'intention de m'y tenir bien sûr car je suis honnête)
Toute la question pour moi est de savoir si j'ai le droit de faire
signer une promesse de vente avant l'acte authentique.
Voilà ma seule question.
merci d'avance de votre aide
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Edité par - phillag le 07 oct. 2006 16:55:31 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 18:38:52
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Phillag. Vous avez pour l'instant signé un contrat de réservation (le promoteur promet de vous vendre). Point barre. Vous n'êtes donc pas propriétaire. Vous ne pouvez donc pas vendre, et encore moins promettre de vendre, puisque vous n'avez aucun titre de propriété. Tout ce que vous pourrez faire au mieux en l'état, c'est de céder à quelqu'un d'autre votre contrat de réservation, mais à condition que le réservant soit d'accord, ce qui est loin d'être évident.
Au sujet maintenant de ce que vous ne comprenez pas de l'attitude des magistrats par rapport aux promesses de vente non tenues, sachez que ces contrats prévoient souvent des clauses de dédit pénalisées. Voilà pour l'explication.
Mais pour votre cas, je maintiens que vous ne pouvez pas promettre de vendre, pour l'instant vous n'êtes pas propriétaire.
Si mon explication ne vous convient pas, allez voir un avocat. Il vous fera passer par la caisse, mais il vous expliquera aimablement.
PS : ce que vous voulez faire c'est de promettre de vendre une promesse de vente que vous a fait un promoteur. Vous ne trouvez pas que vous êtes hyper tordu ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 oct. 2006 18:41:59 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 18:58:46
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bjr,
Et si votre acheteur trouve quelqu'un qui veut lui acheter l'appart à 230k€ il va faire une promesse de vente sur la promesse de vente de votre promesse de vente...si cela continue comme ça.
ça va monter cher pour le dernier....
N6
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 19:09:09
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Citation :
Initialement entré par Numero6
bjr,
Et si votre acheteur trouve quelqu'un qui veut lui acheter l'appart à 230k€ il va faire une promesse de vente sur la promesse de vente de votre promesse de vente...si cela continue comme ça.
ça va monter cher pour le dernier....
N6
Surtout si c'est vous..vous avez l'air si facile à berner...
MARIE |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 19:23:03
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Citation :
Si mon explication ne vous convient pas, allez voir un avocat. Il vous fera passer par la caisse, mais il vous expliquera aimablement
Ecoutez Lenanot, je vais être franc, assez peu de vos posts sur ce
forum me conviennent vraiment.
Vous ne lisez pas vos interlocuteurs, vous intervenez sans cesse,
vous répondez toujours à coté de plaque, vous faites de la morale
sur des questions purement techniques et vous faites de la propagande intensive et irrespectueuse sur la conjoncture.
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Edité par - phillag le 07 oct. 2006 19:26:29 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 19:35:28
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Citation :
Initialement entré par phillag
Vous ne lisez pas vos interlocuteurs, vous intervenez sans cesse,...
Oh que si je vous lis même très bien.
Si je suis acheteur et que quelqu'un me propose ça en étant simplement titulaire d'un contrat de réservation (c'est à dire ce que vous avez écrit) :
Citation :
Ne m'est-il pas possible de promettre de vendre l'appartement
à mon acheteur en recevant des arrhes.
je lui ris simplement au nez.
Si un civiliste pouvait expliquer à phillag...
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 21:15:32
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Phillag,
Il me semble, sous réserve de retrouver ces informations, que ce genre de pratique était courante avant la crise de 1990.
Le gouvernement a, alors, légiférer pour éviter que l'on puisse revendre un contrat de réservation ou une promesse de vente.
Je n'ai pas de références à vous donner, ni pas le temps de chercher ce week-end.
je pense néanmoins qu'une recherche sur légifrance pourrait vous donner ce informations. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 21:30:51
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Citation :
Initialement entré par Prados
Phillag,
Il me semble, sous réserve de retrouver ces informations, que ce genre de pratique était courante avant la crise de 1990.
Le gouvernement a, alors, légiférer pour éviter que l'on puisse revendre un contrat de réservation ou une promesse de vente.
Tout à fait exact. La réponse se trouve dans le Code de la Construction et de l'Habitation. Elle ne fait que confirmer cette pratique déjà contraire au code civil.
Moi non plus je n'ai pas le temps de chercher et je ne chercherai pas compte tenu de l'amabilité du questionneur. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 22:39:47
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Citation :
Il me semble, sous réserve de retrouver ces informations, que ce genre de pratique était courante avant la crise de 1990.
Le gouvernement a, alors, légiférer pour éviter que l'on puisse revendre un contrat de réservation ou une promesse de vente.
Je n'ai pas de références à vous donner, ni pas le temps de chercher ce week-end.
je pense néanmoins qu'une recherche sur légifrance pourrait vous donner ce informations.
Merci Prados, c'est exactement ce que je voulais savoir,
Cela doit être probablement une mesure contre la spéculation
immobilière.
je vais demander à mon notaire pour connaître exactement
cette loi.
Je viens de poster aussi sur le forum "achat" une question dans l'autre sens.
Est-il possible d'acheter au promoteur avec une promesse d'achat de
manière à pouvoir se délier en cas de retournement brutal du marché
durant la construction?
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Edité par - phillag le 07 oct. 2006 22:46:18 |
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laurent.4
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 08:31:13
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| Vous ne pourrez, me semble-t-il, céder le contrat préliminaire (l'objet du contrat étant incertain) mais seulement l'acte d'acquisition, c'est à dire celui que vous allez signer en décembre prochain: article 1601-4 du code civil. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 12:07:41
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Citation :
Initialement entré par Prados
Phillag,
Il me semble, sous réserve de retrouver ces informations, que ce genre de pratique était courante avant la crise de 1990.
Le gouvernement a, alors, légiférer pour éviter que l'on puisse revendre un contrat de réservation ou une promesse de vente.
Je n'ai pas de références à vous donner, ni pas le temps de chercher ce week-end.
je pense néanmoins qu'une recherche sur légifrance pourrait vous donner ce informations.
On peut céder une promesse, pas la revendre à titre onéreux. Ceci pour éviter les abus des marchands de biens ; il faut donc que le bien transite par le patrimoine du vendeur s'il veut faire un bénéfice.
Mais rien n'empêche de signer une promesse de vente alors qu'on n'est pas encore titré. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 12:39:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
Mais rien n'empêche de signer une promesse de vente alors qu'on n'est pas encore titré.
En vefa (qui est très réglementée) vour proposez purement une promesse sur un bien dont on n'est pas propriétaire et dont l'issue de l'achèvement n'est pas certain de surcroît.
Voyez ici question 122 : http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_articles.php?id_rubrique=25
Le commentaire n'est pas de moi, je vous rassure, mais j'aurais tendance à dire que jurisprudentes est dans le vrai. Comme un compromis est une promesse aussi, l'opération est impossible.
Citation :
Question. Je viens de poster un message concernant le rachat d'une VEFA à un particulier avant l'achèvement (Oct 2006). Ce particulier vendant ce bien par l'intermédiaire d'une agence (10K EUR de frais) et réalise une plus-value (250K EUR de prix d'achat), même si l'opération me semble rentable il semble qu'il y a un problème de droit au regard des questions 81 et 83 de votre site.
S'il n'y a pas de problèmes, est-ce qu'il y a des frais de notaire de cession et de combien sont-ils ?
Réponse. Il s'agit pour nous d'une opération impossible, telle qu'elle est présentée. La vente en l'état futur d'achèvement, comme son nom l'indique, est une vente aux termes de laquelle l'acquéreur devient propriétaire de la construction au fur et à mesure de son avancement (sans cependant prendre la qualité de maître d'ouvrage) et par laquelle il sera propriétaire complet à l'achèvement.
Il réésulte du premier alinéa de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation :...
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 oct. 2006 13:00:13 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 14:45:05
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Citation :
On peut céder une promesse, pas la revendre à titre onéreux. Ceci pour éviter les abus des marchands de biens ; il faut donc que le bien transite par le patrimoine du vendeur s'il veut faire un bénéfice.
Mais rien n'empêche de signer une promesse de vente alors qu'on n'est pas encore titré.
Ha, Hé bien voilà! Je sentais bien qu'il y avait possibilité de
faire du business avant de passer chez le notaire.
En fait les agences le font dans la pratique, j'avais déjà mis
un bien en vitrine dans une agence avant d' avoir signé l'acte
autenthique mais je n'étais pas sûr que l'agence était dans la
complètement dans la légalité.
Donc voilà pour mon affaire, je vais faire signer à mon client une promesse de vente unilatérale à 210K Euros et lui demander 5000 Euros d'acompte.
Et, je vais me servir de ces 5000 Euros pour payer le premier
appel de fond de la vfa au passage chez le notaire en complétant avec mes fonds propres.
Cela me permettra de ne pas utiliser mon prêt et de ne pas payer les frais de garantie au banquier qui seraient une perte sèche
(je donnerai juste 300 Euros au banquier pour les frais de dossier).
Ensuite, pour remercier le banquier qui a travaillé pour rien, je lui prendrai des obligations avec mon bénéfice et il sera content de me refaire un prêt la prochaine fois.
CQFD ça marche!
Merci à tous
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Edité par - phillag le 08 oct. 2006 15:51:16 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 16:35:46
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Citation :
Initialement entré par phillag
CQFD ça marche!
Merci à tous
Ne vous réjouissez pas trop vite. Cela m'étonnerai beaucoup que vous puissiez disposer des arrhes ou de l'acompte légalement. A moins de tomber sur un gros pigeon qui n'a pas tout capté. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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