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quelboulot
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6445 réponses |
 Posté - 08 oct. 2006 : 14:27:09
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Citation :
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0,36-821028,0.html
Le marché immobilier se calme
LE MONDE | 07.10.06 | 13h14
Ventes de maisons neuves en baisse, prix en recul, le marché immobilier américain connaît une "correction importante", selon les mots du président de la Réserve fédérale, Bern Bernanke. Ailleurs dans le monde, on n'observe encore qu'un ralentissement des hausses des prix au mètre carré. Mais le scénario qui semble se dessiner pour l'Europe est celui d'un retour à des prix plus sages.
En France, les professionnels de l'immobilier pronostiquent une stabilisation en 2006 et 2007. Selon les estimations, la hausse devrait se situer entre 3 % et 7 %. Les stocks de logements neufs disponibles augmentent, et les délais de vente ont tendance à s'allonger, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien. Les spécialistes du secteur expliquent qu'aujourd'hui la demande de biens immobiliers est beaucoup moins spéculative qu'il y a quinze ans. Dans leur majorité, les acquéreurs achètent et vendent un bien immobilier pour se loger, puisque près de 80 % des transactions se font entre des ménages.
Dans ces conditions, le moment est-il venu de privilégier la location par rapport à l'achat ? Des simulations, comparant les dépenses d'un propriétaire qui emprunte la totalité du prix du logement et celles d'un locataire, ont été réalisées. Résultat : la revente au bout de cinq ans pénalise le propriétaire, surtout si les prix baissent. Le bilan est plus favorable au propriétaire si la revente intervient après dix ans.
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0,36-821102,0.html
Faut-il encore investir dans l'immobilier ?
LE MONDE | 07.10.06 | 12h28 • Mis à jour le 07.10.06 | 13h14
Après plusieurs années de taux d'intérêt inférieurs à 4 % et une explosion des prix (+ 120 % en huit ans), le marché de l'immobilier connaît ses premiers signes de ralentissement. Certains économistes comme ceux du Bureau d'informations et de prévisions économiques (BIPE) prédisent, par exemple, une baisse prochaine des prix comprise entre 3 % et 5 % en 2007. De leur côté, les professionnels de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) pronostiquent une stabilisation voire une hausse plus faible en 2006 et 2007 (entre 5 % et 7%)... Dans ces conditions, est-il encore temps d'acheter ou vaut-il mieux attendre et louer ?
"Si le marché de l'immobilier reste actif, les signes de freinage continuent de s'accumuler, affirme Olivier Eluere, économiste à la direction des études économiques du Crédit agricole. Les ventes de logements neufs ont tendance à stagner et les hausses de prix dans l'ancien commencent à se réduire." Les stocks de logements neufs disponibles augmentent et les délais de vente ont tendance à s'allonger, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien. Mais il est encore bien trop tôt pour parler de retournement du marché.
"Certes, le ralentissement est ancré dans le marché, constate René Pallincourt, président de la Fnaim. Mais les prix restent orientés à la hausse (+ 4,5 % ce trimestre par rapport au trimestre précédent, + 7,6 % au cours des douze derniers mois) et l'activité du secteur est restée soutenue." Cette dernière a progressé de 2,6 % au cours du troisième trimestre par rapport au deuxième.
Autres preuves de dynamisme du marché, les encours des crédits à l'habitat continuent d'augmenter à un rythme soutenu (15,2 % en août, pour le troisième mois d'affilée) et les taux restent favorables aux ménages.
"Les prix du résidentiel ancien devraient diminuer d'environ 3,5 % en 2007 et autour de 2,5 % l'année suivante avant de se stabiliser en 2009, estime André Babeau, conseiller scientifique du BIPE. Et ce n'est qu'à partir de 2011 que l'on devrait assister à un redémarrage des prix, de l'ordre de 6 % à 7 %." Des chiffres très éloignés de ceux qu'on a pu connaître ces dernières années et qui annoncent plutôt un atterrissage en douceur qu'une nouvelle bulle immobilière.
"Les conditions qui ont permis l'éclosion d'une bulle en 1989-1991 ne jouent pas dans le cycle actuel", affirme M. Eluere. En effet, si les prix de l'immobilier sont élevés, ils ne semblent pas surévalués et la prime de risque des banques, négative entre 1989 et 1991, est actuellement positive. Les investisseurs sont correctement rémunérés par rapport aux risques qu'ils encourent et les prix sont correctement valorisés.
Aujourd'hui, la demande de biens immobiliers est beaucoup moins spéculative qu'il y a quinze ans. Dans leur grande majorité, les acheteurs achètent et vendent un bien immobilier pour se loger : près de 80 % des transactions se font entre des ménages.
Attirés par des taux d'intérêt nettement plus bas que ceux pratiqués à la fin des années 1980 et au début des années 1990, par des offres bancaires de plus en plus longues, les ménages français ont fortement investi dans l'immobilier, avec des apports de plus en plus réduits. L'allongement de la durée des emprunts à vingt-cinq, trente, voire trente-cinq ans parfois, a souvent servi de variable d'ajustement entre des taux très bas et des prix qui s'envolaient.
Mais cette envolée des tarifs a obligé un certain nombre de ménages à faire des arbitrages, tant en termes de surface que de lieu de résidence. Selon le baromètre BIPE-Empruntis. com publié en septembre, les acquéreurs ont perdu en moyenne 6 m2 de surface entre 2003 et la mi-2006. Et toutes les tranches de revenus ont été touchées. De plus en plus de familles ont dû abandonner tout projet d'acquisition à Paris ou en Ile-de-France.
"Le vrai danger vient des taux d'intérêt, rappelle M. Eluere. La vigueur et la résistance que l'on constate aujourd'hui s'expliquent en partie par le niveau bas des taux de crédit. Compte tenu de la dégradation des taux d'effort (le fait de consacrer une plus forte part de ses revenus à se loger) et des taux de rendement locatif, toute hausse des taux de crédit aura un impact sur la demande et sur le prix."
Or les taux de la Banque centrale européenne (BCE) continuent de remonter. Jeudi 5 octobre, l'instance monétaire a augmenté, pour la quatrième fois depuis janvier, son taux de refinancement (taux auquel les banques empruntent) d'un quart de point, à 3,25 %. Les analystes tablent sur une nouvelle hausse d'un quart de point d'ici à la fin de l'année, ce qui le porterait à 3,50 % et à plus long terme à 4 %, ou davantage fin 2007. Les taux du crédit à l'habitat devraient donc suivre la même tendance dans les prochains mois.
Les ménages appréhendant des hausses de crédit, ces perspectives expliquent peut-être pourquoi la demande reste forte. "Les gens se disent qu'ils ont peut-être intérêt à réaliser leurs projets immobiliers maintenant", estime Philippe Waechter, directeur des études économiques chez Natexis Asset Management.
Martine Picouët
Article paru dans l'édition du 08.10.06
Comme quoi, il est permis de tout dire, de tout écrire tout en restant soft dans ses opinions.
Qu'un "journaliste" se "mouille" en écrivant :"la revente au bout de cinq ans pénalise le propriétaire, surtout si les prix baissent. Le bilan est plus favorable au propriétaire si la revente intervient après dix ans.
A de quoi faire sourire, NON ?
Qu'un autre nous sorte comme Monsieur UNTEL, Monsieur André Babeau, conseiller scientifique du BIPE pour ne pas le citer : "Les prix du résidentiel ancien devraient diminuer d'environ 3,5 % en 2007 et autour de 2,5 % l'année suivante avant de se stabiliser en 2009, estime André Babeau, conseiller scientifique du BIPE. Et ce n'est qu'à partir de 2011 que l'on devrait assister à un redémarrage des prix, de l'ordre de 6 % à 7 %."
Ne prête même plus à sourire ou à pleurer.[/b]
Et quand l'on pense que tous les ans Elisabeth Tessier se fait foutre de sa gueule avec ses prédictions qui se plantent de façon répétitives mais qu'elle continue de bien gagner sa vie avec ce genre de boulot, on se dit que les experts en tous genres ont de l'avenir devant eux.
Un jour, comme sur UI, ils finiront par avoir eu raison les haussiers de ce jour,les baissiers de demain et les... , à un moment donné, que personne ne connaît vraiment, surtout pas eux. 
Seuls les "j'saispas" se feront rigoler au nez car ils auront oser avouer, ce qui est une telle énormité que l'on devrait la classer dans les "gros mots" de notre époque :
"j'saispas"
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 14:56:36
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La suite cricri. La suite....
Avec comme titre : La fête immobilière est finie
Remarque : les propos sur l'Espagne sont déphasés par rapport à ce que les journalistes espagnols rapportent sur leur propre pays : l'Espagne. Car en Espagne, non seulement on y a constaté une baisse importante des ventes, mais en plus actuellement les prix accusent le début d'une baisse. Certes c'est un journal sérieux, mais on y trouve quelques fois des boulettes.
Sur le site du journal "Le Monde".
Eteignez les lampions. Aux Etats-Unis, les ventes de maisons neuves ont chuté de 17 % par rapport à la même période de 2005 et celles de maisons anciennes de 12 %. Le stock des propriétés à vendre est en hausse de 60 %. Selon l'Association nationale des promoteurs, les prix sont en recul de 1,7 % sur un an. Et beaucoup redoutent le pire, comme l'économiste Nouriel Roubini, qui prévoit un ajustement de 20 % des prix de vente (www.rgemonitor.com). Quelques indices d'août sont un peu meilleurs, mais, pour Ben Bernanke, le président de la Federal Reserve, "la correction est sévère". Ailleurs dans le monde, on n'observe encore qu'un ralentissement des hausses. Le mètre carré a gagné 4,5 % sur un an en France, mais seulement 0,1 % au troisième trimestre. La fièvre était mondiale ; le retour au calme, sinon la baisse, sera mondial.
De 1950 à 1995, le prix des logements a évolué en moyenne au même rythme que les autres produits et services. Depuis cette date, le mètre carré a gagné 150 % hors inflation aux Etats-Unis. En Grande-Bretagne et en Espagne, les prix d'achat moyen des logements ont été multipliés par trois. En France, le mètre carré, à Paris comme en province, a plus que doublé.
Cette flambée avait alarmé certaines autorités. Alan Greenspan, alors président de la Federal Reserve, avait parlé au printemps 2005 de "mousse", euphémisme qui voulait dire bulle spéculative. La "mousse" a pourtant continué de s'épandre. Le prix moyen a gagné 13,6 % de 2004 à 2005 aux Etats-Unis dans leur ensemble, mais 52 % à Las Vegas, 20 % à Washington ! A Londres, un tassement était observé quelques mois, avant un rebond. En France, les acquéreurs devaient signer un chèque plus lourd de 10 %.
La hausse s'est nourrie de plusieurs facteurs cumulatifs. 1. La bonne tenue de l'économie. La croissance a été forte dans le monde, et dans le monde anglo-saxon en particulier (la faiblesse de la Vieille Europe a été une exception). 2. La démographie positive, soit du fait de l'immigration (Etats-Unis, Grande-Bretagne), soit du fait de la multiplication du nombre de ménages à cause des divorces. 3. L'argent pas cher. Les emprunts ont été facilités par des taux "historiquement bas" et par l'ingéniosité des banquiers, qui proposent l'allongements des durées de remboursement et des commodités de paiement. 4. La Bourse hésitante. Marquée par des chutes, comme en 2000, elle est regardée comme un investissement moins attractif que la pierre. 5. La demande étrangère, qui a renforcé les déséquilibres du marché. Les capitaux sont venus du Nord vers le soleil du Sud, d'Asie ou du golfe Persique, sous forme privée ou sous forme de fonds de placement, très actifs.
La fête est finie. La question est de mesurer les conséquences macroéconomique de la dissipation de la "mousse". La réponse partage radicalement les économistes. Goldman Sachs rappelle que l'immobilier a contribué pour 1 % par an à la croissance américaine de 2003 à 2005. Le recul pourrait donc, en retour, supprimer maintenant un point de PIB par an. Certains pensent que le prix à payer sera plus élevé. Pour les économistes de la banque HSBC, les Etats des deux côtes, est et ouest, et la capitale fédérale ont des prix surévalués de 35-40 %. La fonte de cette survaleur représenterait une déflation de 6 000 milliards de dollars ! Les conséquences pourraient être brutales. Mais d'autres économistes soulignent que les banques ont pris des garanties, que le pétrole recule et que les salaires, en forte hausse, vont prendre le relais du "contre-effet richesse" de l'immobilier pour maintenir la consommation des ménages. Quant aux entreprises, elles ont assez de moyens pour s'immuniser dans une crise immobilière, hormis celles du BTP, directement concernées.
Bref, la croissance est devenue plus équilibrée en 2006. La récession pourrait être évitée, et cette expansion maintenue permettrait à son tour de lisser la correction immobilière. L'économie américaine, qui aura encore galopé au rythme de 3,6 % cette année, reviendrait à 1,9 % en 2007 selon la banque HSBC et à 2,5 % selon Ixis.
Et quid en Europe des prix immobiliers ? Outre-Manche, le fléchissement observé il y a un peu plus d'un an a été suivi d'un rebond. Une redescente est possible, mais, au total, le scénario qui se dessine est celui d'un atterrissage en douceur. En France, les spécialistes font le même pari. Pas de chute, sauf exceptions, sur certains biens, dans certains lieux. En Espagne, aucun signe de repli n'est en vue pour l'instant. L'investissement résidentiel reste très puissant et les prix sur un an ont gagné encore 10 %.
Mais, à moyen terme, on peut penser que quatre des cinq causes de la hausse susmentionnées vont s'inverser. L'argent devient plus cher, la Bourse repart. Surtout, le vieillissement va jouer négativement. Les baby-boomers qui se sont pressés hier pour acheter une maison au soleil pour leur retraite vont changer d'objectif et penser à leur santé, bref les revendre pour acquérir des logements en ville, voire médicalisés. Les acheteurs, les actifs sont, eux, en nombre qui va diminuant. Le marché immobilier pourrait s'installer sur une tendance baissière, comme au Japon ou dans les années 1970 lors du départ des baby-boomers de l'après-14-18.
Eric Le Boucher
Article paru dans l'édition du 08.10.06 |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 oct. 2006 16:51:01 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 01:07:11
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Bravo quelboulot.
Je pense que tout s'envenime car tout est trop péremptoire.
Il y a des signes, oui, qui se multiplient oui.
Mais le krach annoncé depuis 3 ans, c'était difficilement défendable et commence à le devenir un peu
Dans les stats de notaire du 3/10/2006, on voit
prix réels 2006 viennent juste de dépasser prix réels 1991
Dans tout cela, il manque l'appréciation du facteur émotionnel
Les investissements dse dépalcent entre plusieurs supports (obligations avec ou sans risques, actions, immobilier, matières premières).
Le facteur démographique aussi est oublié. Les pays à croissance démographique et/ou economique développent une valorisation
Le Papy boom qui se produit actuellement devrait rendre baissier le marché
L'éclatement de la bulle internet a contribué FORTEMENT à la hausse de l'immobilier.
Meme ces 2 facteurs présentent des signes de ralentissement
De toute manière Bourse ou immobilier, 10 ans ca rapporte toujours
5 ans c'est spéculatif ou soumis à la conjoncture.
Les français du 19ème siècle, ruraux voulaient de la TERRE
Maintenant c'est de la PIERRE.
Mark Twain (qui a perdu toute sa fortune en bourse disait:
Acheter de la terre, on en fait plus.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 01:15:54
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- Le marché devient sélectif, car la notion de rendement réel rationnel revient, c'est tout:
Depuis 6-8 mois, les prix ont CHUTE dans le 18è (Max DORMOY par exemple).
Mais acheter à 5600€ m² la fin 2005, au milieu des HLM, avec un marché locatif sans candidat solvable.
Le 16ème monte encore légèrement
Location:
location 30€/m²/mois=360€/an/m² dans le 16è
contre 15/ mois ou 180 par an pour le même m² dans le 18è
-50% de loyer pour -30% de valeur et sans locataire valable
Les beaux quartiers sont tranquilles pour au moins 1 an.
Avec 23% de logements achetés par des non-résidents fiscaux français (ou des gens qui ont oublié de déclarer!!) et plus encore dans les quartiers côtés
- De plus, les marchés Paris, Genevois, Méditerranée ont une tendance TRES DIFFERENTE PAR NATURE du reste de la France (hormi ile de Ré!)
IL Y A TOUT LE TEMPS DES BONNES AFFAIRES
Cela va devenir plus facile de les trouver !
Soyez sélectif, (pas défiscalisation sans voir le programme et anlyser le marché) |
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