Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm


Publication au JORF du 8 juillet 1989

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

version consolidée au 16 juillet 2006

Article 15


Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 5 I (JORF 14 juin 2006).


I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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Citation :

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Par ailleurs le délai n'est pas de 6 mois pour la vacation mais d'un an minimum....qui est considéré comme un délai raisonnable pour relouer un bien si on ne le vend pas....

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Citation :

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Comment donc je peux faire pour faire valoir mon droit de préemption ? qui, à mon sens, n'est plus caduque au bout d'un an, ce serait trop simple.

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Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2000X05X03X00140X014

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 mai 2000 Cassation partielle

N° de pourvoi : 98-14014
Inédit titré




REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Laurence Cohen, épouse Levy, demeurant chez M. et Mme Cohen, 84, avenue Henri Martin, 75016 Paris,

en cassation de deux arrêts rendus les 25 septembre 1997 et 5 février 1998 par la cour d'appel de Paris (6e chambre civile, section B), au profit de la société civile professionnelle (SCP) Jacques Dumont et associés, dont le siège est 12, avenue Paul Doumer, 75016 Paris,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 2000, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de Mme Cohen, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 25 septembre 1997 et 5 février 1998), que Mme Levy a donné en location à la SCP Jacques Dumont et associés (SCP) un appartement à usage professionnel et d'habitation, le 16 mai 1989, pour une durée de six ans, au visa de la loi du 23 décembre 1986 ; que, le 18 octobre 1994, Mme Levy a délivré à la SCP un congé valant offre de vente en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et l'a assignée pour faire déclarer ce congé valable ; que la SCP a invoqué la nullité de celui-ci pour fraude et que, subsidiairement, Mme Levy a demandé, d'une part, de constater que la SCP, qui occupe les lieux uniquement à usage professionnel, ne peut se prévaloir du droit au renouvellement du bail, d'autre part, de déclarer valable le second congé délivré le 30 octobre 1997, pour le 30 avril 1998 ;


Attendu que Mme Levy fait grief aux arrêts de déclarer nul le congé délivré le 18 octobre 1994, alors, selon le moyen,

"1 ) qu'en matière de congé avec offre de vente, délivré conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est libre de la détermination du prix de la vente proposée ; que l'intention frauduleuse du bailleur ne se présume pas et ne peut résulter du seul écart de prix entre le prix de vente proposé et le prix du marché ; qu'en qualifiant de frauduleux le congé délivré le 10 octobre 1994 à la SCP, aux motifs que le prix de 37 500 francs, le mètre carré était excessif puisqu'il n'était pas justifié de l'existence de propositions reçues pour ce prix qui n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur, qu'il soit locataire ou non, et que, dès lors, le congé ne permettait pas à la société locataire d'acquérir le logement dans des conditions raisonnables sans dire en quoi de tels éléments auraient caractérisé la volonté de Mme Cohen épouse Levy, de faire frauduleusement échec aux droits de la société locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de la règle "fraus omnia corrumpit" ;

2 ) qu'en matière de congé avec offre de vente, délivré conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est libre de la détermination du prix de la vente proposée ; que l'intention frauduleuse du bailleur ne se présume pas ;

qu'en déduisant cette intention frauduleuse de ce caractère "dissuasif" du prix de vente proposé, sans rechercher, bien qu'y ayant été expressément invitée si, dans un premier temps, dans un courrier daté du 5 juillet 1995, la société locataire n'avait pas manifesté son intérêt pour l'acquisition du logement au prix proposé par Mme Cohen, épouse Levy, d'où il résultait que ce prix n'avait présenté aucun caractère dissuasif pour la SCP et qu'ainsi, la bailleresse n'avait aucunement entendu faire frauduleusement échec aux droits de la société locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de la règle "fraus omnia corrumpit" ;

3 ) que seul le congé pour vendre assorti d'un prix volontairement dissuasif, sans commune mesure avec les prix du marché, applicables à un appartement de nature comparable peut être annulé s'il est démontré que le bailleur a voulu ainsi faire frauduleusement échec aux droits du locataire ; qu'en énonçant, qu'en l'espèce, le prix de 37 500 francs le mètre carré était dissuasif "dès lors qu'il s'agit d'un appartement occupé", sans rechercher si par l'effet du congé pour vendre, régulièrement délivré à la SCP, qui avait mis fin au bail, le prix proposé ne devait pas nécessairement être apprécié par référence à des logements, libres de toute occupation et non à des logements "occupés", la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, et de la règle "fraus omnia corrumpit" ;


Mais attendu que la fraude entachant un acte juridique entraînant son annulation, la cour d'appel, qui a souverainement relevé que la propriétaire ne justifiait pas de l'existence de propositions reçues pour le prix proposé, que des appartements similaires situés dans la même zone géographique avaient été vendus à des prix inférieurs de plus d'un tiers, que ce prix, excessif et dissuasif, n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur et que le congé qui ne permettait pas à la société locataire d'acquérir le logement dans des conditions raisonnables, constituait une fraude à la loi, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de suivre Mme Levy dans le détail de son argumentation, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche :

Attendu que Mme Levy fait grief aux arrêts de la débouter de sa demande aux fins de dire que la SCP se trouvait déchue du droit au renouvellement du bail et qu'elle était ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 16 mai 1995, alors, selon le moyen, "que si le titulaire d'un contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation, n'est pas tenu durant le bail d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat ; qu'en énonçant qu'à son échéance de mai 1995, le bail s'était trouvé tacitement reconduit, peu important l'usage exclusif professionnel des locaux, dès lors que le bail initial avait été reconduit à usage mixte, la cour d'appel a violé les articles 2 et 10 de la loi du 6 juillet 1989" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le congé du 18 octobre 1994, annulé par l'arrêt du 25 septembre 1997, était réputé n'avoir jamais été délivré, la cour d'appel a exactement retenu que le bail initial s'était tacitement reconduit à son échéance, au mois de mai 1995, en l'absence de congé ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 565 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de Mme Levy, tendant à faire déclarer valable le congé délivré le 30 octobre 1997, l'arrêt du 5 février 1998 retient que celui-ci a pour but de mettre fin au bail reconduit pour trois ans, à compter du mois de mai 1995, et qu'il ne tend donc pas aux mêmes fins que le congé annulé du 18 octobre 1994, suivant le bail s'étendant durant la période du 16 mai 1989 au 16 mai 1995 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les prétentions soumises à la cour d'appel par Mme Levy tendaient aux mêmes fins que sa demande initiale, à savoir, la cessation des rapports locatifs entre les parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 25 septembre 1997 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme Levy tendant à déclarer valable le congé délivré le 30 octobre 1997, pour le 30 avril 1998, l'arrêt rendu le 5 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société civile professionnelle Jacques Dumont et associés aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du quatre mai deux mille par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.


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Décision attaquée : cour d'appel de Paris (6e chambre civile, section B) 1997-09-25 1998-02-05
Titrages et résumés (Sur le deuxième moyen, deuxième branche) APPEL CIVIL - Demande nouvelle - Demande tendant aux mêmes fins que la demande principale (non) - Fondement juridique différent - Bail à loyer - Congé - Nouveau congé pour une période de bail différente.



Codes cités : Nouveau Code de procédure civile 565

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Citation :

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Initialement entré par quelboulot

J'ai indiqué six mois sans faire aucune référence à un texte quelconque car en la matière il est certainement de l'appréciation des juges de considérer quelle durée est légitime ou non. Je suppose que le bailleur malhonnête qui donne un vrai/faux congé pour vente afin de relouer à meilleur prix n'attend pas si longtemps, mais bon... Par les temps qui courent il a tout intérêt à conserver son locataire actuel.

Car vous indiquez

Citation :

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Par ailleurs le délai n'est pas de 6 mois pour la vacation mais d'un an minimum....qui est considéré comme un délai raisonnable pour relouer un bien si on ne le vend pas....

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Pouvez-vous indiquer la référence des textes précisant cette durée de "délai raisonnable" ?

De même et comme vous ne donniez aucune "source" et aucun lien avec votre texte, je vois mal ou était indiqué le lien : "il me semble et la référence au texte de loi y est bien indiquée..."

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Citation :

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Votre droit de préemption demeure si elle ne le vend pas au prix de départ (que vous avez donc refusé) et est prolongé uniquement si elle baisse le prix et vous refait une offre à chaque fois ....mais au bout d'un an elle peut en toute légalité le relouer....

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Citation :

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Initialement entré par nefer

Ribouldingue: pour info, le locataire GSOU a eu un certain nombre de problèmes avec le paiement des loyers

http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45325

il est donc possible que le propriétaire en ait eu "assez".....

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Citation :

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Je m'explique :
- Dans le cas ou un compromis est signé à un prix bien inférieur à celui qui m'a été proposé, mais que, comme c'est souvent le cas, un dessous de table est établi entre les deux partie : la propriétaire n'a pas interet à me faire parvenir l'offre officielle. Vous comprenez le problème ?

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