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bretagnealex
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 15 oct. 2006 : 17:39:51
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Nous sommes dans un lotissement de 15 lots fait par un lotisseur privé, et nous avons de gros problèmes, le lotisseur n'a pas terminé son lotissement et a gardé 8 lots pour lui, la mairie lui a délivré un certificat de fin de travaux, hors les travaux sont loin d'être terminé (pas de trottoir, de couche de goudron et de bordure....), comment faire pour le faire terminé, la mairie nous répond qu'elle n'a pas de pouvoir, hors ils ont pourtant délivré un faut certificat. Le notaire nous dit maintenant qu'il ne pouvait vendre les lots sans avoir d'autorisation de vendre par anticipation et qu'une érreur a été faite, donc il y a eu deux erreur la première de la mairie et la seconde du notaire n'ayant fait aucune vérification et ayant mis ce certificat dans uniquement les pièces à consulter au rang des minutes, ce qui fait que lors de la vente nous ne nous sommes pas rendu compte, le notaire à bien bloqué de l'argent mais très peu pour ce qui reste à faire , le lotissement n'a pas vocation d'être rétrocédé à la mairie, et notre ASL n'a pas encore réceptionné le lotissement, sachant maintenant que le lotisseur a la majorité nous avons tous très peur qu'il passe en force au niveau de la présidence et ensuite il pourra tout faire passer même un lotissement pas terminé, nous sommes en Bretagne, et le notaire nous a certifié que cette érreur est malheureusement fréquente chez les lotisseurs privés.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 07:21:45
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C'est tout le problème de l'enchevètrement du droit administratif et du droit civil, de mon point de vue de néophyte. Il n'est pas certain que les jurustes s'y retriuvent eux mêmes.
Si la mairie a délivré un certificat d'achèvement (il s'agit par ce certificat de confirmer que le lotisseur a rempli ses obligations en matière d'équipements et de viabilité, obligations découlant de l'autorisation de lotir) sans vérifier que les réalisations sur le terrain sont conformes, il faut faire un recours au tribunal administratif contre ce certificat...après avoir vérifié les documents de l'autorisation.
Si des lots ont été vendus avant la délivrance du certificat d'achèvement, il faut recourir contre le notaire et contre le lotisseur.
Les actions en justice étant ce qu'elles sont, les acquéreurs des 7 lots vendus indument ont intérêt à s'unir pour décider de la stratégie à adopter :
- pour essayer de décider le lotisseur à poursuivre ses équipements
- pour composer les statuts de la future ASL
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 10:10:24
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 Essayons de mettre en concordance le déroulement des " faits " et l'enchaînement logique qui devrait en découler.
1.Il y a eu dépôt et délivrance d'un permis de lotir près de la mairie:( article R315-4 du code de l'urbanisme ).
2.Votre promoteur lotisseur au titre de l'article R 315.6 a prévu la création d'une A. syndicale compte tenu de la présence d'équipements communs.
3.Votre A.S.L. doit recevoir la propriété ,la gestion et l'entretien de ces équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public qui pourra être amenée à les accepter.
4.Les statuts de cette A.S.L. devaient aussi être présentés à l'appui de la demande initiale.
5.Article 315.8 Les statuts doivent prévoir que seuls le lotisseur et les membres de l'A.S.L. attributaires des lots qui ont donnés lieu à obtention du certificat d'urbanisme participeront aux dépenses de gestion des équipements communs.
6.Il fallait aussi prévoir la modalité de désignation des organes de l'A.S.L.provisoire et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'A.S.L. n'a pas été désigné.
A partir de là il faut supposer que :
Le lotisseur au cours du processus de ventes des lots pourra
" s'autoproclamer" Président provisoire de l'A.S.L. en cours de constitution légale en attendant que l'ensemble des lots soient vendus.
C'est un cas courant .
Il a de ce fait pris l'engagement de représenter les colotis pour faire exécuter l'ensemble des prestations prévus aux cahier des charges et ayant fait l'objet du permis de lotir.A.
Cette situation ne devra pas perdurer , il faut que le lotisseur provoque une A.G. pour constituer un syndicat d'A.S.L. représentatif et faire enregistrer l'A.S.L. afin de d'effectuer à son profitle transfert en pleine propriété des espaces communs .
Ceci permettra de prendre en charges la gestion normative de ce transfert .
Même si étant propriétaire de lots invendus ( permettant d'avoir des voix pour un vote )le lotisseur devenait de facto Président : il devra prendre en charge les intérêts de l'A.S.L.
N'importe lequel des colotis syndicataire en s'appuyant sur le permis de lotir délivré par la mairie pourra débuter une procédure en ce qui concerne le premier manquement de votre lotisseur.
Cependant cela n'exonéra pas le lotisseur et les syndicataires de payer les frais d'entretien des parties communes , et les frais de fonctionnement de l'A.S.L. provisoire.
La situation pourrait même être entérinée par le paiements des cotes parts réclamés aux propriétaires syndicataires de droits.
Vous pourriez néanmoins contester les frais imputés entre la part lotisseur ( propriétaire) et les frais des colotis ( usagers utilisateurs )
Si ce n'est pas fait vous pourriez: constituer l' A.S.L.de façon légale et le Président ( autre que le lotisseur , c'est souhaitable)pourrait ainsi introduire une requête près du Tribunal de Grande Instance pour demander:
- Ordonnance de procéder au transfert des parties communes.
- Assignation du lotisseur pour un contrôle d'imputations des charges et répartitions des frais engagés depuis l'origine.
NB :le notaire s'en tire bien , car il ne peut être impliqué sa prestation s'arrêtant à la demande de transfert et ensuite à la rédaction de l'acte de propriété entre le lotisseur et l'A.S.L.
Donc en résumé mon conseil.
1.Evitez des frais ,et des procédures longues et coûteuses ( sans garantie de résultats probants à attendre immédiatement.
2. Régularisez impérativement la reconnaissance officielle de votre A.S.l.: A.G. constitutive avec P.V. désignation des dirigeants , acceptation en A.G. des statuts ....déclaration préfectorale...
3. Revoyez votre notaire afin d'avoir copie des courriers de transfert de propriété des parties communes avec le lotisseur.
4. Les syndicataires adresserons une Lettre au lotisseur pour confirmation des griefs et éventuelle menace d'une demande de recours auprès du Tribunal de Grande Instance (T.G.I.)
Précisez lui la situation découlant du non respect de ses engagements près du Maire et s'il y a lieu suivant vos constats de gestion la possibilité d'une plainte au pénal pour abus de confiance ( article 408 du code pénal)...
Cela devrait le faire réagir.
5. Le transfert réalisé l'A.S.L gérant ou faisant gérer pourra prendre des dispositions à plus long terme afin de faire revoir la position de la commune pour une reprise des parties communes après état des lieux, mises en conformité...
Au titre de l'article 315.3 (urbanisme ) dans un lotissement sur demande des 2/3 des propriétaires détenant les 3/4 de la superficie d'un lotissement l'autorité administrative peut prononcer la modification de tout ou partie des documents concernant le lotissement lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur ou se trouve le terrain.Il pourra ainsi être fait ( sous conditions ) obligation à la commune de recevoir vos espaces communs avec comme corollaire cessation de l'objet de votre A.S.l. et sa dissolution.
6. S'il faut rester en A.S.l. et bien compte tenu de votre situation ,élisez de bons syndics ( membres du syndicat) qui sont disposés à suivre les dépenses, à contrôler les entretiens et charges, à réaliser des économies , à faire prendre conscience aux autres syndicataires qu'il faut maîtriser les coûts d'entretien, budgétiser les dépenses futures, éviter l'évolution des charges ...
Il y a des posts sur le sujet avec décision cours appel de Toulouse.
Lisez les pages 9,8,7 des sujets ( sélection en haut à droite de la page d'accueil Spécial A.S.L. sujets depuis 1 an).
A bientôt et bienvenue. |
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bretagnealex
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 12:02:59
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| Merci champagne, mais vos propos sont hors sujet, nous avons des status et lechapitre 12 prévoit que l'asl prendra en chage les parties communes, qu'après avoir terminé le lotissement, nous avons dela mairie une attestation qui confirme bien que malgrès la première attestation, le lotissement n'est pas terminé et qu'il faudra une attestation pour la finition, hors n'étant pas terminée l'asl n'a pas vocation de prendre ce lotissement. Nous avons une ASL mais elle est en carence de président. |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 14:29:01
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 Hors sujet! Attendez donc que d'autres forumeurs vous répondent compte tenu de la formulation de votre question. |
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corinnebruno
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 20:09:35
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| Bonjour Bretagne. Nous avons en idf un peu le même problème, le problème vient de la mairie, qui a acceptée sans venir contrôler. Dejà il faut essayer de faire pression car cela est assimilé à un faux, voir avec le notaire qui lui aussi n'a pas fait son travail et a vendu des lots sans qu'ils soient terminés et sans autorisation de vente par anticipation (à contrôler), et ensuite eh bien essayer de faire finir le lotisseur le plus vite possible avec l'aide de la mairie et du notaire, après prendre un expert auprès du tribunal qui fera l'état des lieux puis fera ordonNer la fin deS travaux, mais avant cette dernière solution exploiter les autres. Tout est facile, mais lorsque l'on est la tête dedans, c'est beaucoup plus complexe, et nous, nous tournons encore en rond, car nous souhaitons une solution amiable la finition du lotissement tel que le prévoit le permis de lotir. Bon courage à toi Bretagne si tu as une solution ou des infos je suis preneur. En ce qui concerne l'asl et la carence il faut si vous faite une procédure ce mettre à plusieurs co-lotis mais pas au nom de l'asl car là aussi il y a jurice prudence tant que le lotisseur en est propriétaire il semblerait que l'asl ne puisse attaquer, uniquement l'acheteur contre vendeur. |
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Mairie et certificat de fin permis lotir
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