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 Sujet  |
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ml92
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 15 oct. 2006 : 18:25:24
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Bonsoir,
je voulais savoir si le remplacement d'un court de tennis (usagé) relevait d'une majorité art.24 ou art.26.
En fait, on dépose le revêtement actuel ainsi que les clôtures entourant le court puis on met en place un nouveau revêtement plus performant qui se rapproche d'un revêtement de court de club de tennis, alors que notre court dans la copropriété était un simple court de loisirs.
Travaux de réfection ou d'amélioration ?
Qu'en pensez-vous ?
Merci de vos réponses.
ml92
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 19:23:58
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| ml92: merci de ne pas multiposter votre message....... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 21:16:29
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Je ne sais pas où est l'autre msg, mais ce n'est certainement pas l'art.26, amélioration ..
Etaspack, l'amélioration dans le sens de L.art.26, c'est améliorer l'ensemble du "patrimoine" du syndicat par la mise en place d'équipements nouveaux, valorisants .....
La réalisation d'une marquise au dessus de la porte d'entrée est un "amélioration".
Mais la réfection d'un court de tennis vétuste avec des matériaux moderne relève des "travaux d'entretien" qui se votent à la majorité art.24
"Le remplacement d'éléments d'équipment vétustes et dangereux par d'autres neufs, ne constitue pas une transformation des équipements existants, ni une amélioration, ni une addition, et la majorité simple suffit pour les décider " (CA Nancy, 29.01.1980, CA Paris 31.10.1980)
La chose aurait été différente si le court de tennis n'était pas vétuste mais que "certains" voulaient en refaire le revetement par pur confort (ou snobisme ?) Ici, ces travaux auraient pu être "amélioration" d'un existant très utilisable dans l'état : art.26.
Qui dit "amélioration" dit quasi toujours "création" de qque chose de nouveau ou dont il n'y a pas nécessité eu égard à l'utilisation normale qui en est faite suivant la destination de l'immeuble.
Vous comprenez pourquoi un ravalement de façade est "travaux d'entretien courants" même si la facture est salée ! Mais lors d'un ravalement voté art.24, vous pouvez avoir certains traveaux demandés à cette occasion qui eux seront "amélioration" et devront être votés distinctement à l'art.26 (cas d'une marquise installée à l'occasion du ravalement).
S'il s'agit de refaire à neuf du vieux c'est de l'entretien courant, mêm s'il faut tout refaire avec des matériaux neufs, c'est L.art.24 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 22:25:21
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À supposer que cette différence de prix concerne bien ce revêtement plus performant.
Il me semblait que l’écart entre le 1er devis (40.000 €) et le 2ème devis (60.000 €) c'est-à-dire 20.000 € pouvait être considéré comme des travaux d’amélioration.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 18:57:17
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Non, le type travaux (entretien courant / amélioration) est totalement indépendant du cout de ces travaux.
Vous pouvez avoir un ravalement de façade à 100.000 € qui se décide à la majorité art.24 (entretien courant) ... et la mise en place préalable d'une marquise à 850 € qui se vote à L.art.26. (amélioration).
Dans la question posée ici, que la réfection de ce court de tennis soit à 500, 25.000 ou 100.000 € importe peu (tout dépend de ce qu'ils veulent faire), mais le type de travaux relève à l'évidence de "entretien courant".
On peut noter ici qu'un court de tennis s'entretien tous les ans, et que le fait de ne pas l'avoir fait cumul sur un seul exercice la réfection de plusieures années. Mais cela ne change rien sur le fond. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 21:09:37
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OK, merci pour votre explication Gédehem  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 22:26:47
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Je ne partage pas votre avis Gedehem, je pense que vous avez été un peu rapide dans votre lecture !!
Tous dépend ce que veut dire ml92 par: "En fait, on dépose le revêtement actuel ainsi que les clôtures entourant le court puis on met en place un nouveau revêtement plus performant qui se rapproche d'un revêtement de court de club de tennis"
Es ce une vraie vieille terre battue non entretenu depuis 10 ans, auquel cas je partagerai votre avis.
Ou es ce juste un terrain avec de la terre classique roulée, auquel cas je ne partage pas votre avis.
Un peu plus de précision serait le bienvenu !!! De plus dans un cas justemment ce terrain ne necessiterait certainement la meme régularité d'entretien que dans l'autre. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 23:31:09
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Citation :
Initialement entré par ml92
Bonsoir,
je voulais savoir si le remplacement d'un court de tennis (usagé) relevait d'une majorité art.24 ou art.26.
En fait, on dépose le revêtement actuel ainsi que les clôtures entourant le court puis on met en place un nouveau revêtement plus performant qui se rapproche d'un revêtement de court de club de tennis, alors que notre court dans la copropriété était un simple court de loisirs.Travaux de réfection ou d'amélioration ?
Qu'en pensez-vous ?
Merci de vos réponses.
ml92
Compte tenu de ce qu'avance ml92 je partage l'avis d'ETASPAK et YAUME. Travaux d'amélioration. Vote à la double majorité, art. 26L. |
VW |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 01:08:16
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Citation :
Initialement entré par nefer
gedehem:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45394
Vous jouez au ping pong nefer ?
Ca ne change rien à ma réponse. Pour moi ce sont des travaux d'amélioration et je n'avais pas vu cette "augmentation" du montant des travaux précédemment votés. Ce qui ne fait que confirmer ma réponse et celle d'ETASPAK dans ce sujet.
Nous n'avons pas le devis en mains. ML92 n'indique pas la justification notée pour cette augmentation porté dans son nouveau devis.
Il n'y a pas "remise en état" à l'identique, mais adjonction d'éléments nouveaux faisant que ce court va ressembler à un court de club de tennis précise ml92 : "ce n'était qu'un "simple court de loisirs".
C'est donc de l'amélioration, art. 26L. |
VW |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 22:04:40
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Désolé de vous décevoir, mais les travaux dits "amélioration" prévus L.art.26 et L.art.30 n’ont rien à voir avec le montant de ces travaux, qu’ils soit de 50 € ou de 100.000 €
Il s’agit ici d’un TYPE de travaux qui, par leur nature, ne sont pas d’entretien et de réfection.
Il s’agit quasi toujours de travaux qui entraîne création, adjonction d’un élément ou d’un service nouveau.
L.art.26 parle bien et sur un même plan de "..travaux comportant transformation, addition, ou amélioration "
Ainsi, il a été jugé que..".la mise en place d’un paillasson dans une entrée qui en était préalablement dépourvu relève de l’amélioration. .. comme « La mise en place d’un ascenseur … » … la création d’un parking …. "La pose de boites aux lettres ". qui n’existaient pas, …. La pose d’une moquette dans les escaliers même si ceux-ci sont vétustes …
Comprenez que lorsqu’on parle amélioration il y a une démarche pour un plus, non en qualité car c’est de l’entretien, mais en quantité, car il y a quelque chose de plus que ce qui existait précédemment !!
Un exemple : il a été jugé à juste raison que "..le remplacement d’un dispositif d’arrosage automatique par un autre couvrant des zones nouvelles." relevait de l’amélioration."
Des travaux d’amélioration suppose en fait création de quelque chose de nouveaux par rapport à l’existant.
La réfection d’un court de tennis, qu’il soit en gazon style herbe à vache ou en terre battue avec gravier, nids de poule et flaques d’eau, avec des matériaux actuels et super performants relève à l’évidence des travaux d’entretien courant … sauf à démontrer qu’il s’agit là de travaux somptuaire eu égard au standing de l’immeuble et à l’utilisation qui est faite habituellement par les membres du syndicat de ce tennis.
Encore une fois, amélioration s'entend par rapport à une "quantité", un plus, et non une "qualité" et encore moins par un "montant des travaux".
Repeindre sa voiture c'est de l'entretien, coller des décalcomanies partout c'est de l'amélioration ...
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 22:20:59
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Et donc, transformer un terrain en herbe nature par un terrain en gazon posé est une amélioration !!!
De même ^pour un terrain de tennis en vulgaire terre naturel en terre battu posé par un spécialiste est une amélioration,
Je suis pas sur que grand monde vous suive sur ce coup Gédéhem !!! |
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ml92
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 11:43:56
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Merci à tous pour vos commentaires.Depuis la semaine dernière nous disposons de plus d'informations.
Le cours de tennis actuel est très ancien (béton poreux avec gravillons) et le nouveau procédé retenu est un "Greenset Club Résine" de la société EnviroSport; le devis parle de rénovation.
Cette société intervient soit pour la construction (on part de 0), la rénovation (le cas présent), la réfection , l'entretien (ex: un coup de karcher annuel).
D'après le devis que nous venons d'obtenir, il y a démolition du support actuel par rabotage, construction de dalles en béton poreux (infrastructure) et application d'une peinture GreenSet comportant un liant en résine.
Sur le site http://www.comite.fft.fr/isere/10L00380_d/data_1/pdf/re/renovation.pdf nous avons trouvé une fiche sur la rénovation de cours de tennis.
Il y est notamment mentionné que "la rénovation étant assimilable à des travaux neufs".
Compte tenu de ces élements, qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 12:06:05
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Pouvez nous expliquer pourquoi une telle différence de prix entre ces deux devis 
Faisant suite à vos informations complémentaires, ces travaux de rénovation touchant à l’infrastructure ne peuvent plus être considérés comme des travaux d’entretien (art. 24), mais bien comme des travaux d’amélioration (art. 26), comme le précise votre lien cité ci-dessous :
Votre lien :
On parle de rénovation lorsque l’entreprise effectue des travaux qui touchent à l’infrastructure et que sa responsabilité décennale est engagée, non seulement sur ses propres travaux mais aussi sur l’ancien sol support.
La rénovation étant assimilable à des travaux neufs, les garanties dues au maître d’ouvrage (club, commune...) sont donc exactement les mêmes.
Nous espérons que ce résumé des principaux types de travaux de rénovation vous permettra de mieux comparer les devis qui vous sont proposés par les entreprises.
Vous pourrez ainsi faire plus facilement la différence entre des travaux d’entretien concernant le revêtement et des travaux de rénovation touchant à l’infrastructure.
http://www.comite.fft.fr/isere/10L00380_d/data_1/pdf/re/renovation.pdf
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 15:45:29
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Hum !! la fiche citée, interessante sur un plan technique, me semble contestable sur un plan juridique !!!
Il est évident que changer une moquette dans son apparte, comme changer le carrelage vieux et cassé dans sa SdeBain, ne peut être considéré comme un travail d'occasion avec des matériaux usagés !
Il s'agit bien d'une réfection à neuf ..qui est ici de l'entretien privatif, comme peut l'etre le changement par du neuf de la tapisserie, des rideaux, voire d'une cloison privative séparative nouvelle.
De la même façon le ravalement de la façade, qui comprend parfois des travaux de grattage pour retrouver le béton/ciment à vif afin de reprendre le revetement intégralement.
Même chose pour la réfection/entretien de l'étanchéité des toitures, de la cage d'escalier, des entrées ! C'est du travail neuf.
Il est évident que les travaux d'entretien, tous les travaux d'entretien en copropriété, sont destinés à faire les choses à neuf !! ...
Il n'y a que le vin qu'on laisse vieillir, pas la peinture ou le ciment gaché !!
Un autre aspect de cette fiche qui parle de "responsabilité decennale" ! Mais il faut comprendre qu'il s'agit là d'une couverture qui protège l'entreprise et non le syndicat !
C'est l'entreprise réalisant l'ouvrage qui est assurée ou non en "responsabilité decennale" !!
Pour garantir le syndicat lui-même dans le cas d'un défaut durant ces 10 ans il convient qu'il souscrive une "dommage ouvrage" (DO), s'agissant de la réalisation d'un ouvrage !
Ici, les travaux projetés n'ont rien à voir avec de l'amélioration suivant L.art.26 et L.art.30 qui, quoi qu'on puisse en penser, s'entendent de travaux qui entrainent "..transformation ou adjonction ou création d'éléments communs. " (CA Paris, 12.11.1997, in Loy et Copro n°107,1998 et une foultitude d'arrets dans le même sens)
Ce n'est donc pas moi qui le prétend comme cela mais le juge sollicité !
Ici il n'y a pas de création ou adjonction de quoi que ce soit !
Il y a un court de tennis abandonné durant des années que certains veulent refaire avec des matériaux derniers cri !
On imagine mal refaire un court de tennis avec des vieux matériaux d'occasion !!
Donc, comme tous travaux, c'est du neuf !!
Reste que le projet peut éventuellement être qualifié de somptuaire eu égard à l'utilisation qui était faite jusqu'ici de ce court de tennis (à l'abandon depuis de nombreuses années parce qu'inutilisé ?) si les promoteurs du projet sont en fait les seuls à vouloir l'utiliser et que les matériaux "haut de gamme" retenus ne sont pas les plus pertinents.
Mais cet aspect des choses appartient aux copropriétaires ... voire aux juges du fond, qui sont seuls à même d'apprécier si ces travaux sont effectivement "somptuaires" ou qu'ils relèveraient éventuellement de l"amélioration".
Même s'il faut faire passer un bull, tout casser et tout refaire, ce n'est que refaire ce qui aurait du toujours exister : avoir un court de tennis en "état de marche" pour rendre le service pour lequel il était prévu, faire du tennis : donc c'est une remise à neuf qui est de l'entretien courant.
Même chose s'il s'agit de changer le vieux revetement en terre battue tout défoncé avec un revetement super performant qui renvoit toujours la balle dans le court même si on tape à coté !..
C'est comme changer son vieux lino rapé d'il y a 35 ans par une moquette en mohair qu'on peut s'y rouler dedans après avoir repris la dalle support : c'est de l'entretien !
Notez tout de même que si sur le bord de ce court il est question d'installer des bancs, qui n'existaient pas, voire un "club house" aussi petit soit-il, relève alors, mais pour ces équipements uniquements, de l'amélioration dans le sens de L.art.26 et L.art.30.
Dans un tel cas, classique en présence de travaux "mixtes", il doit y avoir 2 votes :
- 1 pour les travaux d'entretien du court de tennis à la maj.L.art.24
- pour les travaux d'amélioration (bancs, club house..) à la maj.art.26.
Mais sur ce qui est présenté ici, nous ne sommes pas dans un tel cas !!
NB : je comprends que la distinction faite par certains est viciée par le fait qu'il y a blocage sur le montant des travaux ! Il n'est quà voir les remarques faites sur les devis et le monatnt des travaux jugés excessifs. Mais encore une fois, l'aspect financier n'entre pas du tout en ligne de compte !
Un ravalement de façade à 100.000 € c'est de l'entretien alors que la mise en place d'une marquise sur la porte d'entrée pour 850 € c'est de l'amélioration.
Même chose pour la réfection totale d'une cage d'escalier et du hall d'entrée : entretien courant à 55.000 €. Achat d'un paillasson à 35 € pour l'entrée alors qu'il n'y en avait pas à l'origine : amélioration.
Encore une fois, c'est la nature des travaux qui apportent un plus sur un plan quantitatif, par une création, qui est dit "amélioration". Lorsque c'est uniquement "qualitatif", ce qui est le cas pour ce court de tennis refait à neuf, c'est entretien courant. |
Edité par - gédehem le 21 oct. 2006 15:51:55 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 16:44:42
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Personnellement je suivrai bien le raisonnement de gédehem. Qu'en dit l'AG? N'oubliez pas de revenir pour nous donner la suite |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 18:26:45
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ml92, pouvez-vous nous expliquer pourquoi une telle différence de prix entre ces deux devis
Voyez ce lien :
Les travaux réalisés dans les parties communes :
On distingue deux grandes catégories de travaux :
Les travaux de maintenance (ou d'entretien) d'une part, et les travaux d'amélioration d'autre part.
Les travaux de maintenance correspondent à l'entretien, la réparation et la réfection des parties communes et éléments d'équipements communs, rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état (gros œuvre du bâtiment, toitures, terrasses, escaliers, halls d'entrée, couloirs, paliers, canalisations communes, voies d'accès, parking, espaces verts, ascenseurs, chauffage collectif…).
Les travaux d'amélioration sont, eux, destinés à apporter à l'immeuble de nouveaux éléments d'habitabilité, de confort ou d'agrément, donc à compléter ses structures par rapport à ses aménagements d'origine.
Mais en pratique, la distinction entre les deux catégories de travaux est souvent loin d'être évidente.
Elle est pourtant capitale, car elle préside à l'application de règles de majorité qui sont différentes dans l'un et l'autre cas.
Précisions…….
Distinction travaux de maintenance/travaux d'amélioration :
Il s'avère souvent bien difficile de distinguer les travaux d'amélioration de simples travaux de maintenance.
Car de nombreux travaux de maintenance, dont la finalité est de remettre en l'état initial une installation vétuste ou défectueuse, nécessitent le recours à des techniques ou matériaux nouveaux, ceux d'origine étant devenus obsolètes, ou la réalisation d'aménagements complémentaires (notamment en raison de l'évolution des normes d'habitabilité), qui apportent au final une amélioration technique ou fonctionnelle par rapport à la situation antérieure.
Dans ce cas, les tribunaux estiment de manière générale que ces travaux conservent leur nature de travaux de maintenance, dès lors que :
Le recours à des techniques ou matériaux nouveaux, ou encore les aménagements complémentaires, étaient nécessaires.
Le coût des travaux n'est pas somptuaire, c'est-à-dire qu'il n'est pas disproportionné par rapport à un investissement normal au regard des techniques actuelles.
http://www.tpe-pme.com/article.asp?ID=216
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 19:02:21
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Gédéhem...
Citation :
En fait, on dépose le revêtement actuel ainsi que les clôtures entourant le court puis on met en place un nouveau revêtement plus performant qui se rapproche d'un revêtement de court de club de tennis, alors que notre court dans la copropriété était un simple court de loisirs.
Moi je veux que l'entreprise me fasse un court de tennis loisir, pas un court de club de tennis, ca doit être possible ? non ?
Avec un revêtement classique.
Bref y a une difference entre couler une dalle de beton et faire poser une couche de résine, pour moi cela s'appelle l'amélioration. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 22:47:29
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C'est de l'entretien puisque le "bien " existe déjà. Ce ne serait pas une création - une amélioration. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 23:52:06
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
C'est de l'entretien puisque le "bien " existe déjà. Ce ne serait pas une création - une amélioration.
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