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 Sujet  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
 Posté - 21 oct. 2006 : 23:58:12
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| bien sûr si on fait des travaux, c'est pour avoir mieux non? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 12:29:07
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Tout travaux de maintenance qui touchent à l’infrastructure de l’immeuble doivent être considérés comme urgents et se vote à l’article 24 de la loi, ce qui est loin d’être le cas d’un court de tennis à moins d’être sur le toit de l’immeuble.
A défaut d’explication sur la différence de prix (20.000 €) des deux devis, il me semble que dans ce cas bien précis, le fait qu’il y soit une démolition du support actuel par rabotage, construction de dalles en béton poreux (infrastructure) et application d'une peinture GreenSet comportant un liant en résine sont des travaux d'amélioration destinés à apporter au standing de la copropriété de nouveaux éléments de confort et d'agrément de ce court de tennis.
Ce qui représente notamment des transformations d'éléments d’équipements existants, donc à compléter ses structures par rapport à ses aménagements d'origine, ce qui représente bien une amélioration de ce court de tennis, d’autant plus qu’il n’y a aucun caractère d’urgence.
Amélioration qui ce vote à l’article 26 de la loi, en précisant que l’entretien de ce nouveau revêtement sera plus onéreux que l’entretien d’un revêtement simple court de loisirs, ce qui représente bien en soi une amélioration, entretien qui ce votera à l’article 24 de la loi.
Il est précisé dans ce lien, que j’ai déjà cité :
De nombreux travaux de maintenance, dont la finalité est de remettre en l'état initial une installation vétuste ou défectueuse, nécessitent le recours à des techniques ou matériaux nouveaux, ceux d'origine étant devenus obsolètes, ou la réalisation d'aménagements complémentaires (notamment en raison de l'évolution des normes d'habitabilité), qui apportent au final une amélioration technique ou fonctionnelle par rapport à la situation antérieure.
Ces travaux de maintenance se vote bien entendu à l’article 24 de la loi “notamment en raison de l'évolution des normes d'habitabilité “ de l’immeuble, le fait d’avoir recours à des techniques ou des matériaux nouveaux pour l’aménagement de ce court de tennis, qui n’a rien à voir avec l'évolution des normes d'habitabilité de l’immeuble vous en conviendriez, d’autant plus qu’il y a toujours la possibilité de remettre un nouveau revêtement simple court de loisirs, ce qui représente bien en soi des travaux d’amélioration.
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Edité par - ETASPAK le 22 oct. 2006 12:31:48 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 13:06:15
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
bien sûr si on fait des travaux, c'est pour avoir mieux non?
Non, si l'on fait des travaux d'entretien, c'est pour que les éléments communs fonctionne correctement et soit maintenu en état. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 17:46:24
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Etaspak, les travaux de maintenance qui touchent aux structures de l’immeuble n’en sont pas pour autant urgents dans le sens de D.art.37, l’urgence dont il s’agit dans cet article, la seule mentionnée par les textes, étant très particulière.
Il ne faut donc pas confondre des travaux à engager sans doute rapidement avec de véritables travaux dits urgents qui nécessitent la procédure prévue D.art.37.
De plus, votre analyse sur cette question des travaux comportant amélioration est encore faussée par le fait que vous en revenez encore aux montants des devis présentés !
Que ce soit pour un paillasson à 35 € dans une entrée qui en était dépourvue ou pour la création d’une piscine qui n’existait pas pour 150.000 €, les travaux d’amélioration sont totalement étrangers aux sommes nécessaires pour les réaliser.
Je préfère la référence à votre citation :
"Les travaux d'amélioration sont, eux, destinés à apporter à l'immeuble de nouveaux éléments d'habitabilité, de confort ou d'agrément, donc à compléter ses structures par rapport à ses aménagements d'origine."
Prenons donc d’autre exemples que ce court de tennis ….
La réfection intégrale de l’étancheité de la toiture-terrasse.
Il s’agira de gratter le gravier, enlever l’isolation qu’il faudra sans doute remplacer, arracher le complexe étanche, hgratter la dalle, et refaire tout ça ! On a donc bien des travaux importants qui consistent à détruire tout l’ancien système, éventuellement vétuste, pour faire du neuf, c’est à dire pour réaliser une étanchéité et une isolation termique/phonique avec des matériaux neufs qui n’ont rien à voir avec ceux enlevés.
Je ne vous détaille pas le montant de la facture, mais vous l’imaginez ! Et bien ce sont là de simples travaux d’entretien courant.
Même chose pour changer la vieille chaudière à pédale modèle 1950 pour une entièrement électronique et pilotée par ordinateur et à distance, modèle 2006 fin d’année ! Là aussi, bonjour la facture ! Travaux d’entretien courant, maj. L.art.24
Mais si vous avez l’idée géniale de changer cette même chaudière modèle 1950 au fioul pour une simple chaudière 2006 bien moins chère ..mais en changeant d’énergie en passant au gaz, c’est de l’amélioration ou transformation, au motif qu’il y a là création, l’adjonction d’un élément nouveau, le gaz, et que ce changement d’une chaudière au fioul par une chaudière au gaz tombe dans le cadre de L.art.26.
Comprenez vous la différence, totalement indépendante du coût de l’opération ?
Dans la question initialement posée, il s’agit de refaire un court de tennis sans doute ancien, peu entretenu et manifestement vétuste en utilisant des matériaux modernes, performants.
Le fait de défoncer le revêtement et son support pour pouvoir refaire avec du neuf ne change rien. Il s’agit là de travaux d’entretien courant, certes imporants le court étant manifestement à l’abandon.
Mais le fait de remplacer un vieux revetement par un super performant dernier cri n’est en rien de l’amélioration !
C’est comme lorsqu’on refait la cage d’escalier : fait-on juste un coup de peinture sur une couche, .. où met-on des tapisseries d’Aubusson sur les murs ? Ici, c’est à l’AG de dire et décider ce qu’elle souhaite, en particulier en fonction du montant des travaux.
Mais la réfection de la cage d’escalier, peinture ou tapisserie d’Aubusson, c’est de l’entretien courant art.24.
Même chose ici pour notre court de tennis : eu égard à l’utilisation qui en est faite, faut-il juste une revêtement bitumeux à 50 € le m² … oula couche plastifiée de chez Schumiluc à 350 € le m² dont la réputation n’est plus à faire.
C’est ici qu’il faudra voir ce qu’il en est des devis et du choix à faire.
Mais sur le fond, sur la majorité nécessaire à la prise de décision elle est sans aucune contestation possible celle de L.art.24 s’agissant ici de travaux d’entretien courant
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 19:03:18
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Bonsoir,
J'avoue être un peu partagée, et malgré tout le respect que je porte à vos interventions Gédehem, je suis moyennement d'accord avec vos arguments sur ce coup ci.
En fait, c'est l'exemple de la réfection de l'étanchéité qui me fait réagir ainsi, pour la simple et bonne raison que j'exerce ma professsion dans cette activité là..
Vous dites que ce type de travaux est considéré comme travaux d'entretien (ce qui est vrai), et vous faites un parralèle avec la réfection du court de tennis sur le fait que l'étanchéité est complètememt enlevée avec sa protection, et refaite à neuf un peu comme le revêtement du court de tennis.
Pour moi, il y a une différence fondamentale.
La réfection de l'étanchéité est faites avec des matériaux plus performants et plus modernes car on a pas le choix. Les matériaux utilisés pour réaliser les étanchéités dans les années 60 et 70 n'existent plus aujourd'hui (le revêtements bicouche on remplacés les bitumes oxydés), les isolants non plus ne sont plus les mêmes (bien longtemps que le liège ne sert plus à isoler les terrasses).
Dans la réfection du court de tennis, on a le choix du revêtement. Rien n'empêche techniquement de refaire le court à l'identique avec les mêmes graviers qu'à l'époque.
Le choix des co-propriétaires de refaire le court avec un revêtement différend modifie potentiellement son utilisation, car avec un revêtment plus moderne, ce court peut éventuellement être utilisé pour organiser des compétitions dans l'avenir (sous réserve que les démarches nécessaires soient réalisées bien sur), ce qui ne serait pas le cas si on refaisait le court avec un revêtment identique à l'ancien (le court de tennis ne pourrait pas être homologué pour servir à un usage plus "professionnel" dans ce cas).
Dans l'exemple de l'étanchéité, "vous" refaites l'étanchéité avec des matériaux modernes, mais "vous" n'en changez pas sa destination..même potentiellement.Elle ne devient pas accessible pour autant..sauf à mettre un revêtement par dalles sur plots ou carrelage par exemple, et là on "améliore"..
Dans le cas du court de tennis, on peut éventuellement changer son usage, pour moi on "améliore potentiellement" ses capacités, et je considère donc que se sont des travaux d'amélioration.
MARIE |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 19:23:14
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Entierement d'accord avec MarieDeMedicis,
En fait gedehem, vous profitez d'un vote de travaux d'entretien pour faire également des travaux d'amélioration.
Que votre chaudiere de 1950 soit usé, et qu'il soit necessaire de la remplacer relève de l'entretien, certes le modèle de 1950 ne doit plus être existant et vous devrez donc la remplacer par un modèle actuel qui comportera certainement quelques petites améliorations,
Mais de là à aller installer la chaudière dernier cri, qui fait aussi le café relève de l'amélioration.
Comme le dit Marie, il y a une difference entre une amélioration dont on a pas le choix, d'une amélioration ou on a le choix |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 19:34:15
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Pardon, Marie, mais si vous êtes dans le domaine de l'étanchéité des toitures-terrasses, vous ne pouvez ignorer qu'il existe plusieurs types de techniques et donc de matéraux pour ce faire..
Du goudron au film plastique, l'AG à tout à fait le choix des matériaux !!!
Et il est a espérer que ce que vous vendez comme matériaux est plus moderne que ce qui existait il y a 30 ans !!
Certes, j'en conviens, le choix est plus limité.
Mais vous abordez ici l'affaire comme bien d'autres : qu'il y ai ou non choix des matériaux ne change rien sur le fond quant à la nature des travaux !!!
Etanchéité toiture, réfection tennis existant, choix ou pas, ce sont des travaux d'entretien courant.
Comprenez que le choix que peuvent faire les copropriétaires entre "terres battue" sans rien ... une petite couche de bitume (profitant de la réfection des voiries) ou la dernière couche de chez ..... qu'il suffit de regarder la balle pour qu'elle revienne dans le court, ne change rien sur la nature des travaux : entretien courant.
Il n'y a aucun changement de destination de ce court de tennis, qu'il soit en gazon, en terre battue ou avec un revêtement bitume super-extra ! Il reste un court de tennis tel que mentionné au RDC!
Même chose pour la toiture-terrase, qui reste toiture-terrasse étanche (c'est le moins qu'on lui demande !) quelle que soit la technique utilisée, les matériaux employés !
Même chose encore pour la cage d'escalier qui, refaite avec une seule couche de peinture à l'eau ou de tapisseries d'Abusson, conserve sa destination de "cage d'escalier".
Le terme d'amélioration tel que certains l'emploient ici est uniquement subjectif ! Certes, la cage d'escalier toute repeinte est une "amélioration" par rapport à la cage "dégueulasse" d'avant dans le langage courant !! ...
Il en est ainsi, depuis la tonte de la pelouse, la taille des haies, le coup de peinture sur la porte du garage à vélo en passant par la réfection de l'enrobé sur les voiries et aires de stationnement.
Ce sont là des travaux d'entretien qui, subjectivement, "améliorent" la copropriété.... C'est la moindre des choses !!
Mais objectivemment, dans le sens juridique d'amélioration donné par L.art.26 et L.art.30, il n'y a rien de changé, la cage d'escalier étant toujours cage d'escalier, repeinte ou pas, peinture ou revetement moderne ou pas, qui n'est pas adjonction, ajout , comme l'est et le reste un "court de tennis", refait ou pas.!
Encore une fois, il n'y a là rien de plus, rien EN PLUS de ce qui existait avant.
Pour le tennis, seuls des constructions ou éléments qui n'existaient pas, style des banc, la chaise d'arbitre, une cabane pour se changer, seraient "Améliorations" dans le sens donné par L.art.26 et L.art.30 et sur lesquells la jurisprudence est constante !
Dans ce cas, il y a travaux mixtes et donc 2 votes, 1 pour la réfection du court (avec choix matériaux, techniques, etc ..), entretien courant suivant L.art.24, et 1 autre vote pour bancs, chaise, cabane, améliorations suivant L.art.26.
Je reviens juste pour une précision (une amélioration ? . .) qui ne change rien au post d'Océan.
Pour tous les travaux, entretien ou pas, il peut être mis en avant des dépenses jugées "somptuaires" par certains copropriétaires eu égard au stnading de l'immeuble.
Un hall d'entrée avec juste un spot, est-ce raisonnable d'y installer un lustre en cristal ? .. CVomme changer le lino d'origine par du marbre ? .. Mais c'est là une appréciation qui revient au juge. |
Edité par - gédehem le 22 oct. 2006 20:27:54 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 19:34:37
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ou en est le decret qui devait définir la liste des travaux considérés comme de la maintenance ??????????? |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 20:20:35
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Pardon Gédéhem, mais je suis de moins en moins d'accord.
Vous affirmez qu'il n'existe pas de lien entre la nature des matériaux et l'éventuelle amélioration qu"ils entrainent, et là je ne suis pas d'accord.
Prenons le cas d'une étanchéité donc, puisque vous semblez en connaitre (un peu) dans ce domaine:
Une terrasse existante réalisée dans les années 70 est réalisée comme suit:
Une dalle béton, un complexe iso-étanche, et une protection de ce complexe par une couche de gravillons. La couche de gravillons à une fonction protectrice du revêtement d'étanchéité destinée à la lester, et à la protégée des ultra-violets notamment. Il s'agit dans ce cas d'une terrasse dite innaccessible..
Supposons que vous souhaitez refaire cette étanchéité. Il s'offre à vous plusieurs choix:
1/ Réfection "à l'identique", on arrache tout, on remet un complexe iso-étanche avec des matérieux plus modernes (car on a pas le choix), et on remet les gravillons (les mêmes ou des neufs).
Dans ce cas, on réalise un entretien "standard".
2/ Réfection sans changer sa destination, mais avec des matériaux différents. On peut ainsi refaire l'étanchéité avec des matériaux plus modernes (car on a toujours pas le choix), mais cette fois ci, on ne remet pas les gravillons, car il existe aujourd'hui des procédés dit "autoprotégés", dont la 2ème couche est composée de paillettes ardoisées qui ont la même fonction que les gravillons, mais qui permettent de les retirer..
Dans ce cas, on n'a pas changé sa destination, il s'agit toujours d'une terrasse innacessible, mais réalisée avec des matériaux modernes qui ont permis de réalisés un entretien "modernisé" sans changer son usage..
3/On refait l'étanchéité avec le même complexe que précedemment mais en changeant la dernière couche (on met une couche qui n'est pas "autoprotégée"), et en coulant une chape sur laquelle on colle un carrelage. La chape + le carrelage constitue bien la protection de la nouvelle étanchéité, comme les gravillons dans le premier cas, et comme la deuxième couche autoprotégée dans le second cas, mais cette nouvelle protection (chape+carrelage) change la destination de la terrasse, qui devient une terrasse accesssible.
Dans ce cas, on a réalisé un entretien, mais on a, en plus, apporté une amélioration par rapport à ce qui existait auparavant.
Bien sur, on est pas obligé de marcher dessus, mais on peut potentielement le faire, comme on peut organiser des compétitions sur le nouveau court de tennis, à condition qu'on lui apporte un revêtement le permettant, et qu'on fasse les démarches nécessaires pour le faire homologuer par ligue régionnale..
Avant, on avait un revêtement qui permettait de jouer au tennis en s'amusant, maintenant on a la possibilité d'avoir un revêtement qui permet de jouer au tennis en faisant du sport.
On améliore donc ses capacités, on modifie potentielement son usage.
MARIE
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Edité par - Marie de Médicis le 22 oct. 2006 20:30:54 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 20:23:20
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Citation :
Il n'y a aucun changement de destination de ce court de tennis, qu'il soit en gazon, en terre battue ou avec revêtement bitume super-extra ! Il reste un court de tennis tel que mentionné au RDC!
C'est là qu'est toute la question gedehem !!!
Jusqu'ici le court de tennis etait un court en terre battue (la meilleur du monde)
Maintenant on souhaite que ce soit un court de tennis herbe.
Pour moi c'est une modification des parties communes, donc vote à l'article 26, et pour vous  |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 20:59:24
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Je reviens juste pour une précision (une amélioration ? . .) qui ne change rien au post d'Océan.
Pour tous les travaux, entretien ou pas, il peut être mis en avant des dépenses jugées "somptuaires" par certains copropriétaires eu égard au stnading de l'immeuble.
Un hall d'entrée avec juste un spot, est-ce raisonnable d'y installer un lustre en cristal ? .. CVomme changer le lino d'origine par du marbre ? .. Mais c'est là une appréciation qui revient au juge.[/i]
Vous embrouillez tout à souhait : terrasse, moquette, peinture escalier, etc.... Nous parlons là du problème exposé par ML92, qui est très précis.
Comme les contributeurs précédents, je suis toujours d'accord pour penser qu'il s'agit de travaux d'amélioration.
Quel post d'Océan ? J'ai relu le sujet je n'en trouve pas avant votre post à vous  |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:03:25
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Citation :
Initialement entré par océan
ou en est le decret qui devait définir la liste des travaux considérés comme de la maintenance ???????????
Ils sont définis par l'art. 45D
Dispositions relatives à la définition des travaux de maintenance
Article 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
L'élaboration d'un budget prévisionnel nécessite de connaître ce qu'il faut entendre par travaux de maintenance. Le décret de 2004 vient donner la définition réglementaire de tels travaux.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=10&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:06:50
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Gédehem,
Il est vrai que « la distinction entre les deux catégories de travaux est souvent loin d'être évidente » dans notre cas peu importe le montant du devis, il suffit que ces travaux de rénovation ou d’amélioration soient conformes à la destination de l’immeuble pour qu’ils soient votés à l’article 24 de la loi, voyez cette jurisprudence qui confirme vos dires .
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 22 mai 1997
Rejet.
N° de pourvoi : 95-13824
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Masson-Daum.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : MM. Choucroy, Roger.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu que M. Dulac, copropriétaire, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 6 janvier 1995) de le débouter de sa demande en annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 1992 ayant décidé de remplacer la chaudière au fuel existante par une chaudière fonctionnant au gaz, alors, selon le moyen,
1o que les travaux destinés à réaliser le changement complet de l'installation de chauffage collectif et de chaufferie d'un immeuble en copropriété, surtout sous la forme d'une installation radicalement différente notamment quant au mode d'énergie utilisé, sont normalement assimilés à des travaux de rénovation ou d'amélioration et non à des travaux d'entretien impliquant à tout le moins, sinon le maintien de l'ancienne installation, du moins la substitution d'une installation nouvelle similaire et de même type, et qu'en l'espèce il y a eu décision de changement complet de l'installation avec adoption d'une installation nouvelle d'un type radicalement différent par substitution d'une chaufferie au fuel par une chaufferie au gaz-condensation ;
que les juges du fond ne pouvaient donc faire jouer en la cause l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2o qu'il importait peu que la résolution litigieuse de l'assemblée générale ne portât pas contestation sur le principe du remplacement de l'installation, dès lors que la modalité retenue à la majorité simple, deux fois plus onéreuse que celle de l'alimentation au gaz de ville votée par la minorité, ne pouvait pas être réalisée par de simples travaux d'entretien mais nécessitait des travaux d'amélioration et de rénovation au sens de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui a donc été transgressée ;
3o que la vétusté de l'installation en place ne peut exceptionnellement faire écarter le jeu de l'article 26 au profit de celui de l'article 24 qu'à la condition que les juges constatent expressément que cette installation est hors d'usage ou que son fonctionnement apparaisse dangereux, mais que la vétusté dont fait état l'arrêt ne pouvait constituer une telle exception, car il ne résulte pas de ses énonciations que l'installation ancienne ne fonctionnait pas ni que son fonctionnement, fût-il partiellement défectueux, présentait le moindre danger auquel ne peut être assimilé le risque de pannes, d'autant que les réparations avaient jusqu'alors toujours été faites ; que l'arrêt a donc violé ces textes légaux, le premier pour refus d'application et le second pour fausse application ;
Mais attendu que, ayant relevé que les procès-verbaux d'assemblées générales précédentes soulignaient le caractère préoccupant de l'ensemble de l'installation, le risque réel et proche du percement des ballons d'eau chaude et la disparition des pièces de rechange permettant de procéder aux réparations nécessaires de l'installation existante, la cour d'appel, qui a constaté que celle-là était vétuste et retenu, par motifs propres et adoptés, que la substitution d'un mode d'énergie par un autre avait pour objet de satisfaire un service collectif assuré par une installation en bon état de fonctionnement, en a déduit, à bon droit, que la décision de remplacement de la chaudière avait été valablement adoptée à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 1997 III N° 111 p. 74
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1995-01-06
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Majorité simple - Chauffage collectif - Substitution d'énergie - Remplacement du fuel par du gaz - Modification imposée par la vétusté de l'installation - Constatations suffisantes .
Ayant relevé que les procès-verbaux d'assemblées générales précédentes soulignaient le caractère préoccupant de l'ensemble de l'installation, le risque réel et proche du percement des ballons d'eau chaude et la disparition des pièces de rechange permettant de procéder aux réparations nécessaires de l'installation existante, une cour d'appel, qui a constaté que celle-là était vétuste et retenu que la substitution d'un mode d'énergie par un autre avait pour objet de satisfaire un service collectif assuré par une installation en bon état de fonctionnement, en a déduit, à bon droit, que la décision de remplacement de la chaudière avait été valablement adoptée à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 24.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:12:27
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Yaume, que votre court de tennis soit en herbe, gazon, terre battue ou avec bitume ne change rien : c'est un court de tennis qui le reste quel que soit son revetement, .... comme votre voiture reste "voiture" que vous la passiez en jaune, en rouge ou en vert !
Marie, vos exemple sont parfaits :
Dans les cas 1) et 2) les travaux entrepris visent tous à "réfection de l’étancheité des toitures-terrasses", quels que soient les techniques ou les matériaux utilisés.
Si vous allez chercher comme dessert des « gateaux » il importe peu que ce soient éclair au chocolat (miam) ou tarte au citron (re-miam). Il sont par nature gateaux, peu importe le choix !
La réfection de l’étancheité de la terrasse est et reste "travaux d’entretien" dans la mesure où les travaux de réfection sont destinés à refaire l’étanchéité de la terrasse....
Votre exemple 3) est très éclairant ...car il reprend très exactement celui que je donne plus haut. Il s’agit de travaux mixtes :
- d’une part vous avez les travaux de réfection de l’étanchéité comme dans 1) et 2), entretien courant art.24,
- d’autre part une adjonction, une transformation .. bref une amélioration destinée à rendre cette terrasse "marchante" alors qu’elle ne l’était pas auparavent. Travaux de transformation/amélioration art.26
Et pour ce faire, vous utilisez des matériels/matériaux nouveaux, nouveaux pour la nouvelle destination de cette terrasse devenue marchante. (que ce soit potentiellement ne change rien du tout, elle est marchante pour celui qui veut y marcher, à l’inverse des 2 premiers cas où elle ne l’était même pas potentiellement.).
Il doit alors y avoir les 2 votes :
- travaux d'entretien (peu importe technique, matériaux, prix), art.24
- travaux d'amélioration/transformation (peu importe technique, matériaux, prix), art.26
Il faut s’en convaincre : 90% voire 98% des travaux en copropriété sont des travaux d’entretien courant.
Reste quelques travaux particuliers qui relèvent de L.art.25.
Quant aux travaux suivant L.art.26b, ils sont quasi inexistants, ou très rares lorsqu’il y a transformation, addition ou amélioration (c'est la même chose dans leur nature) qui amène des équipements ou éléments d’équipement en plus de ce qui existait, comme dans l’exemple 3) donné par Marie.
Mais que vous ayez un chemin d'accès à la copropriété en terre battue sur lequel vous voulez mettre du bitume n'est pas "amélioration", le chemin restant chemin d'accés quel que soit son revetement.
Idem pour le tennis qui reste tennis, peu importe les matériaux utilisés pour sa réfection.
Par contre, si vous profitez de la mise en goudron du chemin d'accés en terre pour créer de nouveaux parkings, ces parkings nouveaux relèvent bien de l'amélioration s'agissant d'un équipement en plus de ceux qui existaient (art.24 pour le bitume, art.26 pour la création des parkings).
Etaspak, l'arret que vous rapportez, même s'il n'est pas trop dans le sujet, montre bien que les travaux dits "amélioration" suivant L.art.26b concernent uniquement ceux où il y aurait ajout ou modification substentielle de l'équipement en cause.
Je le signalais : changer une chaudière fioul pour une chaudière gaz, c'est amélioration L.art.26, ... sauf dans le cas abordé par l'artret où il est avéré que le caractère vétuste de l'installation souligné dans plusieurs PV d'AG l'emporte : entretien courant art.24 plutot que amélioration art.26.
Il ne faut pas se faire d'illusion : les travaux L.art.26b sont très très rares ....Et certainement pas pour refaire un court de tennis vétuste, quasi à l'abandon, quel qu'en soit le prix ou les matériaux utilisés. ...
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Edité par - gédehem le 22 oct. 2006 21:31:35 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:43:37
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Virginia, je n'embrouille rien du tout :
Vous rappelez fort justement D.art.45 :
"Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ...."
S'agissant d'un court de tennis qui est partie de l'immeuble dont il s'agit, partie indissociable comme tout ce qui est commun, et qu'il est nécessaire de le maintenir en son état de "tennis" et de prévenir la défaillance de cet équipement commun, les travaux entrepris pour ce faire sont des travaux d'entretien courant.
Merci Virginia de nous le rappeler !
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:44:19
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Ayant relevé que les procès-verbaux d'assemblées générales précédentes soulignaient le caractère préoccupant de l'ensemble de l'installation, le risque réel et proche du percement des ballons d'eau chaude et la disparition des pièces de rechange permettant de procéder aux réparations nécessaires de l'installation existante, une cour d'appel, qui a constaté que celle-là était vétuste et retenu que la substitution d'un mode d'énergie par un autre avait pour objet de satisfaire un service collectif assuré par une installation en bon état de fonctionnement, en a déduit, à bon droit, que la décision de remplacement de la chaudière avait été valablement adoptée à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 24.
Attention à ne pas tout mélanger ! Nous sommes là, proches de travaux urgents car il y a vétusté et "ballons d'eau chaude proches du percement" ! C'est bien de l'entretien.
Alors que le terrain de tennis ne présente aucune urgence ou danger, mais en imposant ce type de revêtement style "court de club de tennis" et pas un autre, nous sommes bien dans l'amélioration ! |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:48:09
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Gédehem,
Moi, re-pas d'accord avec vous.
Vous semblez affirmer que les travaux d'amélioration sont définis par l'ajout de matériaux nouveaux, par l'addition de quelque chose, par une quantité majorée de matériaux.
Mon exemple numéro 3 n'est pas l'illustration de cette affirmation, en aucun cas.
Je répète, une terrasse est composée (DTU 43.1)
1/D'un élément porteur (la dalle béton armée)
2/D'un complexe iso-étanche (isolant + étanchéité)
3/D'une protection de ce revêtement.
Dans mon troisième exemple, c'est la nature de la protection qui a été changée, rien n'a été rajouté, il n'y a pas de quantité majorée.
Il y a modification de la qualité de cette protection, de ses propriétés techniques et physiques et cette modification de qualité a une conséquence directe sur la modification de sa destination.
La terrasse est toujours constituée de ses 3 éléments fondamentaux: Elément porteur, complexe iso-étanche, protection.
Seulement cette nouvelle protection, avec ses nouvelles qualités que ne possédait pas la précédente, permet éventuellement d'utiliser la terrasse différement.
Voyez ce que je veux dire, il n'y a pas ajout d'éléments nouveaux, il y a transformation de l'un des éléments fondamentaux qui constituent l'ouvrage, dans le but de modifier l'usage de cet "ouvrage" que l'on rénove.
Et pourtant, vous semblez considérer qu'il s'agit bien dans ce cas de travaux d'amélioration votés à la majorité de l'article 26.
Et bien je pense que pour le court de tennis, c'est la même chose: non pas apport de nouveaux éléments, mais transformation de l'un des éléments dans le but d'en faire un usage potentielement différend.
MARIE |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 21:52:53
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Virginia, je n'embrouille rien du tout :
Vous rappelez fort justement D.art.45 :
"Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ...."
S'agissant d'un court de tennis qui est partie de l'immeuble dont il s'agit, partie indissociable comme tout ce qui est commun, et qu'il est nécessaire de le maintenir en son état de "tennis" et de prévenir la défaillance de cet équipement commun, les travaux entrepris pour ce faire sont des travaux d'entretien courant.
Merci Virginia de nous le rappeler !
Vous avez certainement mal du lire cet article et surtout le précédent l'article 44 D.
Cet article 45D correspond au budget prévisionnel !
Article 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
L'élaboration d'un budget prévisionnel nécessite de connaître ce qu'il faut entendre par travaux de maintenance.
Le décret de 2004 vient donner la définition réglementaire de tels travaux.
Nous ne sommes pas dans "les menues réparations" !
Autrement dit, TOUT, ce qui n'est pas inclus dans cet article relève d'un vote d'une AG ! Manoeuvres réduits pour les syndics qui font réaliser des travaux sans autorisation, ni consultation d'une AG !Relisez, toujours dans le lien donné ci-dessus, l'art. 44 D |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 22:04:01
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Virginia !! Quelle serait selon vous la " transformation de l'un des éléments dans le but d'en faire un usage potentielement différend.
Que vous ayez gazon, terre battue, bitume super-extra, où est l'usage potentiel ou effectif qui serait différent que "court de tennis" ???
Alors que pour votre toiture terrasse, vous en convenait puisque vous le précisez :
"il y a transformation de l'un des éléments fondamentaux qui constituent l'ouvrage, dans le but de modifier l'usage de cet "ouvrage" que l'on rénove."
Non seulement il y a modification dans l'usage, mais il y a surtout transformation de cet usage en passant d'une terrasse non marchante (le gravier est "non marchant") à une terrasse "marchante" (par l'ajout d'un élément nouveaux, les dalles sur plots, revetement "marchant".
Ce n'est donc pas là une technique particulière entre gravier/dalle sur plot, qui ont pour voccation de protéger l'étanchéité, mais bien une différence de nature, l'équipement nouveau "dalle sur plot" modifiant la terrasse qui devient "marchante".
Excusez moi, mais c'est là une transformation, une "amélioration" substentielle !!!
D'où ici sans ambiguité L..art.26 ... mais uniquement pour la pose ou non de cette équipement "dalle sur plot" modifiant la nature de la terrasse ! En cas de refus, on revient à la technique classique : gravier ou autres matériaux "non marchant", art.24.
Quant à D.art.45, une bonne lecture et une bonne analyse suffit à bien le comprendre :
"Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations. "
Il est donc très clair que "..les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun.., comprennent, (entre autres travaux d'entretien courant) ...les menues réparations.
Les mots et leur place dans une phrase ayant un sens, nous ne sommes donc pas dans des travaux d'entretien qui seraient, comme vous l'avancez, limités aux seules menues réparations....
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Edité par - gédehem le 22 oct. 2006 22:14:22 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 22:04:40
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Citation :
Yaume, que votre court de tennis soit en herbe, gazon, terre battue ou avec bitume ne change rien : c'est un court de tennis qui le reste quel que soit son revetement, .... comme votre voiture reste "voiture" que vous la passiez en jaune, en rouge ou en vert !
NON NON NON !!! GEDEHEM , ma voiture reste 2CHEVEAUX, tant que je laisse le moteur qui est dedans un moteur de 2 CHEVEAUX, si je remplace le moteur par un moteur de PORSCHE, je suis pas sur d'avoir encore une 2 CHEVEAUX entre les mains !!!
La gedehem on choisit pas de peindre le court de tennis en rouge jaune ou vert, on choisit qu'il soit en beton, en herbe, en terre battu, ou en resine, ce qui n'a rien à voir, et qui n'a aussi certainement pas le meme prix (meme si ce n'est pas la question ici, quoique !!? )
Je suis désolé Monsieur Gedehem, mais si l'on decide de changer la moquette des parties communes par du carrelage vous en vonviendrez que ceci est une amelioration, pourtant votre couloir est toujours couloir, comme votre terrain de tennis !!! |
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