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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 15 oct. 2006 : 18:28:33
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Nous avons acheté le 03 mars 2006 un appartement. L'acte de vente stipulait que le vendeur se désistait au profit de l'acquéreur pour tout ce qui concernait le compte de charges que celui -ci soit débiteur ou créditeur.
Nous avons vendu à la même période un appartement situé dans la même résidence et donc géré par le même syndic. Les mêmes clauses étaient stipulées dans le contrat de vente.
Nous savions donc qu'un trop perçu de charges allait être remboursé par le syndic. (Remboursement de charges de chauffage suite à une procédure engagée contre la société facturatrice)
Le 18 avril 2006, nous avons reçu une note par le syndic nous invitant à déduire de notre appel de charges un montant de 946 euros. (Ces charges étaient liées à l'ancien appartement). Ce que nous avons fait en informant le syndic de notre situation qui n'a trouvé rien à redire.
Or notre acquéreur a demandé restitution de ces charges auprès du syndic. Ce qu'il a fait par un jeu de "débit-crédit" dans le système informatique puisque nous sommes restés dans la même résidence.
Aujourd'hui je demande donc la régularisation des charges pour le nouvel appartement. Or Le syndic me répond qu'il ne peut pas me rembourser le trop-perçu de charges car il l'a déjà fait au vendeur. Il me conseille de lui envoyer une LRAR pour demander de récupérer cette somme.
Le syndic applique 2 façons différentes de gérer le remboursement de charges.
- Doit il demander au vendeur un remboursement de charges pour ne pas avoir mis à jour la liste des copropriétaires suite au transfert de propriété ?
- Avait il le droit de faire un "débit/crédit" sans nous en avertir.
- Doit on demander au vendeur, comme le suggère le syndic, le remboursement de ces charges par rapport à ce qui est stipulé dans l'acte de vente? Que se passe t'il s'il ne rembourse pas (la somme étant de 1389 euros) ,
Aujourd'hui tous mes contacts se passent au téléphone avec la comptable du syndic, qui me dit qu'il n'y a pas d'erreur
Dois je aller plus loin (LRAR au syndic, informer le notaire ) ??
Merci d'avance
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Edité par - Cematheto le 15 oct. 2006 18:44:10 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 19:15:56
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les clauses conventionelles entre vendeur et acquéreur ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires.
les comptes doivent donc être faits par les notaires des 2 parties et réglés entre eux:le syndic, mandataire du syndicat, ne doit pas intervenir. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 20:55:35
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ce qui était prévu dans votre acte de vente du 3 mars 2006 n'est que le reflet de la loi de 1967 (modifiée depuis le décret du 27 mai 2004) article6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot:
...............
3° Le trop ou moins perçu sur provisions,révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.......... le syndic doit appliquer la loi
Pour le 2è il doit faire de même et si au moment de l'approbation des comptes c'est l'acquéreur qui est copropriétaire (étant entendu que vous ne devenez copropriétaire que lorsque la mutation a été notifiée au syndic)le solde doit être porté au crédit ou au débit de son compte
Comme indiqué par nefer et en fonction de l'article 6-3 Toute convention contraires aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 09:47:46
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Oui je comprends bien ces clauses mais lors de l'envoi des trop perçu, cela faisait plus d'un mois et demi que nous étions copropriétaires.
D'autant plus, que l'appel de fonds nous a bien été envoyé ?
Aussi, je me demande pourquoi dans un sens ils vont un versement interne, c'est à dire rechercher de l'argent qu'ils m'avaient crédité (c'est comme s'ils se retournaient contre le vendeur). Et de l'autre côté, ils ne veulent pas le faire car le vendeur a quitté la résidence.
Que se serait il passé si nous avions aussi quitté la résidence ?
Le syndic peut-il appliquer 2 gestions différentes pour un cas similaire ?? |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 09:53:41
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Donc en gros, si j'ai bien compris, comme j'étais copropriétaire au moment de l'envoi des trop-perçu, le syndic aurait du m'nevoyer le trop-perçu et non au vendeur.
Si, je résume c'est à lui de réclamer l'argent au vendeur et de créditer mon compte de charge. Puis je déduire ce montant de mon appel de charge en LRAR ou dois je attendre une notification de sa part ?
Merci d'avance
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 10:19:27
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encore une fois le syndic n'intervient pas dans les conventions entre vendeur et acquéreur.
le syndic inscrit l'écriture comptable (débitrice ou créditrice) sur le compte du copropriétaire en titre après l'approbation des comptes dudit exercice en AG et en appelle le réglement s'il en ressort un débit.
si par clause conventionnelle le vendeur doit "récupérer" un crédit, il s'adresse à l'acheteur, pas au syndic. |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 13:53:03
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L'AG ayant été faite en mai 2005 et la nouvelle en mai 2006, cela revient il à dire que le syndic n'avait pas encore cloturé les comptes.
Donc à partir de ce moment là c'est à l'acquéreur de récupérer auprès du vendeur.
Le syndic ne peut pas de son plein gré faire des versements internes sur des comptes de charge sans accord des copropriétaires.
Merci d'avance |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 14:10:40
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| Cematheto: même avec l'accord des copropriétaires, le syndic n'a pas à s'occuper de cette clause conventionelle!!!!!!!!! |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 14:16:11
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Désolée, car je suis complètement larguée comme il a géré 2 situations similaires de façons différentes !!!
Je ne comprends pas car ce qu'il a fait c'est de prendre de l'argent sur notre compte vendeur pour le mettre sur le compte de notre acquéreur. Et me dit qu'il ne peut pas faire la même chose avec notre vendeur car celui ci a quitté la copropriété.
Ou je suis complètement nulle ( ) ou il y a un problème de gestion quelque part
Mille fois désolée de vous importuner !!
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 15:30:38
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Il me semble que l'on tourne en rond avec ces 2 problèmes cela vient, peut être, que dans votre premier post vous avez "mélangé" les deux affaires:
1er alinéa = vous achetez
2ème alinéa =vous vendez un appartement dans la même copropriété
3èm et 4 èm = ont peut supposer que vous reprenez la suite du 1er
5èm = suite du 2???
6 = 1er = 1er??
De toute façon comme indiqué votre syndic doit appliquer la même règle;si pour l'appartement que vous avez acheté vous étiez copropriétaire lors de l'approbation des comptes et si il y avait un solde créditeur sur le lot acheté , ce solde doit vous revenir.
Si le syndic la restitué au vendeur il a fait une erreur et c'est à lui à la réparer; c'est son problème
Si pour l'appartement que vous avez vendu,si votre acquéreur était copropriétaire lors de l'approbation des comptes et si il y avait un solde créditeur pour son lot (votre ex. lot),le solde revient à votre acheteur |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 15:37:19
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Ne soyez pas désolée, Cematheto, et approfondissons votre cas, car au delà des règles énoncées précédemment, il manque des données pour clarifier votre situation...
Si j'ai bien compris:
Mutation appartement A le 03/03/2006 (vendeur : X, a quitté la résidence, acheteur: vous)
Mutation appartement B le ??? (mars 2006?) (vendeur: vous, acheteur : Y, nouveau dans la résidence)
En plus de la date de mutation de l'appartement B, voudriez-vous préciser la date de l'AG d'approbation des comptes 2005 (??? mai 2006) et confirmer que votre exercice comptable précédent va bien du 01/01/2005 au 31/12/2005, puis l'exercice actuel à partir du 01/01/2006 ?
Nous passerons ensuite aux régularisations.
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Edité par - mfld le 16 oct. 2006 15:43:47 |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 16:08:11
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C'est exactement cela. Pour synthétiser si c'est possible ....
En fait le solde des comptes de 2005 (allant du 1/01/2005 au 31/12/2005) a été fait en mai 2006 lors de la dernière AG .
Mutation appartement A le 03/03/2006 (vendeur : X, a quitté la résidence, acheteur: vous)
Mutation appartement B le 10/03/2006) (vendeur: vous, acheteur : Y, nouveau dans la résidence)
Remboursement trop-perçu par syndic =18/04/2006
AG=mai 2006 (je ne sais plus la date exacte...) exercice comptable précédent va bien du 01/01/2005 au 31/12/2005, puis l'exercice actuel à partir du 01/01/2006
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 17:03:47
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Bon, au moins, pour les dates, c'est maintenant clair. On remarquera au passage que le syndic a procédé à la régularisation en avril 2006 avant l'AG de mai 2006 approuvant les comptes. Mais, bon, passons...
...passons à l'imputation du trop-perçu de charges 2005. Enfin, du moins, ce qui aurait dû se passer... les montants sont à confirmer de votre part:
Appartement A (nouveau):
X, vendeur, ne touche rien et quitte la résidence.
Vous touchez 1389 €, parce que vous êtes propriétaires à la date du 18/04/06.
Appartement B (ancien):
Vous ne touchez rien.
Y, acheteur, nouveau dans la résidence, touche 946 €.
Ce qui se serait passé (à confirmer aussi):
Appartement A (nouveau):
Le syndic a payé 1389 € à X qui a disparu dans la nature.
Appartement B (ancien):
Le syndic vous a déduit 946 € des charges au titre de l'appartement A.
Il a "viré" ces 946 € sur le compte de Y, nouveau dans la résidence.
Est-ce bien cela... avant que j'ouvre le feu ?
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Edité par - mfld le 16 oct. 2006 17:06:49 |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 17:18:04
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oui, c'est cela et c'est bien plus clair.
Mon problème maintenant est de savoir comment récupérer le somme de 1389 euros.
Je viens d'avoir le syndic au téléphone qui ne veut pas envoyer de lettre au vendeur et prétend que c'est à moi en qualité d'acquéreur de me retourner contre le vendeur.
Le syndic m'a répondu que s'il demandait un remboursement auprès du vendeur, il fallait que j'attende qu'ils aient reçu le chèque de remboursement pour créditer mon compte.
Pour ma part, je ne suis pas d'accord et compte envoyer une LRAR pour l'aviser.
Par contre, est ce que je dois payer mes charges normalement ou déduire ces 1389 euros de mes charges en arguant une erreur de gestion ?
Que se passera t'il se le vendeur ne veut pas rembourser car le syndic me prévient que s'il demande remboursement auprès du vendeur, mon compte ne sera crédité qu'après réception du chèque de remboursement; Est ce légal ?
De mon côté, je considère la situation de l'appartementB comme résolue même si je trouve un peu déplacé de la part d'un syndic de faire des virements internes !!!
Merci de votre aide, je vois plus clair et me donne des arguments
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 18:54:41
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Comme déjà indiqué c'est le syndic qui a fait l'erreur c'est à lui de faire les démarches auprès du vendeur (il ne devait pas le rembourser)afin de récupérer cette somme.
Bien qu'habituellement il est "d'usage" de payer l'intégralité des charges demandées,même si pas tout à fait d'accord, je pense que si vous procéder comme cela le syndic ne sera pas très actif pour intervenir.
Pour moi LRAR pour lui confirmer son erreur (articles du décret) avec un chèque de la différence
mfld???? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 10:22:04
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J'irais dans le même sens que vous, Félix, mais de façon plus offensive. LRAR au directeur de l'agence du syndic (la comptable est visiblement de mauvaise foi):
1- exigeant la disparition des deux écritures de 946 € du compte copropriétaire de Cematheto, au motif que la régularisation des charges pour l'ancien appartement ne concerne pas le vendeur, et qu'il appartient au syndicat de rembourser directement l'acheteur Y du trop-perçu sans passer par un virement de copro à copro.
2- informant que vous retenez d'office 1389 € sur les futures provisions du nouvel appartement, au motif que vous êtes copropriétaire en titre au moment de la régularisation,
3- demandant au syndic de faire son affaire de sa double erreur de gestion, consistant en premier lieu de rembourser un trop perçu au vendeur X qui n'est plus copropriétaire au moment de la régularisation en violation de l'article D.6-2, et en second lieu de faire un virement de compte copro à compte copro, alors que les conventions particulières ne s'appliquent pas au syndicat, en violation de l'article D.6-3.
Et bien sûr, vous faites une copie au conseil syndical, en informant ce dernier de bien ouvrir l'oeil sur les comptes pour l'exercice 2006, car des erreurs et des bricolages aussi grossiers n'augurent rien de bon pour les autres opérations (et vous pouvez mettre une copie de ce sujet à l'appui).
Enfin, je lâche le boulet promis précédémment: votre syndic sur ce coup là (sans préjuger des autres points) est un:
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Edité par - mfld le 17 oct. 2006 10:32:04 |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 10:48:03
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Merci à vous,
Je m'en vais de ce pas écrire à qui de droit et vous tiendrai au courant de l'évolution du dossier.
J'avoue que je n'osais pas envoyer de lettre au syndic mais là après ce que je viens de lire, je crois que j'ai décroché le gros lot.
Pour le conseil syndical, est ce qu'ils sont indépendants du syndic car aux AG, ils ont l'air d'être "copains-copains" avec le président du syndic. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 11:08:49
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Sauf cas du syndicat coopératif (qui n'est visiblement pas le vôtre), il n'existe pas de "président syndic". Il y a le syndic d'un coté, et le conseil syndical de l'autre (avec le président du CS), le second contrôlant le premier de manière collégiale.
Il est normal d'avoir des rapports cordiaux entre le CS et le syndic, car ces deux organes doivent fonctionner de concert pour le bien de la copropriété ("une collaboration cordiale mais vigilante").
Par contre, du fait que le CS contrôle le syndic, toute compromission du CS avec le syndic serait une faute "déontologique". Donc si votre CS "couvre" le syndic pour des fautes telles que celles que nous venons de mettre en évidence, il appartiendrait à l'AG de leur donner un coup de pied au c...
Hélas en réalité, les AG sont tellement mal informées (ou tellement bien encadrées) qu'elles n'ont pas conscience de leur rôle de décideur, avec la composante "sanction" d'un mandataire insuffisant.
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 00:01:13
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Est ce que je peux d'ores et déjà déduire ce montant de l'appel que nous avons reçu le O6 octobre en invoquant les raisons enoncées ci-dessus.
comme la situation est compliquée, je ne veux pas me mettre "hors la loi" |
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Cematheto
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 10:35:08
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Je viens d'avoir la comptable du syndic au téléphone qui vient de m'annoncer qu'ils ont crédité mon compte de charges de 1389 euros.
Bizarre, bizarre, elle m'a appelé juste après que je lui ai envoyé un fax mettant le doigt sur leurs erreurs de gestion.
Merci à vous tous de votre aide....
Céline |
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mfld
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Remboursement charges par le syndic au vendeur
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