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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
 Posté - 02 nov. 2006 : 07:22:46
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VIRGINIA W, Félicitations, très bel exposé.
Vous dites que,
Mais, à compter de la loi ENL (juillet 2006)et pas avant, la TVA sur la Sté de nettoyage est à la charge du locataire à 100% alors qu'elle ne l'était pas du tout (O €) avant !
Or, moi je suis locataire dans une copro et j'ai toujours payé la Sté de nettoyage à 100%, T.V.A comprise (depuis 1995). Est ce que je peux renvendiquer le trop percu de TVA?
Par contre depuis juillet 2005, je refuse de payer le concierge (qui a une fonction de gardien avec logement)et 3 gardiens. car ils ne font ni le ménage, ni les ordures ménagères. Mon proprio veut absolument me les faire payer à 75%, et nous sommes en appel actuellement.
Merci pour vos conseils
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S |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 22:41:26
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Citation :
Initialement entré par soleil13
VIRGINIA W, Félicitations, très bel exposé.Vous dites que,
Mais, à compter de la loi ENL (juillet 2006)et pas avant, la TVA sur la Sté de nettoyage est à la charge du locataire à 100% alors qu'elle ne l'était pas du tout (O €) avant !
...... Merci pour vos conseils
Vous devrez envoyer à votre bailleur mon post du 22 Sep 2006 : 02:09:23 http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44160 et lui dire de revoir la loi du 6 juillet 1989 modifiée http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
Loi du 6 juillet 1989 : articles modifiées = art. 4, 20, 20-1, 22-1, 23, 24-1.
Pour ce qui concerne les prestations contractuelles non rendues par le concierge, c'est le syndic qui est responsable.
Le Syndicat est l'employeur. Le syndic, mandataire du Syndicat, est payé pour surveiller le travail des employés du Syndicat, les diriger, embaucher et licencier (art. 31 décret 1967).
Il appartient donc à votre bailleur de se retourner contre le syndic !
Le bailleur devra vous rembourser cette TVA qui n'était pas à votre charge, mais à la sienne !
ooo
La Cour de cassation et les charges récupérables
Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 01-14.439, n° 373 P + B,
Sté nouvelles résidences c/ Verger et a.
La TVA et la marge bénéficiaire des entreprises de nettoyage, les dépenses de téléalarme des ascenseurs, ainsi que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes ne sont pas des charges récupérables.
La Cour de cassation confirme une nouvelle fois que la liste des charges récupérables fournie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 a un caractère limitatif. Le bailleur ne peut récupérer sur ses locataires les dépenses qui n'y sont pas expressément énumérées. Ainsi, ne sont pas récupérables :
la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise chargée du nettoyage et de l'entretien de l'immeuble, * seuls les frais de personnel pouvant être exigés des locataires ; il appartient par conséquent au bailleur de répartir les charges y afférentes selon qu'elles sont ou non récupérables ;
les dépenses liées au système de téléalarme installé dans les ascenseurs, puisque le bailleur est tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible et la sécurité des équipements mis à sa disposition ;
les frais de confection des rôles (que le bailleur peut déduire de son revenu foncier) et de dégrèvement des taxes.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion immobilière • Bulletin 353.
* Ces frais sur la TVA seront à la charge du locataire à compter de la loi ENL du 13 juillet 2006 mais pas avant
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Définition des charges récupérables sur le locataire
Ministère de dépôt: Logement
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Question écrite Nº 35605 du 11/10/2001 page 3258 avec réponse posée par BAUDOT (Jacques) du groupe UC.
M. Jacques Baudot faisant suite à la réponse qui lui a été apportée le 12 avril 2001 à ses questions n° 21681 du 30 décembre 1999 et n° 28641 du 20 octobre 2000, expose à Mme le secrétaire d'Etat au logement que la définition des charges récupérables sur le locataire a été donnée par l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 31 décembre 1986 et que parmi celles-ci figurent, sans aucune restriction, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Cette définition a été reconduite par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462). Néanmoins, se référant à la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui ne mentionne que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la doctrine administrative exclut de la récupération le prélèvement fiscal de 8 % pour frais de gestion de la fiscalité locale.
Or, la jurisprudence accepte bien les charges non mentionnées lorsqu'elles apparaissent en contrepartie de services rendus liés à l'usage d'éléments de la chose louée, principe posé par la Cour de cassation en matière de réparations locatives (Cassation civile III - 7 avril 1994). Ce prélèvement, généré par la mise en recouvrement d'une taxe reconnue récupérable, ne peut donc, de ce fait, être isolé quant à sa nature ; ce d'autant plus que l'article 1644 du code général des impôts précise qu'il s'ajoute au produit des taxes auxquelles il s'applique. Ainsi, automatiquement, il entre dans la catégorie des impositions visées à l'article 18 de ladite loi, cette qualification ne pouvant lui être retirée par le décret d'application. Il lui demande, en conséquence, si cette analyse ne lui paraît pas mettre fin à des litiges qui durent depuis plusieurs années et ce, sans qu'il y ait lieu de modifier en quoi que ce soit le décret de 1987.
Ministère de réponse: Logement - Publiée dans le JO Senat du 24/01/2002 page 240
La récupération de la quote-part des frais de confection des rôles afférente à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est un problème récurrent sur lequel le Gouvernement s'est prononcé à plusieurs reprises en indiquant que ces frais n'étaient pas récupérables auprès des locataires. Il ne s'agit pas d'une doctrine administrative, mais d'une jurisprudence, puisque cette position a été confirmée dans un arrêt du 14 juin 2001 par la cour d'appel de Paris qui s'est fondée sur le caractère limitatif de la liste réglementaire des charges récupérables.
ooo
Réponse Ministérielle :
Question N° : 66853 de M. Geoffroy Guy ( Union pour un Mouvement Populaire - Seine-et-Marne ) QE
Ministère interrogé : emploi, cohésion sociale et logement
Ministère attributaire : emploi, cohésion sociale et logement
Question publiée au JO le : 07/06/2005 page : 5730
Réponse publiée au JO le : 31/01/2006 page : 993
Date de signalisat° : 24/01/2006
Rubrique : professions immobilières
Tête d'analyse : agences immobilières
Analyse : pratiques commerciales
Texte de la QUESTION :
M. Guy Geoffroy attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la réglementation qui régit les rapports entre bailleurs et locataires et plus particulièrement sur les prérogatives des agences immobilières. Certaines pratiques courantes sont en effet révélées par des locataires qui en contestent la légalité. Il en est ainsi des agences qui facturent des frais dits « administratifs » pour l'envoi des quittances et avis d'échéances de loyer des locataires, ce qui est contraire à la législation actuelle (loi du 6 juillet 1989) que confirme ; par exemple la recommandation n° 00-01 de la commission des clauses abusives. S'agissant de la régularisation des charges, les agences sont tenues d'opérer une régularisation au moins annuelle, dans le cas où les locataires ont des provisions sur charges mensuelles. Or, il n'est pas rare de constater que cette régularisation dépasse ce délai réglementaire. Ainsi, il lui demande quelles garanties et moyens pourraient être donnés aux locataires, afin qu'ils puissent relayer légalement les abus dont ils peuvent être victimes.
Texte de la REPONSE :
Les frais, administratifs ou postaux, occasionnés par l'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer. Cette opération constitue, en effet, un acte d'administration effectué pour le compte du bailleur, lequel, aux ternies de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Il ressort tout aussi clairement de l'article 23 de la même loi que les charges locatives ayant donné lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le non-respect de ces dispositions par une agence immobilière expose le bailleur dont elle est mandataire à être sanctionné par le juge à la demande du locataire. Cependant, les litiges relatifs aux charges locatives peuvent également être soumis a une instance de conciliation composée de représentants de bailleurs et de locataires, siégeant dans chaque département ; il s'agit des commissions départementales de conciliation, dont le secrétariat est tenu par les directions départementales de l'équipement. Un récent bilan de fonctionnement de ces instances, établi par la Commission nationale de concertation (CNC), a fait ressortir la nécessité de conduire, avec les représentants des organisations de gestionnaires au sein de cette commission, une réflexion sur le rôle des syndics et des administrateurs de biens dans les relations locatives. Un groupe de travail sera très prochainement mis en place à cet effet. Par ailleurs, le Gouvernement rappelle que l'une des propositions du rapport rédigé à sa demande, en 2003, par M. Philippe Pelletier est la recherche d'un accord collectif de location au sein de la CNC en matière de régularisation et de justification des charges locatives.
ooo
Ce vaut pour l'agence (frais quittance ci-dessus) vaut pour le bailleur... |
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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 07:04:29
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VIRGINIA W, vous m'épatez. Chapeau pour vos connaissances et votre participation à forum.
Encore une petite question. Quel est le montant de cette TVA, car je n'ai pas le détail dans les comptes de gestion de la copro et à combien d'années rétroactives je peux revendiquer cette TVA ?
Merci pour votre aide si précieuse. |
S |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 10:16:17
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Je l'assimile à des "travaux de nettoyage". Ceux-ci sont exclus de la TVA à 5,5%. Ils sont donc à 19,60%. C'est mon avis. Voir tout en bas de ce lien "Locaux exclus" :
http://www.artisan-du-batiment.com/TVA.htm
Quant au nombre d'années de la rétroactivité, qui ne tente rien, n'a rien. Ce qui est inscrit dans la loi de 1989 jusqu'à la loi ENL était applicable. La TVA sur les entreprises n'y était pas mentionnée : c'est donc qu'elle ne devait pas être récuparable sur les locataires ! Vous présentez cela à votre bailleur de cette façon, et venez nous rapporter ce qu'il vous aura répondu  |
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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 13:03:30
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Chère VIRGINIA W,
Merci infiniment pour ces précieuses informations.
Je vais en faire part à mon avocat, car ses conclusions pour l'appel ont déja été déposées.C'est à lui de voir comment intégrer cette nouvelle revendication.
L'attente va etre de plusieurs mois, mais je ne manquerai pas de vous tenir au courant des répercussions.
Bonne réception
Avec le plaisir de vous lire en ligne |
S |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 02:10:58
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Citation :
Initialement entré par soleil13
Chère VIRGINIA W,Merci infiniment pour ces précieuses informations. Je vais en faire part à mon avocat, car ses conclusions pour l'appel ont déja été déposées.C'est à lui de voir comment intégrer cette nouvelle revendication. L'attente va etre de plusieurs mois, mais je ne manquerai pas de vous tenir au courant des répercussions. Bonne réception Avec le plaisir de vous lire en ligne
Une nouvelle jurisprudence pour vous (et pour les autres) :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris27.09.06.htm |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 14:09:16
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| excellente documentation merci |
- Immobilier Bailleur Sociaux - La vérité de demain se nourrit de l'erreur d'hier.
(Antoine de Saint-Exupéry)
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le gardien est encor malade
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