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Nous avons ma compagne et moi signé un compromis de vente pour une maison. Quelques temps après la signature nous découvront que le petit chemin qui longe la propriété fait partie de la vente et qu'il y a un droit de passage nomminatif dessus. Bon, cela n'est pas bien grave sauf que la mairie nous indique qu'elle aimerait bien nous racheter ce chemin pour en faire un accès plus pratique pour les résidents situés plus loin. Au téléphone la secrétaire de mairie (200 habitants) nous confirme qu'elle reprendra contact avec nous lorsque l'acte de vente sera signé et nos travaux de rénovation commencés pour que nous venions discuter avec le maire des modalités de ce rachat.
Et là ...
Aujourd'hui, nous venons de recevoir de la part de notre notaire une lettre AR nous indiquant que la mairie souhaitait faire valoir son droit de préemption partielle sur le chemin en vertue de l'article L 213-21 du code de l'urbanisation. Nous devons attendre le 24 pour connaître la décision du Conseil Municipal et donc la surface et le prix exacte que la mairie offrira. Il est indiqué dans le courrier que le prix de vente fixe par le compromis sera amputé du prix offert par la mairie pour le chemin.
Alors là, je reste sans voix, la mairie (donc l'état) à le droit de prendre ce que bon lui semble lors d'une vente, c'est vraiment honteux.
Quels recours avons-nous ?
Nous avons signer un compromis de vente et reçu notre accord de crédit pour une maison avec une certaine surface de terrain. Et cette surface de terrain ne nous sera pas vendu finalement. Ma grande question : Pouvons-nous faire annuler cette vente complètement ? en renégociant le prix d'achat ?
Ce passage du code de l'urbanisme (L 213-2-1) semble assez peu connu de notre agent immobilier et même de notre notaire et j'espère que vous pourrez nous aider sur ce point merci.
De deux choses l'une : ou vous souhaitez contester cette préemption ou vous l'acceptez.
Si vous l'acceptez, rien à dire.
Si vous souhaitez la contester, notez que la majorité des préemptions annulées le sont soit pour vice de forme soit pour absence de projet défini motivant ladite préemption. Dans le cas qui vous intéresse, l'article L213-2-1 impose précisément qu'une "opération d'aménagement le justifie" et que la préemption soit exercée dans "une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption". Cela impose qu'il existe
un projet d'aménagement clairement défini (type lotissement avec périmètre, type, date de réalisation...)
que l'opération d'aménagement nécessite cette préemption (pas d'autre accès facile à la voie publique)
et surtout que le conseil municipal aie délibéré sur un périmètre de préemption ET sur la préemption elle même
Tout cela est souvent très compliqué pour une bonne réalisation dans une commune aussi petite que celle que vous décrivez...
Il n'en demeure pas moins que si vous vous opposez à ce projet, votre risque est grand de voir
vos projets de travaux soumis à autorisation régulièrement ralentis par un maire véxé d'avoir été pris en défaut
une procédure de DUP (déclaration d'utilité publique) permettant une expropriation sur cette bande de terrain pour réalisation d'un cheminement
Une question par curiosité : la servitude de passage sur votre terrain est, dites vous, "nominative". Est-elle due à un fond (un terrain, donc inscritpion hypothécaire) ou simplement à une personne ?
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 oct. 2006 20:33:15
Le projet d'aménagement est clair je pense, il s'agit de réaliser un accès plus simple aux habitants situés plus haut dans la commune. Il existe déjà une rue pour accéder à ces habitations mais ce petit chemin est plus court et permet un accès plus rapide (la secrétaire de maire nous parlait d'accès pour les pompiers). A noter que le chemin en lui même ne fait que 3.5m (et non pas les 4m qui il me semble sont réglementaires et nécessiteraient de raser la magnifique haie de sapins de 3-4m de haut sur la longueur de 35m, une importante dégradation du bien vendu vous en conviendrez)
Nous en tant que futurs acheteurs, ce qui nous inquiète c'est l'offre que la mairie fera pour ce chemin (voir plus que ce chemin). Il y a fort à parier qu'ils estimeront la valeur de la parcelle préemptée et de la dégradation bien en deça de la valeur réelle.
Dans ce cas, qui endosse cette perte ? L'acheteur ? Le propriétaire ? Si l'acheteur n'a pas son mot à dire et est obligé d'acquérir le bien tronqué au prix convenu moins la sommes offerte par la mairie, je trouve cela très injuste et me demande si nous pourrions dénoncer le compromis de vente puisque le bien vendu n'est plus celui du compromis. Si l'acheteur a son mot à dire et peu soit négocier avec la mairie, soit renégocier avec le propriétaire la valeur du bien tronqué, je trouve cela plus juste. Raisonnement très peu objectif puis que nous sommes acheteurs :)
Pour répondre à votre curiosité ;) -> la servitude est nominative et donc s'éteindra avec la personne concernée, par contre je ne sais pas si il y a un impact en cas de préemption sur cette servitude ?
Le projet d'aménagement est clair je pense, il s'agit de réaliser un accès plus simple aux habitants situés plus haut dans la commune.
ça, ça n'est pas un projet d'aménagement à mon avis: il faut comprendre aménagement comme dans "zone d'aménagement concerté"... réaliser un accès pour une zone déjà aménagée et déjà accessible n'est pas un aménagement (mais ça n'engage que moi !). En ce sens, la préemption serait certainement contestable... avec les ocnséquences potentielles soulignées plus haut
Citation :Il existe déjà une rue pour accéder à ces habitations mais ce petit chemin est plus court et permet un accès plus rapide (la secrétaire de maire nous parlait d'accès pour les pompiers). A noter que le chemin en lui même ne fait que 3.5m (et non pas les 4m qui il me semble sont réglementaires et nécessiteraient de raser la magnifique haie de sapins de 3-4m de haut sur la longueur de 35m, une importante dégradation du bien vendu vous en conviendrez)
Nous en tant que futurs acheteurs, ce qui nous inquiète c'est l'offre que la mairie fera pour ce chemin (voir plus que ce chemin). Il y a fort à parier qu'ils estimeront la valeur de la parcelle préemptée et de la dégradation bien en deça de la valeur réelle.
l'estimation sera faite normalement par le service des domaines qui estime la valeur aussi en fonction de la valeur marchande du bien...Donc si 10% de votre terrain ,10% du prix du terrain + prise en compte de la perte de valeur pour le reste du tènement (cf plus bas citation du L213-4 !)...
Citation :
Dans ce cas, qui endosse cette perte ? L'acheteur ? Le propriétaire ? Si l'acheteur n'a pas son mot à dire et est obligé d'acquérir le bien tronqué au prix convenu moins la sommes offerte par la mairie, je trouve cela très injuste et me demande si nous pourrions dénoncer le compromis de vente puisque le bien vendu n'est plus celui du compromis.
a priori, il est possible d'annuler le compromis à ce titre, et le vendeur pourra mettre en demeure la commune d'acquérir l'ensemble de la parcelle (dernier alinéa de l'article L213-2-1 cité du CU). En cas de désaccord, le prix de préemption doit pouvoir être ré-évalué par le juge de l'expropriation : c'est prévu à l'article L213-4 du même code qui prévoit d'ailleurs "Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière."
Citation : Si l'acheteur a son mot à dire et peu soit négocier avec la mairie, soit renégocier avec le propriétaire la valeur du bien tronqué, je trouve cela plus juste. Raisonnement très peu objectif puis que nous sommes acheteurs :)
Pour répondre à votre curiosité ;) -> la servitude est nominative et donc s'éteindra avec la personne concernée, par contre je ne sais pas si il y a un impact en cas de préemption sur cette servitude ?
la préemption n'est pas faite sur la servitude mais sur le terrain qui la porte, a priori !
Citation : Cordialement,
Dje
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 oct. 2006 23:14:38
Préemption Partielle - Droits de l'acheteur
Forum fermé
Posté - 19 oct. 2006 : 19:48:04
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
