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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
 Posté - 27 oct. 2006 : 13:33:49
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le lotissement voisin du notre a modifié, sans notre accord, dans des plans distribués à ses co-lotis le perimetre de leur lotissement en englobant une parcelle qui fait partie intégrante de notre lotissement, d'après nos plans "historiques". Ceci est il possible légalement ? Qui peut modifier le périmètre d'un lotissement?
Notre cas est un peu compliqué par le fait que le permis de lotir du lotissement voisin était assorti d'une obligation de ceder a la mairie la parcelle en question a titre gratuit, apparemment pour établir une liaison entre leur voirie et la notre, ce a quoi tous nos co-lotis sont farouchement opposés (notre voirie privée est loin d'etre aux normes d'un voirie communale: largeur réduite et pente tres forte, ce qui est assorti de risques manifestes et de nuisances si la circulation était augmentée).
Il semble qu'à la suite d'un désenclavement du lotissement voisin par unne autre voie (entériné par décision de justice) la Mairie n'ait plus l'intention de faire jouer cette clause d'aquisition de la parcelle. De plus mes renseignements, obtenus auprès du lotisseur semblent indiquer que la Mairie ne souhaite pas aquerir leur voirie (pourtant toute neuve et aux normes...)
Aucune cession de la parcelle n'a été effectuée d'apres la fiche d'immeuble que j'ai demandée aux hypothèques. La parcelle est donc semble t il toujours la propriété d'un de nos co-lotis (qui se trouve bien sur être le lotisseur du lotissement voisin). Il y a cependant aux hypothèques l'indication d'une constitution de servitude de passage sur la parcelle en question, sans que nous n'en ayons été informés et sans notre accord. Est ce légal ?
Ce que nous souhaitons, c'est garder la parcelle dans notre lotissement (quel qu'en soit le propiétaire, le lotisseur voisin ou la Mairie) et empecher la création d'une voirie sur cette parcelle (ce qui d'apres notre cahier des charges, ne devrait pas pouvoir se faire sans notre accord).. Nous serions prêts à acquérir cette parcelle soit au nom de l'ASL soit par un propriétaire voiin membre de notre ASL.
Merci de m'aider à y voir clair ...
Benoic
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 oct. 2006 : 17:36:47
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Ce que je comprends:
Votre lotissement est composé de LOTS vendus et de parcelles résiduelles constituant d'une part la voirie et d'autre part les zones "vertes" dont une parcelle était réservée à un passage à créer.
Un des co-lotis( donc propriétaire d'un lot) de votre lotissement a acquis un terrain voisin sur lequel il a obtenu l'autorisation de lotir.
ce que je ne comprends pas, c'est que la parcelle réservée pour un passage à créer (=servitude de passage)soit la propriété d'un co-loti...
relisez-vous et vérifiez vos dires.
le lotisseur voisin est-il AUSSI votre lotisseur?
quel est le patrimoine de votre ASL?
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 28 oct. 2006 : 18:30:16
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Je vais essayer de clarifier un peu les choses:
1 - Nous avons une lotissement ancien d'une vingtaine de lots avec une ASL qui est propriétaire de la voirie (chaque coloti membre de la ASL est je crois propriétaire de la moitié de la voie située devant son lot). J'appelle ici notre lotissement le lotissement A.
2 - Sur un terrain jouxtant notre lotissement (A) un lotissement vient d'être créé (je le nomme ici lotissement B)
3 - Le lotisseur de B était propriétaire au sein de notre lotissement A d'une parcelle de 950 m2 non bâtie limitrophe du lotissement B. Cette parcelle donne a la fois sur notre voirie du lotissement A et sur la voirie nouvelle du lotissement B
4 - le permis de lotir a ete accordé par la mairie pour le lotissement B avec obligation de céder une partie de cette parcelle a la commune aux fins de désenclavement du lotissement B, en joignant ainsi les deux voiries de A et B.
5 - Mais... la commune n'a pas l'intention de nous demander de lui ceder notre voirie (de A) qui est étroite et pentue, et poserait de gros problème de mise aux normes et de circulation difficile. II semble, aux dires du lotisseur de B, que la Mairie ne souhaite pas non plus demander la cession à son profit de la voirire toute neuve du lotisement B.
6 - Le lotisseur de B, propriétaire de la parcelle de 950 m2 au sein de notre lotissement, a, pour suivre l'injonction de la Mairie, divisé cette parcelle en deux: une parcelle de 200 m2 située dans l'axe des deux voiries pour réaliser le désenclavement di lotissement B, et une parcelle de 750 m2 qu'il a vendue à un de nos co-lotis.
7 - Entre temps le désenclavement de B a été réalisé par une autre voie après négociation avec un autre lotissement de l'autre côté du notre (et action en justice au cours de laquelle nous avions fait savoir notre opposition a la construction d'une voie au sein de notre lotissement A sur la parcelle de 200 m2).
8 - Le propriétaire de la bande de terrain de 200 m2 reste apparemment actuellement en possession de cette bande de terrain. Les hypothèques ne font pas mention d'une cession de cette parcelle, mais font mention de la constitution d'une servitude de passage.
9 - Là ou il y a un risque de litige, c'est que la plan établi par le lotisseur de B, et distribué aux nouveaux co-lotis de B, incluait cette bande de terrain, qui se trouvait de cette façon détachée de notre lotissemenr A au profit du lotissement B, sans que nous n'en ayions été informés et sans aucn accord de notre part. A mon sens (et suivant les plans originaux de notre lotissement A) la bande de tarrain de 200 m2 fait toujours partie intégrante du lotissement A.
Il me semble que la loi de 1865 (et l'ordonnance de juillet 2004) ne permet pas ce transfert d'un lot d'un lotissement à un autre sans l'accord du lotissement d'origine. Mais je n'ai pas le texte de la loi d'où ma question.
De plus notre cahier des charges stiplue qu'aucune voie autre que celles existantes ne peut être établie sur une parcelle de notre lotissement A sans accord express de notre ASL. Enfin la costitution d'une servitude de passge sur un lot de notre lotissement A ne devait-elle pas être soumise à notre approbation ?
Au cas ou le propriétaire de la bande de terrain voudrais la ceder a la commune, ou a qui que ce soit, je pense - mais ai-je raison ?- que la bande de terrain en question resterait partie intégrante du lotissement A et soumise à notre cahier des charges. Voila ce que je voudrais bien me voir confirmer par nos experts de ce site ....
Un grand merci pour votre aide.
Benoic |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 oct. 2006 : 12:13:15
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1 - Nous avons une lotissement ancien
-->de quand date t'il?
-->le cahier des charges a t'il été maintenu?
3 - Le lotisseur de B était propriétaire au sein de notre lotissement A d'une parcelle de 950 m2 non bâtie
--> cette parcelle est-elle un LOT du lotissement A?
4 - le permis de lotir a ete accordé par la mairie pour le lotissement B avec obligation de céder une partie de cette parcelle a la commune
--> ceci est très étrange. Le lotisseur de B étant propriétaire de cette parcelle de A a dû la "troquer" pour obtenir son permis de lotir B. Le pouvait-il? cela dépend de la réponse à 1-
5 - Mais... la commune n'a pas l'intention de nous demander de lui ceder notre voirie
--> la commune ne PEUT PAS accorder un permis de otir sous condition de servitude de passage A LUI REMETTRE et refuser ensuite la remise...
6 - Le lotisseur de B, propriétaire de la parcelle de 950 m2 au sein de notre lotissement, a, pour suivre l'injonction de la Mairie, divisé cette parcelle en deux
--> cette division parcellaire n'était possible que si le lotissement avait plus de 10 ans...
--> que dit votre cahier des charges sur la destination des parcelles constructibles?
9 - Là ou il y a un risque de litige, c'est que la plan établi par le lotisseur de B, et distribué aux nouveaux co-lotis de B, incluait cette bande de terrain
--> le lotissement B a son périmètre est fixé dans le permis de lotir
--> le propriétaire de la parcelle litigieuse est suspect de magouilles qu'il faut chercher à "démonter" pour comprendre ce qui se passe vraiment
MAIS en tout état de cause :la servitude établie sur la parcelle divisée NE CONCERNE QUE CETTE PARCELLE, pas la voirie contiguë |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 29 oct. 2006 : 14:24:26
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Merci Mout d'avoir pris le temps d'analyser en détail la situation. Réponses à vos questions:
Notre lotissement (et la redaction des statuts de notre ASL) date de 1958. Le cahier des charges date aussi de cette époque et n'a pas été ni modifié ni renouvelé depuis. En tant que Président de notre "syndicat" d'ASL, je le considère donc toujours comme le seul règlement valable régissant notre lotissement, en l'absence de tout autre document plus récent.
La parcelle de 950 m2 faisaitt bien partie de notre lotissement A.
Oui il était effectivement question de troquer la parcelle de 200 m2 contre le permis de lotir. La où je pense que c'est irrégulier c'est que la Mairie n'a pas pris la peine de savoir si la parcelle en question était ou non dans notre lotissement. Je suspecte qu'en demandant la cession gratuite de cette parcelle ils ne s'embarassaient pas de savoir si elle était dans notre lotissement puisque depuis assez longtemps la Mairie avait l'intention de réaliser une jonction des deux voiries. Là où ça pose problème c'est que la Mairie s'est rapidement aperçue que notre voirie n'est pas aux normes communales (et qu'il faudrait des expropriations partielles pour la mettre aux normes) et de demande pas la rétrocession. Comme en plus elle ne semble pas vouloir la rétrocession de la voirie du nouveau lotissement B (peut etre puisque la jonction ne leur semble plus aussi facile), ils ont du renoncer à cette cession. Donc le lotisseur de B reste propriétaire de la bande de terrain et on pourrait en rester la. C'est du moins ce que je souhaite.
Mais le notaire qhargé du suivi du lotissement B semble avoir une opinion différente et n'avait surement pas été informé du fait que la bande de 200 m2 était bien dans notre lotissement A, puisque le plan "officiel" (mais pourquoi et comment cela serait officiel je ne sais pas ..) montre une indentation dans le lotissement B qui intègre la parcelle en question.
C'est la que je pose une question majeure. Cela est il légal? qui peut modifier le périmètre d'un lotissement? La Mairie en a -t- elle le pouvoir ?
Votre point 5 est intéressant. En effet je crois comme je viens de le dire que la Mairie est dans uns situation contradictoire et que c'est pour cela qu'elle a renoncé (au moins provisoirement) a aquérir la parcelle qui se trouve au beau milieu de voies privées ...
Pour votre point 6 le cahier des charges ne prévoit rien de précis. La parcelle de 950 m2 était destinée en pricipe à une construction, mais sans que cela soit explicite. D'ailleurs une question à ce sujet. Notre cahier des charges a été rédigé à une époque ou le POS était différent de celui d'ajuourd'hui. Il stipule que les parcelles doivent avoir une surface minimale de 1000 m2 pour etre constructibles. Le POS (ou PLU) actuel a ramené cette surface à 700 ou 750 m2 (je ne sais plus exactement). Est-ce le PLU ou le chahier des charges qui prime ?
Votre point 9 est essentiel. Le plan du lotissement B qui m'a été communiqué par le lotisseur diffère du plan de notre lotissement A. Il "annexe" la bande de terrain originellement dans notre lotissement. Est-ce légalement possible ? Ce plan est-il le plan officiel sous prétexte qu'il est associé au permis de lotir ?
Bien sur le lotisseur a du modifier lui meme le plan des lotissement pour se plier a l'injonction de la Mairie, mais en avait-il le droit au moment du dépôt de sa demande. Peut etre était il de bonne foi (si.. si.., ça peut arriver..) et sachant que la bande trerrain serait a la commune peut lui importait qu'elle soit dans A ou dans B. Mais pour nous la difference est fondamentale car on ne veut pas voir s'intaller dessus une voirie ou un parking.
En fait que ne vous voudrions c'est être surs que nous pouvons légalement nous opposer à la "perte" de la parcelle de 200m2 par notre lotissement A, pour pouvoir en assurer le contrôle et empecher la réalisation d'une voirie sur ce terrain.
Savez vous ce que dit la loi à se jujet? Qui et comment peut modifier les périmètres de lotissements ?
Merci encore de votra aide précieuse .
Cordialement,
Benoic |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 oct. 2006 : 17:14:03
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Votre lotissement a été autorisé en 1958.
Si , suite à la loi de simplication administrative de 1986, les co-lotis n'ont pas demandé formellement le maintien en vigueur du cahier des charges, les règles d'urbanisme qu'il contenait sont devenues caduques : c'est ipso facto le POS (ou le PLU) qui donne le règlement d'urbanisme applicable à la zone.
Le contentieux en matière d'urbanisme se règle devant les tribunaux administratifs.
MAIS les termes du cahier des charges restent exigibles entre co-lotis : ils fixent le CONTRAT qui les lie.
Le contentieux en matière contractuelle se règle devant les tribunaux civils.
(C'est ainsi que le conflit entre 2 co-lotis à Arcachon a été porté devant les juridictions civiles et que celui qui avait construit avec un permis en bonne et due forme a été condamné à démolir sa batisse au motif qu'elle ne respectait le cahier des charges du lotissement...)
Donc, dans votre cas, la parcelle de 950 m² était un terrain à batir du lotissement A. Les règles du POS qui imposent une superficie minimale de 1000m² pour qu'un terrain soit constructible ont durci les conditions pour délivrer un permis de construire : elle n'était plus constructible.
Je me demande si ce n'est pas là que se noue la magouille: son propriétaire a acquis le terrain voisin (B) en espérant peut-être "sortir" sa parcelle du lotissement A, l'intégrer au B pour "faire" une parcelle de 1000m² (A750+B250=1000!)
Les 200m² "détachés" de la parcelle initiale de 950m² entrant dans le troc avec les autorités communales...OU devenant l'accès à la parcelle >1000 créée (d'oû l'établissement d'une servitude!)
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 13:20:59
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Je reviens vers vous, Mout, parce que j'ai du mal me faire comprendre.
Le PLU qui semble bien d'après ce que vous dites régir notre constructibilité, est au contraire "adouci" et non durci par rapport a notre cahier des charge originel. 700 m2 suffisent désormais pour construire (à l'origine de notre lotissement A, il en fallait 1000). Le propriétaire de la parcelle dont j'ai parlé (la bande de terrain de 200m2) ne cherche pas à, et ne pourrait pas, adjoindre cette bande au terrain de 750 m2 (situé dans le lotissement A) puisqu'il vient de ceder ce terrain de 750m2.
Le probleme n'est pas là. Il est le suivant:
1 - Le lotissement A, le notre, a un périmètre qui comprend la parcelle de 750 m2 ET la parcelle adacente de 200 m2.
2 - Le plan de masse du lotissement B, établi par le lotisseur au moment du dépôt du permis de lotir, fait apparaitre une "annexation" de la parcelle de 200m2, au simple motif que la Mairie imposait une cession gratuite de cette parcelle aux fins de réalisation d'une voirie prolongeant la voirie du lotissement B jusqu'à notre voirie du lotissement A. Il semble bien que la Mairie ait renoncé à ce projet de voirie, mais ce qui m'inquiète tout de meme c'est l'appartenance ou non de la parcelle en question au lotissement A ou au lotissement B. Le transfert de cette parcelle d'un lotissement à l'autre serait il légalement possible sans l'accord du lotissement A ?
Voila la vraie question ...
Merci de votre aide encore et encore..
Benoic
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 18:58:33
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Le lotisseur de B était propriétaire de la parcelle A 200m² et de la parcelle A 750m²: l'ensemble a peut-être été présenté abusivement comme une unité foncière ?
Il faut vous référer à votre cahier des charges qui est la REFERENCE CONTRACTUELLE QUI LIE LES COLOTIS A.
En terme d'urbanisme, ses règles sont devenues caduques (depuis 1986), donc le service urbanisme applique les règles définies dans le PLU ET NON LES REGLES CONTENUES DANS LE CAHIER DES CHARGES.
Si les co-lotis A estiment que le lotisseur B ne respecte pas le cahier des charges A, ils l'assignent devant le TGI.
La réponse à votre question est dans votre cdch |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 21:08:03
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Décidément on se comprend mal. Bien sur je sais ce que vous me dites mais la question criuciale est:
QUEL EST LE PERIMETRE LEGAL DE NOTRE LOTISSEMENT ? CELUI QUI CORRESPOND AU LOTISSEMENT ORIGINEL A, OU CELUI ASSOCIE A LA DEMADE DE PERMIS DE LOTIR DU LOTISSEMENT B. Je me demande COMMENT ,ET SI IL EST LEGAL D'AVOIR FAIT CETTE MODIFICATION, et si c'est entériné par une auorité et LAQUELLE ??? !
Merci encore
Benoic |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 08:18:26
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La "légalité" en terme de lotissement est difficile à appréhender.
--->Il y a comme je vous le disais, les REGLES D'URBANISME, d'une part.
---> Il y a d'autre part les termes du contrat qui lie éventuellement les co-lotis : le cahier des charges.
Dans votre cas, je ne connais ni les unes ni les autres.
----> Et il y a cette ASL propriétaire de la VOIRIE qui est donc privée (avec les droits de propriété qui s'y rattachent). Jusqu'à présent, elle ne dessert que les parcelles du lotissement A comme cela découle sans doute de ses STATUTS...
Si une servitude de passage est instaurée sur cette voirie, son propriétaire est partie prenante au "marché"
Que vous dire sinon:
--> de vérifier d'abord (mais je crois que c'est fait)l'assiette foncière de B telle que la donne l'autorisation de lotir.
--> Si la parcelle 950A y est incluse, les explications seront à demander au service d'urbanisme qui devra vous communiquer les règles qui se sont appliquées, pourquoi etc...
--> Et si cette inclusion est contraire au cdch A, ce seront aux co-lotis (et non pas à l'ASL, vraisemblablement)d'en demander raison au TGI
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modification du perimetre d'un lotissement
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