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 Sujet  |
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rob.ba
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 30 oct. 2006 : 21:55:45
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Je loue en bail commercial un studio nu situé dans une résidence pour étudiants à une société qui se charge de le meubler et de le louer avec offre de prestation para-hotelière.
A l'issue d'une première période de 9 ans, la société me propose de signer un document qui indique :
- le bail est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années fermes
- le loyer trimestriel sera de XXX et sera révisé de plein droit chaque année sur la base de l'indice ICC
- toutes les autres clauses du bail commercial demeurent inchangées.
Questions :
- si j'accepte de continuer avec cette société, suis-je obligé de re-signer pour 9 ans ? ou puis-je signer pour une période plus courte ? ou pour une durée indéterminée ?
- étant dans le cadre d'un bail commercial, aurai-je la possibilité de "sortir" un jour sans payer d'indemnité d'éviction à la société à laquelle le studio est loué ? si oui, le fait d'accepter de signer le document aujourd'hui a-t-il pour effet de prolonger la durée pendant laquelle je resterai "coincé" ?
- si je refuse le renouvellement du bail, quelle indemnité ma société locataire est-elle susceptible de me réclamer ? quelle indemnité un juge est-il susceptible de lui accorder ? existe-t-il une jurisprudence en la matière ?
D'avance merci pour votre aide.
Cordialement.
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 17:14:45
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1/ Tout bail commercial se conclut par période de 9 ans. Seule exception: le bail dérogatoire conclu au plus une durée maximum de 2 ans. A partir du moment où l'on renouvelle un bail commercial, la durée du renouvellement ne peut être que de 9 ans (pas de possiblité de faire des baux dérogatoires sucessifs). le seul cas où un bail commercial se poursuit pour une durée indéterminé est le cas où ni le bailleur ni le preneur n'a formulé de demande de congé ou de renouvellement (en ce cas le bai arrivé à terme se poursuit pour une durée indéterminé auquel il ne peut être mis finn à tout moment soit par un congé soit par une demande de renouvellement pour une période de 9 ans).
2/ En tant que bailleur, vous allez être engagé pour une période ferme de 9 ans (sauf si vous pouvez faire jouer une clause résolutoire de votre bail). si votre locataire vous délivre un congé (soit àl'issue d'une période triennale soit à l'issue du bail), vous ne serez pas redevable d'une indemnité d'éviction. en revanche, si votre locataire vous demande le renouvellement et que vous le refusez ou si vous prenez l'initiativement du congé, vous serez en principe tenu de lui versé une indmenité d'éviction.
"Article L145-14 du code du commerce:
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Pourquoi ai -jee dit en principe, c'est parce que je vise les exceptions légales des articles L145- 7 et suivants du code du commerce
Article L145-17
I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.
Article L145-18
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-3 et L. 313-4 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.
NOTA : Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 : La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
Article L145-18
(Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 29 Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er juillet 2007)
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.
NOTA : Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 : La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
Article L145-19
Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l'article L. 145-17, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d'occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d'accord entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.
Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. Ce délai doit, à peine de nullité, être indiqué dans la notification visée à l'alinéa précédent. Passé ce délai, le propriétaire peut disposer du local.
Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents est passible, sur demande de son locataire, du paiement à ce dernier de dommages-intérêts.
Article L145-20
Lorsque l'immeuble reconstruit, dans les conditions prévues à l'article L. 145-17, possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers.
Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux."
3/ sur le montant de l'indemnité, l'article 145-14 du code du commerce indique que "Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
la jurisprudence est abondante en la matière: http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheExperteCass
"taper dans les mots clés indmenité d'éviction puis bail commercial
Citation :
Initialement entré par rob.ba
Je loue en bail commercial un studio nu situé dans une résidence pour étudiants à une société qui se charge de le meubler et de le louer avec offre de prestation para-hotelière.
A l'issue d'une première période de 9 ans, la société me propose de signer un document qui indique :
- le bail est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années fermes
- le loyer trimestriel sera de XXX et sera révisé de plein droit chaque année sur la base de l'indice ICC
- toutes les autres clauses du bail commercial demeurent inchangées.
Questions :
- si j'accepte de continuer avec cette société, suis-je obligé de re-signer pour 9 ans ? ou puis-je signer pour une période plus courte ? ou pour une durée indéterminée ?
- étant dans le cadre d'un bail commercial, aurai-je la possibilité de "sortir" un jour sans payer d'indemnité d'éviction à la société à laquelle le studio est loué ? si oui, le fait d'accepter de signer le document aujourd'hui a-t-il pour effet de prolonger la durée pendant laquelle je resterai "coincé" ?
- si je refuse le renouvellement du bail, quelle indemnité ma société locataire est-elle susceptible de me réclamer ? quelle indemnité un juge est-il susceptible de lui accorder ? existe-t-il une jurisprudence en la matière ?
D'avance merci pour votre aide.
Cordialement.
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rob.ba
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 23:03:03
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Un grand merci pour toutes ces informations.
Bien cordialement. |
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Indemnité d'éviction
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