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Stel67
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 Posté - 01 nov. 2006 : 09:47:40
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Bonjour,
je vais conclure un compromis de vente pour la vente de mon appartement. Je me posais la question si dans l'acte de vente, il y a une rubrique "origine de propriété". Est-on obligé de faire figuré la somme auquel on l'a acheté au départ? Car je n'ai pas envie que mon acheteur voit ce prix.
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 10:13:44
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| La notaire est dans l'obligation de faire figurer le prix d'achat dans l'acte. En application de la législation sur les plus values immobilières cette mention ne peut être occultée. |
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Stel67
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 10:19:04
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| En fait, c'est parce qu'elle sera importante. On acheté l'appartement avec le gros-oeuvre uniquement et nous on a aménagé le reste et refait des travaux. Ce qui explique qu'il a pris de la valeur. Mais mon acheteur potentiel nous a dit qu'il est daccord sur le prix fixé, en l'occurence 132 000 euros, seulement si on l'a acheté entre 110 000 à 115 000 alors qu'en fait on l'a acheté 72 000!!!!! |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 10:51:11
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Le comportement de votre acquéreur potentiel est étrange.
S'il estime que ce prix de 132000 € correspond effectivement à la valeur exacte du bien qu'il se propose d'acquérir la question se pose de connaître les raisons pour lequelles il lui serait nécessaire de limiter son offre en fonction de votre prix d'achat.
Cela semble une méthode de mercanti tendant à obtenir ce bien à un prix moindre.
Compte tenu des travaux effectués par vos soins, ce prix d'achat n'a aucune signification, le bien ayant obligatoirement pris de la valeur en raison de ces travaux. Eventuellement, il se doit de tenir compte du prix de revient (prix d'achat+coût des travaux)constituant le reflet de la réalité.
Soit il accepte 132000 €, soit il se démet.
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Stel67
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9 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 11:04:29
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Pour ce qui est du cout des travaux, c'est difficile à évaluer car mon ami est très bricoleur et on a pas mal de relation dans les métiers du bâtiment...donc pas de facture "officielle"! Mais c'est vrai, je ne sais pas pourquoi je me préoccupe de cela, c'est lui qui voit soit il achète à ce prix soit je le vendrai à qualqu'un d'autre. C'est vrai que pas mal de personnes ont cherché à savoir combien on l'a acheté au départ pour voir si le prix fixé est "justifié". Alors qu'elles ne regardent pas la valeur actuelle du bien (qui correspond au prix des autres appartements vendus dans l'immeuble), les travaux complémentaires... au lieu de cela il s'intéresse à la plus-value réalisée!
Je vous remerçie pour vos conseils et informations!
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 11:14:29
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Il est évident que le travail personnel (la sueur versée !) n'étant pas quantifiable, il est difficile de déterminer à sa juste valeur le prix de revient d'un bien amélioré.
Cette mathode mathématique est erronée.
Pour comparer ce qui peut l'être, il convient de retenir la valeur de la construction dans son état lors de l'acquisition et celle d'actualité après travaux.
C'est dans cette différence que se situe la plus value donnée à l'immeuble du chef des travaux accomplis.
Ne donnez pas suite à ce "marchandage" dont le seul objectif est celui de vous faire baisser le prix. |
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azertya
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830 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 13:47:45
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| J'avais acheté en 93 ma maison 75 000 euros, j'ai eu une offre l'an dernier à 560 000. Comme quoi, le prix d'achat det de vente n'ont aucun rapport... |
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Stel67
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 13:59:14
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| Je pense que le prix fixé se situe dans les prix actuels du marché immobilier et on n'a pas vraiment calculé quoi que ce soit(travaux, achat...). la démarche était plutôt de le faire estimé récemment par plusieurs agences entre 130 000 et 140 000 euros. Une autre agence nous a dit qu'on arriverait à en tirer 130 000 euros... là on est à 132 000! Je n'ai pas envie qu'après avoir fait toutes les démarches, le jour de la signature de l'acte définitif, il se retire car il a vu le prix de l'achat. Le peut-il encore? Savez-vous si le montant de l'achat figure déjà dans le "projet" de l'acte de vente |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 14:12:10
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Le projet d'acte devant constater la vente doit être impérativement confié à un notaire. Ne confiez à personne d'autre le soin de le rédiger car d'une part, le notariat possède les compétences requises,et, d'autre part, sa responsabilité professionnelle serait mise en cause en cas d'erreur de sa part.
Aux termes de cet acte, les vendeur et acquéreur concrétisent leur accord tant sur l'objet de la vente que sur le prix. La seule hypothèse demeure l'octroi d'un prêt par l'acquéreur (accepté ou non ?). Hormis cette condition suspensive à la perfection de la mutation, le reste demeure sans changement,et, les parties en présence se trouvent dans l'obligation de conclure sur ces bases.
A défaut, un tribunal jugeant que la vente est parfaite, constatera donc cette transmission de la propriété du vendeur ou bénéfice de l'acquéreur avec l'obligation d'en payer le prix convenu.
Donc, vous n'avez aucune crainte de voir votre acquéreur changer d'avis. Il aura le dos au mur. |
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Stel67
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 14:21:26
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| Ok! Autre question : le compromis de vente doit-il se faire inévitablement chez le notaire ou peut-on le faire entre particulier? Y'a-t-il des risques si l'on procède de cette manière, notamment pour moi? |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 14:49:03
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Le compromis de vente peut être rédigé sous signatures privées sans aucune obligation de passer par un notaire.
Mais DANGER, comment rédiger correctement ce type d'acte qui engage autant le vendeur que l'acquéreur ?
Je préconise d'en confier la rédaction du notaire qui sera chargé de rédiger l'acte définitif constatant la mutation.
Méfiez-vous des actes "tout fait".
Le Droit ne se vend pas en "grandes surfaces" ou ne se trouve pas sur internet.
Si dans leur généralité leur rédaction est correcte, dans chaque opération il y a lieu de prendre en considération les particularités de chaque affaire et, c'est sur ce point que la bât blesse. |
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Stel67
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 15:31:51
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Ok donc dans mes intérêts, il vaut mieux passer également par un notaire pour le compromis. Je pensais qu'il y avait un modèle de compromis valable pour toutes les ventes. Dans ce cas, ce service est-il payant? Ou cela fait-il partie des frais de notaire en général? Comment cela se passe si chacun des deux partis a un notaire différent? C'est moi, le vendeur qui impose ce qui doit y figurer comme des clauses particulières ou est-ce mutuellement?
Je sais je pose beaucoup de questions, je n'y connais pas grand chose mais je profite de vos connaissances à ce sujet et je vous remerçie de me les faire partager. |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 16:38:10
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Aucun des deux n'impose à l'autre quoi que ce soit, ni en ce qui concerne le choix d'un notaire (chacun peut élire son notaire), ni envers les particularités de l'opération sur la rédaction desquelles la prudence et l'attention sont de rigueur.
Une vente est une convention. Comme toute convention, l'assentiment des parties en présence est nécessaire. A défaut, la convention n'existe pas.
Dans la rigueur des principes déontologiques du notariat, un notaire ne peut faire remise de ses honoraires ou les minorer. Les tarifs sont fixés par la Loi et il est fort probable que le (ou les notaires) saisi percevra un honoraire (des unités de valeur) pour la rédaction du compromis à la charge des parties.
Pour ce qui concerne les autres frais (honoraires de l'acte définitif, droits fiscaux de la mutation), ils sont à la charge de celui à qui le contrat profite c'est-à-dire l'acquéreur.
Il existe une formule dite du "vente contrat en mains" selon laquelle le prix fixé comprend également ces frais annexes. L'acquéreur s'acquitte du prix fixé, l'acquéreur supporte ces frais. Cela est très rare. Certains l'adopte en fonction de leurs intérêts personnels (vente pour un montant inespéré par exemple).
Ne regardez pas à une centaine d'euros supplémentaires pour confier la rédaction du compromis à un notaire, toutes les clauses particulières inscrites sur ce document seront opposables tant à l'un qu'à l'autre. Cela vous évitera de désagréables surprises par la suite.
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Stel67
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9 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 18:42:15
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| C'est vrai, je vais suivre votre conseil et confier la rédaction du compromis à mon notaire. Merçi pour tout, j'ai trouvé des réponses à toutes mes questions. Très agréable de converser avec vous! Peut-être nous recroiserons nous sur un autre forum. |
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moulinsart
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838 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 21:52:02
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Dethau, je crois que l'avant-contrat sous seing privé préparé par le notaire ne peut faire l'objet de la perception d'honoraires supplémentaires - le sujet a été réglé et tranché par une circulaire du Conseil Supérieur du Notariat en date du 18 octobre 2002. Je cite : "l'avant contrat sous seing privé de vente forme un tout avec l'acte de vente qui suit et sa rémunération est comprise dans l'émolument proportionnel de vente". Sauf deux exceptions :
- à titre exceptionnel, lorsque le notaire a été amené à accomplir des démarches spécifiques qui excédent par leurs difficultés les diligences habituelles propres à un avant-contrat (recherches, résolution de difficultés qui auraient empêché la signature, rapprochement des parties en désaccord sur de nombreux points...)
- lorsque la vente ne se réalise pas, il apparaît normal que le notaire qui a effectué un certain travail recoive une rémunération. |
moulinsart |
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Stel67
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9 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 12:02:34
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| Pour info, je me suis renseignée auprès de mon notaire : le compromis de vente est un service rendu aux particuliers par le notaire sans contrepartie monétaire. |
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moulinsart
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838 réponses |
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