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 Sujet  |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 02 nov. 2006 : 18:04:58
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Bonjour,
Nous emménageons dans quelques mois dans un appartement acheté en VEFA, financé à 100% par un prêt bancaire.
Mais nous venons de prendre connaissance d'un autre programme en VEFA, bcp plus intéressant (l'appartement de nos rêves, en fait  ...). Nous avons déjà signé un contrat de réservation, pour bloquer la vente.
Nous pensons financer cette seconde VEFA par un apport personnel de 15% et par le bénéfice retiré de la vente de la 1ère VEFA (l'appartemenet a d'ores et déjà pris 25%), soit 1/3 du montant total de l'achat.
Nous voulons habiter ds la 1ère VEFA pour éviter la plue-value et aussi par ce que notre appartement actuel (en location) est trop petit du fait de l'arrivée d'un deuxième enfant.
La question qui se pose est celle de la faisabilité de l'opération : aurons-nous droit à un prêt relai le temps de la construction de la 2nde VEFA (2 ans maxi)? A défaut, quelle autre solution s'offre à nous ?
Merci d'avance de vos réponses !
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 18:43:09
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Le mieux est d'en parler de suite à votre banquier. Il est impossible de vous dire si c'est faisable étant donné que l'on ne connait pas votre situation financière ou votre endettement actuel.
Si votre banquier vous refuse un prêt relais, alors il ne vous reste plus qu'a mettre le premier apart en vente et espérer qu'il sera vendu suffisemment rapidement pour que votre prêt vous soit accordé et que vous puissiez signer l'acte de VEFA du 2eme.
Cordialement,
Pégase |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 22:38:02
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Merci de votre réponse !
L'acte notarié est prévu aux alentours de mai, et notre premier bien se vendra en trois mois (ce qui vient de se faire pour un autre appartement du programme), dc de ce côté nous ne rencontrions aucun souci.
Mais nous souhaiterions vraiment éviter la location : plue-value, déménagement en plus...
Ma question portait davantage sur le principe de la faisabilité d'un prêt relai avec un premier bien qui vient d'être acheté, sans apport personnel. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 23:24:28
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Dans l'absolu, tout est possible. Mais comme je l'ai dit plus haut, voyez avec votre banquier. Seul lui pourra vous dire si c'est possible ou pas par rapport à votre situation perso.
Pégase |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 23:32:52
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Dans l'absolu, tout est possible. Mais comme je l'ai dit plus haut, voyez avec votre banquier. Seul lui pourra vous dire si c'est possible ou pas par rapport à votre situation perso.
Pégase
Ok, merci bcp ! |
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ben49
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 15:54:16
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| Pensez à la TVA sur la revente !!! |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 19:38:08
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Citation :
Initialement entré par ben49
Pensez à la TVA sur la revente !!!
Ne m'en parlez pas, plus de 10 000 euros... |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 18:39:56
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Bonjour,
Les banquier acceptent rarement le relais sur le relais
Une solution consiste à bloquer votre deuxième appartement 10-12 mois
en demandant au promoteur de ne passer chez le notaire que dans un
an et lui demander de ne vous demander la copie du prêt que dans
10 mois. Je viens de le faire (il faut négocier directement
avec le chef du programme et court-circuiter le vendeur).
C'est le principe de l'option qui existe dans pour les achats
dans l'ancien.
Vous pouvez proposer au promoteur de mentionner
dans le contrat de réservation que le dépôt de garantie vaudra
indemnité d'immobilisation et que vous y renoncez si la vente ne se fait pas (moi j'ai proposé 2000 Euros cela a été suffisant).
Vous avez donc 10 mois pour vendre votre premier vfa et négocier
le prêt pour le deuxième. Pendant ce temps, vous pouvez aller
habiter dans votre premier vfa vous avez 3 appartement qui se valorisent:
la résidence principale, le premier vfa et le deuxième vfa.
Si vous n'arrivez pas à vendre le premier vfa a un bon prix
durant ce délai, vous pouvez renoncer au deuxième vfa et dans
ce cas vous ne perdez que 2000 Euros (compensés par le fait
que vous avez fait une plus value sur le premier vfa)
Il se peut que la banque pour votre deuxième vfa exige que vous ayez
dejà vendu le premier (vous avez 10 mois pour cela). Il se peut
que non et dans ce cas vous pouvez garder votre premier vfa et y
habiter pendant toute la durée de construction de votre deuxième
vfa.
Moi je viens de faire la même opération que vous, j'ai vendu
le premier vfa en faisant signer à mon acquereur une promesse
unilatérale de vente avant même d'être passé chez le notaire
pour le premier et avant même que le permis de construire soit
délivré (on a mis comme condition suspensive le cas ou je n'arrive pas à acheter l'appartement tout simplement) et j'ai perçu un dépôt
de garantie de mon acquereur.
Je passe chez le notaire de mon promoteur dans deux mois pour acquerir le premier appartement, puis à nouveau chez le notaire de mon acquereur dans trois mois pour le vendre.
Mon premier prêt ne se débloque même pas, je ne dit rien à la banque et je laisse expirer le delai de 4 mois du prêt (je ne devrai même pas les frais de dossier au banquier)
Je récupère ma plus value qui me servira à payer les interêt
intercalaires de mon deuxième vfa que j'ai déja reservé depuis
2 mois et qui s'est déja un peu valorisé
(1/100 de valorisation par mois sur mon secteur)
Voilà
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Edité par - phillag le 05 nov. 2006 18:55:10 |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 18:44:10
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Wahouuuuuuu,vous faites encore mieux que nous !
Mais pour être sûre que j'ai bien tout compris, nous ne demanderions qu'un seul relai : celui entre la première VEFA, financée au moyen d'un prêt classique, et etre la deuxième.
Nous avons signé le contrat de réservation hier, dc nous n'avons rien modifié.
On va croiser les doigts, hein...
Merci bcp de votre réponse, en tt cas. |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 19:15:33
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Citation :
Mais pour être sûre que j'ai bien tout compris, nous ne demanderions qu'un seul relai : celui entre la première VEFA, financée au moyen d'un prêt classique, et etre la deuxième.
Excusez-moi ce n'est pas un relais que vous demandez mais un autre
prêt car la banque ne va pas vouloir tenir compte de la valorisation
de votre première vfa car ils ne tiennent jamais compte des plus values recentes escomptées.
La banque va vous demander d'avoir vendu le premier vfa (acte autenthique fait)avant de vous éditer l'offre pour votre deuxième vfa.
C'est pour cela qu'il faut demander un delais au promoteur de votre
deuxième vfa pour lui présenter l'offre de prêt.
Une solution est de cacher à votre deuxième banquier que vous avez
un premier prêt lors de la négociation. Vous lui dites que vous avez
en apport votre apport personnel plus votre plus value et lorsque
le notaire verifiera, vous aurez déjà vendu la première vfa.
Mais surtout, vous ne renvoyez la deuxième offre de prêt qu'après
avoir vendu le premier vfa sinon c'est une fausse déclaration.
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Edité par - phillag le 05 nov. 2006 19:38:14 |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 19:36:55
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Citation :
Initialement entré par phillag
C'est pour cela qu'il faut demander un delais au promoteur de votre
deuxième vfa pour lui présenter l'offre de prêt.
Une solution est de cacher à votre deuxième banquier que vous avez
un premier prêt lors de la négociation. Vous lui dites que vous avez
en apport votre apport personnel plus votre plus value et lorsque
le notaire verifiera, vous aurez déjà vendu la première vfa.
Mais surtout, vous ne renvoyez la deuxième offre de prêt qu'après
avoir vendu le premier vfa sinon c'est une fausse déclaration.
Désolée d'être lourde avec mes questions (si si si je sais), mais voilà précisement l'échéancier :
- livraison VEFA 1 : mars-avril 2007
- signature prévisible chez le notaire pour vefa2 : avril-mai (j'ai bien compris le coup de demander un report de signature)
- livraison VEFA2 : 1er janvier 2009.
Est-il impossible, selon vous, que j'habite jusqu'au bout ds la vefa1 et ne la vende qu'en juillet 2008 (par ex.) ? Par ce que sinon, je me fade de la location entre la vente de Vefa1 et l'emménagement ds vefa2, voire l'imposition sur la plue-value si je n'y habite pas...
Le prb est clairement de faire entendre au banquier que le bénéfice de la vente de Vefa1 n'est pas éventuel mais certain, ça je suis bien ok.
J'en suis à réfléchir à signer un compromis de vente avec mes parents pour vefa1, le plus tardivement possible en ayant fait reculer les délais de signature de l'acte d'achat vefa2, pour obtenir ce fichu prêt relai pour le reste de la durée...
Merci encore pour vos réponses trèèèèèèèèès intéressantes !
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 19:57:10
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Citation :
Est-il impossible, selon vous, que j'habite jusqu'au bout ds la vefa1 et ne la vende qu'en juillet 2008 (par ex.) ? Par ce que sinon, je me fade de la location entre la vente de Vefa1 et l'emménagement ds vefa2, voire l'imposition sur la plue-value si je n'y habite pas...
Cela me semble difficile que vous habitiez jusqu'au bout de
la vfa1 car dans ce cas vous aurez des difficultés à vendre
l'appartement à un bon prix (les appartements qui ne sont
disponibles que dans 2 ans se vendent 10/100 en dessous de
leur prix).
La banque ne va pas vouloir vous faire un relais sur un
appartement que vous avez acheté aussi recemment.
Inutile d'essayer de leur demander de prendre en compte une
plus value recente (j'ai déjà essayé c'est niet...)
Attention vous allez payer l'impôt sur la plus value et la
différence de TVA car (moins de 5 ans) même si vous habitez l'appartement.
Je crois que vous allez devoir rester en location car à mon avis
la banque va vous demander d'avoir vendu le premier vfa avant
de vous éditer le prêt pour le deuxième.
Vous pouvez aussi essayer de vous faire aider par la famille
qui peut garantir le deuxième prêt et garder les deux prêts.
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Edité par - phillag le 05 nov. 2006 19:58:58 |
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Lorène
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 12:07:17
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Pour vous tenir au courant de tt ça, la Société Générale a accepté de nous faire un prêt relai avec intérêts différés.
Au moins on sait que c'est faisable...
J'attends avec impatience le coût du crédit, et surtt de la partie prêt relai  ...
Merci en tout cas encore pour votre aide !
Lorène
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