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bretagnealex
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 08 nov. 2006 : 14:42:57
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Lors de notre ag, au mois de juillet et qui plus est un dimanche, là ou il y avait beaucoup de pouvoir, il a été voté la fermeture automatique du portail d'entrée, hors ce n'était pas à l'ordre du jour, peut-on le contester malgré le fait que la majorité été atteinte. Beaucoup de personne ayant donné leur pouvoir souhaite faire appel. Je suis moi même propriétaire et comme beaucoup c'est pour de la location, avons nous les mêmes droits.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 15:09:05
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Vous êtes tous copropriétaires occupants ou bailleurs c'est à dire avec les mêmes droits et les mêmes devoirs.
Si la fermeture n'était pas à l'ordre du jour la décision n'est pas valable notamment si il y avait des opposants et/ou des défaillants(absent non représenté)
Questions:
-votre AG avant ou après le 16 juillet 2006 (la loi ENL -13.07.2006 JO du 16 a modifié dans certains cas les majorités pour fermeture)
-portail avec commande d'ouverture à distance ou pas
-a quelle majorité cela a t-il été voté |
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bretagnealex
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 17:19:17
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Il n'y a pas de défaillant et sans les pouvoirs il n'y aurait pas eu majorité, l'ordre du jour n'avait absolument rien a voir, il n'y avait aucun projet de fermeture.
Peut-on demander l'annulation de cette ag au TGI. La réunion était après le 16 juillet 2006.
Sachant que beaucoup de personnes vivant là et propriétaires ne souhaitaient pas avoir cette fermeture. Je pense qu'il y a eu abus des pouvoirs. |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:34:43
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bonjour .
seules les questions à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote et d'une application éventuelle en fonction de la majorité requise .
avant ou après le 16 juillet ne change rien au fait que votre syndic n'a pas à faire voter pour une question non inscrite à l'ordre du jour .
il est possible d'en débatre mais pas plus . |
mikis |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 21:23:55
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mikis,je suis d'accord avec vous puique j'ai indiqué que la décision n'était pas valable.
Si j'ai posé 3 questions c'était simplement pour savoir si en plus,du non valable, dans le vote il n'y avait pas d'autres "entorses" à la loi.
En effet, dans ces problèmes de question non inscrite à l'ODJ mais votée et acceptée par une majorité X on débouche sur une partie judiciaire avec avocat et frais, ce qui risque de "frainer" l'accord de certains copropriétaires pour poursuivre; aussi pourrait on se demander s'il ne vaut pas mieux demander la convocation d'une autre AG pour annuler cette décision (moins cher et + rapide)
ce qui,éventuellement,peut être annulé c'est le vote de cette décision et non l'AG |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 08:45:02
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Il faut regarder sur cette question ce que disent les textes.
"D.Art. 11 - Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
3°) - Les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.
"D.Art. 13 - L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Il faut alors bien voir ce qu’on entend par DECISION d’une AG.
La jurisprudence est constante là dessus : pour qu’il y ait décision, décision décisoire valide dans le sens de L.art.42, il faut que non seulement la question ait été inscrite à l’ODJ mais que de plus les conditions essentielles du contrat proposé, ou d’un devis s’agissant ici de décider de travaux, aient été notifiées au plus tard en même temps que l’ODJ.
Autrement dit, sur la question posée, il n’y a pas eu de décision effective, les conditions de validité d’une prise de décision n’étant pas remplie.
Autre aspect : certains arrets se sont appuyés sur le fait qu’une AG qui n’avait, de fait, pas pris de décision valide, dans le sens d’une décision effective, décisoire, n’avait en fait rien décidé du tout et que la contestation éventuelle n’était pas soumise au délai de 2 mois prévu par L.art.42
Pour ma part je partage cette approche, dans la mesure également où l’exception de nullité d’une décision (mais ici il n’y a pas "décision" au sens strict) peut être avancée comme moyen de défense dans le délai de 10 ans.
Que faut-il faire maintenant ?
Il faudrait que les mandants (ceux qui ont donné mandat), avec aussi les défaillants (ceux qui étaient absents et non représentés) et aussi les opposants (ceux qui ont voté 'contre') se regroupent et notifient au syndic rapidement une lettre (LRAR) dans laquelle ils exposent :
- que l’AG s’étant prononcée sur une question qui n’était pas inscrite à l’ODJ,
- qui plus est sans que ne soit notifié un projet de contrat ou un devis comme il est stipulé D.art.11 pour la validité de la décision,
-qu'il en ressort que l’AG n’a pris aucune décision décisoire et que le syndic, qui ne peut ignorer ces données juridiques en professionnel de la gestion immobilière, commettrait une faute grave s’il mettez en œuvre le projet avancé.
Rappelez-lui les 2 textes ci-dessus qu'il ne peut ignorer.
Vous préciserez que les signataires se réservent le droit d’engager toute action à l’encontre du syndicat mais surtout du syndic personnellement pour défaut de conseil et faute.
D’autre part, il est bien évident que vous devrez faire l’information des autres copropriétaires, si c’est possible, et surtout ne pas répondre aux éventuels appels de fonds(*) sur ce projet, qui n’est qu’un projet qui n’a pas été décidé.
Reste le problème du CS, qui me semble ici en dessous de tout !!
(*) si le syndic met en demeure ou assigne devant le TI ceux qui ne payent pas, vous avez 10 ans pour soulever la nullité de la délibération ...qui n'a rien décidée ! |
Edité par - gédehem le 09 nov. 2006 08:51:10 |
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bretagnealex
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 18:25:46
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| Merci por les renseignements précieux, je pensais concernant le non paiement que c'était devant le TGI, pourriez-vous m'éclairer. D'avance merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 19:00:06
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Pour recouvrer une créance, le TI est compétent jusqu'à 4000 €.
Notez au passage que si les textes sur la copropriété précisent ici ou là que l'action doit être menée devant le TGI, ce n'est pas là une compétence exclusive !
Si vous êtes assigné devant le TI pour une créance consécutive à une prétendue "décision", ce qui est bien souvent le cas jusqu'au seuil de compétence des 4000 € du TI, vous pouvez avancer la nullité d'une décision d'AG comme moyen de défense durant 10 ans, même si elle n'a pas été contestée dans les 2 mois.
Mais ici, il n'y a pas eu "décision" !
Il y a eu une délibération sur un point non inscrit, qui plus est sans que soit joint le projet de contrat ou devis des travaux, obligatoire pour la validité de la décision !
Vous avez ici 2 raisons démontrant qu'il n'y a eu aucune décision.
Alors disons qu'il y a eu tout au plus une discussion de salon, sauf que manquaient petits fours et champagne ....  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 22:57:20
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Bien qu'il ne soit pas très directement en phase avec le sujet dont nous parlons ici, je voudrais citer cet arret de Cass rapporté par ailleirs par Virginia W.
"Attendu que, pour rejeter la demande des époux XXXX tendant à faire constater l'absence de décision régulière pour les travaux de rénovation de l'ascenseur, l'arrêt (de la C.d'appel.ndlr) relève qu'il résulte d'attestations versées aux débats que la délibération relative à ces travaux constituait une décision de principe de les entreprendre et avait été prise à l'unanimité, et retient que ces copropriétaires étaient irrecevables à contester une décision en faveur de laquelle ils s'étaient prononcés ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle (C.Appel.ndlr) avait constaté que l'assemblée générale avait délibéré sur une question ne figurant pas à son ordre du jour et n'avait adopté aucune modalité concrète d'exécution de travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés :
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, (...), l'arrêt rendu le ....., entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
Ce qui est constaté ici par la C.Cass, c'est que non seulement la question n'était pas inscrite à l'ODJ, mais surtout que la délibération de l'AG "..constituait une décision de principe..." et que l'AG "..n'avait adopté aucune modalité concrète d'exécution de travaux ..."
D'autre part, on relève aussi que la irrecevabilité des requérants, les époux XXX, mise en avant par la CA au motif qu'ils avaient votés pour la proposition n'est pas retenue ! Ce qui est mis en avant par C.Cass, c'est le fait que l'AG n'a rien décidé du tout.
On le voit, que ce soit pour une délibération sur un principe, une étude, qui n'est donc pas une "décision de faire", ou que ce soit sur une question non inscrite sur laquelle on ne peut délibérer pour décider (Dans le cas cité il y avait une autre donnée qui n'a pas d'intéret ici), dans ces 2 cas il ne peut y avoir "décision décisoire", dans le sens de L.art.42 et D.art.11 et 13.
Attention donc à cette notion de "décision" ! |
Edité par - gédehem le 10 nov. 2006 23:10:43 |
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