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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
 Posté - 08 nov. 2006 : 21:03:33
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Initialement entré par soph57 - Posté - 08 Nov 2006 : 20:29:11
J'ai une question a vous poser au sujet de l'art 10-1 de la loi 65-557 qui dispose que :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné :
-les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
- «les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure » ;
- « les droits et émoluments des actes des huissiers de justice » ;
- « et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »
Par négligence, je n'ai pas répondu a une mise en demeure envoyée par mon syndic après un retard de quelques semaines du paiment de mes charges et il me réclame aujourd'hui environ trois fois le montant de ma créance en mettant en avant l'art 10-1.
Ces frais me paraissent exhorbitant et non justifié bref du vol pur et simple.
Existe t il une parade a ce genre de procédé ?
D'avance merci à tous pour votre contribution 
*** Modération ***
Message déplacé du forum "A signaler : textes, jurisprudences, articles... - Divers lois, décrets et jurisprudences".
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 23:26:53
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Personne n'a répondu ??
Les frais engagés par le syndicat doivent être effectifs et justifiés par des pièces !
Je prendrais pour seuls exemples :
"- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice ;"
Je ne sais pas de combien était votre retard de paiement, mais ces frais sont tous identifiés, chiffrés : une prise d'hypothèques, les droits et émoluments d'huissiers, sont liées à des actes effectivement engagés, effectués.
On ne peut pas vous retenir forfaitairement des sommes pour de tels frais qui n'auaraient pas été effectivement engagés par le syndicat.
Pour résumer, et pour parler simplement, il s'agit ici des frais réels engagés, avancés par le syndicat pour recouvrer les sommes dues, frais justifiables devant le juge par exemple, et non d'une somme forfaitaire, une sorte "d'amende" qui vous serez appliquée pour vous punir .. ou grossir les honoraires du syndic.
Si vous avez un retard de qques semaines et qu'il n'y a eu qu'une mise en demeure pour recouvrer 400 ou 600 €, il n'y a certainement pas eu de prise d'hypothèque pas plus que d'acte d'huissier.
Voyez cela, justification des frais demandés. ... mais la prochaine fois, payez vos charges !! 
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Edité par - gédehem le 10 nov. 2006 23:29:58 |
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soph57
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:42:51
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Tout d'abord merci pour votre réponse :-)
En consultant mon contrat de syndic, j'ai pû constater que des frais à la vacation sont prévus pour :
- contentieux et impayés (60€)
- suivi des dossiers en recouvrement (60€)
Est ce que par ces deux notions qui me paraissent volontairement "fourre tout", je dois comprendre que chaque acte, lettre de relance, recommandé ou honoraires divers et variés pourraient m'être facturé 60€ sous prétexte de recouvrir une dette ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 09:24:59
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Dans le contrat de syndic, les honoraires pouvant être réclamés par le syndic au titre du recouvrement des charges doivent être détaillés :
Relance : n €
Mise en demeure LRAR : n €
Mise en en demeure par huissier (avant hypothèque) : n €
etc.
Il est alors facile de contrôler la facturation du syndic et l'imputabilité au débiteur.
Mais c'est au conseil syndical de de discuter avec le syndic le priojet de contrat et, au final, à l'assemblée générale d'approuver ou non le contrat en tous ses points.
Dans la plupart des cas, c'est le montant des honoraires qui est en cause, plus que leur principe. Mais sur ce dernier point, certaines prestations doivent être sorties des prestations exceptionnelles et replacées dans les prestations de gestion courante. C'est en particulier le cas des frais d'exploitation des comptages qui relèvent sans aucun doute de la gestion courante. Il y en d'autres.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 01:30:19
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Citation :
Initialement entré par soph57
Tout d'abord merci pour votre réponse :-)
En consultant mon contrat de syndic, j'ai pû constater que des frais à la vacation sont prévus pour :
- contentieux et impayés (60€)
- suivi des dossiers en recouvrement (60€)
Est ce que par ces deux notions qui me paraissent volontairement "fourre tout", je dois comprendre que chaque acte, lettre de relance, recommandé ou honoraires divers et variés pourraient m'être facturé 60€ sous prétexte de recouvrir une dette ?
Le contrat du syndic n'est pas opposable à un copropriétaire individuel mais au Syndicat.
Les frais de relance sont illicites. Ils ne doivent prendre effet qu'après mise en demeure (loi ENL 16 juillet 2006)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37058
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45945
****
Intervention du législateur pour faciliter le recouvrement des frais de procédure
La jurisprudence précise la notion de " frais nécessaires " engagés pour le recouvrement des charges impayées
Par 4 arrêts rendus en l’espace de 2 mois, la cour d’appel de Paris définit la notion de frais nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’égard du débiteur du syndicat des copropriétaires. Ces arrêts récapitulent de manière très claire, à quel titre le syndic peut solliciter le remboursement des frais occasionnés par l’action en recouvrement de charges initiée à l’encontre du propriétaire.
La cour considère que ne sont pas des frais nécessaires :
– les frais de demande de fiche d’immeuble et certains honoraires du syndic indemnisés sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile (2e espèce) ;
– les frais d’huissier tarifés qui sont remboursés au titre des dépens ainsi que les frais d’avoué (3e et 4e espèces) ;
les honoraires libres d’huissier qui relèvent également de l’article 700 du NCPC (3e espèce).
En ce qui concerne les frais et honoraires du syndic, il convient d’opérer une distinction entre :
– les actes traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires qui sortent de la gestion courante ;
– et les actes élémentaires d’administration de la copropriété, faisant partie des fonctions de base du syndic. Seuls les frais et honoraires relatifs à la première catégorie de ces actes (qui sont ceux engagés après le commandement de payer valant mise en demeure) peuvent recevoir la qualification de " frais nécessaires " au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2e espèce). La seconde catégorie de frais, même si elle fait l’objet, au contrat de syndic, d’une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires, ne peut donner lieu à remboursement (1re, 2e et 3e espèces). Ainsi, une facturation trimestrielle effectuée de façon automatique et dépourvue de toute justification a un caractère frustratoire et ne peut donner lieu à une quelconque rémunération (3e espèce). La cour rappelle, sur le fondement de la recommandation no 96-01 du 24 janvier 1996 de la commission des clauses abusives, que les clauses du contrat de syndic qui restreignent la notion de gestion courante en accumulant des prestations particulières, telles que celle qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic pour les frais de relance et de recouvrement ont un caractère abusif (4e espèce).
Ne relèvent pas des frais nécessaires de procédure de recouvrement les frais de l’avocat, les frais d’huissier et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure Les frais de "suivi " des procédures ne sont pas susceptibles d’être imputé au copropriétaire défaillant au titre de l’art 10-1 de la loi, les prestations du syndic à ce titre constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété
_ CA Paris 23e chi, 23 févr. 2006, Syndic 9 rue du Faubourg-saint—Denis c/Klorza : Juris-Data n°2006-29415
_ CA Paris, 23e ch. B, 17 févr. 2005, no 04/08581, Chouikh c/ Synd. des copr. du 103, rue de Paris à Montreuil-sous-Bois
_ CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, no 04/10416, Compain c/ Synd. des copr. du 3, rue Général Brunet à Paris
_ CA Paris, 23e ch. B, 31 mars 2005, no 04/14091, Kida c/ Synd. des copr. de la Résidence Aguado, 1-11, rue Gustave
Courbet à Évry : Loyers et copr., sept. 2005, comm. no 163, note G. Vigneron
_ CA Paris, 23e ch. B, 31 mars 2005, no 04/14241, SCI Alexandra c/ Synd. des copr. des 81/83, rue du Faubourg du Temple à Paris : Loyers et copr., sept. 2005, comm. no 163, note G. Vigneron
Loyer et copropriété Mai 2006-06 |
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gidro
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 21:19:13
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Bonsoir, je cherche à savoir de combien de temps dispose-t-on afin de payer les charges avant d'être relancé par le syndic et de devoir payer des frais... Cela fait plus de 3 mois pour moi, je n'ai pas de nouvelles pour le moment. Je compte bien le faire, mais c'est bien de connaître les modalités.
Merci d'avance
gidro |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 23:49:54
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Les appels de fonds doivent être payés à la date d'exigibilité soit le premier jour de chaque trimestre pour les provisions sur charges du budget prévisionnel, sauf disposition différente adoptée par l'assemblée générale. Pour les appels sur travaux exceptionnels, la date d'exigibilité est celle fixée par la décision de l'assemblée relative aux travaux.
La tolérance d'usage est quinze jours maximum. Il faut savoir que le syndic ne peut payer les fournisseurs que si la trésorerie est approvisionnée.
Sur les observation de Virginia W. : pour une dette déterminée (par exemple appel de fonds du 01/01/aa) une relance simple ne peut être qu'antérieure à la mise en demeure par LRAR. Sur le même appel de fonds impayé, une nouvelle relance après délivrance de la mise en demeure est abusive et frustratoire, donc prohibée.
A défaut de paiement après la mise en demeure, il faut engager le recouvrement judiciaire.
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gidro
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 21:12:15
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Merci JMP pour la réponse. Si je comprends bien à la première relance il n'y a pas de frais ?
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pbourachot
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 21 nov. 2006 : 21:50:33
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Bonjour a tous,
dans mon cas, j'ai recu "une lettre de rappel - mise en demeure", pour des charges que j'ai tarde a payer.
Des frais de relance de 31 euros me sont demandes.
(Un peu cher le recommande.)
C'etait la première lettre que je recevais,
Est ce que je n'aurai pas du recevoir une lettre de relance avant ?
De plus sur le contrat du syndic, il est precise frais de mise en demeure 28 euros.
Y-a-t-il moyen de contester/reduire ce montant totalement abusif par rapport a l'acte effectue.
Merci
P.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 09:33:04
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De Gidro : " Si je comprends bien à la première relance il n'y a pas de frais ? "
Réponse difficile !
Le principe logique devrait être que la relance doit être facturable (hors gestion courante) au débiteur (pas de raison de faire payer ceux quix payé correctement) MAIS,
L'article L 10-1 dit " Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
Il place donc la relance [simple] après la mise en demeure ce qui est absurde car il justifie les réfales de relances de certains syndics alors qu'il faut les prohiber !!!
Il ne devrait pas y avoir de mise en demeure sans relance simple (moins coûteuse) préalable.
D'un autre côté le législateur incite les syndic à délivrer d'emblée une mise en demeure
et il permet de plus la facturation d'une relance postérieure à la mise en demeure alors que tout le monde est d'accord pour contester cette pratique 
Rappel utile : si on considère que les relances entrent dans la gestion courante, on incite les syndics à insérer dans le calcul de leurs frais un forfait à ce titre. Pour un syndicat dont tous les membres paient régulièrement, une petite partie des honoraires de gestion courante ne correspond alors à aucune prestation.
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Edité par - JPM le 22 nov. 2006 09:37:00 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 19:09:23
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En premier lieu, il faut changer ses habitudes (pour beaucoup) et vite. De ne jamais payer à temps mais très en retard.
En deuxième lieu, de regarder son contrat de syndic. Les tarifs se discutent en AG lors du vote ou renouvellement du syndic.
En trois, bien s'informer ici ou ailleurs pour avoir la répartie juste et ferme au moment où l'on en aura besoin.
Mais en conclusion : payer dans les 15 jours maximum !! ou plutôt demander le versement automatique de l'appel de fond par votre banque si votre syndic vous le propose comme cela : plus d'oubli. |
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soph57
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 20:37:34
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Merci à tous de votre participation active :-)
J'ai effectivement reçue une mise en demeure par AR (facturée 30€) à cela s'est ajouté des frais de mise en demeure pour un montant total de 120€.
Au-delà du fait que ces frais soient justifiés ou non, comment puis-je les contester sur base de mon contrat de syndic qui prévoie des frais de vacation (contentieux et impayés (60€)suivi des dossiers en recouvrement (60€)) génériques :c'est à dire qui ne prévoie pas de frais à l'acte (ex :LRAR x€, lettre de relance x€)?
Il vaut cependant mieux payer ces charges afin d'éviter toute problématique :-)
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 20:52:58
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Lettre de relance gratuite non fixée au contrat ? LRAR ? Tout ceci est à voir à l'AG et si possible avant avec le CS. Une AG se prépare 6 mois à l'avance..
De plus profitez-en pour revoir les frais du vendeur (pour l'acquéreur c'est gratuit. Ouf enfin reconnu!). Un jour ou l'autre vous serez peut-être vendeur. |
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gidro
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 21:48:27
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Rebonjour tout le monde. Quel recours ai-je si je conteste une charge engagée par le syndic? Ai-je le droit de la déduire du montant total de l'appel? Sinon, comment la contester correctement en sachant qu'on a changé de syndic dès 1.1.2007?
Il s'agit plus précisément d'une redevance noos (qui exagère souvent...) qui nous était facturé sans aucune base contractuelle. Le cablage de l'immeuble s'est fait il y a 6-7 ans et à l'époque chaque copro a payé 650FF pour 10ans. La question a été soulevée 2-3 fois mais depuis 2 ans le syndic ne s'en est pas préoccupé.
slts |
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margoton
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 27 févr. 2007 : 09:04:52
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bonjour, j'ai une résidence secondaire ou la copropriété a entrepris des travaux de toitures (4 x 240 € environ)les travaux devaient être fait en 4 mois ils ont eu du retard et ils ont été échelonnés sur 2 saisons. j'ai alors stoppé le réglement des appels d'offres car les travaux étaient stoppé. le syndic m'a envoyé des lettres de relances avec un simple affranchissement et m'ont facturé 12€ par lettre alors qu'elles étaient affranchies à hauteur de 40 cts.
Une fois les travaux terminés j'ai soldé mes versements en leur précisant que je ne réglerais pas les frais de relance et je l'ai ai déduits de ce qu'ils me réclamaient. Ils continuent à me réclamer les frais de relance !! Suis je obligée de les payer?
merci pour vos réponses |
sido |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 09:55:23
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Pour Gidro : c'est à l'assemblée générale qu'il appartient d'approuver les comptes. Formulez votre observation ! Elle sera approuvée ou non.
Si vous voulez vous affranchir de la tutelle collective, il faut acheter un pavillon
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 14:39:18
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Citation :
Initialement entré par JPM
................................................................
Si vous voulez vous affranchir de la tutelle collective, il faut acheter un pavillon
Voilà qui est bien dit, pour échapper aux problèmes
sous jacents de la copropriété.
Plus de syndic, plus de conseil syndical,plus de compta...
Rien que de l'oxygène fourni par la liberté, une fois les premiers
pas de la propriété franchis. |
Salutations
François |
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Charges payées en retard et honoraires du syndic
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