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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 10 nov. 2006 : 12:04:30
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Le président du particulier à particulier a parlé des risques de 'Negative Equity' (Terme utilisé) ce matin 10 novembre à 7h sur Europe 1 en cas de baisse de l'immobilier, et que ce risque augmentait d'autant plus que la durée de crédit était longue !
Je suis étonné que mr Guérin parle de Negative Equity ...
En tout cas ce terme deviendra - tristement - à la mode dans quelques années.
asi77
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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I.D
Contributeur senior
55 réponses |
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calmos
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 18:17:42
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Quelboulot,
Ca me reconforte de voire que la bulle va enfin se degonfler.
Il ya qq mois personne n'y croyait. Un minimum de tolerance pour les avis divergent!
C une bonne nouvelle, pour la crise du logement entre autre...
Cdlt
Calmos |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 19:06:42
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Calmos Citation :
Quelboulot,
Ca me reconforte de voire que la bulle va enfin se degonfler.
Il ya qq mois personne n'y croyait. Un minimum de tolerance pour les avis divergent!
C une bonne nouvelle, pour la crise du logement entre autre...
Que les choses soient claires, depuis que ces différents sujets ont été initiés, par Prados en premier et ce en 2004, je considère qu'en deux ans, si un acheteur avait suivi leurs conseils, il en serait à payer plus cher ce qui valait moins à l'époque.
En ce sens je trouve qu'ils ont été de bien mauvais conseilleurs, mais bon !
Je ne suis pas un obstiné du "pourvu que çà continue à monter".
Je trouve normal et sain que les prix se stabilisent voir baissent car ils ont atteint des sommets avec des hausses qui ne reposent pas sur une réalité de la valeur marchande des biens.
Mais la faute à qui : A ceux qui vendent ou à ceux qui ont acheté sans aucune discussion sous prétexte que "l'argent n'était pas cher en raison du taux des prêts" ?. D'accord, ils se sont fait "pousser" la main" par banquiers et AI, mais n'en est-il pas de même lors de l'achat de biens de consommations qui bien que de valeur moindre les endettent tout autant ou presque et sans aucune valeur de revente.
Je n'ai personnellement ni acheté ni vendu pendant cette période. Mais j'ai des enfants qui ont acheté et achètent en ce moment à titre de RP.
Il ne s'agit pas donc de tolérance ou non vis à vis d'avis divergent.
Il s'agit tout simplement d'arrêt de gonflement de bulle et non de crash, crack ou tout autre effondrement. En ce sens, le "Il ya qq mois personne n'y croyait" ne veut pour ma part strictement rien dire. Personne ne croyait à quoi ? A ce que cela continue, s'arrête ou s'effondre ?
Faire jouer la peur depuis deux ans et venir nous annoncer qu'enfin, ils ont eu raison, si cela les satisfait tant mieux pour eux. Qoui qu'il ne s'agisse pas de la catastrophe soit-disant annoncée.
Alors, la negative equity, peut-être, mais encore faut-il se baser sur la valeur réelle du bien à l'achat et la nécessité de revente. Sans revente il n'y a pas de pbs, non ?
De plus, demandez donc à tous ceux qui ont acheté des biens dans les régions sidérurgiques ou minières il ya trente ans. Ils n'ont pas attendu UI pour savoir qu'en français, la negative equity existe depuis bien plus longtemps que l'on se complaît à l'annoncer comme d'une nouvelle "peste".
Un dernier mot. Ne généralisons pas svp la valeur future des biens immobiliers comme si le territoire français était un et unique.
De plus ne mettons pas dans le même panier achat de RP ou locatif. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 19:15:02
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Il s'agit tout simplement d'arrêt de gonflement de bulle et non de crash, crack ou tout autre effondrement.
On a vu ce qu'a donné votre théorie ne serait-ce qu'en Australie où on peut dire que les prix ont carrément été divisés par deux.
Aujourd'hui c'est le marché US qui implose et plus prêt de nous l'Espagne dont le marché s'est complètement bloqué, par exemple Barcelone où le nombre des transactions a été divisé par deux, et les prix commencent à baisser sérieusement.
Et après ça vous allez nous faire avaler que la France sera épargné ?  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 20:07:30
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Citation :
Que les choses soient claires, depuis que ces différents sujets ont été initiés, par Prados en premier et ce en 2004, je considère qu'en deux ans, si un acheteur avait suivi leurs conseils, il en serait à payer plus cher ce qui valait moins à l'époque.
Vous êtes gentil quelboulot, certains en seraient à ne pas pouvoir acheter du tout pour cause de durcissement du crédit entre temps
ou de hausse de 40% en deux ans dans certains endroits.
Citation :
En ce sens je trouve qu'ils ont été de bien mauvais conseilleurs, mais bon !
Oui mais ce n'est pas le fait de donner de mauvais conseils
qui est le plus triste, tout le monde se trompe dans la vie,
on peut se tromper de bonne foi et personne n'est obligé de
suivre les conseils.
C'est le fait pour Prados en particulier d'avoir utilisé un
charisme que procure l'age et les connaissances techniques pour faire une propagande "tout azimut" et pour impressionner des gens pour qui acheter de l'immobilier demande un effort psychologique déjà important en plus de sacrifices.
Chez les soviets cela se passait ainsi.
Le petit père des peuples utilisait sa grande gueule et tout le
monde se taisait!
Si au moins il s'excusait après avoir raconté des âneries
trois ans de suite mais non et cela continue!
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Edité par - phillag le 11 nov. 2006 20:18:16 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 20:13:07
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LeNabot,
A la différence de vous, MOI pas devin ni druide de quelque village gaulois que ce soit, même dans le sud-ouest.
Alors je ne parle que de ce que je connais, c'est à dire de la situation actuelle.
Maintenant, nous verrons bien de quoi demain sera fait.
Donc, je ne développe pas une théorie, je constate que depuis deux ans, avec d'autres, vous vous plantez lamentablement.
Alors que vous soyez satisfait de la situation actuelle tant mieux pour vous. Je suis certain, ou du moins j'en arrive à penser, que depuis le temps vous allez dormir mieux si un jour votre crack, crash, boum hue tant espéré fini par se produire.
Certains, comme vous, se satisfont de voir s'écrouler ce qu'ils ne peuvent avoir, c'est le propre d'une partie du genre humain, être heureux du malheur des autres ! |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:06:28
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Phillag, Citation :
C'est le fait pour Prados en particulier d'avoir utilisé un charisme que procure l'age et les connaissances techniques pour faire une propagande "tout azimut" et pour impressionner des gens pour qui acheter de l'immobilier demande un effort psychologique déjà important en plus de sacrifices.
Chez les soviets cela se passait ainsi.
Le petit père des peuples utilisait sa grande gueule et tout le
monde se taisait!
Si au moins il s'excusait après avoir raconté des âneries
trois ans de suite mais non et cela continue!
S'excuser de quoi? d'avoir conseiller de vendre de l'immo et d'acheter des actions à la place!
Ceux qui ont suivi mon conseil ont très probablement plus gagné avec la Bourse depuis 2003, voire début 2004, qu'ils n'ont perdu en ne pas achetant de l'immobilier.
Faites le calcul, et revenez nous donner vos chiffres.
Par contre, je peux vous dire que je m'en veux de pas avoir acheté de l'or à la même époque. Le gain aurait été même un peu plus important qu'avec la Bourse. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:25:43
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Phillag,
En Avril 2004, je n'étais pas le seul à penser à acheter des actions: Citation :
http://www.tns-sofres.com/etudes/comfi/cf_eurobaro_042004.htm
Un extrait: Citation :
En matière de choix d'investissement, les actions restent privilégiées (76%), même si l'on note une remontée du "cash" à 18%.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:37:50
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Phillag,
Vous pourrez également noter que le CAC40 était aux environs de 2500 début 1998.
Donc, même sur la période idéale pour l'immobilier en terme de valorisation, le CAC à fait mieux, puisque l'immobilier à prix en gros 120%, donc multiplié par 2,2, alors que le CAC est maintenant à 5400, soit multiplié par 5400/2500 soit 2,16.
*Edité pour correction de l'erreur de valeur du CAC en 1998* |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 11 nov. 2006 21:40:31 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:57:47
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Prados, je veux bien toutes ces démos, que je ne nie point, mais qui pour moi n'ont aucun sens que d'aller dans votre sens!
J'ai des amis qui ont investi leur argent dans la Bourse, il y a 5 ou 6 ans, au mauvais moment d'accord, mais qui n'ont pas encore récupéré leur mise. Ils n'y connaissent rien, d'accord, mais il y en a d'autres qui font de même avec l'immo!
Donc il faut arrêter aussi ces démos à l'emporte pièce.
Ensuite, vous ne dites pas que ce sont deux types d'investissement complètement différents, tant au niveau de la durée que de sa philosophie.
Dernière chose, et vous savez quoi, vous parler TOUJOURS d'investir SON argent. Avec l'immobilier, et même TODAY, on peut investir ds l'immo sans y mettre un seul cent, ce que vous avez un peu plus de mal à faire avec la Bourse, non? Oui, La Famille a investi cette année, sans mettre un sou.
Enfin, (ce n'était que l'avant-dernière), vous n'êtes pas sans savoir que les people qui investissent ds la Bourse ne dorment pas aussi bien que moi tous les jours, je vous dis ça avec l'expérience que j'ai dans mon entourage, et des heart disease et autres nervous breakdown.
Enfin, .......lol, je peux vous dire qu'en partant du même niveau financier, en étant bcp moins stressé, j'ai un REVENU nettement supérieur à ceux qui se sont lancés en Bourse.
Plutôt que de regarder les cours, attachés aux tableaux qui défilent et aux infos glanées à hue et à dia, je préfère pédaler sereinement dans mon beau pays d'Yvelines. C'est un choix.
Je voudrais finir pour dire que vous avez certainement raison financièrement parlant, mais qu'avec ma stratégie pépére, je ne sais pas (ou difficilement) consommer mes revenus, alors, à quoi ça sert?? |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 22:20:18
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Ankou,
Je répondais à Phillag, qui dit depuis plusieurs mois que les personnes qui m'ont écouté en Avril 2004 ont perdu du pouvoir d'achat immobilier.
Je réponds avec une réponse financière à une affirmation financière.
Je suis d'accord avec vous. Les 2 placements sont différents.
Par contre, on peut investir en Bourse sans rien: il suffit d'acheter des actions chaque mois pour la même somme que vous seriez prêt à rembourser le capital de votre prêt.
Enfin, j'ai perdu plus de cheveux entre 1990 et 1994 lorsque le marché immo plongeait qu'en 2000 lors de l'explosion de la bulle internet car, en 1990, l'immo représentait 90% de mon patrimoine, en 2000, les actions représentait 50% d'un patrimoine 12 fois plus important que celui de 1990.
A mon humble avis, vous faites la même erreur que beaucoup de francais. Je trouve dommage que l'économie ne soit pas plus enseignée en France.
Pour terminer, question de consommer ses revenus boursiers ou immo, croyez-moi, je ne suis pas en reste, et les Adirondacks (Lake Placid) et le chalet en rondins de bois n'est pas mal pour ce week-end. Par contre, la neige n'est pas encore au rendez-vous. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 22:52:22
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Citation :
Initialement entré par Prados
1) Par contre, on peut investir en Bourse sans rien: il suffit d'acheter des actions chaque mois pour la même somme que vous seriez prêt à rembourser le capital de votre prêt.
2) Enfin, j'ai perdu plus de cheveux entre 1990 et 1994 lorsque le marché immo plongeait
1) Non, non et non! je n'ai jamais épargné un seul centime dans l'immo. Et je n'ai jamais eu un seul centime à placer puisque j'ai passé ma vie avec des dettes, et ai donc consommé toujours beaucoup plus que ce dont je disposais.
Je vous pense bcp plus fort à la Bourse qu'en immobilier, si je peux me permettre!
On peut aujourd'hui encore acheter du locatif avec un net mensuel égal à zéro. j'en ai la preuve.
2) C'est bien ce que je disais ci-dessus, vous n'avez pas la philosophie de l'investisseur immobilier.
Vous ne recherchez que le rendement, erreur pour moi fondamentale (vous n'êtes pas le seul, j'en connais des pires que vous) - ceux qui n'ont pas des revenus équivalents aux miens - Et j'en connais d'autres sur d'autres forums.
Pendant la période que vous mentionnez, j'étais bien au contraire très serein, mes revenus augmentaient régulièrement, quoi demander de plus? Je ne risquais rien. Quel problème que l'immo "plongeait"? Le capital plongeait, mais les revenus augmentaient.
Quant à l'économie, là encore nous ne sommes pas en parfaite symbiose. En résumé, pour ne pas être trop hors sujet, je trouve que la "répartition" entre le client, le fournisseur (la société, l'actionnaire) et le salarié des fruits du travail n'est pas équilibrée. Il me semble que nous allons au devant de difficultés internationales dans les années qui viennent si pas de modifications de cette évolution.
Cdt
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 23:19:46
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Ankou, Citation :
C'est bien ce que je disais ci-dessus, vous n'avez pas la philosophie de l'investisseur immobilier.
- Je n'ai jamais mis un centime de ma poche dans l'immo, à part les frais de notaires dans certains achats.
- J'ai actuellement 3 credits in finé d'une durée de 10 ans
- Je detiens 2 appartements en nue-proriété, l'usufruit étant confié à une société de location immo
- Mes revenus fonciers actuels me permettraient de vivre sans avoir besoin de travailler ni de boursicoter
Ce n'est pas parceque je privilégie la Bourse aujourd'hui que: - Je l'ai toujours fait
- Je le ferai aussi demain
- en 2000, j'étais vendeur d'actions et d'acheteur immo
Enfin, mes 2 derniers achats immobiliers me rapportaient, au moment de l'achat en 2001 et 2002, 7200€ nets de net pour 60K€ d'achat (frais de notaire inclus) et 10800€ nets de net pour 63K€.
Il s'agit d'un 2P de 40m² pour le premier, et d'un 2P 50m² pour le deuxième.
Pour ma part, je pense que vous avez une vision trop simpliste de l'immobilier. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 23:45:20
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Citation :
Initialement entré par Prados
...Pour ma part, je pense que vous avez une vision trop simpliste de l'immobilier.
et moi trop "capitalistique".
Mais l'essentiel est d'y trouver son compte pour son épanouissement personnel et celui de sa famille.
Quand je vois vos exemples d'investissement, soit ils ne rentrent pas ds votre moyenne, soit nous n'avons pas du tout les mêmes cibles.
Enfin si vos revenus fonciers vous permettraient d'arrêter de travailler, pourquoi continuer? là encore nous n'avons pas la même philosophie (je n'ai pas dit détenir la meilleure) ...... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 23:51:00
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Citation :
Enfin si vos revenus fonciers vous permettraient d'arrêter de travailler, pourquoi continuer?
Parce que le travail est enrichissant, intellectuellement parlant, et qu'il est également enrichissant, socialement et humainement parlant.
Il est, à mon humble avis, plus difficile de réussir dans un groupe social que de réussir tout seul.
Et finalement, parce que le travail, c'est la santé. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 07:24:36
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Citation :
Initialement entré par Prados
....Et finalement, parce que le travail, c'est la santé.
Tout à fait de votre avis, raison pour laquelle depuis ma retraite anticipée, je déborde d'activités diverses et variées, qui n'ont rien à voir avec mon domaine d'expertise antérieur pour la plupart, avec la caractéristique principale qui peut se nommer "bénévolat".
Encore une de nos différences?
Et je continue de cycler , plus de 10000km par an.
Et j'ai commencé à randonner par des petites promenades de 30km.
Et .... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 09:04:43
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Très intéressant cette discussion entre vous deux messieurs.
En fait, la différence entre vous c'est la situation de carrière. L'un est dans son 'prime' professionnel alors que l'autre est un jeune retraité. Ces deux situations font que l'un cherche à se créer de plus en plus de patrimoine afin de subvenir a ses besoins/envies/projets... alors que l'autre recherche des revenus complémentaires confortables pour agrémenter une retraite et se permettre des extras qu'il ne pourrait pas se financer autrement.
Les deux optiques se valent parfaitement mais ne sont pas à comparer car chacune répond à un besoin qui est très différent de l'autre.
En tout cas, je vous félicite tous les deux pour votre réussite.
Bon dimanche,
Pégase |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 09:20:02
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Citation :
Initialement entré par Pégase
...Les deux optiques se valent parfaitement mais ne sont pas à comparer car chacune répond à un besoin qui est très différent de l'autre.
Bon dimanche,
Vous avez raison sur les besoins, mais la philosophie de départ est aussi à considérer.
Par exemple, je n'ai jamais raisonné capital ou rendement comme certains le font, même dans ma prime jeunesse, mais revenus et consommation.
Pour moi le capital n'a pas de sens.
Pour ne pas être trop HS par rapport au titre du sujet, je peux vous dire que je n'ai de facto, et compte-tenu de ma philosophie, jamais connu la negative equity.
Pour finir, et pour qu'il n'y ait aucune méprise, je confirme bien que le process utilisé par Prados pour gonfler son porte feuille est plus efficace que le mien. mais son message sur l'effondrement des prix entre 90 et 94 montre qu'il est certainement bcp moins serein que moi.
Bon dimanche
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Le président de PàP parle de Negative Equity
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