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 Sujet  |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
 Posté - 31 oct. 2006 : 00:25:02
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Selon vous, sachant que je peux placer de l'argent a 8% a raison de 6000 € par an environ (Plan epargne entreprise) avec un rendement sur, mais que je fais du coup tourner que cette petite somme, n'est il pas plus interessant de faire un investissement locatif qui me rapporte disons 5% net (donc moins avec plus de probleme) mais qui me permet e faire tourner de l'argent que je n'ai pas via un emprunt (par exemple 150000€); je ne suis pas du tout un matheux et la question me semble pertinente, l'histoire du lievre et la tortue...
Une petite somme avec un gros rapport sur , ou une grosse somme (via emprunt) avec un rapport plus faible?
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 01:09:07
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| je comprends pas bien la question! pourquoi pas faire les deux....jai du mal comprendre quelques part non? |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 08:00:18
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Faire les deux , c'est aussi une possibilité, bien sur.Seulement, les placements d'entreprise sont bloqués et donc je souhaite pas avoir une dette importante et de l'argent bloqué en masse car en cas de coup dur (impayé, tribunal,...) ca peut devenir tendu mais c'est effectivement une possibilité.
J'ajoute que j'ai deja eu des locataires recalcitrants pour payer leur loyer puis pour partir de mon logement que j'ai recuperé pour habiter.
Donc, j'aime bien le locatif mais je pense qu'il faut garder une réserve au cas ou...
Mais, je suis pas la pour dire ce que je pense mais pour connaitre vos avis sur cette question.... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 09:15:34
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Moi je ferai du locatif avec rendement de 8% net ! 
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 31 oct. 2006 09:16:00 |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 10:18:20
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Regardez bien les clauses de votre participation. Normalement en cas de maladie grave y a des chances que vous puissiez recuperer les sous. Je vois pas dans ces cas la ce qui vous empeche de cumuler les deux.
Maintenant effectivement comme dit bibix essayez de trouver un meilleur rendement! N'achetez pas en france evidemment si vous voulez plus de 10% de rendement net!
wouoh je vais me faire chambrer! mais bon comme j'ai pas tort! |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 11:03:33
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| On trouve du 10% net, mais pour ca il ne faut pas avoir peur de faire quelques travaux de rafraichissement. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 31 oct. 2006 11:04:13 |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:25:14
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ça ne m'a jamais paru enorme le rendement du locatif par rapport aux risques encourus .Par chez moi c'est du 6% de rendement brut .
Je sais pas mais c'est pas un produit qui me tente surtout en ce moment où les rendements sont minables. ok on peut faire jouer l'effet de levier du credit mais bon c'est à double tranchant : si on se plante ça fait mal .
On va m'objecter : connaissez vous un placement qui rapporte plus et de maniére certaine?
ben l'immo ça me parait pas certain (moins value,squatteurs, degradations,possibles malfaçons, impayés,impôts)et je suis totalement allergique au moindre risque.
Je connais d'autres domaines plus lucratifs mais je les garde pour moi vu que que ça me rapporterait rien de partager mes bons plans.
Aprés chacun fait ce qu'il veut. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:34:31
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Lucasart,
Pour ma part, je vais surtout objecter que l'immobilier est le seul placement permettant de créer de la richesse à partirn de 0€ !
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Amicalement, un agitateur. |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:40:02
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lucasart, vous faites pas avancer le schmilblick en venant sur un forum et en disant ne pas vouloir partager vos connaissances ou vos idées...
Le rendement de 5% , oui , on peut bien sûr faire mieux; la question étant surtout finallement de savoir s'il est interessant de prendre le risque de placer dans le locatif malgre un marché cher aujourd'hui lorsqu'on peut placer bien mais par somme limité en épargne entreprise, sans jouer l'effet de levier du credit. En un mot, est ce que je gagne plus avec mon placement d'entreprise, ou avec du locatif moins bon mais beneficiant de l'effet de levier dû au credit; mais je n'ai pas du etre clair car vous semblez ne pas comprendre l'idee de ma question, desolé. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:43:51
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Vous gagnerez plus à faire du locatif sur du long terme. Il vous suffit de faire le calcul pour vous en rendre compte.
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Amicalement, un agitateur. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:58:58
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Citation :
Initialement entré par stfti
En un mot, est ce que je gagne plus avec mon placement d'entreprise, ou avec du locatif moins bon mais beneficiant de l'effet de levier dû au credit; mais je n'ai pas du etre clair car vous semblez ne pas comprendre l'idee de ma question, desolé.
Avec un placement à 8% net vous êtes gagnant par rapport au locatif, y compris sur du long terme. C'est du béton. La preuve par le calcul, à venir quand j'aurai le temps (mais si d'ici là quelqu'un de sensé veut le faire à ma place, il est le bienvenu). |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 15:02:33
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tonhomme,
Je suis TRES TRES TRES impatient de voir le calcul que vous nous proposez pour démontrer qu'un placement de 6000€/an à 8% est plus interessant que du locatif à 5% sur 20 ans.
En plus, en faisant du locatif, il pourra toujours mettre 6000€ de coté par an 
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 31 oct. 2006 15:05:33 |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 15:40:17
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| Moi aussi je suis impatien de voir le calcul, lol, car je suis bien incapable de le faire, j'aime pas du tout les math |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 15:51:56
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Sans aimer les maths, le calcul se limite à des addition, division, multipliaction et calcul de % ! Niveau CM1 en fait...
Deja il serait bon que vous nous disiez combien vous voulez acheter, combien vous comptez le louer, et le montant des fonciers pour le bien en question.
Si vous savez claculer une rentabilité net, vous savez comparer par rapport à un placement.
Peut être qu'une âme charitable ici voudra bien vous servir de boy et vous mâcher le travail.
Pour ma part, j'ai deja detaillé bien des fois sur ce forum des calculs montrant que le locatif, grâce à l'effet de levier, rapportait plus à long terme qu'un bon placement et surtout qu'on pouvait cumuler les deux. |
Amicalement, un agitateur. |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 17:31:18
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Lucasart,
Pour ma part, je vais surtout objecter que l'immobilier est le seul placement permettant de créer de la richesse à partirn de 0€ !
donc si je suis rmiste avec un revenu de 0 euros les banques vont m'ouvrir largement leurs portes
bonne nouvelle que celle ci!
Non en fait je suis d'accord avec vous bibix mais aux prix que nous voyons actuellement je ne vois pas de bonnes affaires : je dois être trop blazé |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 17:42:19
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Citation :
Initialement entré par lucasart
....
Non en fait je suis d'accord avec vous bibix mais aux prix que nous voyons actuellement je ne vois pas de bonnes affaires : je dois être trop blazé
Le "pas" est trop exclusif
La famille a acheté cette année une excellente affaire, me semble-t-il |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 19:26:17
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En fait, les deux placement sont extrèmement différents et difficilement comparables en termes de type de placement.
L'un est une épargne type assurance vie ou on met de l'argent tous les ans et ou cet argent rapporte un certain pourcentage. Dans le cas donné, 6K€ placé chaque année dans l'épargne entreprise à 8% donne env. 140K€ sur 15 ans alors qu'on aura déboursé 90K€ (6 x 15).
L'autre est un investissement qui table d'une part sur la capacité du loyer du locataire à couvrir tous les frais et permettre de rembourser l'emprunt et d'autre part sur l'évolution (variable évidemment) du prix de l'immobilier. L'apport initial est négligeable sur l'ensemble de l'opération car il ne représente que quelques % de la valeur de l'achat. Ceci dit, avec un rapport de 5% net, on ne peut pas couvrir tout.
Donc, en admettant que le cout 'net net net' est de 8%, il faudra couvrir les 3% avec ses propres deniers. Si on prend un bien locatif à valeur de 100K€, on doit donc mettre 3K€/an pour couvrir les frais. Et au final, sur 15 ans, on aura déboursé 45K€ pour se retrouver avec 100K€ de valeur immo. Mais cette hypothèse n'est valable qu'en admettant une inflation 0 de l'immo sur cette période. En réalité, on tablera plus sur un doublement de valeur. Ce qui représenterai 200K€ de capital. mais on peut se retrover avec une valeur inférieur au prix de départ aussi...
Difficile de dire lequel est le meilleur placement. Ce sont deux approches différentes et qui attirent des personalités différentes.
Bonne cogitation,
Pégase
(Modif: Passé de 20 à 15 ans sur l'exemple de l'épargne entreprise pour être comparable au locatif) |
Edité par - Pégase le 31 oct. 2006 19:39:05 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 19:39:22
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Citation :
Initialement entré par Pégase
.... Ceci dit, avec un rapport de 5% net, on ne peut pas couvrir tout.
...
D'accord globalement avec votre démo pédagogique, sauf que il est encore possible de couvrir tout en poussant la durée de l'emprunt, par exemple ds l'exemple donné ci-dessus, de mémoire 650€ de traites sur 23 ans, pour une valeur locative de 850, ce qui signifie quasiment une opération "blanche" au bout de la durée (tout en sachant qu'on ne va jamais jusqu'au bout de l'emprunt) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 19:42:29
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Bien entendu Ankou. En poussant la durée, on réduit le cout annuel. Mais on augmente le cout global du crédit. Dans ce cas, plus on 'sort' vite de l'opération, plus on aura de capital restant dû à rembourser, et donc moins on aura de capital à remettre dans l'opération suivante.
Tout est une question de juste mesure.
Pégase |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 19:53:13
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On est donc bien d'accord.
Et arrivé vers la fin, le coût de l'assurance est bien trop élevé alors qu'il ne reste plus d'intérêts, d'où nécessité de se retirer de l'emprunt par remboursement anticipé.
Question: avez-vous essayé un calcul de performance énergétique? Je cherche une personne qui soit en catégorie A ;-) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 22:50:30
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Non, pas encore. Et pour tout vous dire, je ne vais pas aller payer un 'expert' pour me dire si je suis en catégorie A, B, C ou... G.
D'ailleurs, vu les matériaux et les appareils* que j'ai utilisé et installé, je pense que je ne serai pas loin d'être en dessous des 51Kwh/m2/an (Cat A).
*Brique monomur, isolation toiture en fibre de bois posée sur chevrons sans pont thermique, VMC double flux, puit canadien, PAC eau/eau horizontale, cheminée à foyer fermé hermétique de 18Kw avec diffusion de chaleur par convection...
Enfin, on verra bien le jour ou je vends.
Pégase |
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