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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 31 oct. 2006 : 23:16:01
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Il est possible de faire le calcul soi-même, avec le lien que j'ai indiqué, bien entendu je n'ai pas payé pour faire cette estimation alors que j'en sais dix fois plus que celui qui viendrait.
Je me contente de 75, mais pour une maison de 1976, ce qui n'est pas si mal, me semble-t-il.
Je savais que vous ne seriez pas loin du A ;-)) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 07:20:25
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http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=1342
Dans les outils, vous avez tt ce qu'il faut pour faire le calcul "officiel", en xls.
Bon calcul, c'est assez long, mais j'ai gagné beaucoup de temps (j'avais depuis l'origine fait un calcul quasi identique à partir des formules de base des échanges thermiques, qui m'avait permis d'optimiser mon isolation).
J'ai essayé de regarder pour passer en A, "impossible" chez moi, il est préférable de tout casser et de reconstruire, lol
Cdt |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 11:43:14
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Merci bcp a tous, surtout a Pegase pour cette explication, certaine personne parle de boy, sur un forum, certain n'ont pas l'esprit forum, a ceux la, si les questions vous ennuient ou ne vous conviennent pas, ne les lisez pas... Et le jour ou votre question sera trop simple ou pas assez bien pour les autres, priez pour qu'on y reponde quand meme.
J'ai connu une époque (pas si lointaine) , ou ce genre de personne n'était pas sur ce forum bien sympa, et on s'en passait bien...
Cordialement |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 13:12:29
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De rien stfti. J'espère que cela vous aidera à trovuer le meilleur support.
Ankou,
Calcul DPE effectué avec un autre logiciel téléchargé (chez www-fisa.fr). Résultat:
- Cat A
- 47 Kwh/m2.an
Et encore, on n'a pas la possibilité d'incorporer le puits canadien et on ne peut indiquer que cheminée à insert et non un foyer fermé (dont les perf donnée par le fabricant sont de 84%).
A mon avis, dans la pratique, on sera à encore moins (on emménage dans 5 semaines)
;-)
Pégase |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 15:28:57
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stfti, je vous propose (ainsi qu'aux autres) un petit calcul très simple dans lequel je reprends strictement les éléments que vous fournissez :
- placement d'épargne à 8% net vs placement en immobilier locatif à 5% net ;
- apport initial 0€ dans les deux cas ;
- capacité d'investissement 6000€/an soit 500€/mois.
Notez bien que :
- ces éléments de départ sont très importants pour comparer ce qui est comparable : par exemple, si vous aviez un apport initial différent de 0€ pour le placement immobilier, il faudrait l'ajouter aussi dans votre plan d'épargne à 8%. N'hésitez donc pas à corriger les données ci-dessus si je les ai mal interprétées ;
- "net" s'entend net de tout : frais, impôts etc (et notamment, pour l'immobilier, net de charges et travaux de copropriété, de taxe foncière, etc. etc.)
On part sur une durée de 15 ans qui a été retenue par Pégase et qui me semble effectivement un horizon temporel raisonnable.
Dans le premier cas (plan d'épargne à 8%) le calcul est très simple, faisable à l'aide d'un tableau Excel (pour les besogneux comme moi) ou avec une formule mathématique adéquate (pour les experts en finance dont je ne suis pas, mais formule qui doit se trouver ici : http://www.cbanque.com/)
Au bout de 15 ans, vous avez 168 800€ euros sur votre plan d'épargne
(et non pas 140k€ cher Pégase  , ça vaut le coup de faire le calcul exact !)
Dans le deuxième cas je prends pour hypothèses :
- un logement d'une valeur de 125 k€ (ce montant est à peu près celui qui colle avec vos 500€/mois d'épargne et vos 5% de rendement net) ;
- un prêt à 3.85% sur 15 ans (taux "bon" d'après meilleurtaux.com) et 0.36% d'assurance (toujours d'après meilleurtaux) ;
- un financement à 107% car pas d'apport initial (notez d'ailleurs que cette hypothèse est celle qui vous fait bénéficier au maximum de "l'effet levier")
Ca nous donne un emprunt de 133 750 € avec des remboursements mensuels de 1020 € (980 + 40 d'assurance). Ces mensualités sont couvertes par
- votre apport de 500 €
- le loyer qui vaut 125 000 x 5% = 6250 €/an soit 520 €/mois (net de tout je le rappelle).
Au total 500 + 520 = 1020 €.
Voilà, la question se résume donc à savoir quelle sera la valeur au bout de 15 ans de votre appartement acheté 125 000 euros en 2006... Et c'est là où les avis divergent.
S'il n'en vaut que 150 000, vous serez perdant. S'il en vaut 200 000, bingo.
Pour ma part, puisque je ne suis ni devin, ni expert en immobilier ou en économie, je me base sur les travaux des experts. Ceux-ci montrent que, depuis aussi longtemps que les prix des logements sont recensés (donc depuis le XIXème siècle), la valeur de l'immobilier croît comme celle du revenu disponible par ménage (en gros le PIB divisé par le nombre de ménages). A l'aune de ces statistiques, les prix actuels seraient surévalués d'environ 40% (ce qui semble tout à fait plausible au vu de la flambée immobilière de ces dernières années, soit dit en passant). Et en supposant que l'inflation reste autour de 2%, la croissance autour de 2,5%, sans choc démographique majeur (hypothèses qui valent ce qu'elles valent mais qui sont les "moins fausses" que l'on puisse faire), la valeur d'un logement acheté aujourd'hui serait à peu près la même dans 15 ans, en euros courants. Donc 125 000 euros dans notre cas.
Bien sûr tout ça se base sur des moyennes de moyennes (de moyennes...) et ne reflète pas la diversité du marché immo ; vous pouvez très bien faire mieux en dénichant l'affaire en or... ou faire pire en tombant sur un nid à emm... !
Deux petites réflexions pour terminer ce long exposé :
- vos 8% c'est du béton, l'immobilier c'est plus aléatoire (notamment pour le niveau des prix au moment ou vous voudrez revendre)
- vous aurez peut-être besoin de cet argent avant 15 ans, et là aussi, il sera peut-être plus difficile de revendre un logement que de fermer un simple compte d'épargne ! |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 16:55:53
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Mea culpa effectivement sur les 140K. Je ne m'étais pas lancé dans un calcul savant mais sur une simple feuille excel reprenant les bases, à savoir, 6000 euro placés annuellement et augmentés de 8% chaque année.
Le bon calcul étant effectivement de comptabiliser les intérêts mensuellement ce qui donne un montant plus important. D'ailleurs, il est intéressant de noter que si les 6000 euro sont versés sous forme de 500 euro par mois, on obtient effectivement une valeur de 169'889 euro au bout de 15 ans. Par contre, si on verse les 6000 euro d'un seul coup annuellement, on obtient 175'945 euro. (voir le site http://www.bcv.ch/html/simulations/ep_cpte/epc_capital_investir.html qui explique bien en détail ce que vous avez versé, combien cela vous a rapporté...etc. C'est en Francs Suisses mais ça ne change rien à la valeur en termes de chiffres).
Pour ce qui est de la valeur future d'un bien acheté aujourd'hui, je ne suis pas vraiment d'accord. Mais comme ce n'est qu'une simple hypothèse, ça ne sert à rien de tergiverser. Chacun croit ce qu'il veut et il y a du grain à moudre des deux cotés.
De toute façon, je maintiens que les deux produits ne sont pas comparables et s'adressent à deux types de personalités
Cordialement,
Pégase |
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quelboulot
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6445 réponses |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 20:21:29
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Dans la réalité et pour etre précis,le PEE:
D'abord on place une somme d'argent (jusqu'a un quart du salaire annuel, pas plus)
2 eme étape, l'entreprise verse un abondement, dans mon cas , a l'époque
des francs (c'est la meme chose avec les euros sauf kil faut faire la conversion) pour 17500francs versés par le salarié , l'entreprise verse 2500francs qui font donc 20000 francs dès le 1er jour du placement (donc interet sur la somme plus l'abondement de l'entreprise dès le 1er jour)
3 eme etape , attendre 5 ans (sauf cas de deblocage), a raison d'un taux de 4% superieur au livret A (si ce taux venait a monter) et un minimum de 7 % annuel.
En bref, si la livret A était a 4%, j'aurai 8% d'interet, en l'état actuel, il s'agit de 7%.
Pourquoi je disais 8% ? Je simplifais un peu l'affaire en fait mais il s'agit surement d'un peu plus.
En fait, je place 6000euros (en une ou plusieurs fois), sur cette part, l'entreprise abonde donc la somme de 2500 francs soit environ 370 euros de tete.
Je me retrouve donc au jour de mon placement avec 6370 euros.
Ensuite, cette somme (abondement compris) tourne a 7% durant les 5ans (ca doit donc probablement faire un peu plus de 8%).
A la fin des 5 ans, on est libre de laisser cette somme (toujours avec les meme interets) ou bien de les retirer a tous moments (5ans, 6ans, 8 ans et demi, enfin bref, quand on veut)
C'est alors que l'état percoit sa part, bien sur, soit la csg et rds sur la plue value uniquement.
Voila l'explication pour la personne qui ne connait pas.
Ce placement est sans aucun risque, bien sur, il ne s'agit pas d'un placement boursier ou autre.Tout est garanti, donc, pour peu qu'on aime les maths, on sait avec quelle somme on ressort au bout de 5ans.
Autre point important pour les fous du calcul (dont je ne fais pas parti vous l'avez compris), les interets sont calculés chaque semaine, ca doit jouer je pense dans le calcul.
Avis aux matheux pour savoit si ca représente plus de 8% ....
Cordialement |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 20:25:09
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Chaque entreprise peut avoir un PEE avec des regles plus ou moins favorables, donc l'exemple du PEE de mon entreprise ne concerne pas les salaries d'autres entreprises, avec des PEE differents.
(Souvent abondements meilleurs ailleurs mais interets non garantis)
A titre d'info, la RATP.
cordialement |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 01:52:34
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Citation :
Initialement entré par stfti
Avis aux matheux pour savoit si ca représente plus de 8% ....
Je ne suis pas sûr d'avoir tout saisi, mais si, comme vous dites :
"pour 17500 francs l'entreprise abonde 2500 francs",
alors pour 6000 euros l'entreprise abonde 857 euros ? (règle de trois)
Ou bien la valeur de 2500 francs (381 euros) est-elle un maximum annuel ?
Toujours est-il que :
- 1er cas 6000 euros => 857 euros d'abondement + 7% d'intérêts =
ça fait grosso modo du 8,6% (environ 178 800 euros au bout de 15 ans)
- 2ème cas 6000 euros => 381 euros d'abondement + 7% d'intérêts =
ça fait grosso modo du 7,75% (environ 166 400 euros au bout de 15 ans)
Dans les deux cas, pas loin des 8%.
En tout cas mieux que 5% nets en locatif, même avec l'effet levier du crédit. Mais ne pas oublier que ces 5% nets ne représentent que la part locative du rendement, et qu'il faut y ajouter un "x% net" (disons "+5% net" pour les haussiers...  et "0% net" pour les baissiers...  ) pour tenir compte de l'évolution des prix de l'immobilier.
Je rajouterais que 5% nets me semblent difficiles à obtenir en immo locatif vus les prix actuels. Pas impossible, mais difficile. Ca voudrait dire que votre appartement acheté 125 000 euros serait mis en location à, disons, 800 ou 900 euros par mois (pour obtenir les 520 euros nets après déduction des impôts, taxe foncière et charges de copropriété). Bien évidemment cela dépend justement de ces paramètres (et notamment de votre tranche marginale d'imposition). |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 12:18:44
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| tonhomme, excusez moi de l'oubli de cette precision, nous sommes bien dans le cas numero2 suite a votre interrogation, l'entreprise abonde au début et passé ce plafond de 381 euros, elle n'abonde pas mais le salarié est libre de placer quand meme, profitant malgré tout des interets.Dans la rentabilité que vous calculez, vous avez retranché csg et rds sur les plues values? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 10:25:15
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168 907 € dans 20 ans ca vaudra plus que 84k€ avec l'inflation non?  |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 06 nov. 2006 10:26:05 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 10:52:31
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
168 907 € dans 20 ans ca vaudra plus que 84k€ avec l'inflation non?
Non. Retournez à l'école. |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 11:01:51
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C'etait une question et pas une affirmation. On le sait car à la fin se trouve un point d'interrogation. Si si, regardez. 
Si l'inflation est d'environ 2% par an, dans 20 ans ça fait -40%. Il ne reste plus que 100k€ en réalité.
Tonhomme, si vous ne connaissez pas la réponse, ne vous forcez pas. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 06 nov. 2006 11:02:26 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 11:52:50
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Si l'inflation est d'environ 2% par an, dans 20 ans ça fait -40%.
-32,7%. C'est pour ça qu'il faut faire gaffe quand on s'avance sur un terrain que l'on ne maîtrise pas. Je comprends mieux vos erreurs antérieures (calculs de rentabilité locative entre autres...) quand je vois que vous faites des bévues de cet ordre-là...
D'ailleurs en réalité les 168 907 € seront toujours 168 907 €, c'est la baguette de pain qui sera passée de 0,70 € à 1,04 €...
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A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 12:00:23
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
C'etait une question et pas une affirmation. On le sait car à la fin se trouve un point d'interrogation. Si si, regardez.
Si l'inflation est d'environ 2% par an, dans 20 ans ça fait -40%. Il ne reste plus que 100k€ en réalité.
Tonhomme, si vous ne connaissez pas la réponse, ne vous forcez pas.
Mon petit Romain les intérêts composées ne se calculent pas comme cela. Vous additionnez les pourcentages alors qu'en réalité il faut faire des puissances de (1-0,02). Cela ne donne pas tout à fait la même chose. Et vous confondez valeur actuelle avec valeur future. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 nov. 2006 12:01:30 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 12:04:11
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Le but n'etait pas de fournir un calcul précis mais de montrer que les 168k€ annoncés n'etait pas en € constant.
Vous aviez trés bien compris ou je voulais en venir et il est bien domage que vous discutiez sur ce point plutot que sur celui qui nous interesse. (Le gain réel de ce placement en € constant).
N'essayez pas de comprendre mes erreurs et concentrez vous sur les votres.
Maintenant soyez mignon de bien vouloir reprendre votre calcul en € constant, qu'il soit plus juste. 
Merci d'avance, petit scribouillard. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 06 nov. 2006 12:07:05 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 12:15:09
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Le but n'etait pas de fournir un calcul précis mais de montrer que les 168k€ annoncés n'etait pas en € constant.
Vous êtes vraiment comique. vous oubliez une chose, c'est que pour arriver à 168KE, on ne verse que 102KE, et les derniers versements sont "moins douloureux" si vous vous basez sur l'inflation.
Capito ? Camadara. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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