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bibu
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 11 nov. 2006 : 11:19:04
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Bonjour,
J’ai acquis un appartement dans un immeuble dans lequel un dégât des eaux avait, avant mon acquisition, endommagé un mur sur plusieurs étages, dont le mien.
Ces dommages avaient été signalés au syndic par un copropriétaire par lettre recommandée avec A.R. il y a quelques années. Le conseil syndical, à ma connaissance, a été informé de cette démarche de manière orale lors d'une réunion de celui-ci.
Le syndic n'avait alors pas donné suite aux courriers du copropriétaire.
Récemment, ce copropriétaire a fait appel à l'assistance juridique de son assurance habitation qui a assigné notre syndic au TGI.
Nous avons reçu récemment un courrier de notre syndic relayant un rapport d'expertise de l'avocat du copropriétaire ayant permis de mesurer le taux d'humidité du mur de celui-ci.
Le rapport met en cause la façade de l'immeuble mitoyen (qui n'appartient pas à la copropriété).
Le copropriétaire qui attaque le syndic n'a malheureusement pas informé les autres copropriétaires des démarches entreprises par lui et les informations nous arrivent à chaque fois après les actions entreprises.
Aussi nous nous retrouvons en tant que membres du syndicat des copropriétaires solidairement assignés par lui sans que les dégradations qui touchent plusieurs autres étages ne soient pris en compte dans la procédure.
Je ne sais pas trop par quel bout reprendre cette situation au mieux de mes intérêts et de ceux de la vie de la copropriété :
- Qu’est-ce que l’assignation du syndic implique pour les copropriétaires ?
- Comment faire pour que cette action isolée permette de résoudre le problème des 3 copropriétaires touchés ?
Merci d'avance de votre aide
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 11:30:22
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Le problème au départ vient du fait que le copropriétaire en question n'autait pas fait une DDE, déclaration d'égats des eaux, dont un volet est destiné au syndic, lequel le transmet à l'assurance de l'immeuble.
C'est ici, il faut le redire sans cesse, la seule et unique procédure !
La LRAR au syndic n'a ici aucun effet que d'etre une LRAR ! Mais en l'absence d'une DDE, il ne peut rien faire.
Sans doute aurait-il du informer ce copropriétaire de la procédure à suivre ? L'a t-il fait ?
Il n'est pas possible de se pronocer ici sur le fond de l'affaire ! Si d'autres copropriétaires étaient touchés, ils auraient du eux aussi faire une DDE.
Il y a sans doute eu des négligences, mais je vois mal ce copropriétaire fondé dans son action.
En attendant, c'est au syndicat de répondre : il faudra un avocat qui y réponde. S'agissant d'une action en défense, le syndic n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG (D.art.55)
Pour autant, si le syndic est assigné à titre personnel, il conviendrait que les interets du syndicat soient confiés à un autre avocat que celui du syndic.
S'il s'avère que l'action de ce copropriétaire est abusive, ce qu'il me semble, il faudra demander des DI en plus de l'application de l'art.700. Voyez l'avocat.
Le CS devra être très présent dans cette affaire.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 16:11:15
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Moi, ce que j'en conclus: c'est que ces copropriétaires qui avaient eu leur mur endommagé, n'ont pas bougé,ont laissé faire!Le Conseil Syndical et le Syndic aussi....
et, au bout de je ne sais combien de temps....les voilà qui se réveillent! Ah, oui, eux aussi, ils ont leur mur abimé....na! na! na!
Ce copropriétaire a très certainement bien agi!
Devant l'absence de réaction du Syndic, du Conseil Syndical, son assurance lui a conseillé, à juste titre, de poursuivre le Syndic ou le Syndicat en justice! Le copropriétaire a raison, l'assurance aussi!
Ce n'était pas à ce copropriétaire de prévenir toute la flotte!
Les autres victimes n'ont pas bougé! Elles sont libres!
Mais après, on ne vient pas se plaindre!
Apparemment, ce copropriétaire est embêté, son assurance refuse de prendre en charge les dégâts, ce que l'on peut comprendre si, ces dégâts proviennent des mûrs extérieurs!
Je vous trouve un peu injuste! Sachez que s'il gagne ,lui et son assurance, pour vous la moitié du travail sera fait!
S'il perd, ce sera à lui, de payer avocats etc...
Alors, je vous en prie, n'allez pas, en plus, lui demander des dommages et intérêts!
Sachez aussi, que s'il a comme je pense, un contentieux juridique, qu'il paie chaque année (au niveau de son assurance), cette dernière ne peut défendre.....que lui! Normal!
Alors, vous, que faire? Vous rapprocher de lui, au lieu de l'invectiver!
Tout vient de la négligence des copropriétaires ayant subi des dégâts et surtout du Syndic et, dans une moindre mesure du Conseil Syndical! N'écoutez pas les balivernes de tous ceux qui ne savent pas reconnaître qui sont les vrais fautifs!Gédehem..je ne parle pas de vous..ok, je parle des moutons!!!
Vous venez d'acheter un appartement! Vous êtes ennuyés! voyez avec votre assurance, mais ne vous êtes-vous pas rendu compte du problème avant l'achat?
C'est la personne qui vous a vendu cet appartement qui est fautive! |
Edité par - priori le 11 nov. 2006 16:15:03 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 18:58:18
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Priori :
Il ne s'agit pas de rechercher des responsabilités !!
Mais force est de constater qu'au départ, le copropriétaire qui assigne n'a pas fait de DDE dont un volet est destiné au syndic, volet que ce dernier doit transmettre à l'assurance de l'immeuble.
Voila la seule et unique procédure,... que ce copropriétaire n'a pas mise en œuvre !
Il n'est pas content et assigne ! compréhensible ! Mais en l'absence de toute procédure normale, il va se faire ramasser si le syndicat a un bon avocat !
Comment peut-il démontrer une inertie du syndiact s'il n'y a pas eu de DDE officielle ?
Quand à "l'expertise", elle ne vaut pas grand chose si le syndicat, mais surtout l'immeuble à coté, la conteste : c'est le demandeur qui commande et paye cette "expertise" ! Comprenez qu'elle est contestable.
C'est l'expert désigné par le tribunal (qui peut être contesté aussi avec demande de contre expertise) qui dira ce qu'il en est (à moins que les parties, immeuble voisin, syndicat, assurances des uns et des autres, ne se mettent d'accord sur l'expertise de ce copropriétaire !)
Notez enfin que l'assurance "Habitation" de ce copropriétaires n'intervient pas ici !
Ne pas confondre avec le fait qu'il intervient avec son assurance "assistance juridique", qui est une toute autre assurance que chacun des assurés peut mettre en œuvre pour toute action en justice pour quoi que ce soit ... |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 20:24:02
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Gedehem, je ne vois indiqué nulle part que le copropriétaire n'avait pas dait de déclaration de dégâts des eaux!
En tout cas, s'il avait omis de le faire, c'était au Syndic d'agir, même s'il n'avait entre les mains, qu'une simple LR avec AR!
Apparemment, l'assurance de ce monsieur a du être prévenue par son assuré, en temps et en heure, puisqu'elle daigne s'occuper de l'affaire!
Lorsque les dégâts ne viennent pas de l'appartement de l'assuré, il appartient au Syndic représentant du Syndicat de faire le nécessaire pour que cessent les dommages.
Bibu indique:" ce copropriétaire a fait appel à l'assistance juridique de son assurance habitation"
Ok, j'ai marqué: contentieux juridique!
Il n'empêche que l'assurance de Mr X, ne pourra défendre que Mr X!
MRS Y et Z, vont devoir se débrouiller seuls!
Si Mr X obtient satisfaction, le mur litigieux sera réparé, les papiers peints de Mr X seront refaits, logique!
Mrs Y et Z, n'auront plus qu'à refaire leurs papiers peints eux-mêmes, c'est tout! La prochaine fois, ils signaleront au Syndic et à leur assurance....qu'il y a des DDE dans leur appartement!
Que voulez-vous, en copropriété, il y en a toujours qui attendent que les autres fassent les démarches à leur place!..Je connais!
En l'occurence, c'est le Syndic qui est assigné, c'est normal!
Veillez bien à ce qu'il ne vous fasse pas payer, à vous, copropriétaires, les frais de cette procédure! Vous n'y êtes pour rien!
Voilà ce que je pense de cette affaire! RESPONSABILITE DU SYNDIC!
DEVOIR DE CONSEIL DU SYNDIC |
Edité par - priori le 11 nov. 2006 20:29:01 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 12:44:44
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Priori :
Lorsque bibu écrit :
"Ces dommages avaient été signalés au syndic par un copropriétaire par lettre recommandée avec A.R. il y a quelques années....." ..
... permettez-moi de traduire qu'il ne s'agit pas là d'une DDE faite à l'assurance habitation de ce copropriétaire, DDE dont le volet ad hoc est envoyée au syndic, mais d'un signalement fait au syndic, fut-il en LRAR ..
Depuis ces "il y a quelques années", ni l'assurance de ce copropriétaire ni celle de l'immeuble ne sont intervenues, et pour cause : pas de DDE.
D'où le reste de mon avis .... 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 18:32:01
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Priori écrit : Citation :
Lorsque les dégâts ne viennent pas de l'appartement de l'assuré, il appartient au Syndic représentant du Syndicat de faire le nécessaire pour que cessent les dommages.
Ce n'est pas exact dans tous les cas.
Si l'origine du sinistre est un appareil privatif de l'appartement supérieur, le syndic ne peut pas intervenir officiellement. Il s'agit d'un litige entre deux copropriétaires.
Un premier hic est qu'il n'est pas toujours facile de savoir d'emblée quelle est l'origine du sinistre. Si, pour information, le syndic envoie le plombier de l'immeuble, celui-ci n'est pas toujours bien reçu.
En l'espèce le nombre des appartements atteints fait apparaître toutefois que le syndic n'aurait pas dû rester inactif. Une " expertise " pour relever simplement le degré d'humidité, c'est assez effarant.
L'origine (immeuble voisin), devait pouvoir être déterminée assez facilement. Le syndic devait prendre contact avec le propriétaire ou le syndic voisin et, en l'absence de résultat satisfaisant, monter une action judiciaire dans laquelle auraient été demandeurs le syndicet et les copropriétaires victimes. Il se serait agi d'un référé pour lequel une autorisation de l'assemblée n'était pas nécessaire.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 18:33:10
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gédéhem....comment savez-vous qu'il n'y a pas eu de DDE de faite?
Seul bibu pourrait nous le dire! Vous raisonnez....tel un Syndic!
Est-ce que je me trompe? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 19:00:05
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Mais non prior ! Je raisonne sans mettre la charrue avant les bœufs. Ce n'est pas parce qu'un copropriétaire "signale" au syndic qu'il a de l'humidité sur son mur que le syndic doit se précipiter ventre à terre ..
Un "signalement", ce n'est pas une DDE.
Comme le précise JPM, il n'est bien souvent pas facile de déterminer l'origine de traces d'humidité, de fuites !
Ni le copropriétaire ni le syndic n'ont de plus compétence pour déterminer quoi que ce soit, et qui plus est pour agir auprès des assurances ! Ce sont leurs experts à elle qui vont le dire et qui fait quoi !
C'est le pourquoi des DDE, préalable obligé ! Aux assurances ensuite de se débrouiller.
Dans l'affaire de bibu, je doute que "le signalement" fait il y a quelques années l'ait été par une DDE !
Depuis le temps, l'assurance de ce copropriétaire aurait mis le nez dans cette affaire !
Or il ne semble pas que ce soit le cas, ni de l'assurance habitation de ce copropriétaire, ni de celles des autres copropriétaires concernés (lesquels, il faut le relever au passage, n'ont pas non plus établis de DDE), ni à fortiori celle de l'immeuble .... faute d'un DDE !
Alors je veux bien, avec JPM, avancer que le syndic a été négligent, qu'il aurait du se soucier de cette question, éventuellement en prenant contact avec l'immeuble voisin (au passage, le CS aussi !!).
Sans aucun doute, depuis toutes ces années, il est plutot "léger" pour ne pas dire plus !
Mais au départ, il y a manifestement un problème de DDE qui n'a pas été rédigé comme il convient toujours en pareil cas !
Il faut le crier sur tous les toits : " Une tache d'eau ? = DDE". Ensuite, aux assurance de s'en dépatouiller !
Reste un point : ce "copropriétaire" est-il toujours "copropriétaire" sur d'autre lots, puisqu'il a vendu son apparte à Bibu ..? (qui est bien silencieux ..  ..) |
Edité par - gédehem le 12 nov. 2006 19:08:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 21:11:16
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Je ne suis pas tout à fait d'accord avec une tache d'eau = DDE (je pense d'ailleurs qu'il s'agit de DDSinistre).
et encore moins avec : " aux assurances de se débrouiller ".
Il n'appartient pas aux assurances de faire la recherche de fuite., ni bien sur d'effectuer les travaux de réparation nécessaires pour supprimer la fuite.
Les assurances n'ont pour rôle que de payer les dégats consécutifs à la fuite. Son origine ne les intéresse que pour déterminer la prise en charge et les modalités de règlement.
Les réparations ne les intéressent que pour l'éventuelle prise en charge des frais de recherche et avoir la certitude que la fuite a été effectivement supprimée.
Le fait qu'un expert d'assurances donne un avis sur l'origine dénote simplement une certaine bonne volonté de sa part.
Conclusion : même en l'absence de déclaration de sinistre, le syndic averti d'une fuite doit réagir, serait-ce pour dire après enquête qu'il ne peut pas intervenir utilement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 23:47:23
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Hum ... une DDsinistre, qu'est-donc ... qui peut être un rideau qui brule .. comme un volet cassé suite à tempete ?
En présence d'une fuite d'eau, visible sous l'aspect d'une auréole au plafond ou d'une trace d'humidité sur un mur, je ne connais que la DDE ..!
Certes, ce n'est pas par là un moyen de réparation. Mais on ne peut ici dissocier l'aspect "administratif" des choses de la recherche de l'origine de la fuite. S'il doit y avoir "expertise", recherche de fuite, il va bien falloir dire qui e(t comment sont pris en charge les dépenses sur ce genre d'affaire.
Le délai de prévenance est réduit, s'agissant de ce genre de déclaration, il ne faut pas l'oublier.
Certes, dans le cas de Bibu (disparu dans la nuit brune ? ...) le syndic a ete négligent, sans aucun doute. Mais cela ne dispense pas les copropriétaires de faire ce qu'ils doivent faire en pareil cas : une DDE. (je note que d'autres copropriétaires seraient concernés mais n'ont pas bronchés)
Un dernier point : Bibu parle du copropriétaire qui lui a vendu son lot. Il est encore copropriétaire pour d'autres lots ? Quel est son interet à agir plusieurs années plus tard ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 23:57:14
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Pour moi, DDE = Dégât des eaux
Je suppose que DDE pour vous veut bien dire déclaration de sinistre ?
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 13 nov. 2006 : 11:59:41
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Gédéhem....voyons, une petite tâche au plafond!
Ben, voyons, sur plusieurs étages! Vous minimisez le problème!
Ecoutez, je vais vous raconter une petite histoire, qui m'est arrivée à moi personnellement!
Habitant au dernier étage, un jour de grande pluie, tout l'angle du mur a été, trempé!Celà venait du toit! Nous avons fait une DDE...en règle!
C'était une résidence secondaire, mais le Syndic savait où était notre clé! Il est venu, il a constaté! Notre expert aussi!
A noter, que l'infiltration avait gagné l'appartement du dessous!
Je vois donc arriver ma voisine du dessous, en révolution!
Vous avez inondé mon mur et mon plafond! Je tente de lui expliquer qu'il faut qu'elle fasse une DDE avec le Syndic, car l'infiltration ne vient pas de mon appartement! Que me répond-elle? Ah, si, c'est avec vous! J'ai téléphoné au Syndic, il a dit que çà vient de chez vous!  
J'ai appelé le Syndic et il a reconnu ....son erreur 
Suite, je repars dans ma résidence principale!
J'écris au Syndic, la réparation a-t-elle été faite? oui oui me répond-il!
3 ou 6 mois plus tard, la personne qui avait ma clé, me téléphone:"MME X, vous avez encore le mur de votre appartement trempé!" REBELOTE! Nouvelle DDE, gédéhem! Mais là, l'assurance a bougé, refaire les papiers peints une 2ème fois!
Sans compter qu'elle me parlait de ne plus m'assurer, tant de sinistres en tant de temps! Sale temps!
Alors, là, j'y suis allée à la menace et au chantage! L'AG avait décidé de faire le ravalement! Grand bien leur fasse! J'ai appelé l'architecte, l'entreprise....leur disant avant de peindre, faudrait peut-être réparer les infiltrations! J'ai menacé de mon "contentieux juridique", qui est, gédéhem, chez mon assurance!
Là, çà a bougé, d'un seul coup, ils ont trouvé la fuite....pas l'assurance, gédéhem, mais LE SYNDIC!
Comme quoi, un sinistre peut durer des années, ce n'est pas forcément parce que le copropriétaire ne fait rien!
BIBU, où êtes-vous? Il doit être entrain de rechercher la fuite |
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bibu
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 18:20:43
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Bonjour à tous et merci pour ces précisions.
Je n'ai pas pris la fuite  , je me suis absenté quelques jours.
S'il est certain qu'il y eu des négligences, personne n'"invective" particulièrement le copropriétaire en question. Le ton de mon message reflète peut-être simplement le désagrément de recevoir les informations que je vous livre par l'intermédiaire de mon syndic alors qu'il nous arrive de nous croiser. Mais ça, c'est une autre histoire...
Je vous indiquerai dès que possible si une DDE (ou tout autre type de déclaration) a été réalisée.
Pour mon cas personnel, j'ai acheté cet appartement en l'état, avec une tâche d'humidité nichée au fond d'un couloir, qui ne semble pas avoir bougé et qui disparaitra sans difficulté au prochain coup de peinture. A condition, bien évidemment que l'origine de ce dégât soit identifié et le problème résolu au plus vite.
Plus génant est le cas de ma voisine du dessous. Elle est locataire de son appartement et a vu très récemment apparaître des tâches sur le mur principal de sa salle de bain. Peut-on lui conseiller de faire une déclaration de sinistre ????
Merci, Bibu
Pour Gédehem, le "copropriétaire" en question ne dispose que de son lot (ce n'est pas lui qui m'a vendu mon lot)
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 23:44:25
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bibu,
concernant les taches apparues au plafond dans la salle de bain de votre voisine, ce serait peut-être de l'humidité que l'on retrouve souvent chez les personnes qui aèrent mal leur logement. Et surtout cette pièce. Serait-ce le cas ? |
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bibu
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 13:38:15
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| Cela ne semble pas être le cas. Il ne s'agit pas du plafond mais d'un mur qui se trouve au même niveau que les dégats sur les étages supérieurs. |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 18:06:18
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Bibu, dîtes à votre voisine de contacter son assurance et de tout de suite faire une DDE!
Vous savez, avant que l'expert de mon assurance ne vienne, le Syndic a parlé de "condensation"!!!
C'est courant, chez les Syndics: on dit au copro, c'est de la condensation!
Et oui, celà leur fait gagner quelques temps, après vient l'été, çà sèche et à la première grande averse, çà y est, çà remouille!
Non, non, une tâche d'humidité....tout de suite téléphone à l'assurance qui vous conseille et DDE avec le Syndic, si de toute évidence, l'infiltration vient des murs ou des toits de la copropriété!
Bien sûr, si c'est la machine à laver de la voisine du dessus qui a débordé, on rend visite à la voisine!
Et on se fait délivrer une attestation par le Syndic comme quoi les travaux de colmatage de la fuite ont bien été fait! |
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Assignation du syndic au TGI par un copropriétaire
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