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ed75019
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 12 nov. 2006 : 18:13:04
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Bonjour,
j'ai une question a propos du décompte des charges locatives. Pour commencer petite présentation de ma situation un peu complexe:
- depuis 2004 je vis entre la France et les Pays-Bas. Un appartement loué en France + 1 appartement loué aux Pays-Bas
- le propriétaire du logement que j'occupais en France a changé en 2004
- j'ai récemment du quitté ma location française que j'occupais depuis 6 ans car le propriétaire récupérait son bien (cela s'est d'ailleurs pas très bien passé à cause de l'absence de notification de congé de l'huissier, j'ai été prévenu réellement en Juin 2006 pour quitter les lieux 2 mois plus tard...mais ceci est autre problème)
- j'ai une autre location en France désormais
- j'ai reçu il y a une dizaine de jours un "détail de compte" envoyé en 2 exemplaires (Hollande et France), très peu détaillé et d'un montant de 480 euros, ce que je trouve complètement prohibitif pour un si petit studio. Je soupconne l'agence de vouloir faire passer dans cette régularisation des frais qui ne me sont pas imputables
- cette régularisation est la seule que je ai jamais reçu en 6 ans de location et elle précise explicitement qu'elle ne couvre que l'année passée et pas les précédentes (période du 01/04/05 au 31/03/06)
Bon bref je suis bien décidé à me défendre cette fois-ci. Trop marre d'être une poire. Le problème est que je ne viens en France que les week-ends et que de ce fait je suis en situation fragile pour me défendre proprement et mon ancienne agence le sait et en en profite.
Ma question: la période de 1 mois pour consulter les factures des charges, etc...Dois-je considérer la date de réception de courrier de l'agence (envoi simple) ou bien la date à laquelle j'ai quitté le logement ? Quelle date dois-je considérer comme date de réception: France ou Hollande ?
En tous les cas, la consulation va être pour moi problématique, car je ne suis pas sûr d'être en mesure de bien évaluer les documents auxquels j'aurais accès..
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 nov. 2006 : 23:20:03
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la 1ere question est :
quel est la nature du document que vous avez recu ?
est-ce le relevé des dépenses par nature de charges (document très détaillé) avec entête du syndic, pour toute la copro, et détail appliquè au lot loué en fonction des tantièmes ?
sinon la loi est claire:
art 23 de la loi de 89: Citation :
Article 23
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 88 I (JORF 16 juillet 2006).
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
la loi parle bien de l'envoi du décompte ....
je vous suggère également de passer en revue cette rubrique qui tourne autour de ces pièces justificatives.
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ed75019
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 19:57:20
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Merci Joulia de votre réponse et désolé pour le retard de la mienne (je n'avais pas vu que mon sujet avait une réponse).
Ce que j'ai reçu est une lettre très peu détaillée d'une seule page. L'intitulé est "Extrait de compte".
Cela donne:
Monsieur, nous vous prions de trouver ci-dessous le détail de votre compte. Cet état tient compte de la régularisation des charges concernant la période du 01/04/05 au 31/03/06
Charges réelles du lot: 1312,59 euros
Prorata temporis: 274/365
Charges imputables: 985,34 euros
Provisions appelées sur la période -506,70 euros
Montant de la régularisation: 478,64 euros
01/10/2006 Régul. Prov/Charges Copro. >> - 478,64 (débit)
20/10/2006 Remb. Dépôt Garantie >> + 457,35 (crédit)
20/10/2006 Charges ordures ménagères >> - 20 (débit)
Total débit: 498,64
Total crédit: 457,35
Ils me réclament donc 41,29 euros. Mes yeux sont sortis de mes orbites quand j'ai vu ça...!!
De toute ma vie de locataire je n'ai jamais vu un tel montant de régularisation de charges en 1 an, qui plus est pour un studio de 22m². Aucune amélioration visible dans l'immeuble, pas de nouveaux concierges, rien d'amélioré, pas de travaux. Absolument rien. Je veux bien qu'on me fasse le coup des charges locatives qui augmentent de plus en plus. Mais à ce point-là faut pas pousser. Surtout que les 5 années précédentes il n'y avait eu aucune régularisation (ici la période est clairement sur celle de l'année dernière, pas les années d'avant).
Un truc que je comprends pas (enfin si je comprend mais ça m'agace) aussi c'est que comme par hasard la régularisation des charges n'est jamais en la faveur des locataires. Dois-je en conclure que les propriétaires ne font des régularisations que quand ils ont à y gagner. Malhonnêté généralisée vraiment...
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Edité par - ed75019 le 18 nov. 2006 20:03:15 |
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ed75019
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 15:16:37
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Pour clarifier, quand je dis "Ils me réclament donc 41,29 euros.", c'est en tenant compte compte du fait qu'ils me sucrent mon depot de garantie de 2 mois evidemment (457,35 euros), pour se rembourser cette soit-disante regularisation que je trouve tres louche.
Donc au total la regularistaion s'eleve a 498,64 euros (soit le double de mes provisions) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 17:37:47
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Citation :
Cet état tient compte de la régularisation des charges concernant la période du 01/04/05 au 31/03/06
Charges réelles du lot: 1312,59 euros
Prorata temporis: 274/365
Charges imputables: 985,34 euros
Provisions appelées sur la période -506,70 euros
Montant de la régularisation: 478,64 euros
01/10/2006 Régul. Prov/Charges Copro. >> - 478,64 (débit)
20/10/2006 Remb. Dépôt Garantie >> + 457,35 (crédit)
20/10/2006 Charges ordures ménagères >> - 20 (débit)
Total débit: 498,64
Total crédit: 457,35
est-ce tout ? est-ce que ce document émane du syndic, avec le lot loué, le prorata des tantièmes, le détail des charges ???
si non, réclamez-le par LRAR.
Citation :
Un truc que je comprends pas (enfin si je comprend mais ça m'agace) aussi c'est que comme par hasard la régularisation des charges n'est jamais en la faveur des locataires. Dois-je en conclure que les propriétaires ne font des régularisations que quand ils ont à y gagner. Malhonnêté généralisée vraiment...
 dommage de généraliser ... y'a de bons et d'honnêtes bailleurs .... tout comme y'a des locataires qui ne prennent pas soin de leurs apparts .... bref, de la mesure pour tout SVP  ca fera plaisir aux bailleurs de ce forum qui répondent bénévolement aux problémes des locataires 
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ed75019
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 18:05:29
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Ce document emane de l'agence qui gere le bien. Oui j'ai effectivement envoye un LRAR.
Merci de votre reponse et desole de mon manque d'objectivite. Je vous crois sur parole que le bailleurs honnetes existent. Votre participation active sur le forum en est la preuve.
Seulement mon jugement est basee sur mon experience personnelle qui est assez longue. J'ai 30 ans et entre ma vie d'enfant de parents separes, ma vie d'etudiant, puis vie professionnelle, je pense que je dois etre a 20 demenegaments en France (sans compter l'etranger). Je peux vous dire que la carte de France n'est pas des plus reluisante pour ce qui est de l'honnetete des bailleurs. J'ai eu grossomodo 1 bailleur sur 2 qui etait malhonnete. Je pourrais en ecrire un roman, des anecdotes les + insignifiantes et ridicules a des cas bien plus graves ou le proprietaire n'a cure de la sante et la securite de ses locataires.
J'ai personnellement ete en proces contre 1. Proces que j'ai gagne au prix d'une grande depense d'energie. Le droit existe c'est sur, mais il est cher et tellement difficile d'acces et a faire respecter. Combien de locataires ne vont jamais en justice alors qu'ils seraient en droit de le faire? Et maintenant je suis las et moins comprehensif au moindre petit probleme. Je manque d'objectivite, c'est sur. Je pense que vous en comprenez les raisons.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 18:33:37
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Je comprends bien sûr. Qui dit "chat échaudé craint l'eau froide ..." mais tout de même, vous dites vous-mêmeCitation :
J'ai eu grossomodo 1 bailleur sur 2 qui etait malhonnete.
ca fait pas une majorité tout ca ...
bref si le document recu n'émane que de l'agence, demandez bien le
"décompte de charges par nature", document émanant lui, du syndic avec les mentions du lot, des tantièmes et de TOUS les détails. c'est le seul document que vous pouvez vérifier avec le décret de 87 sans commencer à rentrer dans les considérations de vérification de facturs et autres contrats.
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Edité par - Joulia le 24 nov. 2006 18:35:25 |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 18:33:56
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donc vous avez eu 1 bailleur sur 2 qui était honête
si vous saviez le nombre de fois ou les bailleurs pouraient aller en justice et finalement renoncent à le faire
suivez les conseils de joulia demandez un décompte détaillé et des justificatifs (et répondez au question qui sont posées pour vous aider si non ça n'avance pas) |
être ou avoir là est la question... |
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ed75019
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 nov. 2006 : 23:51:38
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bref si le document recu n'émane que de l'agence, demandez bien le
"décompte de charges par nature", document émanant lui, du syndic avec les mentions du lot, des tantièmes et de TOUS les détails. c'est le seul document que vous pouvez vérifier avec le décret de 87 sans commencer à rentrer dans les considérations de vérification de facturs et autres contrats.
"décompte de charges par nature", oui c'est bien ce que j'ai demandé. J'attends désormais leur réponse. Je vous tiens au courant.
Citation :
Initialement entré par bailleurXdonc vous avez eu 1 bailleur sur 2 qui était honête..[/quote]
C'est un ratio assez peu satisfaisant je trouve. Enfin chacun son point de vue...
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Décompte des charges, cas particulier ?
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