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zen-12
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 13 nov. 2006 : 23:37:12
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Bonjour,
j'habite en ville dans une copropriété composée d'un immeuble sur rue, d'une 1ère cour, et d'une maison avec une autre cour (n°2). J'habite cette maison avec notamment la cour n°2 dont j'ai la jouissance exclusive uniquement, sans autre mention particulière (entretien ou autres...).
[b]Dans le règlement de copro est indiqué que les parties communes sont composées de :
a- Parties communes à tous les copropriétaires dont notamment la totalité du terrain (bâti ou non), les branchements d'eau, ainsi que le raccordement à l'égoût...
b- Parties communes aux seuls habitants de l'immeuble sur rue dont la cour n°1, les fondations du bâtiment, et autres concernant uniquement cette cour et cet immeuble.
Concernant les charges, il est, de la même façon indiqué qu'il y a des charges communes à tous les propriétaires et celles à la charge seulement des copropriétaires de l'immeuble sur rue.
a-Dans les charges communes à tous les propriétaires, il est indiqué qu'elles comprennent notamment "les frais de réparation et d'entretien des choses communes à tous les copropriétaires de l'immeuble".
b-Dans les charges communes aux seuls propriétaires de l'immeuble sur rue, il est indiqué qu'elles comprennent notamment "les frais d'entretien de la cour n°1".
Le sujet est posé, voici les 2 problèmes rencontrés !:
1- Du lierre, planté avant que je n'arrive dans la cour n°2 dont j'ai la jouissance exclusive, pousse le long de l'immeuble sur rue et va même sur un immeuble mitoyen...L'autre copropriété concernée nous demande de le retirer (il a malheureusement bien poussé en qq années, c'est moi qui le voyait le plus...). Un copropriétaire de notre immeuble m'affirme que c'est de mon entière responsabilité et donc à mes frais. Au vu du règlement de copropriété, a t'il vraiment raison ?!
2- Suite à un désordre constaté dans la partie de cour n°1 (dû a priori à un pb de rupture de canalisation d'eaux de pluies), nous avons voté la réfection de la cour n°1 (changement canalisations et réfection du sol). Ces travaux vont sûrement être étendus à la cour n°2 dont nous avons la jouissance exclusive (car canalisations d'eaux partant de notre maison à changer également + revêtement cour). Sommes nous concernés par l'ensemble des travaux, ou uniquement ceux de la cour n°2 ?
Merci bcp pour vos réponses avisées.[/b]
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zen-12
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 00:00:47
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Rebonjour,
petite précision supplémentaire pour une réponse parfaite...
Il est indiqué également dans le réglement dans "parties privées", qu'elles comprennent notamment "les canalisations d'évacuation jusqu'à leur raccordement avec les parties communes". Et qu'il y a des particularités concernant mon lot (maison + jouissance exclusive cour n°2) :
"mais en ce qui concerne ce lot, toutes les parties de la maison sur cour qui en dépend sont parties privées sans aucune exception de même que l'usage de la partie de la cour située devant cette maison et les murs de clôture entourant cette prtie de cour en tenant compte des mitoyennetés". |
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zen-12
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 19:35:58
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Bonjour à tous,
je n'ai tjrs pas de réponse. Merci de votre aide. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 22:48:16
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Pour le lierre, la jouissance privative d'une partie commune (ici cour commune ) impose au bénéficiaire de supporter le coût d'entretien des plantations.
Par ailleurs en droit commun, le " propriétaire " ou assimilé a l'obligation de tailler les plantes grimpantes et d'en maintenir l'expansion dans le volume de sa jouissance.
La taille des lierres, vigne vierge est une opération courante d'entretien. Mon avis est donc qu'il vous appartient de faire le nécessaire.
Pour la canalisation enterrée, il semble résulter des indications que vous fournissez que la partie de canalisation desservant uniquement votre maison est considérée comme partie privative. Elle serait partie commune spéciale si votre maison était divisée en deux lots. L'entretien de cette canalisation vous incombe donc, en sus d'une quote-part pour l'autre partie de la canalisation.
Désolé pour ces mauvaises nouvelles  |
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zen-12
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 21:05:21
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merci pour la réponse...dur dur.
Les 3 questions suivantes suite à votre réponse :
- le lierre va sûrement laisser des traces, peut-on m'obliger à payer un ravalement ?
- peut-on faire jouer l'assurance de la copropriété pour recherche de fuite, à la fois dans la cour n°1 mais également dans la cour n° 2 dont j'ai la jouissance exclusive ?
- la canalisation est donc à ma charge dans la cour n°2, mais qu'en est-il de la réfection du sol (pavés à bien replacer et/ou à changer) ?
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 21:29:56
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Pour le lierre, je partagerais l'avis de JPM s'il s'agissait bien d'une plantation du fait de zen-12.
Mais s'il s'agit d'un lierre qui provient du sens des vents et/ou du laissé faire du syndicat, s'agissant d'un parasite antérieur à l'arrivée de zen, son enlèvement et le traitement du sol incombe au syndicat, d'autant plus que le sol est partie commune (zen, le droit de jouissance exclusif s'entend du droit reconnu à vous seul d'y poser les pieds, une chaise et une table pour l'apéro, et d'y circuler librement vous et vos ayants droits et amis . Mais c'est tout ! ...)
Pour ce qui concerne les "parties communes", votre cour est dans le a) totalité du terrain bâti ou non !
Elle n'a pas un statut particulier en tant que partie commune distincte des autres parties commune qui constituent "le commun".
Le b) précise que le batiment sur rue et la cour 1 sont "parties communes spéciales" aux seuls copropriétaires de ce batiment sur rue.
De ce fait, le traitement et l'enlevement du lierre sur cette partie commune, sol et murs, sont des charges communes à tous les copropriétaires comme il est dit au a) de la rubrique "charges" que vous rapportez ...
Ca, c'est pour le lierre, à partager entre tous ...
Mais ceci ne change rien au pb de la canalisation, qui est entièrement à votre charge desservant votre seul lot jusqu'au raccord avec une autre canalisation, devenant alors "canalisation commune".  |
Edité par - gédehem le 15 nov. 2006 22:00:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 23:18:05
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Ni la plantation par un " auteur " (copropriétaire antérieur) de Zen 12, ni le vent fripon ne peut changer la règle qui veut que la taille des plantes grimpantes incombe à celui qui a la maîtrise du terrain où se trouve le pied.
Le lierre comme le chevrefeuille sont juridiquement rangés parmi les arbres de basse tige dès lors qu'on ne les laisse pas s'élever à plus de 4 pieds soit 12 de nos mètres. Le lierre est considéré comme nuisible aux maçonneries et il est vrai qu'il ne laisse pas seulement des traces, mais parfois de réelles dégradations. Pour supprimer un lierre il faut d'ailleurs le couper à la base et le laisser sécher avant de mettre le support à l'air. Sinon, on risque de voir l'enduit venir avec
Pour de simples traces, pas d'indemnité sauf si le lierre a endommagé un ravalement récent?
L'affouillement est, de toute manière nécessaire pour réparer la canalisation. Dans ce cas il n'y a pas d'indemnisation pour recherche de fuite. La solution est identique pour un carrelage dans une salle de bains.
Pour le pavage ? C'est une colle ! Pour une terrasse supérieure, le revêtement est sans nul doute à la charge du bénéficiaire. On est moins sur pour un pavage ancien. Mais les travaux sont liés à la réfection de la canalisation et, pour cette raison, il me semble hélas que les frais du pavage sont aussi pour vous.
Au demeurant le RC affecte l'entretien de la Cour 1 aux propriétaires de l'autre bâtiment. A contrario, celui de l'autre cour est à la cher du propriétaire du bâtiment du fond.
Réponses calamiteuses  |
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zen-12
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 07:43:41
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merci JPM et vous tous,
cela m'amène à la dernière question concernant les travaux dans la cour n°1 et 2, et qui en a réellement la charge.
Le 27 juin (il y a plus de 2 mois), lors d'assemblée générale de copro, nous avons voté les travaux, càd :
"13e question :
Examen et suite à donner au comparatif estimatif établi par M. BBBB Architecte concernant les devis de réfection complète du sol de la cour et des collecteurs enterrés.
Il est décidé de faire réaliser à partir du mois de septembre suivant un devis le mieux disant qui sera soumis au choix du conseil syndical les travaux de réfection complète du sol de la cour et des collecteurs enterrés.
...... cette décision est adoptée à l'unanimité.
un des copropriétaires, non présent, a estimé que les travaux étaient trop élevés. Nous nous sommes alors réunis à plusieurs copropriétaires et avons décidé (en juin):
- de ne pas passer par l'architecte,
- de commencer par la partie de la cour n°1 et qu'en fonction de ce que nous allions trouver, faire la cour n°2.
Il s'avère aujourd'hui qu'il faut faire également faire une recherche de fuite dans la cour n°2, et qu'il y a sûrement une canslisation à changer (affaissement des pavés à un endroit).
ALors, qu'est ce qui prévaut : la loi, le règlement de copro, la décision lors de l'assemblée non contestée formellement, notre réunion qui indique qu'il fallait peut-être faire les travaux dans la cour n°2 ?
MErci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:07:27
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Pas commode de vous répondre : vous indiquez qu'une décision a été prise à l'unanimité et, ensuite, qu'un copropriétaire n'était pas présent  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:35:08
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Et il me semble très dangereux dans une résolution d'AG d'indiquer"suivant un devis le mieux disant":
dans ce cas il suffit de regarder les chiffres! |
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zen-12
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 18:45:57
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Bonjour,
précision suite à votre réponse :
le propriétaire non présent avait donné son pouvoir (il était donc représenté), la décision a bien été prise à l'unanimité, alors que se passe t-il ?
merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 23:48:02
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Il faut appliquer le décision du conseil syndical.
Mais vous ne parlez pas de conseil syndical. Vous évoquez une réunion de plusieurs copropriétaires. Ce n'est pas le conseil syndical.
Un problème se présente aussi en ce qui concerne la renonciation au recours à un architecte. Il n'y a pas eu de délégation sur ce point.
La Cour de cassation, dans le cas identique d'une décision prise à l'unanimité a récemment contourné l'obstacle en jugeant que l'assemblée n'avait adopté qu'une décision de principe. Dans ce cas il n'y avait pas délégation.
Dans votre cas il y avait délégation mais est-ce bien le CS qui a pris une décision claire ?
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